ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในเวียดนามอย่างไรในปี 2026

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในเวียดนามได้ไหม: กฎปี 2026 โควตา กรรมสิทธิ์ 50 ปี ภาษีและขั้นตอน คอนโดในเวียดนามราคาเท่าไหร่ และสิ่งที่ควรรู้เมื่อซื้อในญาจาง ดานัง ฮานอย โฮจิมินห์ และฟูก๊วก

ซื้อคอนโดในเวียดนาม 2026: กฎสำหรับชาวต่างชาติและราคา

เวียดนามเปิดตลาดที่อยู่อาศัยให้ชาวต่างชาติในปี 2015 และตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายที่ดิน และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ กฎชัดเจนขึ้น แต่หลักการสำคัญยังเหมือนเดิม คือชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ที่ดิน และการเลือกควรเริ่มจากสถานะทางกฎหมายของทรัพย์และสิทธิของชาวต่างชาติในการจดทะเบียนในชื่อตัวเอง ไม่ใช่เริ่มจากวิวนอกหน้าต่าง

กฎหลัก: ที่ดินเป็นของรัฐ

ในเวียดนาม ที่ดินทั้งหมดเป็นของประชาชนและอยู่ภายใต้การบริหารของรัฐ แม้แต่พลเมืองเวียดนามก็ได้รับเพียงสิทธิการใช้ที่ดิน และชาวต่างชาติไม่ได้รับสิทธิเช่นนี้สำหรับที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดหรือบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยได้ แต่ซื้อที่ดินแปลงแยกหรือบ้านนอกโครงการไม่ได้

ทางเลือกทั้งหมดของผู้ซื้อต่างชาติจึงเป็นที่อยู่อาศัยในโครงการของผู้พัฒนาโครงการ ได้แก่ ห้องชุดในอาคารชุด และบ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรร หากผู้ขายเสนอที่ดินให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ หรือเสนอวิลล่านอกโครงการที่อยู่อาศัย ควรตรวจโครงสร้างตามเอกสารก่อนคุยเรื่องราคา

ใครซื้อได้

ผู้ซื้อต้องเป็นชาวต่างชาติที่เข้าเวียดนามอย่างถูกกฎหมาย โดยในหนังสือเดินทางต้องมีตราประทับเข้าประเทศเวียดนาม ไม่จำเป็นต้องมีบัตรถิ่นที่อยู่หรือวีซ่าทำงาน ยกเว้นบุคคลที่มีเอกสิทธิ์ทางการทูตหรือกงสุล

สามารถซื้อผ่านบริษัทที่มีทุนต่างชาติซึ่งจดทะเบียนในเวียดนาม หรือผ่านสาขาหรือสำนักงานตัวแทนของบริษัทต่างชาติได้เช่นกัน แต่สำหรับผู้ซื้อรายบุคคลมักไม่จำเป็น เพราะที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในชื่อบุคคลได้โดยตรง

ซื้ออะไรได้บ้าง

ห้ามซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตความมั่นคงและการป้องกันประเทศ รายชื่อโครงการที่ชาวต่างชาติซื้อได้ ทางการของแต่ละจังหวัดเป็นผู้อนุมัติ และประกาศบนเว็บไซต์ทางการของจังหวัดและของกรมการก่อสร้าง ตัวอย่างเช่น นครโฮจิมินห์ประกาศรายชื่อ 24 โครงการ และเพิ่มเติมในภายหลัง

ห้องชุด คอนโดเทล หรืออพาร์ตเมนต์ในรีสอร์ต

ริมทะเล ทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายต่างกันมักขายภายใต้คำว่าอพาร์ตเมนต์เหมือนกัน และสำหรับชาวต่างชาติ ความต่างนี้สำคัญมาก

คำว่าอพาร์ตเมนต์ในโฆษณาไม่ได้ยืนยันอะไร ก่อนวางมัดจำควรทราบว่าหลังซื้อจะได้เอกสารอะไร ในชื่อใคร อายุเท่าไร และระบุวัตถุประสงค์การใช้อย่างไร

โควตา: ห้องชุด 30% และบ้าน 250 หลัง

แต่ละโครงการมีเพดานสัดส่วนเจ้าของชาวต่างชาติ

เมื่อโควตาในอาคารเต็ม ห้องชุดนั้นจะจดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้อีก หากชาวต่างชาติได้รับที่อยู่อาศัยนั้นโดยการให้หรือมรดก จะได้รับเพียงมูลค่า ไม่ใช่ตัวทรัพย์ จึงต้องตรวจโควตาก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น คำยืนยันด้วยวาจาของผู้พัฒนาโครงการว่าโควตายังเหลือ ไม่เพียงพอสำหรับการชำระเงินก้อนใหญ่ ต้องได้คำตอบสำหรับอาคารนั้นโดยเฉพาะ

ระยะเวลากรรมสิทธิ์: 50 ปีและการต่ออายุ

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 50 ปี นับจากวันที่ออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ โดยระยะเวลาจะระบุไว้ในหนังสือรับรอง เมื่อยื่นคำขอ สามารถต่ออายุได้หนึ่งครั้งไม่เกิน 50 ปี การต่ออายุต้องดำเนินการแยกต่างหากตามเงื่อนไข ดังนั้นคำว่ากรรมสิทธิ์ 100 ปีจึงไม่ใช่การรับประกัน

มีข้อยกเว้น คือชาวต่างชาติที่สมรสกับพลเมืองเวียดนามหรือกับชาวเวียดนามที่อาศัยในต่างประเทศ จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ในเงื่อนไขเดียวกับพลเมืองเวียดนาม โดยไม่มีข้อจำกัด 50 ปี ส่วนเอกสารสำหรับการจดทะเบียนกรณีนี้ต้องตรวจแยกต่างหาก

ทำอะไรกับที่อยู่อาศัยที่ซื้อได้บ้าง

เจ้าของชาวต่างชาติอยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า ขาย ให้ ยกเป็นมรดก และจำนองกับธนาคารได้ ขายให้ชาวเวียดนามหรือชาวต่างชาติรายอื่นได้ หากโควตาของโครงการยังไม่เต็ม

ปล่อยเช่าได้เฉพาะเพื่ออยู่อาศัย และต้องแจ้งหน่วยงานท้องถิ่นที่ดูแลทะเบียนที่อยู่อาศัย รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษี ดูรายละเอียดด้านล่าง

การซื้อให้อะไรกับชาวต่างชาติ และไม่ให้อะไร

สิ่งที่ได้รับ:

สิ่งที่ไม่ได้รับ:

เดินทางมาที่ห้องชุดของคุณได้ตามกฎการเข้าประเทศปกติ พลเมืองหลายประเทศเข้าได้โดยไม่ต้องมีวีซ่าสูงสุด 45 วัน ส่วนประเทศอื่นขอวีซ่าอิเล็กทรอนิกส์ได้สูงสุด 90 วันแบบเข้าออกหลายครั้ง

ซื้อโครงการระหว่างก่อสร้าง: เงินของผู้ซื้อได้รับการคุ้มครองอย่างไร

ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อระหว่างก่อสร้าง และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 เพิ่มการคุ้มครองผู้ซื้ออย่างชัดเจน

ควรตรวจหนังสือค้ำประกันและเอกสารโครงการก่อนวางมัดจำ ได้แก่ ใบอนุญาตก่อสร้าง สิทธิขายที่อยู่อาศัยในอาคารที่กำลังก่อสร้าง และการที่โครงการอยู่ในรายชื่อสำหรับชาวต่างชาติ โบรชัวร์โฆษณาไม่ใช่หลักฐานสิทธิการขาย

ภาษีและค่าธรรมเนียม

ไม่มีภาษีแยกสำหรับชาวต่างชาติ อัตราเดียวกับพลเมืองเวียดนาม

รายการผู้ชำระจำนวน
ภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับโครงการใหม่ผู้ซื้อ10% ปกติรวมอยู่ในราคาของผู้พัฒนาโครงการแล้ว
กองทุนซ่อมบำรุงผู้ซื้อ2% ของราคาห้องชุด ชำระให้ผู้พัฒนาโครงการพร้อมค่างวด
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนผู้ซื้อ0,5% ของราคา
ค่าบริการโนตารีและการจดทะเบียนส่วนใหญ่ผู้ซื้ออัตราคงที่
ภาษีเมื่อขายผู้ขาย2% ของราคาขาย
ภาษีรายได้ค่าเช่าเจ้าของภาษีมูลค่าเพิ่ม 5% + ภาษีเงินได้ 5% ของรายรับที่เกินเกณฑ์ยกเว้น

ตัวอย่างเช่น ซื้อห้องชุดจากผู้พัฒนาโครงการราคา 3 พันล้านด่ง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนประมาณ 15 ล้านด่ง เงินสมทบกองทุนซ่อมบำรุงประมาณ 60 ล้านด่ง ส่วนภาษีมูลค่าเพิ่มรวมอยู่ในราคาแล้ว

ภาษีเมื่อขายยังคงอยู่ในกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาฉบับใหม่ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 คือ 2% ของราคาซื้อขาย เกณฑ์รายรับที่รายได้ค่าเช่ายังไม่ต้องเสียภาษีถูกปรับเพิ่มตั้งแต่ปี 2026 แต่ควรตรวจตัวเลขที่แน่นอน ณ เวลาที่ปล่อยเช่า เพราะระเบียบแต่ละฉบับตีความต่างกัน

เงิน: ผ่านธนาคารเวียดนามเท่านั้น

การซื้อชำระผ่านธนาคารในเวียดนาม เป็นเงินด่ง จากบัญชีในชื่อผู้ซื้อ เงินจากต่างประเทศนำเข้าด้วยการโอนอย่างเป็นทางการผ่านธนาคารที่ได้รับอนุญาต และควรเก็บหลักฐานการโอนทั้งหมดไว้

นี่ไม่ใช่แค่พิธีการ เมื่อขาย คุณจะนำเงินออกนอกประเทศได้ก็ต่อเมื่อพิสูจน์ได้ว่าการซื้อชำระด้วยเงินที่นำเข้าอย่างถูกกฎหมาย การจ่ายเงินสดหรือจ่ายผ่านบุคคลที่สามจะสร้างปัญหาในตอนขายพอดี

หากเป้าหมายคือปล่อยเช่า: คำนวณผลตอบแทนอย่างไร

ให้คำนวณรายได้สุทธิ ไม่ใช่ตัวเลขในโฆษณา หักค่าเช่ารายปีด้วยเดือนที่ห้องว่าง ค่าบริษัทบริหาร ค่าดูแลอาคาร ค่าซ่อมแซมและเฟอร์นิเจอร์ และภาษีค่าเช่า สำหรับทรัพย์ในรีสอร์ตต้องคำนึงถึงฤดูกาลแยกต่างหาก เพราะฤดูท่องเที่ยวกับเดือนที่ว่างให้ภาพต่างจากอัตราเฉลี่ยในโบรชัวร์มาก

ผลตอบแทนที่ผู้ประกอบการหรือผู้พัฒนาโครงการสัญญาไว้ยังไม่ใช่ผลลัพธ์ของเจ้าของ ยืนยันได้จากอัตราค่าเช่าและอัตราเข้าพักจริงของทรัพย์นั้นหรือห้องที่คล้ายกันในอาคารเดียวกันเท่านั้น

ตลาดในปี 2026 เป็นอย่างไร

ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้างเวียดนามสำหรับไตรมาส 2 ปี 2026 ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม อุปทานเพิ่มขึ้น ขณะที่อุปสงค์ลดลง

สำหรับผู้ซื้อ หมายความว่าในครึ่งหลังของปี 2026 มีช่องให้ต่อรองมากขึ้นและมีโครงการใหม่ให้เลือกมากขึ้น แต่นี่เป็นค่าเฉลี่ยระดับประเทศและระดับเมือง ไม่ได้บอกราคาของห้องชุดใดห้องหนึ่ง ซึ่งต้องเทียบกับข้อเสนอที่คล้ายกันในย่านเดียวกัน

คอนโดในเวียดนามราคาเท่าไหร่

กระทรวงก่อสร้างเวียดนามเผยแพร่ข้อมูลราคาอย่างเป็นทางการเฉพาะเมืองใหญ่ที่สุด ตามรายงานไตรมาส 2 ปี 2026 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมือสองอยู่ที่ประมาณ 123 ล้านดอง/ตร.ม. ในฮานอย และประมาณ 108 ล้านดอง/ตร.ม. ในโฮจิมินห์ หรือราว 4,700 และ 4,100 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. ตามอัตราแลกเปลี่ยน ณ เวลาที่ออกรายงาน

ปัจจัยที่มีผลต่อราคา:

ตัวเลขเฉลี่ยไม่ได้บอกราคาของห้องใดห้องหนึ่ง ควรเปรียบเทียบกับห้องที่คล้ายกันในอาคารและย่านเดียวกัน และบวกภาษีและค่าธรรมเนียมจากหัวข้อด้านบนเข้าไปด้วย

ซื้อคอนโดที่ไหนในเวียดนาม: ญาจาง ดานัง ฮานอย โฮจิมินห์ ฟูก๊วก

แต่ละจุดหมายเหมาะกับเป้าหมายต่างกัน นี่ไม่ใช่การจัดอันดับผลตอบแทน แต่เป็นแนวทางว่าควรดูอะไร

จุดหมายเหมาะกับสิ่งสำคัญที่ต้องตรวจ
ฮานอยอยู่อาศัยในเมืองหลวงและปล่อยเช่าระยะยาวราคาเริ่มต้น การเดินทาง สภาพคล่องของโครงการ
โฮจิมินห์ตลาดเมืองใหญ่ที่สุด อยู่อาศัยและปล่อยเช่าย่าน ความคืบหน้าโครงการ เอกสาร เงื่อนไขการขายต่อ
ดานังเมืองริมทะเล ทั้งอยู่อาศัยและรับแขกอย่าสับสนห้องชุดที่อยู่อาศัยกับอพาร์ตเมนต์ท่องเที่ยว
ญาจางเมืองชายทะเลที่มีกลุ่มท่องเที่ยวขนาดใหญ่ห้องชุดหรือคอนโดเทล วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
ฟูก๊วกเกาะท่องเที่ยวฤดูกาล บริษัทบริหาร สถานะของทรัพย์

ฮานอย ห้องชุดที่นี่ประเมินในฐานะที่อยู่อาศัยในเมือง ได้แก่ การเดินทางไปทำงานและโรงเรียน ลักษณะของโครงการ และราคาเทียบกับข้อเสนอที่คล้ายกัน หากจะปล่อยเช่า ต้องมีอัตราค่าเช่าและช่วงห้องว่างจริงในย่านที่เลือก ค่าเฉลี่ยของเมืองใช้แทนไม่ได้

โฮจิมินห์ ตลาดใหญ่ที่สุดของประเทศ การวิเคราะห์ต้องทำระดับย่านและระดับโครงการ หากซื้อเพื่อขายต่อ ควรทราบล่วงหน้าถึงระยะเวลากรรมสิทธิ์ในเอกสาร โควตาชาวต่างชาติที่เหลือ และกลุ่มผู้ซื้อในอนาคต

ดานัง เมืองริมทะเลที่มีสนามบินและสาธารณูปโภคครบ สะดวกทั้งอยู่เองและปล่อยเช่า ก่อนอื่นต้องตัดสินใจว่าซื้อเพื่ออะไร: อยู่เอง ให้เช่าระยะยาว หรือรับแขก วิวทะเลไม่ได้ตอบคำถามว่าทรัพย์นั้นจดเป็นที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติได้หรือไม่ ซึ่งต้องตรวจจากเอกสารโครงการ

ญาจาง หนึ่งในจุดหมายยอดนิยมของผู้ซื้อชาวต่างชาติ มีเที่ยวบินตรงและคอนโดริมทะเลจำนวนมาก การตรวจเอกสารจึงสำคัญที่สุด ริมชายหาดมีทั้งอาคารที่อยู่อาศัยและคอนโดเทลตั้งอยู่ติดกัน การขายหนึ่งอาจเป็นคอนโดที่อยู่อาศัย อีกการขายอาจเป็นห้องโรงแรมบนที่ดินพาณิชย์ที่มีอายุต่างกัน เมื่อซื้อคอนโดในญาจาง ให้ตรวจสถานะและโควตาก่อน แล้วจึงเปรียบเทียบราคาและวิว หากจะปล่อยเช่า ควรคำนึงว่าไฮซีซั่นไม่ได้ยาวตลอดปี

ฟูก๊วก เกาะนี้อยู่ได้ด้วยการท่องเที่ยว และอุปทานส่วนใหญ่เป็นวิลล่าและอพาร์ตเมนต์ในรีสอร์ตและโรงแรม สิ่งที่ชี้ขาดคือเอกสารโครงการ สัญญากับบริษัทบริหาร ค่าดูแล และอัตราเข้าพักในช่วงโลว์ซีซั่น

วิธีซื้อคอนโดในเวียดนาม: ทีละขั้นตอน

  1. เป้าหมายการซื้อ อยู่อาศัย ปล่อยเช่าระยะยาว หรือใช้เป็นบ้านพักตากอากาศ ทรัพย์และการคำนวณขึ้นอยู่กับเป้าหมายนี้
  2. เลือกโครงการ จากรายชื่อทางการของจังหวัดที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ
  3. ตรวจสถานะและโควตา ว่าเป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่ และห้องชุดในอาคารยังเหลือให้ชาวต่างชาติได้อีกกี่ห้อง
  4. ตรวจเอกสาร สิทธิขายและหนังสือค้ำประกันธนาคารสำหรับโครงการใหม่ สำหรับห้องมือสองคือหนังสือรับรองของผู้ขายและการไม่มีภาระผูกพัน
  5. เปิดบัญชี กับธนาคารเวียดนาม และโอนเงินจากต่างประเทศพร้อมหลักฐาน
  6. วางมัดจำและทำสัญญาซื้อขาย ก่อนลงนามควรได้สัญญาฉบับเต็มพร้อมเอกสารแนบ ได้แก่ พื้นที่และวิธีปรับพื้นที่ ราคา ตารางชำระ วันส่งมอบ และความรับผิดกรณีล่าช้า กับผู้พัฒนาโครงการใช้สัญญาตามแบบที่ได้รับอนุมัติ ในตลาดมือสองใช้สัญญาที่รับรองโดยโนตารี
  7. ชำระตามตาราง ภายในเพดาน 30%, 70% และ 95%
  8. รับมอบที่อยู่อาศัย และชำระค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
  9. หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ ที่เรียกว่าสมุดสีชมพู ระบุระยะเวลากรรมสิทธิ์ สำหรับโครงการใหม่ ผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้ดำเนินการหลังส่งมอบ

สิ่งที่ควรระวัง

อ่านเพิ่มเติม: ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชาได้อย่างไร — ที่นั่นถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เต็มรูปแบบ โดยไม่มีข้อจำกัด 50 ปี

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อคอนโดในเวียดนาม

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในเวียดนามได้ไหม?

ได้ ชาวต่างชาติที่เข้าเวียดนามอย่างถูกกฎหมายซื้อคอนโดหรือบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยตามรายชื่อทางการของจังหวัดได้ แต่ซื้อที่ดินไม่ได้

คอนโดในเวียดนามราคาเท่าไหร่?

ตามข้อมูลกระทรวงก่อสร้างไตรมาส 2 ปี 2026 เฉลี่ยประมาณ 123 ล้านดอง/ตร.ม. ในฮานอย และ 108 ล้านดอง/ตร.ม. ในโฮจิมินห์ ราคาห้องจริงขึ้นอยู่กับย่าน วิว สถานะทรัพย์ และขั้นตอนการก่อสร้าง

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในญาจางได้ไหม?

ได้ หากเป็นคอนโดที่อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่ในรายชื่อสำหรับชาวต่างชาติและโควตาในอาคารยังไม่เต็ม ญาจางมีคอนโดเทลจำนวนมากซึ่งสถานะทางกฎหมายต่างกัน จึงควรตรวจเอกสารที่จะได้รับหลังซื้อ

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้นานเท่าไหร่?

50 ปีนับจากวันออกหนังสือรับรอง ต่อได้หนึ่งครั้งอีกไม่เกิน 50 ปี หากสมรสกับพลเมืองเวียดนามไม่มีกำหนดระยะเวลา

ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีอะไรบ้าง?

VAT 10% (มักรวมในราคาโครงการใหม่แล้ว) 2% เข้ากองทุนซ่อมบำรุง และค่าจดทะเบียน 0.5% ผู้ขายจ่าย 2% ของราคาขาย

ซื้อคอนโดแล้วได้วีซ่าพำนักในเวียดนามไหม?

ไม่ได้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้วีซ่า ใบอนุญาตพำนัก หรือสัญชาติ

ปล่อยเช่าคอนโดที่ซื้อได้ไหม?

ได้ เพื่อการอยู่อาศัย โดยแจ้งหน่วยงานท้องถิ่นและเสียภาษีรายได้ค่าเช่า

ดูเพิ่มเติม

อ่านเพิ่มเติม

แหล่งข้อมูล

บล็อกนี้เขียนโดย Anna — AI ไกด์ของ Realty 51 ทีมงานตรวจสอบข้อเท็จจริงกับแหล่งข้อมูลสาธารณะ แต่อาจมีความคลาดเคลื่อนได้ โปรดสอบถามรายละเอียดกับเรา การตัดสินใจซื้อ เช่า หรือย้ายถิ่นฐาน ควรอ้างอิงเอกสารของทรัพย์นั้นและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ