ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียอย่างไรในปี 2026: กฎ ภาษี และภาพรวมตลาด

ชาวต่างชาติในมาเลเซียซื้อได้ทั้งคอนโดและบ้านพร้อมที่ดิน รวมถึงกรรมสิทธิ์แบบ freehold ที่ไม่มีกำหนดเวลา แต่ต้องมีราคาสูงกว่าราคาขั้นต่ำของรัฐและได้รับอนุญาตจากทางการของรัฐนั้น บทความนี้อธิบายเกณฑ์ราคาขั้นต่ำแต่ละรัฐ สิ่งที่ชาวต่างชาติซื้อไม่ได้ อากรแสตมป์ 8% ตั้งแต่ปี 2026 ภาษีเมื่อขาย วีซ่า MM2H ขั้นตอนการซื้อ สิ่งที่ตลาดกำลังบอก และความแตกต่างของกัวลาลัมเปอร์ ปีนัง ยะโฮร์บาห์รู มะละกา และโกตากินาบาลู

มาเลเซียเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในภูมิภาคที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตนเองได้ไม่เพียงแค่คอนโด แต่รวมถึงบ้านพร้อมที่ดินด้วย อย่างไรก็ตาม ตลาดไม่ได้เปิดเสรีสำหรับชาวต่างชาติ แต่ละรัฐกำหนดเองว่าชาวต่างชาติซื้ออะไรได้และในราคาขั้นต่ำเท่าใด และทุกธุรกรรมต้องได้รับอนุญาตจากทางการของรัฐ ดังนั้นการเลือกจึงไม่ได้เริ่มจากตัวทรัพย์ แต่เริ่มจากกฎของรัฐนั้น ๆ

กฎหลัก: ซื้อได้ทั้งคอนโดและบ้าน โดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐ

เรื่องที่ดินในมาเลเซียอยู่ในอำนาจของแต่ละรัฐ ตามมาตรา 433B ของประมวลกฎหมายที่ดินแห่งชาติ ชาวต่างชาติจะได้มาซึ่งที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากทางการของรัฐเท่านั้น การซื้อทุกครั้งต้องขออนุญาต รวมถึงการซื้อคอนโด

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโด ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านพร้อมที่ดินในมาเลเซียได้ แต่เฉพาะเมื่อทรัพย์มีราคาสูงกว่าเกณฑ์ของรัฐ ไม่อยู่ในประเภทต้องห้าม และทางการของรัฐอนุญาตธุรกรรมแล้ว

ราคาขั้นต่ำแต่ละรัฐ

แต่ละรัฐกำหนดเกณฑ์ราคาสำหรับชาวต่างชาติเอง ตัวเลขอ้างอิงปี 2026 จากบทวิเคราะห์ของนักกฎหมายและพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์:

รัฐราคาขั้นต่ำสำหรับชาวต่างชาติ
กัวลาลัมเปอร์ตั้งแต่ 1 ล้านริงกิต
สลังงอร์ตั้งแต่ 2 ล้านริงกิตในโซน 1 และ 2 ตั้งแต่ 1 ล้านริงกิตในโซน 3
ปีนังตั้งแต่ 1 ล้านริงกิตบนเกาะ ตั้งแต่ 500,000 ริงกิตบนแผ่นดินใหญ่
ยะโฮร์ตั้งแต่ 1 ล้านริงกิต บางโซนของอิสกันดาร์ปูเตรีมีเงื่อนไขพิเศษ
มะละกาตั้งแต่ 500,000 ริงกิตสำหรับคอนโด
ซาบาห์และซาราวักมีกฎหมายที่ดินและเกณฑ์ของตนเอง

รัฐต่าง ๆ ทบทวนเกณฑ์ในงบประมาณประจำปี ดังนั้นควรตรวจสอบตัวเลขที่แน่นอนสำหรับทรัพย์ที่เลือกกับทนายความมาเลเซียก่อนวางมัดจำ

สิ่งที่ชาวต่างชาติซื้อไม่ได้

แม้ราคาสูงกว่าเกณฑ์ ชาวต่างชาติก็ซื้อสิ่งต่อไปนี้ไม่ได้:

นอกจากนี้ บางรัฐมีข้อจำกัดเพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งต้องตรวจสอบตามกฎของรัฐนั้น ๆ เช่นกัน

Freehold และ leasehold, strata title และ individual title

มาเลเซียมีสิทธิในที่ดินสองรูปแบบ และชาวต่างชาติถือได้ทั้งสองแบบ:

แยกตามเอกสารสิทธิ์ได้ดังนี้:

ในโครงการใหม่ strata title ไม่ได้ออกทันทีหลังส่งมอบ แต่ออกภายหลัง จึงควรระบุในสัญญาว่าใครเป็นผู้ดำเนินการและภายในเวลาเท่าใด

การอนุญาตจากรัฐทำงานอย่างไร

ทนายความของผู้ซื้อจะยื่นขออนุญาตหลังลงนามสัญญา โดยยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินของรัฐ การพิจารณาใช้เวลาตั้งแต่ไม่กี่สัปดาห์ถึงหลายเดือน และรัฐเก็บค่าธรรมเนียมการอนุญาตซึ่งแต่ละรัฐกำหนดไม่เท่ากัน ตราบใดที่ยังไม่ได้รับอนุญาต กรรมสิทธิ์ยังโอนไม่ได้ สัญญาจึงมักกำหนดไว้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากทางการปฏิเสธ

การซื้อให้อะไรแก่ชาวต่างชาติ และไม่ให้อะไร

สิ่งที่ได้:

สิ่งที่ไม่ได้ในตัวเอง:

ระดับ MM2Hเงินฝากในธนาคารมาเลเซียการซื้อที่อยู่อาศัยระยะเวลาวีซ่า
Silver150,000 ดอลลาร์สหรัฐตั้งแต่ 600,000 ริงกิต5 ปี
Gold500,000 ดอลลาร์สหรัฐตั้งแต่ 1 ล้านริงกิต15 ปี
Platinum1 ล้านดอลลาร์สหรัฐตั้งแต่ 2 ล้านริงกิต20 ปี

ที่อยู่อาศัยที่ซื้อตามโครงการ MM2H ห้ามขายเป็นเวลา 10 ปี การทำงานด้วยวีซ่านี้อนุญาตเฉพาะระดับ Platinum โครงการนี้ดูแลโดยกระทรวงการท่องเที่ยวร่วมกับกรมตรวจคนเข้าเมือง

โครงการใหม่: ผู้ซื้อได้รับความคุ้มครองอย่างไร

การขายที่อยู่อาศัยระหว่างก่อสร้างอยู่ภายใต้กฎหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาต้องมีใบอนุญาตและใบอนุญาตโฆษณาและขาย และสัญญาต้องใช้แบบฟอร์มมาตรฐานที่รัฐรับรอง โดยทั่วไปชำระ 10% ของราคาเมื่อลงนาม ส่วนที่เหลือชำระตามงวดการก่อสร้าง หลังส่งมอบมีระยะรับประกันความชำรุดบกพร่อง 24 เดือน และหากส่งมอบล่าช้า ผู้พัฒนาต้องจ่ายค่าชดเชยตามสูตรในสัญญา

ก่อนวางมัดจำ ให้ตรวจสอบใบอนุญาตของผู้พัฒนา ใบอนุญาตขาย และตรวจว่ายูนิตที่เลือกไม่ใช่ยูนิตภูมิบุตร

ภาษีและค่าธรรมเนียม

รายการผู้จ่ายจำนวน
อากรแสตมป์การโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อสำหรับชาวต่างชาติ 8% ของราคาหรือมูลค่าตลาด แล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า ตั้งแต่ 1 มกราคม 2026
อากรแสตมป์สัญญาเงินกู้ผู้ซื้อ หากมีสินเชื่อ0.5% ของวงเงินกู้
ค่าธรรมเนียมการอนุญาตของรัฐผู้ซื้อแตกต่างกันในแต่ละรัฐ
ภาษีเมื่อขาย (RPGT)ผู้ขายสำหรับชาวต่างชาติ 30% ของกำไรเมื่อขายภายใน 5 ปีแรก 10% ตั้งแต่ปีที่ 6
ภาษีค่าเช่าเจ้าของที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่30% ของรายได้ค่าเช่าสุทธิ
ภาษีรายปีเจ้าของภาษีที่ดินและภาษีโรงเรือนท้องถิ่น โดยทั่วไปไม่สูง
ค่าดูแลอาคารเจ้าของคอนโดค่าบริหารจัดการรายเดือนและเงินสมทบกองทุนซ่อมแซมใหญ่

ตัวอย่าง: เมื่อชาวต่างชาติซื้อคอนโดราคา 1 ล้านริงกิต อากรแสตมป์การโอนกรรมสิทธิ์จะเท่ากับ 80,000 ริงกิต

อัตรา 8% กำหนดโดยพระราชบัญญัติการเงินปี 2025 ก่อนปี 2026 อัตรานี้อยู่ที่ 4% อัตราที่สูงขึ้นไม่ใช้กับผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในมาเลเซีย ค่าทนายความและค่าประเมินราคาเพื่อคำนวณอากรแสตมป์ก็ควรรวมไว้ในงบประมาณตั้งแต่แรก

เงิน: ริงกิตและการโอนผ่านธนาคาร

การชำระค่าซื้อทำเป็นริงกิตผ่านธนาคารมาเลเซีย โดยโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามาผ่านธนาคาร เก็บหลักฐานการโอนทั้งหมดไว้ เพราะต้องใช้ทั้งในการจดทะเบียนและเมื่อขายในอนาคตซึ่งต้องนำเงินออกนอกประเทศ ธนาคารมาเลเซียสามารถให้สินเชื่อบ้านแก่ชาวต่างชาติได้ แต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคารแตกต่างกัน

หากต้องการปล่อยเช่า: คำนวณผลตอบแทนอย่างไร

ต้องคำนวณรายได้สุทธิ: หักจากค่าเช่ารายปีด้วยเดือนที่ห้องว่าง ค่าบริการบริษัทบริหารจัดการ ค่าดูแลอาคารรายเดือนและเงินสมทบกองทุนซ่อมแซมใหญ่ ค่าซ่อมแซมและเฟอร์นิเจอร์ ภาษีรายปี และภาษีค่าเช่า 30% สำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่

ผลตอบแทนที่ผู้พัฒนาสัญญาไว้ไม่ใช่ผลลัพธ์ของเจ้าของ ยืนยันได้จากค่าเช่าจริงและอัตราการเข้าพักของอาคารนี้หรืออาคารที่คล้ายกันในบริเวณใกล้เคียงเท่านั้น

ตลาดในปี 2026 เป็นอย่างไร

ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAPIC) ไตรมาส 1 ปี 2026:

สำหรับผู้ซื้อ หมายความว่าตลาดมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือมาก และในหลายพื้นที่มีช่องให้ต่อรองราคา แต่นี่เป็นค่าเฉลี่ยทั้งประเทศ ราคาของยูนิตใดยูนิตหนึ่งต้องเทียบกับการซื้อขายจริงในพื้นที่เดียวกัน

ห้าจุดหมาย: ควรประเมินอะไร

แต่ละจุดหมายเหมาะกับเป้าหมายต่างกัน นี่ไม่ใช่การจัดอันดับผลตอบแทน แต่เป็นแนวทางว่าควรดูอะไร:

จุดหมายเหมาะกับสิ่งสำคัญที่ต้องตรวจสอบ
กัวลาลัมเปอร์อยู่อาศัยในเมืองหลวงและให้เช่าระยะยาวเกณฑ์ 1 ล้านริงกิต เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ล้นตลาด ค่าเช่า
ปีนังอยู่อาศัยริมทะเลและในเมืองประวัติศาสตร์เกณฑ์บนเกาะหรือแผ่นดินใหญ่ โควตาที่เหลือ ความต้องการเช่า
ยะโฮร์บาห์รูอยู่อาศัยใกล้ชายแดนและให้เช่าระยะยาวเงื่อนไขพิเศษของโซน อุปทานจำนวนมาก อัตราการเข้าพักจริง
มะละกาใช้ชีวิตสงบในเมืองประวัติศาสตร์เกณฑ์สำหรับคอนโด ความต้องการเช่า
โกตากินาบาลูอยู่อาศัยริมทะเลบนเกาะบอร์เนียวกฎที่ดินของซาบาห์ การอนุญาตของรัฐ

กัวลาลัมเปอร์ ตลาดหลักของประเทศ เหมาะสำหรับอยู่อาศัยและให้เช่าระยะยาว มีอุปทานมาก โดยเฉพาะเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จึงต้องเปรียบเทียบภายในย่าน: สภาพอาคาร บริษัทบริหารจัดการ ค่าเช่าจริง และระยะเวลาหาผู้เช่า

ปีนัง เกาะที่มีย่านประวัติศาสตร์จอร์จทาวน์ซึ่งเป็นมรดกโลกของยูเนสโก และส่วนแผ่นดินใหญ่ที่มีเกณฑ์ต่ำกว่า บนเกาะราคาสูงกว่า บนแผ่นดินใหญ่เกณฑ์ต่ำกว่า แต่ความต้องการเช่าก็ต่างกัน

ยะโฮร์บาห์รู เมืองชายแดนที่มีโครงการใหม่และเขตเศรษฐกิจพิเศษจำนวนมาก อุปทานที่นี่สูง สิ่งที่ตัดสินจึงเป็นอัตราการเข้าพักจริงของอาคารนั้น ไม่ใช่คำสัญญาของผู้พัฒนา

มะละกา เมืองประวัติศาสตร์ที่อยู่ในรายชื่อยูเนสโกเช่นกัน มีเกณฑ์สำหรับคอนโดต่ำที่สุดแห่งหนึ่ง เหมาะกับการใช้ชีวิตสงบ แต่ตลาดเช่าเล็กกว่าเมืองหลวง

โกตากินาบาลู เมืองหลวงของรัฐซาบาห์บนเกาะบอร์เนียว ระหว่างทะเลและภูเขา ซาบาห์มีกฎหมายที่ดินของตนเอง จึงต้องตรวจสอบกฎสำหรับชาวต่างชาติและเกณฑ์ราคาแยกต่างหาก

ขั้นตอนการซื้อทีละขั้น

  1. เป้าหมายการซื้อ: อยู่อาศัย ให้เช่าระยะยาว วีซ่า MM2H หรือปล่อยเช่านักท่องเที่ยว ทั้งทรัพย์และการคำนวณขึ้นอยู่กับเป้าหมายนี้
  2. กฎของรัฐ: เกณฑ์ราคา ประเภทต้องห้าม โซนพิเศษ
  3. ตรวจสอบทรัพย์: ไม่ใช่ที่ดินสงวนของชาวมลายู ไม่ใช่ยูนิตภูมิบุตร ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยราคาถูก รูปแบบสิทธิ freehold หรือ leasehold
  4. ตรวจสอบผู้พัฒนา: ใบอนุญาตและใบอนุญาตขายสำหรับโครงการใหม่ สำหรับบ้านมือสอง ตรวจเอกสารสิทธิ์ของผู้ขายและภาระผูกพัน
  5. สัญญา ตามแบบฟอร์มมาตรฐานสำหรับโครงการใหม่ หรือสัญญาซื้อขายในตลาดมือสอง พร้อมเงื่อนไขกรณีรัฐไม่อนุญาต
  6. การอนุญาตจากรัฐ: ทนายความเป็นผู้ยื่น ใช้เวลาตั้งแต่ไม่กี่สัปดาห์ถึงหลายเดือน
  7. ชำระเงิน เป็นริงกิตผ่านธนาคารมาเลเซีย และชำระอากรแสตมป์
  8. จดทะเบียนสิทธิ ที่สำนักงานที่ดิน สำหรับโครงการใหม่ รับ strata title เมื่อออกแล้ว

สิ่งที่ต้องระวัง

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้หรือไม่

ได้ ในมาเลเซียชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินได้ หากทรัพย์มีราคาสูงกว่าเกณฑ์ของรัฐ ไม่อยู่ในประเภทต้องห้าม และทางการของรัฐอนุญาตแล้ว

ซื้อที่อยู่อาศัยแบบไม่มีกำหนดเวลาได้หรือไม่

ได้ หากที่ดินใต้ทรัพย์เป็น freehold หากเป็น leasehold สิทธิจะมีผลจนสิ้นสุดระยะเวลาเช่า โดยทั่วไป 99 ปี และการต่ออายุต้องเสียค่าใช้จ่าย

ค่าใช้จ่ายในการโอนสำหรับชาวต่างชาติเท่าไร

รายการหลักคืออากรแสตมป์ 8% ของราคา ตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 นอกจากนี้มีค่าธรรมเนียมการอนุญาตของรัฐ ค่าทนายความ และหากมีสินเชื่อ 0.5% ของวงเงินกู้

การซื้อที่อยู่อาศัยให้วีซ่าหรือไม่

ไม่ได้ในตัวเอง วีซ่าได้จากโครงการ MM2H ซึ่งการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในเงื่อนไขบังคับ ร่วมกับเงินฝากในธนาคารมาเลเซีย

ภาษีเมื่อขายเป็นเท่าไร

สำหรับชาวต่างชาติ 30% ของกำไรหากขายภายใน 5 ปีแรก และ 10% ตั้งแต่ปีที่ 6 ของการถือครอง

ซื้อคอนโดต่ำกว่าเกณฑ์ของรัฐได้หรือไม่

โดยทั่วไปไม่ได้ เกณฑ์นี้บังคับสำหรับชาวต่างชาติ มีข้อยกเว้นในบางโซน เช่น บางส่วนของอิสกันดาร์ปูเตรี แต่ต้องยืนยันตามกฎของรัฐ ณ วันทำธุรกรรม

สอบถามเรื่องการซื้อ

หากคุณกำลังพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศและต้องการวิเคราะห์สถานการณ์ของคุณ ทั้งรูปแบบกรรมสิทธิ์ ภาษี และขั้นตอนการชำระเงิน ติดต่อเราได้ทาง WhatsApp

ดูเพิ่มเติม

แหล่งข้อมูล

บล็อกนี้เขียนโดย Anna — AI ไกด์ของ Realty 51 ทีมงานตรวจสอบข้อเท็จจริงกับแหล่งข้อมูลสาธารณะ แต่อาจมีความคลาดเคลื่อนได้ โปรดสอบถามรายละเอียดกับเรา การตัดสินใจซื้อ เช่า หรือย้ายถิ่นฐาน ควรอ้างอิงเอกสารของทรัพย์นั้นและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ