Freehold กับ Leasehold ในไทย: ต่างกันอย่างไรสำหรับชาวต่างชาติ

Freehold กับ leasehold ในไทยต่างกันอย่างไร โควตาต่างชาติและโควตาไทยหมายถึงอะไร สัญญาเช่า 30 ปี และชาวต่างชาติถือครองคอนโดได้อย่างไร

นี่คือคำถามแรกที่ผู้ซื้อจากต่างประเทศมักถาม และก็มีเหตุผลอันสมควร เพราะรูปแบบการถือครองส่งผลทั้งต่อราคาของห้องชุดและต่อความยากง่ายในการขายต่อในภายหลัง

รูปแบบมีเพียงสองอย่าง: freehold — กรรมสิทธิ์ และ leasehold — การเช่าระยะยาว ภายใน freehold ยังมีการแบ่งเพิ่มเติมเป็นโควตาต่างชาติและโควตาไทย และการแบ่งนี้เองที่ผู้คนมักเข้าใจผิดว่าเป็นรูปแบบการถือครองที่แยกออกจากกัน มาทำความเข้าใจกันอย่างตรงไปตรงมา — ทั้งข้อดี ข้อเสีย และรายละเอียดตัวเล็กๆ

กฎพื้นฐาน: ที่ดินและห้องชุดเป็นคนละเรื่องกัน

ข้อจำกัดหนึ่งในกฎหมายไทยเป็นตัวกำหนดทุกอย่างที่เหลือ:

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้โดยตรง โดยจดทะเบียนในชื่อของตนเอง

นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมชาวต่างชาติใน Pattaya ส่วนใหญ่จึงซื้อคอนโดมิเนียม วิลลาหรือบ้านพร้อมที่ดินหมายถึงการมีที่ดิน ซึ่งจะมีกลไกที่ต่างออกไป — ดูด้านล่าง

Freehold — กรรมสิทธิ์

กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ: ไม่มีข้อจำกัดด้านระยะเวลา มีเอกสารสิทธิ์ในชื่อของคุณ มีสิทธิ์ขาย ให้เช่า ทำพินัยกรรม หรือยกให้เป็นของขวัญได้

สำหรับห้องชุดในคอนโดมิเนียม กฎหมายแบ่งอาคารแต่ละหลังออกเป็นสองส่วน: ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวม สามารถเป็นของชาวต่างชาติได้ — นี่คือ โควตาต่างชาติ — ในขณะที่อีก 51% ที่เหลือคือ โควตาไทย

สิทธิ์การถือครองนั้นเหมือนกันทุกประการในทั้งสองส่วน ต่างกันเพียงว่าใครสามารถจดทะเบียนได้ — และเป็นผลให้ราคาและความยากง่ายในการขายต่อแตกต่างกัน

โควตาต่างชาติ (foreign freehold)

ทางเลือกที่ชัดเจนที่สุด ห้องชุดจดทะเบียนในชื่อของคุณ และคุณจะได้รับ chanote — โฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ — ที่กรมที่ดิน

• กรรมสิทธิ์ไม่มีกำหนดเวลา และคุณเป็นเจ้าของเต็มตัว
• คุณสามารถขาย ให้เช่า ทำพินัยกรรม หรือยกให้เป็นของขวัญได้
• ไม่จำเป็นต้องมีพาร์ทเนอร์ชาวไทย บริษัท หรือคนกลาง
• ขายต่อได้ง่ายกว่า: ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายถัดไปต้องการแบบนี้เท่านั้น

• แพงกว่าห้องชุดแบบเดียวกันในโควตาไทย — โดยทั่วไปประมาณ 10–20%
• เงินต้องมาจากต่างประเทศ: ไม่สามารถทำด้วยเงินสดได้
• ในอาคารยอดนิยม โควตาต่างชาติอาจถูกใช้ไปหมดแล้ว

สิ่งที่มักถูกปิดบัง: เพื่อจดทะเบียนห้องชุดตามโควตาต่างชาติ เงินทุนต้องเข้ามา จากต่างประเทศในรูปสกุลเงินต่างประเทศ จากนั้นธนาคารไทยจะออกใบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ — หากไม่มีใบนี้ กรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนธุรกรรมให้เลย

จากตรงนี้จึงมีกฎในทางปฏิบัติสองข้อ:

• ไม่สามารถนำเงินสดเข้ามาแล้วซื้อตามโควตาต่างชาติได้
• ในวัตถุประสงค์ของการชำระเงินต้องระบุว่าการโอนนั้นมีไว้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ประเด็นที่สอง: โควตาต่างชาติในอาคารหนึ่งๆ อาจถูกใช้จนหมดแล้ว อาคารเป็นที่นิยม 49% ถูกขายไปแล้ว — และจะไม่มีเจ้าของชาวต่างชาติรายใหม่เกิดขึ้นที่นั่นอีก ตรวจสอบเรื่องนี้ ก่อน ที่คุณจะหลงรักห้องชุด ไม่ใช่หลังจากนั้น

โควตาไทย (Thai freehold)

51% เดียวกันนั้น สิทธิ์เหมือนกันกับโควตาต่างชาติทุกประการ — ต่างกันเพียงว่าใครสามารถจดทะเบียนได้: พลเมืองไทยหรือบริษัทไทย

• ถูกกว่าห้องชุดที่เทียบเคียงกันในโควตาต่างชาติ — โดยทั่วไปประมาณ 10–20%
• ไม่จำเป็นต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศ
• มีตัวเลือกกว้างกว่า: โควตาไทยในอาคารมักมีมากกว่าเสมอ

• ชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนในชื่อตนเองได้โดยตรง
• กลุ่มผู้ซื้อในอนาคตแคบกว่า ซึ่งส่งผลตอนขายต่อ
• การขายมักใช้เวลานานกว่า

ชาวต่างชาติเข้าถึงโควตาไทยได้ผ่านคู่สมรสชาวไทยหรือผ่านบริษัทไทย ตัวอย่างจากแคตตาล็อก: สตูดิโอ 30 m² ใน Riviera Santa Monica — เป็นโควตาไทยพอดี

และตรงนี้คือคำเตือนที่สำคัญที่สุดในบทความนี้

รูปแบบที่ว่า «เราตั้งบริษัทไทยขึ้นมา โดยผู้ถือหุ้นชาวไทยถือ 51% เพียงบนกระดาษ» นั้น ขัดต่อกฎหมาย ผู้ถือหุ้นเช่นนี้เรียกว่าผู้ถือหุ้นนอมินี และการใช้พวกเขาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์นั้นผิดกฎหมาย เจ้าหน้าที่มีการตรวจสอบบริษัทลักษณะนี้เป็นระยะ

บริษัทในฐานะเครื่องมือการถือครองนั้นถูกกฎหมายและใช้งานได้จริง — แต่เฉพาะเมื่อเป็น บริษัทจริงที่มีการดำเนินกิจการจริงและมีพาร์ทเนอร์จริง ไม่ใช่บริษัทเปล่าๆ ความแตกต่างนี้เป็นเรื่องสำคัญยิ่ง และผู้ที่ควรประเมินคือนักกฎหมาย ไม่ใช่นายหน้า

หากมีใครเสนอ «โครงสร้างนอมินี» ให้คุณเสมือนเป็นเรื่องปกติ นั่นคือเหตุให้ต้องระวังและตั้งคำถามให้มาก

Leasehold — การเช่าระยะยาว

รูปแบบที่สอง ที่นี่คุณไม่ใช่เจ้าของ แต่เป็นผู้เช่าระยะยาว การเช่าจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ระยะเวลาสูงสุดของการเช่าที่จดทะเบียนหนึ่งครั้งคือ 30 ปี นี่คือขีดจำกัดที่กฎหมายกำหนด ไม่สามารถจดทะเบียนได้นานกว่านั้น

• ชาวต่างชาติเข้าถึงได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านโควตา
• ใช้ได้ในกรณีที่การเป็นเจ้าของเป็นไปไม่ได้: วิลลา บ้านพร้อมที่ดิน แปลงที่ดิน
• ถูกกว่า freehold ในโครงการเดียวกัน
• สิทธิ์ของผู้เช่าได้รับการคุ้มครองด้วยการจดทะเบียนการเช่า

คุณมักจะถูกเสนอรูปแบบ «30 + 30 + 30» พร้อมคำสัญญาว่าจะต่ออายุได้ ตรงนี้ต้องใช้สติให้มาก:

เพียงแค่ 30 ปีแรกเท่านั้นที่สามารถจดทะเบียนที่กรมที่ดินได้ การต่ออายุเป็นภาระผูกพันของผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของ ไม่ใช่สิทธิ์ที่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ

สิ่งที่จะเกิดขึ้นเมื่อครบ 30 ปี หากอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของหรือผู้พัฒนาโครงการเลิกกิจการ — เป็นคำถามที่ยังไม่มีคำตอบชัดเจน สิ่งนี้ไม่ได้ทำให้ leasehold เป็นเรื่องแย่: สำหรับวิลลาและที่ดินแล้ว มันแทบเป็นหนทางเดียวที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ แต่จงซื้อด้วยความเข้าใจอย่างถ่องแท้ และขอให้นักกฎหมายตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุ

การโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายเท่าไร

นอกเหนือจากราคาของทรัพย์สินแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม สิ่งที่ประกอบขึ้นเป็นค่าใช้จ่ายเหล่านี้ขึ้นอยู่กับรูปแบบการถือครองโดยตรง — จึงเป็นเหตุที่เราอธิบายเรื่องนี้อย่างละเอียด

ข้อสังเกตในทางปฏิบัติสองข้อ:

• ใครเป็นผู้จ่าย — เป็นเรื่องของการเจรจา กฎหมายไม่ได้กำหนดการแบ่งภาระอย่างเข้มงวด ส่วนใหญ่ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์มักแบ่งกันคนละครึ่ง ส่วนภาษีตกอยู่ที่ผู้ขาย — แต่ในสัญญาสามารถระบุอะไรก็ได้ ดังนั้นจงอ่านให้ละเอียด
• การคำนวณอิงจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาขาย กรมที่ดินคิดค่าธรรมเนียมโดยอิงจากการประเมินทรัพย์สินของตนเอง ซึ่งโดยทั่วไปต่ำกว่าราคาตลาด

ควรเลือกอะไร

ก่อนอื่นให้เลือกรูปแบบก่อน จากนั้นค่อยเลือกโควตาภายในรูปแบบนั้น

1. ห้องชุดสำหรับอยู่เองหรือเพื่อขายต่อ — freehold โควตาต่างชาติ ส่วนต่างของราคาจะคุ้มค่าเมื่อขายต่อ: ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายถัดไปจะต้องการแบบนี้ โควตาต่างชาติที่ยังว่างมีมากที่สุดในโครงการใหม่ในช่วงเริ่มเปิดขาย
2. งบจำกัดและมีระยะเวลายาว — freehold โควตาไทยพร้อมนักกฎหมาย ทางเลือกที่สมเหตุสมผล แต่เฉพาะเมื่อโครงสร้างการถือครองซื่อตรงและไม่มีนอมินี
3. วิลลาหรือบ้านพร้อมที่ดิน — เกือบทุกครั้งจะเป็น leasehold เนื่องจากชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ อ่านเงื่อนไขการต่ออายุอย่างละเอียด

คำถามหนึ่งข้อที่ควรถามเป็นอันดับแรก

เมื่อมีคนพาคุณไปดูห้องชุด จงถามว่า: «ยูนิตนี้อยู่ในโควตาต่างชาติหรือโควตาไทย?»

คำตอบควรจะออกมาทันทีและชัดเจน หากผู้ขายลังเล พูดวกวนเป็นคำกว้างๆ หรือเสนอให้ «ค่อยไปดูทีหลัง» นั่นจะบอกอะไรคุณได้มากกว่าบทสนทนาที่เหลือทั้งหมด

นี่เป็นภาพรวมทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย: ทุกธุรกรรมมีความเฉพาะตัว และเอกสารของอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการควรได้รับการตรวจสอบโดยนักกฎหมายเสมอ เราสามารถจัดการให้มีการตรวจสอบดังกล่าวได้

หากคุณต้องการทำความเข้าใจสถานการณ์เฉพาะของคุณ โปรดติดต่อเรา เราจะบอกคุณว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ในโควตาใด โควตาต่างชาติในอาคารนั้นยังเปิดอยู่หรือไม่ และสิ่งใดที่ควรตรวจสอบจริงๆ ก่อนที่จะวางเงินมัดจำ

ตรวจสอบอย่างไรว่าห้องอยู่ในโควตาต่างชาติ

การตรวจโควตาคือสิ่งแรกที่ควรทำก่อนจอง โดยทั่วไปมีขั้นตอนดังนี้

1. ถามผู้ขายหรือผู้พัฒนา คำตอบต้องชัดเจน "ห้องนี้อยู่ในโควตาต่างชาติ" หรือ "โควตาไทย"
2. ขอสำเนาโฉนด (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) สำหรับห้องมือสอง จะระบุชื่อเจ้าของ หากเป็นชาวต่างชาติ ห้องนั้นอยู่ในโควตาต่างชาติแล้ว
3. ขอหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลออกหนังสือระบุโควตาต่างชาติที่เหลือในอาคาร และยืนยันว่าห้องไม่มีค่าส่วนกลางค้าง
4. ระบุโควตาในสัญญา สัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุชัดว่าโอนในโควตาต่างชาติ

สำหรับโครงการใหม่ ผู้พัฒนาจะกันโควตาให้ตอนจอง หากพบในนาทีสุดท้ายว่าโควตาต่างชาติเต็ม สัญญาต้องกำหนดให้คืนเงิน

เจ้าของได้รับเอกสารอะไรบ้าง

หลังจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน คุณจะมี

• หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ในชื่อของคุณ
• หนังสือรับรองการรับเงินตราต่างประเทศจากธนาคาร หลักฐานว่าเงินมาจากต่างประเทศ ควรเก็บไว้กับโฉนด
• เอกสารการจดทะเบียน ใบเสร็จค่าธรรมเนียมและภาษี
• หนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุด ยืนยันว่าไม่มีหนี้ค้าง ณ วันโอน

หนังสือรับรองจากธนาคารยังจำเป็นเมื่อขาย เพราะยืนยันว่าคุณนำเงินจากการขายออกนอกประเทศได้

Freehold ในห้องมือสองและโครงการใหม่

ในตลาดมือสอง ห้องมีหนังสือกรรมสิทธิ์แล้ว เห็นได้ว่าอยู่ในโควตาใด การโอนทำที่สำนักงานที่ดิน และกรรมสิทธิ์เป็นของคุณในวันเดียวกัน

ในโครงการใหม่ คุณเซ็นสัญญากับผู้พัฒนาก่อนแล้วผ่อนชำระตามงวด กรรมสิทธิ์จดทะเบียนหลังสร้างเสร็จ เมื่ออาคารจดทะเบียนเป็นอาคารชุดและออกหนังสือกรรมสิทธิ์ให้แต่ละห้อง ก่อนหน้านั้นคุณมีเพียงสัญญากับผู้พัฒนา ความน่าเชื่อถือและเงื่อนไขสัญญาจึงสำคัญที่สุด

Leasehold: สัญญาควรมีอะไร

หากซื้อวิลล่าหรือบ้านผ่านการเช่าระยะยาว คุณภาพของสัญญาเป็นตัวตัดสิน ควรดูข้อต่อไปนี้

• ระยะเวลาเช่า ไม่เกิน 30 ปี และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่แค่ลงนามกันเอง
• เงื่อนไขการต่อสัญญา ต่ออย่างไร ภายใต้เงื่อนไขใด มีค่าต่อสัญญาหรือไม่
• การโอนสิทธิ โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นได้หรือไม่เมื่อขาย และยังมีผลหรือไม่หากเจ้าของที่ดินเปลี่ยน
• มรดก สิทธิการเช่าตกทอดถึงทายาทหรือไม่
• สิทธิในสิ่งปลูกสร้าง บ้านบนที่ดินเช่าอาจเป็นของชาวต่างชาติแยกต่างหาก ผ่านสิทธิเหนือพื้นดินหรือใบอนุญาตก่อสร้างในชื่อผู้เช่า
• ค่าใช้จ่าย ใครจ่ายภาษีที่ดินและค่าดูแล

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าคือ 1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1%

บ้านบนที่ดินเช่า

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ แต่เป็นเจ้าของอาคารได้ จึงนิยมเช่าที่ดินระยะยาวและจดทะเบียนบ้านเป็นของชาวต่างชาติ โดยออกใบอนุญาตก่อสร้างในชื่อผู้เช่า หรือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน คือสิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น

รูปแบบนี้ถูกกฎหมายและคุ้มครองชาวต่างชาติได้มากกว่าการเช่าอย่างเดียว แต่เงื่อนไขควรตรวจโดยทนายความและสำนักงานที่ดิน

จดทะเบียนห้องในชื่อคู่สมรสคนไทยได้หรือไม่

ได้ หากคู่สมรสเป็นคนไทย ห้องในโควตาไทยหรือที่ดินจดทะเบียนในชื่อเขาได้ คู่สมรสชาวต่างชาติต้องลงนามที่สำนักงานที่ดินว่าเงินซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสคนไทย ตามกฎหมายเจ้าของคือคู่สมรสคนไทยเท่านั้น

ทางเลือกนี้เหมาะกับครอบครัวที่ไว้ใจกันและมีแผนระยะยาวร่วมกัน ก่อนซื้อควรปรึกษาทนายว่าจะคุ้มครองทั้งสองฝ่ายอย่างไร เช่น ผ่านสัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินให้คู่สมรสชาวต่างชาติ

Freehold และมรดก

ห้องในโควตาต่างชาติตกทอดเป็นมรดกได้เหมือนทรัพย์สินอื่น สะดวกที่สุดคือทำพินัยกรรมในไทยเป็นภาษาไทยและอังกฤษ ทายาทชาวต่างชาติต้องเข้าเงื่อนไขโควตาด้วย หากห้องอยู่ในโควตาต่างชาติแล้วมักเพียงพอ หากไม่มีพินัยกรรม ทายาทต้องยื่นศาลไทย ซึ่งนานและแพงกว่า

การขายและการนำเงินออก

ห้อง freehold เป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่อง ขายได้ทุกเมื่อ เมื่อขาย ผู้ขายจ่ายภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนมักแบ่งกับผู้ซื้อตามตกลง

หากซื้อในโควตาต่างชาติด้วยเงินที่โอนจากต่างประเทศ เงินจากการขายนำออกนอกประเทศได้ โดยแสดงโฉนด เอกสารการขาย และหนังสือรับรองการรับเงินตราต่างประเทศตอนซื้อต่อธนาคาร จึงควรเก็บเอกสารเหล่านี้ตลอดการถือครอง

ห้องในโควตาต่างชาติขายง่ายกว่า เพราะทั้งชาวต่างชาติและคนไทยซื้อได้ ห้องในโควตาไทยขายได้เฉพาะผู้ซื้อคนไทยหรือบริษัทไทย ตลาดจึงแคบกว่า

สิทธิอื่น ๆ: สิทธิเก็บกินและสิทธิอาศัย

นอกจากกรรมสิทธิ์และการเช่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ยังมีสิทธิอื่นที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

• สิทธิเก็บกิน สิทธิใช้และเก็บดอกผลจากทรัพย์ เช่น ปล่อยเช่า ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต
• สิทธิอาศัย สิทธิอยู่อาศัยในบ้านหรือห้อง โดยไม่มีสิทธิให้เช่า อาจเป็นตลอดชีวิต
• สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินผู้อื่น ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต

สิทธิเหล่านี้มักใช้ร่วมกัน เช่น ที่ดินเป็นชื่อคู่สมรสคนไทย และคู่สมรสชาวต่างชาติมีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตที่จดทะเบียนแล้ว ชาวต่างชาติจึงได้รับความคุ้มครองแม้ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน ทางเลือกใดเหมาะ ทนายความจะพิจารณาหลังศึกษาสถานการณ์

เปรียบเทียบ: freehold และ leasehold

เราช่วยเรื่องรูปแบบกรรมสิทธิ์อย่างไร

สำหรับทุกทรัพย์ในแคตตาล็อก เราตรวจล่วงหน้าว่าอยู่ในโควตาใด และอาคารยังมีโควตาต่างชาติหรือไม่ เมื่อซื้อ เราช่วยเรื่องการโอนเงินและวัตถุประสงค์การโอน ขอหนังสือจากนิติบุคคล และไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน สำหรับวิลล่าและการซื้อในโควตาไทย เราให้ทนายความตรวจสัญญาและโครงสร้างการถือครอง คุณจึงรู้ชัดว่าซื้ออะไรและจะขายต่ออย่างไร หากมีสัญญาหรือข้อเสนอจากผู้ขายรายอื่นอยู่แล้ว ส่งให้เรา เราจะบอกว่าควรระวังอะไร

ข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติทำบ่อย

• ไม่ตรวจโควตาก่อนจอง พบว่าโควตาต่างชาติเต็มหลังจ่ายเงินแล้ว
• โอนเงินโดยไม่ระบุวัตถุประสงค์ ธนาคารอาจไม่ออกหนังสือรับรองที่ต้องใช้
• เชื่อ "บริษัทไทยบนกระดาษ" โครงสร้างนอมินีผิดกฎหมาย และความเสี่ยงตกอยู่กับผู้ซื้อ
• ถือว่าคำสัญญาต่อสัญญาเช่าเป็นหลักประกัน จดทะเบียนได้เพียงช่วงแรกไม่เกิน 30 ปี
• ไม่อ่านสัญญา การแบ่งค่าใช้จ่าย กำหนดเวลา และการคืนเงินต้องชัดก่อนลงนาม
• ไม่ใช้ทนายความ สำหรับวิลล่าและโควตาไทย การตรวจโดยทนายเป็นขั้นตอนที่ขาดไม่ได้

การจดทะเบียนใช้เวลานานเท่าไร

ในตลาดมือสอง การซื้อห้อง freehold มักใช้เวลาสองถึงหกสัปดาห์ เวลาส่วนใหญ่ใช้ไปกับการโอนเงินจากต่างประเทศและรับหนังสือรับรองจากธนาคาร ส่วนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินใช้เวลาเพียงวันเดียว การทำ leasehold สำหรับวิลล่าใช้เวลานานกว่า ทนายความต้องตรวจโฉนดที่ดิน จัดทำสัญญาเช่า และหากจำเป็น เอกสารสิทธิเหนือพื้นดิน จากนั้นจึงจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน สำหรับโครงการใหม่ ระยะเวลาขึ้นกับการก่อสร้าง จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้หลังอาคารสร้างเสร็จเท่านั้น ไม่จำเป็นต้องมาด้วยตนเอง สามารถทำผ่านหนังสือมอบอำนาจได้

อ่านเพิ่มเติม: การถือครองของชาวต่างชาติในประเทศเพื่อนบ้าน — การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ freehold และ leasehold

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยเป็นกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติจดทะเบียนห้องชุดในชื่อตนเองภายใต้โควตาต่างชาติ เป็นกรรมสิทธิ์ไม่มีกำหนด (freehold) พร้อมหนังสือกรรมสิทธิ์จากสำนักงานที่ดิน แต่ซื้อที่ดินไม่ได้

โควตาต่างชาติต่างจากโควตาไทยอย่างไร?

กรรมสิทธิ์เหมือนกัน ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคาร คือโควตาต่างชาติ ส่วนอีก 51% เป็นโควตาไทย จดทะเบียนในชื่อคนไทยหรือบริษัทไทย ห้องในโควตาไทยมักถูกกว่า 10–20% แต่ขายต่อยากกว่า

ซื้อในโควตาต่างชาติด้วยเงินสดได้หรือไม่?

ไม่ได้ เงินต้องมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีหนังสือรับรองจากธนาคาร สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียน

Leasehold มีระยะเวลาเท่าไร?

การเช่าแต่ละครั้งจดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี การต่อแบบ "30 + 30 + 30" เป็นข้อผูกพันของผู้พัฒนาหรือเจ้าของ ไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติ ควรให้ทนายตรวจเงื่อนไข

ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าหรือบ้านพร้อมที่ดินได้อย่างไร?

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ วิลล่าและบ้านพร้อมที่ดินจึงมักใช้ leasehold คือการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน โครงสร้างที่ใช้ผู้ถือหุ้นไทยแบบนอมินีผิดกฎหมาย

ใครจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอน?

กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัว ระบุในสัญญา ส่วนใหญ่แบ่งค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่ง และผู้ขายจ่ายภาษี ค่าธรรมเนียมคำนวณจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ราคาขาย

ดูเพิ่มเติม

• ซื้อคอนโดในพัทยา
• ซื้อคอนโดในภูเก็ต

อ่านเพิ่มเติม

• ภาษีอสังหาริมทรัพย์ในไทย 2026: ซื้อ ถือครอง และขาย
• ซื้อคอนโดในเวียดนาม 2026: กฎสำหรับชาวต่างชาติและราคา
• ซื้ออสังหาฯ ในกัมพูชา 2026: กฎสำหรับชาวต่างชาติ

แหล่งข้อมูล

• พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย — จำกัดการถือครองของชาวต่างชาติที่ 49% ของพื้นที่อาคาร
• อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีในการทำธุรกรรม — ตามข้อมูลของกรมที่ดินแห่งประเทศไทย

กรมที่ดิน — https://www.dol.go.th

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — https://www.krisdika.go.th

บล็อกนี้เขียนโดย Anna — AI ไกด์ของ Realty 51 ทีมงานตรวจสอบข้อเท็จจริงกับแหล่งข้อมูลสาธารณะ แต่อาจมีความคลาดเคลื่อนได้ โปรดสอบถามรายละเอียดกับเรา การตัดสินใจซื้อ เช่า หรือย้ายถิ่นฐาน ควรอ้างอิงเอกสารของทรัพย์นั้นและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ