Freehold และ Leasehold: ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างไร

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมี 2 รูปแบบ คือ แบบ Freehold และแบบ Leasehold เราจะอธิบายความแตกต่าง ความหมายที่แท้จริงของโควตาต่างชาติและโควตาไทยภายใต้กรรมสิทธิ์แบบ Freehold ค่าใช้จ่ายในการโอน และตัวเลือกใดที่เหมาะกับใคร

นี่คือคำถามแรกที่ผู้ซื้อจากต่างประเทศถาม และก็สมเหตุสมผล เพราะรูปแบบการถือครองส่งผลทั้งต่อราคาของห้องชุดและความง่ายในการขายต่อในภายหลัง

มีเพียงสองรูปแบบเท่านั้น คือ freehold — กรรมสิทธิ์ และ leasehold — การเช่าระยะยาว ภายใน freehold ยังแบ่งย่อยออกเป็นโควตาต่างชาติและโควตาไทย และการแบ่งนี้เองที่ผู้คนมักเข้าใจผิดคิดว่าเป็นรูปแบบการถือครองที่แยกจากกัน มาดูกันอย่างตรงไปตรงมา ทั้งข้อดี ข้อเสีย และรายละเอียดปลีกย่อย

กฎพื้นฐาน: ที่ดินและห้องชุดเป็นคนละเรื่องกัน

ข้อจำกัดหนึ่งในกฎหมายไทยเป็นตัวกำหนดทุกสิ่งที่เหลือ:

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดได้อย่างเต็มตัว โดยจดทะเบียนในชื่อของตนเอง

ด้วยเหตุนี้ ชาวต่างชาติในพัทยาส่วนใหญ่จึงซื้อคอนโดมิเนียม วิลล่าหรือบ้านพร้อมที่ดินหมายถึงที่ดิน ซึ่งมีข้อกำหนดที่แตกต่างออกไป — ดูด้านล่าง

Freehold — กรรมสิทธิ์

กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ: ไม่มีกำหนดเวลา มีเอกสารสิทธิ์ในชื่อของคุณ มีสิทธิ์ขาย ปล่อยเช่า ยกให้เป็นมรดก หรือมอบให้ผู้อื่น

สำหรับห้องชุดในอาคารชุด กฎหมายแบ่งอาคารแต่ละหลังออกเป็นสองส่วน: ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้ — คือ โควตาต่างชาติ — ในขณะที่อีก 51% ที่เหลือคือ โควตาไทย

สิทธิ์การเป็นเจ้าของนั้นเหมือนกันทุกประการในทั้งสองส่วน สิ่งที่แตกต่างคือใครสามารถจดทะเบียนได้ — และเป็นผลให้เกิดความแตกต่างในราคาและความง่ายในการขายต่อห้องชุด

โควตาต่างชาติ (foreign freehold)

ทางเลือกที่ชัดเจนที่สุด ห้องชุดจดทะเบียนในชื่อของคุณ และคุณจะได้รับ โฉนด ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์ ที่กรมที่ดิน

• กรรมสิทธิ์เป็นแบบถาวรและคุณเป็นเจ้าของเต็มตัว
• คุณสามารถขาย ให้เช่า ยกให้เป็นมรดก หรือมอบเป็นของขวัญได้
• ไม่ต้องมีหุ้นส่วน บริษัท หรือคนกลางชาวไทย
• ขายต่อได้ง่ายกว่า เพราะผู้ซื้อชาวต่างชาติรายต่อไปต้องการแบบนี้พอดี

• แพงกว่าห้องชุดเดียวกันในโควตาคนไทย — โดยปกติจะแพงกว่า 10–20%
• เงินต้องโอนมาจากต่างประเทศ คุณไม่สามารถใช้เงินสดได้
• ในอาคารที่ได้รับความนิยม โควตาต่างชาติอาจถูกใช้ไปหมดแล้ว

สิ่งที่มักไม่มีใครพูดถึง: ในการจดทะเบียนห้องชุดภายใต้โควตาต่างชาติ เงินทุนต้องโอนมา จากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ จากนั้นธนาคารไทยจะออกใบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศให้ — หากไม่มีเอกสารนี้ กรมที่ดินก็จะไม่จดทะเบียนการซื้อขายให้เลย

จากข้อนี้จึงมีกฎเชิงปฏิบัติสองข้อตามมา:

• คุณไม่สามารถนำเงินสดมาซื้อภายใต้โควตาต่างชาติได้
• รายละเอียดการชำระเงินต้องระบุว่าเป็นการโอนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ประเด็นที่สอง: โควตาต่างชาติในอาคารนั้นๆ อาจถูกใช้ไปหมดแล้ว อาคารได้รับความนิยม 49% ถูกขายไปหมด — และจะไม่มีเจ้าของชาวต่างชาติรายใหม่เกิดขึ้นในอาคารนั้นอีก ตรวจสอบเรื่องนี้ ก่อน ที่คุณจะหลงรักห้องชุด ไม่ใช่หลังจากนั้น

โควตาคนไทย (Thai freehold)

ก็คือ 51% เดียวกันนั้น สิทธิ์นั้นเหมือนกับโควตาต่างชาติทุกประการ — สิ่งที่แตกต่างคือใครสามารถจดทะเบียนได้: พลเมืองไทยหรือบริษัทไทย

• ถูกกว่าห้องชุดที่เทียบเคียงกันในโควตาต่างชาติ — โดยปกติจะถูกกว่า 10–20%
• ไม่ต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศ
• มีตัวเลือกมากกว่า: ในอาคารจะมีโควตาคนไทยเหลือมากกว่าเสมอ

• ชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนในชื่อของตนเองได้โดยตรง
• กลุ่มผู้ซื้อในอนาคตแคบกว่า ซึ่งส่งผลต่อการขายต่อ
• โดยทั่วไปการขายจะใช้เวลานานกว่า

ชาวต่างชาติเข้าถึงโควตาคนไทยผ่านคู่สมรสชาวไทยหรือผ่านบริษัทไทย

และนี่คือคำเตือนที่สำคัญที่สุดในบทความนี้

การจัดการแบบที่ "เราตั้งบริษัทไทยขึ้นมาโดยให้ผู้ถือหุ้นไทยถือหุ้น 51% เพียงในเอกสารเท่านั้น" นั้นผิดกฎหมาย ผู้ถือหุ้นเช่นนี้เรียกว่านอมินี และการใช้พวกเขาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องผิดกฎหมาย ทางการมีการตรวจสอบบริษัทเหล่านี้เป็นระยะ

การใช้บริษัทเป็นเครื่องมือในการถือครองกรรมสิทธิ์นั้นถูกกฎหมายและใช้ได้จริง — แต่เฉพาะเมื่อเป็นบริษัทจริงที่มีกิจกรรมจริงและมีหุ้นส่วนจริง ไม่ใช่บริษัทเปล่าที่ไม่มีการดำเนินงาน ความแตกต่างนี้เป็นเรื่องพื้นฐานสำคัญ และควรได้รับการประเมินโดยทนายความ ไม่ใช่โดยเอเจนต์

หากมีใครเสนอ "โครงสร้างนอมินี" ให้คุณราวกับว่าเป็นเรื่องปกติทั่วไป นั่นคือเหตุผลที่ควรระวังและตั้งคำถามให้มาก

Leasehold — การเช่าระยะยาว

รูปแบบที่สอง ในกรณีนี้คุณไม่ใช่เจ้าของแต่เป็นผู้เช่าระยะยาว สัญญาเช่าจะจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ระยะเวลาสูงสุดของสัญญาเช่าที่จดทะเบียนครั้งเดียวคือ 30 ปี นั่นคือขีดจำกัดตามกฎหมาย ไม่สามารถจดทะเบียนนานกว่านั้นได้

• ชาวต่างชาติสามารถทำได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องโควตา
• ใช้ได้ในกรณีที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้: วิลล่า บ้านพร้อมที่ดิน แปลงที่ดิน
• ราคาถูกกว่าแบบ freehold ในโครงการเดียวกัน
• สิทธิของผู้เช่าได้รับการคุ้มครองโดยการจดทะเบียนสัญญาเช่า

คุณมักจะได้รับข้อเสนอแบบ "30 + 30 + 30" พร้อมคำสัญญาว่าจะต่ออายุได้ เรื่องนี้ต้องใช้สติให้มาก:

มีเพียง 30 ปีแรกเท่านั้นที่สามารถจดทะเบียนที่กรมที่ดินได้ การต่ออายุเป็นภาระผูกพันของผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของ ไม่ใช่สิทธิที่ได้มาโดยอัตโนมัติ

สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอีก 30 ปีข้างหน้า หากอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนมือหรือผู้พัฒนาโครงการเลิกกิจการไป ยังคงเป็นคำถามที่ไม่มีคำตอบแน่นอน แต่นั่นก็ไม่ได้ทำให้ leasehold เป็นเรื่องไม่ดี: สำหรับวิลล่าและที่ดินนั้น โดยพื้นฐานแล้วมันเป็นหนทางเดียวที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ แต่จงซื้อด้วยความเข้าใจอย่างถ่องแท้ และให้ทนายความตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุด้วย

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้าง

นอกเหนือจากราคาอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม ซึ่งประกอบด้วยอะไรบ้างนั้นขึ้นอยู่กับรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์โดยตรง นี่จึงเป็นเหตุผลที่เราได้อธิบายเรื่องนี้อย่างละเอียด

ข้อสังเกตเชิงปฏิบัติสองข้อ:

• ใครเป็นผู้จ่ายเป็นเรื่องของการเจรจา กฎหมายไม่ได้กำหนดการแบ่งภาระอย่างตายตัว โดยส่วนใหญ่ค่าธรรมเนียมการโอนจะแบ่งกันคนละครึ่ง และภาษีเป็นภาระของผู้ขาย แต่ในสัญญาสามารถระบุอย่างไรก็ได้ ดังนั้นควรอ่านอย่างละเอียด
• คำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาขาย กรมที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ซึ่งโดยปกติจะต่ำกว่าราคาตลาด

ควรเลือกแบบใด

เลือกรูปแบบก่อน แล้วจึงเลือกโควตาภายในรูปแบบนั้น

1. คอนโดสำหรับอยู่เองหรือขายต่อ — กรรมสิทธิ์แบบ freehold โควตาต่างชาติ ส่วนต่างที่จ่ายเพิ่มจะคุ้มค่าเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวต่างชาติรายต่อไปก็ต้องการแบบนี้พอดี
2. งบประมาณจำกัดและถือครองระยะยาว — กรรมสิทธิ์แบบ freehold โควตาไทยโดยมีทนายความ สมเหตุสมผล แต่ต้องมีโครงสร้างการถือครองที่ซื่อตรงและไม่มีการใช้นอมินี
3. วิลล่าหรือบ้านพร้อมที่ดิน — เกือบทั้งหมดเป็นแบบ leasehold เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ ควรอ่านเงื่อนไขการต่ออายุอย่างละเอียด

คำถามหนึ่งข้อที่ควรถามก่อน

เมื่อมีคนพาชมคอนโด ให้ถามว่า "ยูนิตนี้อยู่ในโควตาต่างชาติหรือโควตาไทย?"

คำตอบควรได้ทันทีและชัดเจน หากผู้ขายลังเล พูดวกวนกว้างๆ หรือเสนอให้ "ค่อยจัดการทีหลัง" นั่นบอกอะไรคุณได้มากกว่าการสนทนาทั้งหมด

นี่เป็นเพียงภาพรวมทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ทุกธุรกรรมมีความแตกต่างกัน และควรให้ทนายความตรวจสอบเอกสารของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งเสมอ เราสามารถจัดการเรื่องการตรวจสอบดังกล่าวให้ได้

หากคุณต้องการปรึกษาเกี่ยวกับสถานการณ์เฉพาะของคุณ กรุณาติดต่อเรา เราจะแจ้งให้คุณทราบว่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งอยู่ในโควตาใด โควตาต่างชาติในอาคารนั้นยังเปิดอยู่หรือไม่ และสิ่งใดที่ควรตรวจสอบอย่างแท้จริงก่อนที่คุณจะวางเงินมัดจำ

แหล่งข้อมูล

• Thailand's Condominium Act — the 49% limit on foreign ownership of a building's floor area
• Transfer fees and taxes — rates published by the Thai Land Department

จัดทำโดยทีมบรรณาธิการ Realty 51 โดยใช้เครื่องมือปัญญาประดิษฐ์ และตรวจสอบกับแหล่งข้อมูลสาธารณะ เนื้อหานี้เป็นภาพรวม เราตรวจสอบข้อเท็จจริงแล้วแต่อาจมีความคลาดเคลื่อนได้ การตัดสินใจซื้อ เช่า หรือย้ายถิ่นฐาน ควรอ้างอิงเอกสารของทรัพย์นั้นและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ