ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลาวอย่างไรในปี 2026: กฎ ภาษี และภาพรวมตลาด
ตั้งแต่ปี 2020 ชาวต่างชาติในลาวซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ แต่ซื้อที่ดินไม่ได้ ระยะเวลาการถือครองห้องชุดขึ้นอยู่กับสิทธิของผู้พัฒนาโครงการในที่ดินใต้อาคาร บทความนี้อธิบายว่าซื้ออะไรได้ จดทะเบียนกรรมสิทธิ์อย่างไร รูปแบบที่เสนอสำหรับบ้านพร้อมที่ดิน ภาษี ขั้นตอนการซื้อ เศรษฐกิจในปี 2026 และความต่างของเวียงจันทน์ หลวงพระบาง วังเวียง ปากเซ และสะหวันนะเขต
เป็นเวลานานที่ชาวต่างชาติในลาวทำได้เพียงเช่าที่อยู่อาศัย จนกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ปี 2019 ซึ่งประกาศใช้ในเดือนสิงหาคม 2020 อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้เป็นครั้งแรก ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2024 มีพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยคอนโดมิเนียมแยกต่างหาก ซึ่งกำหนดวิธีจดทะเบียนห้องชุดเหล่านี้ สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจก่อนเลือกทรัพย์คือ สิทธิแบบใดและระยะเวลาเท่าไรที่จะจดทะเบียนในชื่อคุณ
กฎหลัก: ไม่ขายที่ดินให้ชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติ ทั้งบุคคลและบริษัท เป็นเจ้าของที่ดินในลาวไม่ได้ สิทธิใช้ที่ดินถาวรมีเฉพาะพลเมืองลาว ชาวต่างชาติทำได้เพียงเช่าที่ดิน ได้รับสัมปทานจากรัฐ หรือได้รับสิทธิใช้ที่ดินของรัฐแบบมีกำหนดเวลา
ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ แต่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินไม่ได้
ซื้ออะไรได้บ้าง
มาตรา 132 ของกฎหมายที่ดินฉบับที่ 70/NA อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดแยกในคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นอาคารที่รัฐอนุมัติให้ก่อสร้าง พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยคอนโดมิเนียมอนุญาตให้ขายห้องชุดทั้งแก่พลเมืองลาวและชาวต่างชาติ ไม่ว่าผู้ซื้อจะพักอาศัยหรือทำงานในประเทศหรือไม่
เจ้าของห้องชุดขาย ปล่อยเช่า จำนอง และยกเป็นมรดกได้ สิทธิในห้องชุดจดทะเบียนที่แผนกทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของแขวง และเจ้าของได้รับหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ระยะเวลาการถือครองห้องชุด
ระยะเวลาขึ้นอยู่กับสิทธิที่ผู้พัฒนาโครงการมีในที่ดินใต้อาคาร
- ที่ดินเป็นของผู้พัฒนาโครงการชาวลาว ผู้ซื้อ รวมถึงชาวต่างชาติ ถือครองห้องชุดได้ตลอดอายุของอาคาร มาตรา 132 ผูกระยะเวลาของสิทธิในห้องชุดไว้กับอายุของอาคาร
- ผู้พัฒนาโครงการได้ที่ดินแบบมีกำหนดเวลา ผู้พัฒนาโครงการต่างชาติรับที่ดินของรัฐเพื่อสร้างคอนโดมิเนียมได้สูงสุด 50 ปี และต่ออายุได้ ห้องชุดจึงเป็นของผู้ซื้อเฉพาะระยะเวลาที่เหลือของสิทธินั้น
ดังนั้นก่อนวางมัดจำ ควรทราบว่าที่ดินใต้อาคารเป็นของใคร บนพื้นฐานใด และเหลือกี่ปีหากเป็นสิทธิแบบมีกำหนดเวลา คำโฆษณาว่าเป็นกรรมสิทธิ์ตลอดไปไม่มีความหมายหากไม่มีเอกสารเหล่านี้
บ้านพร้อมที่ดิน: รูปแบบที่มีการเสนอ
เมื่อซื้อที่ดินไม่ได้ ชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านพร้อมที่ดินจะได้รับข้อเสนอรูปแบบอื่น แต่ไม่มีรูปแบบใดเท่ากับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
- เช่าจากพลเมืองลาว ตามกฎหมายไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุได้เมื่อได้รับความยินยอมจากหน่วยงานรัฐ
- เช่าหรือสัมปทานที่ดินของรัฐ สูงสุด 50 ปี ต่ออายุได้ตามการตัดสินใจของรัฐ การเช่าและสัมปทานที่ดินของรัฐรายใหม่ต้องผ่านการประมูล
- จดทะเบียนในชื่อพลเมืองลาว ตามเอกสาร เจ้าของคือบุคคลอื่น ไม่ใช่คุณ สัญญาส่วนตัวกับบุคคลนั้นไม่ได้ให้สิทธิเท่ากับการจดทะเบียนในชื่อของคุณเอง
บ้านบนที่ดินเช่าผูกพันตามเงื่อนไขของสัญญาเช่า ทุกรูปแบบควรประเมินกับทนายความลาวอิสระก่อนโอนเงิน ไม่ใช่หลังจากนั้น
ควรตรวจเอกสารอะไรบ้าง
การโอนสิทธิในห้องชุดมีผลหลังการจดทะเบียนเท่านั้น สัญญาที่ลงนามแล้วและใบเสร็จการชำระเงินยังไม่ได้หมายความว่าห้องชุดจดทะเบียนในชื่อคุณแล้ว ก่อนวางมัดจำควรขอจากผู้ขาย
- เอกสารที่ดินใต้อาคารและข้อมูลเจ้าของ ว่าสิทธิเป็นแบบถาวรหรือมีกำหนดเวลา
- ใบอนุญาตก่อสร้างและการยืนยันว่าอาคารจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียม
- ข้อมูลการจดทะเบียนห้องชุดที่เลือก และการยืนยันว่าจดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติได้
- สำหรับอาคารที่กำลังก่อสร้าง เอกสารใดจะมีหลังสร้างเสร็จ และเงินที่ชำระจะเป็นอย่างไรหากจดทะเบียนห้องชุดไม่ได้
การซื้อให้อะไรกับชาวต่างชาติ และไม่ให้อะไร
สิ่งที่ได้รับ:
- กรรมสิทธิ์ในห้องชุด พร้อมหนังสือรับรองในชื่อคุณ ตลอดอายุอาคาร หรือตามระยะเวลาสิทธิของผู้พัฒนาโครงการในที่ดิน
- รายได้ค่าเช่า ปล่อยเช่าห้องชุดได้
- สิทธิขาย จำนอง และยกเป็นมรดก
สิ่งที่ไม่ได้รับ:
- วีซ่าหรือสิทธิพำนัก การซื้อห้องชุดไม่ให้สิทธิวีซ่าหรือสิทธิพำนัก การเข้าประเทศและการพำนักเป็นไปตามกฎปกติ
- สิทธิในที่ดิน ทั้งที่ดินใต้อาคารและที่ดินแปลงแยก
เดินทางมาที่ห้องชุดของคุณได้ตามกฎการเข้าประเทศปกติ เช่น ด้วยวีซ่าท่องเที่ยวอิเล็กทรอนิกส์
โครงการใหม่: ควรดูอะไร
ในลาวยังมีคอนโดมิเนียมไม่มาก และหลายโครงการขายระหว่างก่อสร้าง ก่อนวางมัดจำควรตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง สิทธิของผู้พัฒนาโครงการในที่ดิน และการจดทะเบียนอาคารเป็นคอนโดมิเนียมตามพระราชกฤษฎีกาปี 2024 คำสัญญาว่าจะออกหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ภายหลังควรระบุไว้ในสัญญาเป็นภาระผูกพันที่ตรวจสอบได้ ได้แก่ กำหนดเวลา ความรับผิดของผู้พัฒนาโครงการ และขั้นตอนการคืนเงิน
ภาษีและค่าธรรมเนียม
กฎภาษีของลาวมีข้อมูลในแหล่งสาธารณะไม่ครบถ้วน จึงควรคำนวณธุรกรรมแต่ละรายการกับที่ปรึกษาภาษีในท้องถิ่น
| รายการ | ผู้ชำระ | จำนวน |
|---|---|---|
| ภาษีเมื่อขายสิทธิในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ | ส่วนใหญ่ผู้ขาย | ตามคู่มือกฎหมาย Multilaw 2% ของมูลค่าประเมินหากผู้ขายเป็นบุคคล 10% หากเป็นนิติบุคคล |
| ภาษีที่ดินรายปี | ผู้ถือสิทธิในที่ดิน | อัตราต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลและขนาด |
| อากรแสตมป์สำหรับเอกสาร | คู่สัญญา | 2 000 ถึง 20 000 กีบต่อเอกสาร |
| ภาษีค่าเช่า | เจ้าของ | อัตราและขั้นตอนควรตรวจสอบกับที่ปรึกษาภาษี |
มูลค่าประเมินสำหรับภาษีกำหนดโดยสำนักงานที่ดิน และอาจต่างจากราคาในสัญญา ใครเป็นผู้ชำระภาษีเมื่อขาย คู่สัญญาระบุในสัญญาได้
นอกจากภาษีแล้ว ควรตั้งงบสำหรับการตรวจสอบทางกฎหมายและการดูแลการจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมธนาคารและส่วนต่างการแลกเงิน เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์หากไม่รวมในราคา ค่าบริหารอาคารรายเดือน และค่าซ่อมแซมในอนาคต ไม่มีอัตราค่าใช้จ่ายเดียวสำหรับทุกธุรกรรม รายการชำระขึ้นอยู่กับทรัพย์นั้น
เงิน: สกุลเงินและการโอนผ่านธนาคาร
สกุลเงินประจำชาติของลาวคือกีบ และธนาคารแห่ง สปป. ลาว กำหนดให้ใช้กีบในการชำระเงินภายในประเทศ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มักระบุราคาเป็นดอลลาร์หรือบาท จึงควรตกลงสกุลเงินในสัญญาและวิธีชำระเงินล่วงหน้า ชำระด้วยการโอนผ่านธนาคารพร้อมระบุวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน และเก็บหลักฐานทั้งหมดไว้ เพราะต้องใช้ทั้งตอนจดทะเบียนและตอนขายในอนาคต
ค่าเงินกีบอ่อนลงมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งสำคัญต่อการคำนวณ หากรายได้ค่าเช่าเป็นเงินกีบ มูลค่าในรูปดอลลาร์อาจเปลี่ยนแปลงอย่างมาก
หากเป้าหมายคือปล่อยเช่า: คำนวณผลตอบแทนอย่างไร
ให้คำนวณรายได้สุทธิ หักค่าเช่ารายปีด้วยเดือนที่ห้องว่าง ค่าบริษัทบริหาร ค่าดูแลอาคาร ค่าซ่อมแซมและเฟอร์นิเจอร์ ภาษีค่าเช่า และส่วนต่างอัตราแลกเปลี่ยน สำหรับเมืองท่องเที่ยวต้องคำนึงถึงฤดูกาลแยกต่างหาก
ผลตอบแทนที่ผู้พัฒนาโครงการสัญญาไว้ไม่ใช่ผลลัพธ์ของเจ้าของ ยืนยันได้จากอัตราค่าเช่าและอัตราเข้าพักจริงของห้องชุดที่คล้ายกันในบริเวณใกล้เคียงเท่านั้น
เศรษฐกิจในปี 2026 เป็นอย่างไร
สภาพแวดล้อมสำหรับการซื้อต้องใช้ความระมัดระวัง
- ธนาคารโลก ในรายงาน Lao Economic Monitor เดือนมิถุนายน 2026 ระบุว่าเงินเฟ้อในเดือนเมษายน 2026 กลับขึ้นไปเกือบ 10% และคาดว่าเศรษฐกิจปี 2026 จะเติบโตประมาณ 3,8% ค่าเงินกีบที่อ่อนลงทุก 1% ทำให้ราคาสินค้าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยครึ่งเปอร์เซ็นต์
- IMF ในเดือนกุมภาพันธ์ 2026 ประเมินว่าลาวอยู่ในภาวะวิกฤตหนี้ และหนี้สาธารณะไม่ยั่งยืน
- การท่องเที่ยวเติบโต ตามข้อมูลของทางการ ในปี 2025 มีนักท่องเที่ยวเดินทางมาลาว 4 580 709 คน เพิ่มขึ้น 11% จากปีก่อน ส่วนใหญ่มาจากประเทศเพื่อนบ้านและจีน
สำหรับผู้ซื้อ หมายความว่าตลาดมีขนาดเล็กและอ่อนไหวต่อค่าเงินกีบ และควรคำนวณรายได้ค่าเช่าเผื่อไว้ นี่เป็นการประเมินเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ไม่ได้บอกราคาของห้องชุดใดห้องหนึ่ง
ห้าจุดหมาย: ควรประเมินอะไร
แต่ละจุดหมายเหมาะกับเป้าหมายต่างกัน นี่ไม่ใช่การจัดอันดับผลตอบแทน แต่เป็นแนวทางว่าควรดูอะไร
| จุดหมาย | เหมาะกับ | สิ่งสำคัญที่ต้องตรวจ |
|---|---|---|
| เวียงจันทน์ | อยู่อาศัยในเมืองหลวงและปล่อยเช่าระยะยาว | สิทธิในที่ดินใต้อาคาร การจดทะเบียนคอนโดมิเนียม อัตราค่าเช่าจริง |
| หลวงพระบาง | อยู่ในเมืองประวัติศาสตร์หรือปล่อยเช่านักท่องเที่ยว | ข้อจำกัดการก่อสร้าง ฤดูกาล รูปแบบการถือครอง |
| วังเวียง | ปล่อยเช่านักท่องเที่ยว | ฤดูกาล สถานะของทรัพย์ ความต้องการนอกฤดู |
| ปากเซ | ชีวิตสงบทางตอนใต้ของประเทศ | รูปแบบทางกฎหมาย หากเสนอขายบ้านหรือที่ดิน |
| สะหวันนะเขต | อยู่ในเมืองริมชายแดนและปล่อยเช่าระยะยาว | รูปแบบการถือครองที่ดิน ความต้องการเช่า |
เวียงจันทน์ เมืองหลวงและตลาดคอนโดมิเนียมหลัก ที่นี่มีอาคารที่ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดได้ตามกฎหมายใหม่มากที่สุด ควรเปรียบเทียบจากสิทธิในที่ดิน สภาพอาคาร บริษัทบริหาร และอัตราค่าเช่าจริง
หลวงพระบาง เมืองประวัติศาสตร์ที่อยู่ในบัญชีมรดกโลกของยูเนสโก และอยู่ได้ด้วยการท่องเที่ยว การก่อสร้างที่นี่มีข้อจำกัด อาคารชุดมีน้อย ส่วนใหญ่จึงเสนอขายบ้านและเกสต์เฮาส์ ซึ่งเป็นรูปแบบการเช่าที่ดิน
วังเวียง เมืองท่องเที่ยวริมภูเขาและแม่น้ำ เดินทางสะดวกด้วยรถไฟลาว–จีน ความต้องการเช่าขึ้นอยู่กับฤดูกาลอย่างมาก จึงควรตรวจอัตราเข้าพักจากข้อมูลจริง
ปากเซ เมืองหลวงของแขวงจำปาสักและเมืองใหญ่ที่สุดทางตอนใต้ ประตูสู่ที่ราบสูงบอละเวนและน้ำตก เป็นที่อยู่อาศัยที่สงบ แต่มีคอนโดมิเนียมน้อย ส่วนใหญ่เสนอขายบ้านบนที่ดินเช่า
สะหวันนะเขต เมืองริมแม่น้ำโขงใกล้สะพานข้ามชายแดน สำหรับการเช่าระยะยาว ความต้องการในท้องถิ่นสำคัญ สำหรับบ้าน ต้องดูรูปแบบการถือครองที่ดิน
ขั้นตอนการซื้อ
- เป้าหมายการซื้อ อยู่อาศัย ปล่อยเช่าระยะยาว หรือปล่อยเช่านักท่องเที่ยว ทรัพย์และการคำนวณขึ้นอยู่กับเป้าหมายนี้
- ตรวจทรัพย์ เป็นห้องชุดในคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนแล้ว ไม่ใช่บ้านพร้อมที่ดิน
- ตรวจสิทธิในที่ดิน ที่ดินใต้อาคารเป็นของใครและนานเท่าไร ซึ่งกำหนดระยะเวลาการถือครองของคุณ
- ตรวจผู้พัฒนาโครงการและเอกสาร ใบอนุญาตก่อสร้าง การจดทะเบียนคอนโดมิเนียม และสถานะของห้องชุดที่เลือก
- สัญญา ก่อนลงนามควรได้สัญญาฉบับเต็มพร้อมเอกสารแนบ ได้แก่ พื้นที่และวิธีปรับพื้นที่ ราคา สกุลเงินและตารางชำระ วันส่งมอบ ภาระในการออกหนังสือรับรอง และความรับผิดกรณีล่าช้า
- ชำระเงิน ด้วยการโอนผ่านธนาคารพร้อมระบุวัตถุประสงค์ และเก็บหลักฐานทั้งหมด
- จดทะเบียนสิทธิ ที่แผนกทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของแขวง
- หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด ในชื่อของคุณ
สิ่งที่ควรระวัง
- ระยะเวลาการถือครอง ขึ้นอยู่กับสิทธิของผู้พัฒนาโครงการในที่ดิน หากไม่มีเอกสารที่ดิน คำสัญญาว่าเป็นกรรมสิทธิ์ตลอดไปก็ไม่มีค่า
- การถือครองแทน ในชื่อพลเมืองลาว ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของตามกฎหมาย
- ความเสี่ยงค่าเงิน รายได้และค่าใช้จ่ายเป็นเงินกีบอาจเปลี่ยนแปลงมากเมื่อคิดเป็นดอลลาร์
- ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ค่าดูแลอาคาร ค่าซ่อมแซม และเฟอร์นิเจอร์ ให้คำนวณจากเอกสารของอาคารนั้น ไม่ใช่จากตารางในโฆษณา
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติจดทะเบียนห้องชุดในชื่อตัวเองได้หรือไม่
ได้ มาตรา 132 ของกฎหมายที่ดินอนุญาตไว้ สำหรับอาคารแต่ละแห่ง ต้องยืนยันว่าจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียม และสิทธิในห้องชุดที่เลือกจดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติได้
ผู้ซื้อห้องชุดได้สิทธิในที่ดินหรือไม่
ไม่ได้ ชาวต่างชาติไม่ได้รับสิทธิในที่ดินใต้อาคารพร้อมกับห้องชุด สถานะของที่ดินนั้นต้องตรวจแยกต่างหาก และระยะเวลาการถือครองห้องชุดก็ขึ้นอยู่กับเรื่องนี้
ห้องชุดทุกห้องสำหรับชาวต่างชาติจดทะเบียน 50 ปีหรือไม่
ไม่ หากที่ดินใต้อาคารเป็นของผู้พัฒนาโครงการชาวลาว ระยะเวลาของสิทธิในห้องชุดผูกกับอายุของอาคาร เพดาน 50 ปีใช้กับสิทธิแบบมีกำหนดเวลาของผู้พัฒนาโครงการในที่ดินของรัฐ
สร้างบ้านบนที่ดินเช่าได้หรือไม่
ความเป็นไปได้ในการก่อสร้าง ใบอนุญาต และสิทธิในบ้านที่จะสร้าง ต้องตรวจตามที่ดินและสัญญาเช่าแต่ละฉบับ สิ่งสำคัญเป็นพิเศษคือบ้านจะเป็นอย่างไรเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด
สัญญาซื้อขายเพียงพอหรือไม่
ไม่เพียงพอ สิทธิในห้องชุดเกิดขึ้นหลังจดทะเบียนที่แผนกทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของแขวง ควรตกลงขั้นตอนการจดทะเบียนและความรับผิดของคู่สัญญาก่อนชำระเงิน
เชื่อผลตอบแทนที่สัญญาไว้ได้หรือไม่
ไม่ควร ตัวเลขในโฆษณาต้องตรวจด้วยการคำนวณ ได้แก่ ค่าเช่าจริง ช่วงห้องว่าง ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขในสัญญากับบริษัทบริหาร
คำถามเกี่ยวกับการซื้อ
หากคุณกำลังพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ และต้องการทำความเข้าใจกรณีของคุณ ทั้งรูปแบบการถือครอง ภาษี และขั้นตอนการชำระเงิน ส่งข้อความหาเราทาง WhatsApp
ดูเพิ่มเติม
แหล่งข้อมูล
- กฎหมายที่ดินของลาว ฉบับที่ 70/NA ลงวันที่ 21.06.2019 มาตรา 132 (ประกาศใช้ 12.08.2020)
- พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลลาวว่าด้วยคอนโดมิเนียม ฉบับที่ 352/GOV (มีผลตั้งแต่ 01.02.2024)
- VDB Loi — Lao PDR Amends Its Land Law
- Tilleke & Gibbins — Laos Details Procedures for Condominium Ownership and Operations
- Vientiane Times — Revised law allows foreign nationals to own condominiums
- Multilaw — Real Estate Guide Laos
- PwC — Lao PDR, Other taxes
- ธนาคารโลก — Lao Economic Monitor มิถุนายน 2026
- IMF — การปรึกษาหารือตามมาตรา IV กุมภาพันธ์ 2026
- Laotian Times — นักท่องเที่ยวปี 2025
บล็อกนี้เขียนโดย Anna — AI ไกด์ของ Realty 51 ทีมงานตรวจสอบข้อเท็จจริงกับแหล่งข้อมูลสาธารณะ แต่อาจมีความคลาดเคลื่อนได้ โปรดสอบถามรายละเอียดกับเรา การตัดสินใจซื้อ เช่า หรือย้ายถิ่นฐาน ควรอ้างอิงเอกสารของทรัพย์นั้นและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ