ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในกัมพูชาอย่างไรในปี 2026

อสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชาสำหรับชาวต่างชาติ: ซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ได้โดยไม่มีกำหนดเวลา แต่ซื้อที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินไม่ได้ กฎปี 2026 เพดาน 70% ภาษีและขั้นตอน ปัจจัยด้านราคา และสิ่งที่ควรรู้ในพนมเปญ สีหนุวิลล์ กำปอต และแกบ

ซื้ออสังหาฯ ในกัมพูชา 2026: กฎสำหรับชาวต่างชาติ

ในกัมพูชา ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดได้ตั้งแต่ปี 2010 เมื่อกฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในหน่วยของอาคารที่มีเจ้าของร่วมมีผลบังคับใช้ สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจก่อนเลือกทรัพย์คือ สิทธิแบบใดจะจดทะเบียนในชื่อของคุณ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับเรื่องนี้ ทั้งราคา การปล่อยเช่า และโอกาสขายต่อ

กฎหลัก: ไม่ขายที่ดินให้ชาวต่างชาติ

ตามรัฐธรรมนูญกัมพูชาและกฎหมายที่ดินปี 2001 ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินได้มีเพียงพลเมืองกัมพูชาและนิติบุคคลกัมพูชา ชาวต่างชาติซื้อที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารหลายชั้นได้ แต่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินใต้อาคาร ที่ดินแปลงแยก หรือวิลล่าพร้อมที่ดินไม่ได้

ซื้ออะไรได้บ้าง

กฎหมายลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2010 อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของหน่วยส่วนบุคคล หรือห้องชุด ในอาคารที่มีเจ้าของร่วม เจ้าของห้องชุดมีสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลางของอาคาร เช่น ล็อบบี้ ลิฟต์ และสระว่ายน้ำ แต่ที่ดินใต้อาคารไม่ได้เป็นของเจ้าของห้องชุด

ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ไม่จำกัดระยะเวลา กฎหมายไม่ได้กำหนดเพดาน 50 หรือ 99 ปี สามารถขาย ให้ และยกเป็นมรดกได้

ข้อจำกัด: ชั้น ชายแดน และ 70% ของพื้นที่

ก่อนชำระเงินต้องยืนยันว่าอาคารนั้นยังมีโควตาเหลือ และห้องชุดที่เลือกจดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติได้ คำพูดของผู้ขายว่าโครงการขายให้ชาวต่างชาติไม่ได้ตอบคำถามนี้

วิลล่า บ้าน และที่ดิน: รูปแบบที่มีการเสนอ

เมื่อซื้อที่ดินไม่ได้ ชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านพร้อมที่ดินจะได้รับข้อเสนอรูปแบบอื่น แต่ไม่มีรูปแบบใดเท่ากับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ทุกรูปแบบควรประเมินกับทนายความกัมพูชาอิสระก่อนโอนเงิน ไม่ใช่หลังจากนั้น

Hard title, soft title และ strata title

ในกัมพูชามีเอกสารสิทธิ์ที่มีน้ำหนักต่างกัน

การโอนสิทธิในห้องชุดมีผลหลังการจดทะเบียนเท่านั้น สัญญาที่ลงนามแล้วและใบเสร็จการชำระเงินยังไม่ได้หมายความว่าห้องชุดจดทะเบียนในชื่อคุณแล้ว ควรขอเอกสารที่ดินใต้อาคาร เอกสารสถานะอาคาร ข้อมูลการจดทะเบียนห้องชุด และการยืนยันว่าจดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติได้จากผู้ขาย

ทำอะไรกับห้องชุดที่ซื้อได้บ้าง

เจ้าของชาวต่างชาติอยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า ขาย ให้ ยกเป็นมรดก และจำนองได้ ขายให้พลเมืองกัมพูชาหรือชาวต่างชาติรายอื่นได้ หากโควตา 70% ของอาคารยังไม่เต็ม

การซื้อให้อะไรกับชาวต่างชาติ และไม่ให้อะไร

สิ่งที่ได้รับ:

สิ่งที่ไม่ได้รับ:

เดินทางมาที่ห้องชุดของคุณได้ตามกฎการเข้าประเทศปกติ ด้วยวีซ่าท่องเที่ยว 30 วัน หรือวีซ่าทั่วไปที่ต่ออายุในประเทศได้สูงสุดหนึ่งปี

โครงการใหม่: ตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการอย่างไร

ตั้งแต่ปี 2023 ผู้พัฒนาโครงการต้องมีใบอนุญาต ตามอนุกฤษฎีกาฉบับที่ 50 และประกาศฉบับที่ 047 โครงการที่มีบ้านหรือห้องชุดเกิน 30 หน่วยต้องได้ใบอนุญาตจากหน่วยกำกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงรับจำนำ สังกัดกระทรวงเศรษฐกิจและการคลัง ส่วนโครงการ 3 ถึง 30 หน่วยต้องได้รับอนุญาตจากกรมเศรษฐกิจและการคลังของจังหวัด หน่วยกำกับประกาศคำเตือนเกี่ยวกับบริษัทที่ดำเนินงานโดยไม่มีใบอนุญาต

ก่อนวางมัดจำ ควรตรวจใบอนุญาตของผู้พัฒนาโครงการ เอกสารที่ดิน และใบอนุญาตก่อสร้าง หากอาคารยังก่อสร้างอยู่ ควรทราบว่าหลังสร้างเสร็จต้องมีเอกสารอะไร และเงินที่ชำระจะเป็นอย่างไรหากจดทะเบียนห้องชุดไม่ได้ คำสัญญาว่าจะออก strata title ภายหลังควรระบุไว้ในสัญญาเป็นภาระผูกพันที่ตรวจสอบได้

ภาษีและค่าธรรมเนียม

รายการผู้ชำระจำนวน
ภาษีการโอนสิทธิส่วนใหญ่ผู้ซื้อ4% ของมูลค่าตามการประเมินของกรมสรรพากร ซึ่งอาจต่างจากราคาในสัญญา
ภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปีเจ้าของ0,1% ของมูลค่าส่วนที่เกิน 100 ล้านเรียล ภายใน 30 กันยายน
ภาษีกำไรจากการขายผู้ขาย20% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เลื่อนไปเป็นวันที่ 1 มกราคม 2027
ภาษีค่าเช่าเจ้าของผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ถูกหัก 14% จากค่าเช่า

ตัวอย่างเช่น หากห้องชุดประเมินมูลค่าไว้ 100 000 ดอลลาร์ ภาษีการโอนจะเท่ากับ 4 000 ดอลลาร์

กรมสรรพากรขยายสิทธิประโยชน์สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 210 000 ดอลลาร์ ไปจนถึง 31 ธันวาคม 2026 แต่ประกาศไม่ได้ระบุชัดว่าใช้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติสำหรับห้องชุดนั้นหรือไม่ จึงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี ไม่ควรนับรวมสิทธิประโยชน์นี้ไว้ล่วงหน้า

เงิน: ดอลลาร์และการโอนผ่านธนาคาร

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชามักระบุและชำระเป็นดอลลาร์สหรัฐ ควรชำระด้วยการโอนผ่านธนาคารพร้อมระบุวัตถุประสงค์การชำระให้ชัดเจน และเก็บหลักฐานทั้งหมดไว้ เพราะต้องใช้ทั้งตอนจดทะเบียนและตอนขายในอนาคต การจ่ายเงินสดหรือจ่ายผ่านบุคคลที่สามจะสร้างปัญหาในตอนที่ต้องพิสูจน์ว่าคุณจ่ายเงินซื้อห้องชุดนี้

หากเป้าหมายคือปล่อยเช่า: คำนวณผลตอบแทนอย่างไร

ให้คำนวณรายได้สุทธิ หักค่าเช่ารายปีด้วยเดือนที่ห้องว่าง ค่าบริษัทบริหาร ค่าดูแลอาคาร ค่าซ่อมแซมและเฟอร์นิเจอร์ และภาษีค่าเช่า สำหรับเมืองท่องเที่ยวต้องคำนึงถึงฤดูกาลแยกต่างหาก

ผลตอบแทนที่ผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ประกอบการสัญญาไว้ไม่ใช่ผลลัพธ์ของเจ้าของ ยืนยันได้จากอัตราค่าเช่าและอัตราเข้าพักจริงของอาคารนี้หรืออาคารที่คล้ายกันใกล้เคียงเท่านั้น

ตลาดในปี 2026 เป็นอย่างไร

สภาพตลาดต้องใช้ความระมัดระวัง

สำหรับผู้ซื้อ หมายความว่าตลาดมีอุปทานมากกว่าอุปสงค์ และมีช่องให้ต่อรอง แต่นี่เป็นการประเมินเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ไม่ได้บอกราคาของห้องชุดใดห้องหนึ่ง ซึ่งต้องเทียบกับการซื้อขายจริงในอาคารใกล้เคียง

คอนโดในกัมพูชาราคาเท่าไหร่

กัมพูชาไม่ได้เผยแพร่สถิติราคาคอนโดรายเมืองอย่างเป็นทางการ และตัวเลขจากโฆษณาของผู้พัฒนามักต่างจากราคาซื้อขายจริง จึงต้องประเมินราคาโดยเปรียบเทียบกับห้องที่คล้ายกันและการซื้อขายในย่านเดียวกัน

ปัจจัยที่มีผลต่อราคา:

ปัจจุบันตลาดมีอุปทานมากกว่าอุปสงค์ จึงต่อรองราคาได้ โดยเฉพาะตลาดมือสองและอาคารที่ยังมีห้องขายไม่หมดจำนวนมาก

ซื้อคอนโดที่ไหนในกัมพูชา: พนมเปญ เสียมราฐ สีหนุวิลล์ กำปอต แกบ

แต่ละจุดหมายเหมาะกับเป้าหมายต่างกัน นี่ไม่ใช่การจัดอันดับผลตอบแทน แต่เป็นแนวทางว่าควรดูอะไร

จุดหมายเหมาะกับสิ่งสำคัญที่ต้องตรวจ
พนมเปญอยู่อาศัยในเมืองหลวงและปล่อยเช่าระยะยาวอุปทานในย่าน สภาพอาคาร อัตราค่าเช่าจริง
เสียมเรียบอยู่ใกล้นครวัดหรือปล่อยเช่านักท่องเที่ยวฤดูกาล รูปแบบการเช่าที่อนุญาต อัตราเข้าพักจริง
สีหนุวิลล์ห้องชุดในเมืองหรือริมทะเลอาคารสร้างเสร็จหรือไม่ ความต้องการในอาคารนั้น การขายต่อ
กัมปอตชีวิตสงบริมแม่น้ำและภูเขารูปแบบทางกฎหมาย หากเสนอขายบ้านหรือที่ดิน
แกบชายฝั่งเงียบสงบและบ้านสำหรับอยู่เองกฎ 30 กม. จากชายแดน รูปแบบการถือครองที่ดิน

พนมเปญ ตลาดห้องชุดหลักของประเทศ และตัวเลือกแรกสำหรับอยู่อาศัยและปล่อยเช่าระยะยาว มีโครงการใหม่จำนวนมาก จึงควรเปรียบเทียบภายในย่านเดียวกัน ได้แก่ สภาพอาคาร บริษัทบริหาร อัตราค่าเช่าจริง และระยะเวลาหาผู้เช่า

เสียมเรียบ เมืองใกล้นครวัดอยู่ได้ด้วยการท่องเที่ยว สำหรับการปล่อยเช่า ฤดูกาลและอัตราเข้าพักสำคัญ หลังการท่องเที่ยวลดลงในปี 2025 ควรตรวจจากข้อมูลจริง ไม่ใช่จากคาดการณ์เดิม

สีหนุวิลล์ เมืองริมทะเลที่มีอาคารสร้างไม่เสร็จจำนวนมากจากช่วงก่อสร้างบูมปลายทศวรรษ 2010 ควรซื้อเฉพาะในอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว มีเอกสารชัดเจน และมีความต้องการจริงในอาคารนั้น เป็นตัวเลือกหลักสำหรับผู้ที่มองหาอสังหาฯ ในกัมพูชาริมทะเล แต่ที่นี่การตรวจเอกสารและความพร้อมของอาคารสำคัญที่สุด

กัมปอต เมืองเล็กริมแม่น้ำและภูเขา เป็นที่นิยมของผู้ที่ย้ายมาอยู่ระยะยาว ที่นี่มีอาคารชุดไม่มาก ส่วนใหญ่เสนอขายบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นรูปแบบเช่าที่ดินหรือบริษัท ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

แกบ เมืองตากอากาศเงียบสงบริมทะเลไม่ไกลจากชายแดน สำหรับห้องชุดให้ตรวจกฎ 30 กม. จากชายแดนทางบก สำหรับบ้านให้ตรวจรูปแบบการถือครองที่ดิน

วิธีซื้อคอนโดในกัมพูชา: ทีละขั้นตอน

  1. เป้าหมายการซื้อ อยู่อาศัย ปล่อยเช่าระยะยาว หรือปล่อยเช่านักท่องเที่ยว ทรัพย์และการคำนวณขึ้นอยู่กับเป้าหมายนี้
  2. ตรวจทรัพย์ เป็นห้องชุดในอาคารที่มีเจ้าของร่วม ไม่อยู่ชั้นล่างสุด และไม่อยู่ในรัศมี 30 กม. จากชายแดน
  3. ตรวจโควตา 70% ว่าอาคารยังมีพื้นที่เหลือให้ชาวต่างชาติหรือไม่
  4. ตรวจผู้พัฒนาโครงการและเอกสาร ใบอนุญาตผู้พัฒนาโครงการ hard title ของที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง และสถานะอาคาร
  5. สัญญา ก่อนลงนามควรได้สัญญาฉบับเต็มพร้อมเอกสารแนบ ได้แก่ พื้นที่และวิธีปรับพื้นที่ ราคา ตารางชำระ วันส่งมอบ ภาระในการจดทะเบียน strata title และความรับผิดกรณีล่าช้า
  6. ชำระเงิน ด้วยการโอนผ่านธนาคารพร้อมระบุวัตถุประสงค์ และเก็บหลักฐานทั้งหมด
  7. ภาษีการโอน และจดทะเบียนสิทธิที่กรมที่ดิน
  8. หนังสือรับรอง strata title ในชื่อของคุณ

สิ่งที่ควรระวัง

ค่าใช้จ่ายในการดูแลคอนโด

หลังซื้อ เจ้าของยังมีค่าใช้จ่ายประจำ ซึ่งควรคำนวณก่อนทำสัญญา รายการหลักได้แก่ ค่าส่วนกลางรายเดือนให้นิติบุคคลสำหรับรักษาความปลอดภัย ทำความสะอาด สระว่ายน้ำ และลิฟต์ ค่าไฟและค่าน้ำตามมิเตอร์ อินเทอร์เน็ต ประกันห้องชุด และภาษีรายได้ค่าเช่าหากปล่อยเช่า ค่าซ่อมแซมควรตั้งงบแยกต่างหาก เพราะในอากาศชื้น เครื่องปรับอากาศ ระบบประปา และเฟอร์นิเจอร์ต้องเปลี่ยนบ่อยกว่าในยุโรป

แต่ละอาคารกำหนดค่าส่วนกลางเอง จึงควรขอให้ผู้ขายแสดงอัตราปัจจุบัน กฎของอาคาร และรายงานค่าใช้จ่ายของปีที่แล้ว หากนิติบุคคลแสดงเอกสารเหล่านี้ไม่ได้ ถือเป็นสัญญาณเตือน เพราะนิติบุคคลเป็นผู้กำหนดว่าอาคารจะเป็นอย่างไรในอีกสิบปี และคุณจะขายห้องได้ในราคาเท่าไร

เช่าแทนซื้อ: เมื่อไหร่ที่สมเหตุสมผลกว่า

หากคุณไปกัมพูชาเป็นครั้งแรกหรือวางแผนอยู่เพียงหนึ่งหรือสองฤดูกาล การเช่ามักคุ้มกว่าการซื้อ คุณสามารถเช่าคอนโดในพนมเปญหรือเสียมราฐรายเดือนหรือรายปี เพื่อทำความรู้จักย่าน คุณภาพอาคาร และค่าเช่าจริงก่อนลงทุน

การซื้อสมเหตุสมผลเมื่อคุณแน่ใจว่าจะใช้เวลาในประเทศนานมาก พบอาคารที่เอกสารชัดเจน และคำนวณค่าใช้จ่ายในการถือครองครบแล้ว หากเป้าหมายคือรายได้จากการเช่า ควรดูก่อนว่ามีห้องลักษณะเดียวกันว่างอยู่กี่ห้องและเช่าได้จริงในราคาเท่าไร

ก่อนซื้อห้องมือสอง ควรขอเอกสารจากผู้ขายยืนยันว่าไม่มีค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ หนี้ที่เจ้าของเดิมค้างไว้ชำระในวันโอนด้วยเงินของผู้ขายได้ง่ายกว่ามาโต้แย้งกับนิติบุคคลภายหลัง เรื่องนี้สำคัญมากสำหรับอาคารใหม่ ที่ยังไม่มีใครพิสูจน์ค่าเช่าจริงในทางปฏิบัติ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชาได้ไหม?

ได้ คือห้องชุดในอาคารที่มีเจ้าของหลายราย ไม่ใช่ชั้นล่าง อยู่ในเพดาน 70% ของพื้นที่อาคารสำหรับชาวต่างชาติ และไม่อยู่ในระยะ 30 กม. จากชายแดนทางบก ชาวต่างชาติซื้อที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินไม่ได้

ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้นานเท่าไหร่?

ไม่มีกำหนดระยะเวลา ห้องชุดจดเป็นกรรมสิทธิ์ ขาย ให้ และตกทอดเป็นมรดกได้

คอนโดในกัมพูชาราคาเท่าไหร่?

ไม่มีสถิติราคาอย่างเป็นทางการ ราคาขึ้นอยู่กับเมือง ย่าน ความพร้อมของอาคาร วิว และประเภทเอกสารสิทธิ์ และต้องบวกภาษีโอน 4%

ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีอะไรบ้าง?

โดยทั่วไปภาษีโอนสิทธิ์ 4% จากราคาประเมิน เจ้าของจ่ายภาษีทรัพย์สินรายปี 0.1% ของมูลค่าส่วนที่เกิน 100 ล้านเรียล

ซื้ออสังหาฯ ในกัมพูชาริมทะเลได้ไหม?

ได้ มีห้องชุดขายในสีหนุวิลล์และแกบ ควรซื้อเฉพาะในอาคารที่สร้างเสร็จและเอกสารชัดเจน ที่แกบต้องตรวจกฎ 30 กม. จากชายแดน

ซื้ออสังหาฯ แล้วได้สิทธิ์พำนักในกัมพูชาไหม?

การซื้อทั่วไปไม่ได้ แต่มีโครงการ Cambodia My 2nd Home แยกต่างหาก: ลงทุนตั้งแต่ 100,000 ดอลลาร์ในโครงการที่ได้รับอนุมัติจะได้วีซ่า 10 ปี เงื่อนไขต้องสอบถามผู้ดำเนินโครงการ

ดูเพิ่มเติม

อ่านเพิ่มเติม

แหล่งข้อมูล

บล็อกนี้เขียนโดย Anna — AI ไกด์ของ Realty 51 ทีมงานตรวจสอบข้อเท็จจริงกับแหล่งข้อมูลสาธารณะ แต่อาจมีความคลาดเคลื่อนได้ โปรดสอบถามรายละเอียดกับเรา การตัดสินใจซื้อ เช่า หรือย้ายถิ่นฐาน ควรอ้างอิงเอกสารของทรัพย์นั้นและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ