Freehold และ Leasehold: ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างไร

ในประเทศไทยมีรูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่สองแบบ ได้แก่ freehold และ leasehold เราจะอธิบายถึงความแตกต่าง ความหมายที่แท้จริงของโควตาต่างชาติและโควตาไทยภายใต้ freehold ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ และตัวเลือกใดที่เหมาะกับใคร

นี่คือคำถามแรกที่ผู้ซื้อจากต่างประเทศมักถาม และก็มีเหตุผลอันสมควร เพราะรูปแบบการถือครองส่งผลทั้งต่อราคาของห้องชุดและต่อความยากง่ายในการขายต่อในภายหลัง

รูปแบบมีเพียงสองอย่าง: freehold — กรรมสิทธิ์ และ leasehold — การเช่าระยะยาว ภายใน freehold ยังมีการแบ่งเพิ่มเติมเป็นโควตาต่างชาติและโควตาไทย และการแบ่งนี้เองที่ผู้คนมักเข้าใจผิดว่าเป็นรูปแบบการถือครองที่แยกออกจากกัน มาทำความเข้าใจกันอย่างตรงไปตรงมา — ทั้งข้อดี ข้อเสีย และรายละเอียดตัวเล็กๆ

กฎพื้นฐาน: ที่ดินและห้องชุดเป็นคนละเรื่องกัน

ข้อจำกัดหนึ่งในกฎหมายไทยเป็นตัวกำหนดทุกอย่างที่เหลือ:

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้โดยตรง โดยจดทะเบียนในชื่อของตนเอง

นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมชาวต่างชาติใน Pattaya ส่วนใหญ่จึงซื้อคอนโดมิเนียม วิลลาหรือบ้านพร้อมที่ดินหมายถึงการมีที่ดิน ซึ่งจะมีกลไกที่ต่างออกไป — ดูด้านล่าง

Freehold — กรรมสิทธิ์

กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ: ไม่มีข้อจำกัดด้านระยะเวลา มีเอกสารสิทธิ์ในชื่อของคุณ มีสิทธิ์ขาย ให้เช่า ทำพินัยกรรม หรือยกให้เป็นของขวัญได้

สำหรับห้องชุดในคอนโดมิเนียม กฎหมายแบ่งอาคารแต่ละหลังออกเป็นสองส่วน: ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวม สามารถเป็นของชาวต่างชาติได้ — นี่คือ โควตาต่างชาติ — ในขณะที่อีก 51% ที่เหลือคือ โควตาไทย

สิทธิ์การถือครองนั้นเหมือนกันทุกประการในทั้งสองส่วน ต่างกันเพียงว่าใครสามารถจดทะเบียนได้ — และเป็นผลให้ราคาและความยากง่ายในการขายต่อแตกต่างกัน

โควตาต่างชาติ (foreign freehold)

ทางเลือกที่ชัดเจนที่สุด ห้องชุดจดทะเบียนในชื่อของคุณ และคุณจะได้รับ chanote — โฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ — ที่กรมที่ดิน

• กรรมสิทธิ์ไม่มีกำหนดเวลา และคุณเป็นเจ้าของเต็มตัว
• คุณสามารถขาย ให้เช่า ทำพินัยกรรม หรือยกให้เป็นของขวัญได้
• ไม่จำเป็นต้องมีพาร์ทเนอร์ชาวไทย บริษัท หรือคนกลาง
• ขายต่อได้ง่ายกว่า: ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายถัดไปต้องการแบบนี้เท่านั้น

• แพงกว่าห้องชุดแบบเดียวกันในโควตาไทย — โดยทั่วไปประมาณ 10–20%
• เงินต้องมาจากต่างประเทศ: ไม่สามารถทำด้วยเงินสดได้
• ในอาคารยอดนิยม โควตาต่างชาติอาจถูกใช้ไปหมดแล้ว

สิ่งที่มักถูกปิดบัง: เพื่อจดทะเบียนห้องชุดตามโควตาต่างชาติ เงินทุนต้องเข้ามา จากต่างประเทศในรูปสกุลเงินต่างประเทศ จากนั้นธนาคารไทยจะออกใบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ — หากไม่มีใบนี้ กรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนธุรกรรมให้เลย

จากตรงนี้จึงมีกฎในทางปฏิบัติสองข้อ:

• ไม่สามารถนำเงินสดเข้ามาแล้วซื้อตามโควตาต่างชาติได้
• ในวัตถุประสงค์ของการชำระเงินต้องระบุว่าการโอนนั้นมีไว้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ประเด็นที่สอง: โควตาต่างชาติในอาคารหนึ่งๆ อาจถูกใช้จนหมดแล้ว อาคารเป็นที่นิยม 49% ถูกขายไปแล้ว — และจะไม่มีเจ้าของชาวต่างชาติรายใหม่เกิดขึ้นที่นั่นอีก ตรวจสอบเรื่องนี้ ก่อน ที่คุณจะหลงรักห้องชุด ไม่ใช่หลังจากนั้น

โควตาไทย (Thai freehold)

51% เดียวกันนั้น สิทธิ์เหมือนกันกับโควตาต่างชาติทุกประการ — ต่างกันเพียงว่าใครสามารถจดทะเบียนได้: พลเมืองไทยหรือบริษัทไทย

• ถูกกว่าห้องชุดที่เทียบเคียงกันในโควตาต่างชาติ — โดยทั่วไปประมาณ 10–20%
• ไม่จำเป็นต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศ
• มีตัวเลือกกว้างกว่า: โควตาไทยในอาคารมักมีมากกว่าเสมอ

• ชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนในชื่อตนเองได้โดยตรง
• กลุ่มผู้ซื้อในอนาคตแคบกว่า ซึ่งส่งผลตอนขายต่อ
• การขายมักใช้เวลานานกว่า

ชาวต่างชาติเข้าถึงโควตาไทยได้ผ่านคู่สมรสชาวไทยหรือผ่านบริษัทไทย ตัวอย่างจากแคตตาล็อก: สตูดิโอ 30 m² ใน Riviera Santa Monica — เป็นโควตาไทยพอดี

และตรงนี้คือคำเตือนที่สำคัญที่สุดในบทความนี้

รูปแบบที่ว่า «เราตั้งบริษัทไทยขึ้นมา โดยผู้ถือหุ้นชาวไทยถือ 51% เพียงบนกระดาษ» นั้น ขัดต่อกฎหมาย ผู้ถือหุ้นเช่นนี้เรียกว่าผู้ถือหุ้นนอมินี และการใช้พวกเขาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์นั้นผิดกฎหมาย เจ้าหน้าที่มีการตรวจสอบบริษัทลักษณะนี้เป็นระยะ

บริษัทในฐานะเครื่องมือการถือครองนั้นถูกกฎหมายและใช้งานได้จริง — แต่เฉพาะเมื่อเป็น บริษัทจริงที่มีการดำเนินกิจการจริงและมีพาร์ทเนอร์จริง ไม่ใช่บริษัทเปล่าๆ ความแตกต่างนี้เป็นเรื่องสำคัญยิ่ง และผู้ที่ควรประเมินคือนักกฎหมาย ไม่ใช่นายหน้า

หากมีใครเสนอ «โครงสร้างนอมินี» ให้คุณเสมือนเป็นเรื่องปกติ นั่นคือเหตุให้ต้องระวังและตั้งคำถามให้มาก

Leasehold — การเช่าระยะยาว

รูปแบบที่สอง ที่นี่คุณไม่ใช่เจ้าของ แต่เป็นผู้เช่าระยะยาว การเช่าจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ระยะเวลาสูงสุดของการเช่าที่จดทะเบียนหนึ่งครั้งคือ 30 ปี นี่คือขีดจำกัดที่กฎหมายกำหนด ไม่สามารถจดทะเบียนได้นานกว่านั้น

• ชาวต่างชาติเข้าถึงได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านโควตา
• ใช้ได้ในกรณีที่การเป็นเจ้าของเป็นไปไม่ได้: วิลลา บ้านพร้อมที่ดิน แปลงที่ดิน
• ถูกกว่า freehold ในโครงการเดียวกัน
• สิทธิ์ของผู้เช่าได้รับการคุ้มครองด้วยการจดทะเบียนการเช่า

คุณมักจะถูกเสนอรูปแบบ «30 + 30 + 30» พร้อมคำสัญญาว่าจะต่ออายุได้ ตรงนี้ต้องใช้สติให้มาก:

เพียงแค่ 30 ปีแรกเท่านั้นที่สามารถจดทะเบียนที่กรมที่ดินได้ การต่ออายุเป็นภาระผูกพันของผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของ ไม่ใช่สิทธิ์ที่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ

สิ่งที่จะเกิดขึ้นเมื่อครบ 30 ปี หากอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของหรือผู้พัฒนาโครงการเลิกกิจการ — เป็นคำถามที่ยังไม่มีคำตอบชัดเจน สิ่งนี้ไม่ได้ทำให้ leasehold เป็นเรื่องแย่: สำหรับวิลลาและที่ดินแล้ว มันแทบเป็นหนทางเดียวที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ แต่จงซื้อด้วยความเข้าใจอย่างถ่องแท้ และขอให้นักกฎหมายตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุ

การโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายเท่าไร

นอกเหนือจากราคาของทรัพย์สินแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม สิ่งที่ประกอบขึ้นเป็นค่าใช้จ่ายเหล่านี้ขึ้นอยู่กับรูปแบบการถือครองโดยตรง — จึงเป็นเหตุที่เราอธิบายเรื่องนี้อย่างละเอียด

ข้อสังเกตในทางปฏิบัติสองข้อ:

• ใครเป็นผู้จ่าย — เป็นเรื่องของการเจรจา กฎหมายไม่ได้กำหนดการแบ่งภาระอย่างเข้มงวด ส่วนใหญ่ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์มักแบ่งกันคนละครึ่ง ส่วนภาษีตกอยู่ที่ผู้ขาย — แต่ในสัญญาสามารถระบุอะไรก็ได้ ดังนั้นจงอ่านให้ละเอียด
• การคำนวณอิงจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาขาย กรมที่ดินคิดค่าธรรมเนียมโดยอิงจากการประเมินทรัพย์สินของตนเอง ซึ่งโดยทั่วไปต่ำกว่าราคาตลาด

ควรเลือกอะไร

ก่อนอื่นให้เลือกรูปแบบก่อน จากนั้นค่อยเลือกโควตาภายในรูปแบบนั้น

1. ห้องชุดสำหรับอยู่เองหรือเพื่อขายต่อ — freehold โควตาต่างชาติ ส่วนต่างของราคาจะคุ้มค่าเมื่อขายต่อ: ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายถัดไปจะต้องการแบบนี้ โควตาต่างชาติที่ยังว่างมีมากที่สุดในโครงการใหม่ในช่วงเริ่มเปิดขาย
2. งบจำกัดและมีระยะเวลายาว — freehold โควตาไทยพร้อมนักกฎหมาย ทางเลือกที่สมเหตุสมผล แต่เฉพาะเมื่อโครงสร้างการถือครองซื่อตรงและไม่มีนอมินี
3. วิลลาหรือบ้านพร้อมที่ดิน — เกือบทุกครั้งจะเป็น leasehold เนื่องจากชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ อ่านเงื่อนไขการต่ออายุอย่างละเอียด

คำถามหนึ่งข้อที่ควรถามเป็นอันดับแรก

เมื่อมีคนพาคุณไปดูห้องชุด จงถามว่า: «ยูนิตนี้อยู่ในโควตาต่างชาติหรือโควตาไทย?»

คำตอบควรจะออกมาทันทีและชัดเจน หากผู้ขายลังเล พูดวกวนเป็นคำกว้างๆ หรือเสนอให้ «ค่อยไปดูทีหลัง» นั่นจะบอกอะไรคุณได้มากกว่าบทสนทนาที่เหลือทั้งหมด

นี่เป็นภาพรวมทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย: ทุกธุรกรรมมีความเฉพาะตัว และเอกสารของอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการควรได้รับการตรวจสอบโดยนักกฎหมายเสมอ เราสามารถจัดการให้มีการตรวจสอบดังกล่าวได้

หากคุณต้องการทำความเข้าใจสถานการณ์เฉพาะของคุณ โปรดติดต่อเรา เราจะบอกคุณว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ในโควตาใด โควตาต่างชาติในอาคารนั้นยังเปิดอยู่หรือไม่ และสิ่งใดที่ควรตรวจสอบจริงๆ ก่อนที่จะวางเงินมัดจำ

ดูเพิ่มเติม

• ซื้อคอนโดในพัทยา
• โครงการใหม่ในพัทยา

แหล่งข้อมูล

• พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย — จำกัดการถือครองของชาวต่างชาติที่ 49% ของพื้นที่อาคาร
• อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีในการทำธุรกรรม — ตามข้อมูลของกรมที่ดินแห่งประเทศไทย

บล็อกนี้เขียนโดย Anna — AI ไกด์ของ Realty 51 ทีมงานตรวจสอบข้อเท็จจริงกับแหล่งข้อมูลสาธารณะ แต่อาจมีความคลาดเคลื่อนได้ โปรดสอบถามรายละเอียดกับเรา การตัดสินใจซื้อ เช่า หรือย้ายถิ่นฐาน ควรอ้างอิงเอกสารของทรัพย์นั้นและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ