ทรัพย์อิงสิทธิ: สิทธิในอสังหาฯ ไทยสำหรับชาวต่างชาติ

ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) คือสิทธิที่ชาวต่างชาติใช้ประโยชน์ในห้องชุด บ้าน หรือที่ดินในไทยได้สูงสุด 30 ปี และขาย จำนอง หรือส่งต่อให้ทายาทได้ ผู้ทรงสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์เสมือนเป็นเจ้าของ และกรมที่ดินออกหนังสือรับรองสิทธิแยกต่างหาก ไม่จำกัดสัญชาติ บทความนี้อธิบายว่ากฎหมายปี 2562 ทำงานอย่างไร ค่าจดทะเบียนเท่าไร และควรตรวจสอบอะไรก่อนจอง

ชาวต่างชาติในไทยซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ได้ในโควตาต่างชาติ แต่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ สำหรับบ้านพร้อมที่ดิน ห้องชุดที่เกินโควตา หรือการถือครองระยะยาวโดยไม่ซื้อ ทางเลือกที่พบบ่อยคือการเช่า 30 ปี แต่การเช่ามีจุดอ่อน คือเป็นสัญญาส่วนบุคคลระหว่างคู่สัญญา โอนให้ผู้อื่นไม่ได้หากเจ้าของไม่ยินยอม และโดยทั่วไปสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต

ทรัพย์อิงสิทธิเกิดขึ้นเพื่อปิดช่องว่างเหล่านี้ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2562 และใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 27 ตุลาคม 2562

สรุปสั้น ๆ: ทรัพย์อิงสิทธิไม่ใช่กรรมสิทธิ์ แต่เป็นสิทธิใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนแล้ว มีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี และตัวสิทธินั้นเป็นทรัพย์สิน ขาย จำนอง และตกทอดทางมรดกได้

ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร อธิบายแบบเข้าใจง่าย

กฎหมายยกสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ขึ้นเป็นทรัพย์สินชนิดใหม่ที่มีมูลค่าในตัวเอง

• ใครเป็นผู้ก่อตั้ง เฉพาะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยยื่นคำขอต่อกรมที่ดินพร้อมแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• ก่อตั้งบนอะไรได้ ที่ดินที่มีโฉนด ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีโฉนด และห้องชุดตามกฎหมายอาคารชุด ก่อตั้งเฉพาะบางส่วนของที่ดินหรือห้องชุดไม่ได้ ต้องทั้งแปลงหรือทั้งห้อง
• ระยะเวลา ไม่เกิน 30 ปี
• เอกสาร กรมที่ดินออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิเป็นคู่ฉบับ 2 ฉบับ ฉบับหนึ่งมอบให้เจ้าของ อีกฉบับเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน เมื่อโอนสิทธิให้ผู้ซื้อ ชื่อผู้ซื้อจะบันทึกไว้ด้านหลังหนังสือรับรอง และการจดทะเบียนบันทึกไว้ในโฉนดของทรัพย์นั้น

วิธีแยกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิกับโฉนดที่ดิน

เอกสารทั้งสองต่างกันที่สีของตราครุฑด้านบนของแบบพิมพ์ โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) มีตราครุฑสีแดง ส่วนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิมีตราครุฑสีน้ำเงิน ตัวกระดาษเป็นสีขาว สีน้ำเงินคือตราครุฑ

ในหนังสือรับรองระบุเลขที่ รายละเอียดของทรัพย์และโฉนด ชื่อและสัญชาติของผู้ทรงสิทธิ ระยะเวลาและเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ วันที่ออก และลายมือชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ด้านหลังเป็นสารบัญจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับสิทธินั้น

ความต่างสำคัญ: โฉนดครุฑแดงบอกว่า "ทรัพย์นี้เป็นของเจ้าของตามที่ระบุ" ส่วนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิครุฑน้ำเงินบอกว่า "ผู้ทรงสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้จนถึงวันที่กำหนด และเจ้าของคือผู้มีชื่อในโฉนด"

อย่าสับสนทรัพย์อิงสิทธิกับ ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งมักเรียกกันว่าเอกสารที่ดิน "ครุฑน้ำเงิน" เช่นกัน ส.ป.ก. 4-01 ออกให้สำหรับที่ดินเกษตรกรรมในเขตปฏิรูปที่ดิน ซื้อขายไม่ได้ และไม่เกี่ยวกับพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ สีของตราครุฑช่วยให้ดูเบื้องต้นได้เร็ว แต่ความถูกต้องและภาระผูกพันต้องตรวจสอบจากเลขที่เอกสารที่กรมที่ดินเสมอ

สิทธิของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

ตามมาตรา 11 ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์เสมือนเป็นเจ้าของ ยกเว้นสิทธิ 2 ประการที่ยังเป็นของเจ้าของ คือสิทธิติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือ และสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิชอบ ซึ่งผู้ทรงสิทธิต้องแจ้งเหตุให้เจ้าของทราบโดยพลัน

การใช้ประโยชน์ต้องเป็นไปตามกฎหมายและเงื่อนไขที่ระบุในหนังสือรับรอง (มาตรา 10) หากหนังสือรับรองและสัญญากับเจ้าของไม่ได้จำกัดไว้ ในทางปฏิบัติหมายความว่า

• อยู่อาศัยและปล่อยเช่า ใช้ประโยชน์และปล่อยเช่าได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของ
• ขายสิทธิ โอนทรัพย์อิงสิทธิให้ผู้อื่นได้ทุกเมื่อในระหว่างระยะเวลา ผู้ซื้อได้รับระยะเวลาที่เหลือ
• จำนอง กฎหมายให้ใช้สิทธิเป็นหลักประกันเงินกู้ได้ แต่ธนาคารจะรับหรือไม่ขึ้นอยู่กับธนาคาร หลักประกันประเภทนี้ยังพบไม่บ่อยในไทย และธนาคารไทยให้สินเชื่ออสังหาฯ แก่ชาวต่างชาติไม่บ่อยนัก
• ตกทอดถึงทายาท สิทธิไม่สิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต และตกทอดแก่ทายาทจนครบระยะเวลา
• ปรับปรุงต่อเติม ต่อเติมและดัดแปลงบ้านได้ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคารและข้อตกลงกับเจ้าของ

นิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับสิทธิ ไม่ว่าจะขาย จำนอง หรือโอน ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน และกรมที่ดินจะแจ้งให้เจ้าของทราบ

เงื่อนไขการใช้ประโยชน์เขียนไว้ในหนังสือรับรอง ก่อนจองจึงควรอ่านทั้งสัญญาและตัวหนังสือรับรอง หากมีการจำกัดการปล่อยเช่าหรือการดัดแปลง ข้อจำกัดนั้นมีผลบังคับ

ทรัพย์อิงสิทธิต่างจากการเช่าอย่างไร

นอกจากการเช่าและทรัพย์อิงสิทธิ ชาวต่างชาติยังถือสิทธิเหนือพื้นดินได้ คือสิทธิเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินของผู้อื่น มีกำหนดไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต มักจดทะเบียนคู่กับการเช่าที่ดิน ทางเลือกใดเหมาะสม ขึ้นอยู่กับทรัพย์และสิ่งที่เจ้าของยินยอม

ทรัพย์อิงสิทธิกับโควตาต่างชาติในอาคารชุด

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติรวมกันถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ทรัพย์อิงสิทธิไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ดังนั้นตามคำอธิบายของนักกฎหมาย จึงก่อตั้งสิทธิในห้องชุดให้ชาวต่างชาติได้แม้โควตาต่างชาติของอาคารเต็มแล้ว โควตาคำนวณจากเจ้าของห้องชุด และใช้กับผู้ที่มีชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามปกติ

การที่บริษัทไทยหรือคนรู้จักถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้ในนาม แต่ความจริงถือแทนชาวต่างชาติ คือการถือแทน (นอมินี) ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุดมีโทษถึงขั้นอาญา ทรัพย์อิงสิทธิจะถูกต้องตามกฎหมายก็ต่อเมื่อเจ้าของเป็นเจ้าของจริง ไม่ใช่ผู้ถือแทน

สำหรับห้องชุดในโควตาต่างชาติ กรรมสิทธิ์พร้อมหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมั่นคงกว่า เพราะไม่มีกำหนดเวลา ทรัพย์อิงสิทธิเหมาะเมื่อโควตาเต็ม หรือเมื่อเป็นบ้านพร้อมที่ดิน อ่านเพิ่มเติมเรื่องรูปแบบการถือครองได้ในบทความ Foreign Freehold, Thai Freehold และ Leasehold

ขั้นตอนการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ

ทำ 2 ขั้นตอน ทั้งสองขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ และแต่ละขั้นตอนมีค่าธรรมเนียมของตัวเอง

1. ก่อตั้งสิทธิ เจ้าของยื่นคำขอ เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและระยะเวลา จดทะเบียนในโฉนดและออกหนังสือรับรอง แบบ ท.ส.1 สำหรับที่ดินและบ้าน แบบ ท.ส.2 สำหรับห้องชุด หากทรัพย์ติดจำนองหรือมีสิทธิอื่นจดทะเบียนอยู่แล้ว เช่น การเช่าหรือภาระจำยอม ต้องมีหนังสือยินยอมจากธนาคารหรือผู้มีสิทธินั้น
2. โอนสิทธิให้ผู้ซื้อ คู่สัญญาทำสัญญาโอนทรัพย์อิงสิทธิ (แบบ ท.ส.5) เจ้าหน้าที่ตรวจสอบนิติกรรมและจดทะเบียนชื่อผู้ซื้อไว้ด้านหลังหนังสือรับรอง

หลังจดทะเบียน เจ้าของจะก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นในทรัพย์นั้นไม่ได้ หากไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงสิทธิ แต่เจ้าของยังขายหรือจำนองทรัพย์ได้ โดยทรัพย์อิงสิทธิยังคงบันทึกอยู่ในโฉนดและเป็นของผู้ทรงสิทธิต่อไป

ทรัพย์ที่ยังก่อสร้างอยู่: ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้เฉพาะทรัพย์ที่มีโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ระหว่างก่อสร้างยังไม่มีเอกสารนี้ ก่อนโอนผู้ซื้อจึงมีเพียงสัญญาที่ผู้พัฒนาโครงการสัญญาว่าจะจดทะเบียนสิทธิให้ สิทธิจะเป็นสิทธิที่จดทะเบียนแล้วหลังอาคารแล้วเสร็จและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินตามคำอธิบายของนักกฎหมาย ณ เดือนตุลาคม 2569

ตัวอย่าง: ขายทรัพย์อิงสิทธิในห้องชุดราคา 5,000,000 บาท ค่าก่อตั้งสิทธิ 20,000 บาท หนังสือรับรอง 10,000 บาท และค่าโอนให้ผู้ซื้อ 2% คือ 100,000 บาท รวมค่าธรรมเนียมประมาณ 130,000 บาท ไม่รวมค่าคำขอเล็กน้อย

ใครเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายใด คู่สัญญากำหนดไว้ในสัญญา ภาษีของแต่ละธุรกรรม เราคำนวณร่วมกับนักกฎหมายก่อนการจอง

เมื่อครบ 30 ปีจะเป็นอย่างไร

สิทธิสิ้นสุดในวันสุดท้ายของระยะเวลา และผู้ทรงสิทธิส่งมอบทรัพย์คืนแก่เจ้าของตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น หากมีการสร้างหรือดัดแปลงบ้านบนที่ดิน บ้านจะตกเป็นของเจ้าของที่ดิน เว้นแต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่น หลักนี้ไม่ใช้กับห้องชุด

ทรัพย์อิงสิทธิต่ออายุแบบสัญญาเช่าไม่ได้ ทำได้เพียงทำสัญญาใหม่กับเจ้าของและจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิใหม่อีกไม่เกิน 30 ปี ดังนั้น

• คำสัญญาว่า "60 หรือ 90 ปีในสัญญาเดียว" ไม่มีในกฎหมาย จดทะเบียนได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี
• เงื่อนไขของสิทธิใหม่ในอนาคต ควรเขียนไว้ล่วงหน้าในสัญญากับเจ้าของ

ยกเลิกสิทธิก่อนครบกำหนดได้เฉพาะเจ้าของที่เป็นผู้ทรงสิทธิเอง และต้องไม่กระทบสิทธิของบุคคลภายนอกที่ได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทนและสุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว เช่น ผู้ซื้อหรือธนาคาร

กฎหมาย 99 ปี: มีอะไรเปลี่ยนแปลง

ในปี 2568 กรมที่ดินเปิดรับฟังความคิดเห็นร่างแก้ไขกฎหมาย รวมถึงระยะเวลาไม่เกิน 99 ปีสำหรับทรัพย์ของหน่วยงานรัฐ ณ เดือนตุลาคม 2569 ร่างดังกล่าวยังไม่ผ่าน และใช้บังคับฉบับปี 2562 คือจดทะเบียนได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี หากกฎหมายเปลี่ยน เราจะปรับปรุงบทความนี้

สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อทรัพย์อิงสิทธิ

• โฉนดและเจ้าของ ทรัพย์มีโฉนดจริง และผู้ขายเป็นเจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิโดยชอบ
• ความพร้อมของทรัพย์ หากอาคารยังก่อสร้างอยู่ ยังจดทะเบียนสิทธิไม่ได้ ก่อนโอนคุณมีเพียงสัญญากับผู้พัฒนาโครงการ
• ภาระผูกพัน ไม่ติดจำนองหรือสิทธิอื่นที่จดทะเบียนไว้ หรือมีหนังสือยินยอมจากผู้มีสิทธินั้น
• หนังสือรับรอง สิทธิจดทะเบียนแล้ว ไม่ใช่แค่สัญญาว่าจะให้ ผู้ขายมีหนังสือรับรองแบบ ท.ส.1 หรือ ท.ส.2
• เงื่อนไขในหนังสือรับรอง มีข้อจำกัดเรื่องการปล่อยเช่า การดัดแปลง หรือการโอนหรือไม่
• ระยะเวลา เหลือกี่ปี และสัญญาระบุเรื่องสิทธิใหม่หลังครบกำหนดไว้อย่างไร
• ค่าใช้จ่าย ใครจ่ายค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าซ่อมแซม
• คำพูดของผู้ขาย ตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค คำโฆษณาและคำรับรองด้วยวาจาอาจถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา แต่การพิสูจน์ด้วยเอกสารง่ายกว่า สิ่งสำคัญทั้งหมด เช่น ส่วนลด ของแถม และกำหนดเวลา ควรอยู่ในสัญญา

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ

ชาวต่างชาติถือทรัพย์อิงสิทธิได้หรือไม่

ได้ กฎหมายไม่จำกัดสัญชาติของผู้ทรงสิทธิ จดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติได้โดยตรง

ทรัพย์อิงสิทธิเป็นกรรมสิทธิ์หรือไม่

ไม่ใช่ เป็นสิทธิใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียน มีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี เจ้าของทรัพย์ยังคงเป็นผู้ที่มีชื่อในโฉนด

ทรัพย์อิงสิทธิต่างจาก leasehold อย่างไร

Leasehold คือการเช่า เป็นสัญญาส่วนบุคคลที่โอนไม่ได้หากเจ้าของไม่ยินยอม และโดยทั่วไปสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิที่จดทะเบียนเป็นทรัพย์สินพร้อมหนังสือรับรองแยก ขาย จำนอง และตกทอดแก่ทายาทได้

ขายทรัพย์อิงสิทธิได้หรือไม่

ได้ ทุกเมื่อในระหว่างระยะเวลา โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของ หากหนังสือรับรองไม่จำกัดการโอน จดทะเบียนที่กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาที่แจ้ง

ถ้าเจ้าของขายทรัพย์ สิทธิจะเป็นอย่างไร

สิทธิยังคงอยู่ เพราะบันทึกไว้ในโฉนด เจ้าของใหม่ได้รับทรัพย์พร้อมทรัพย์อิงสิทธินั้น

ทำทรัพย์อิงสิทธิ 90 ปีได้หรือไม่

ไม่ได้ กฎหมายให้จดทะเบียนได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี ระยะเวลาใหม่ต้องจดทะเบียนใหม่โดยความตกลงของเจ้าของ

ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดทางมรดกได้หรือไม่

ได้ สิทธิไม่สิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต และตกทอดแก่ทายาทจนครบระยะเวลา

ทรัพย์อิงสิทธิ: สรุป

ทรัพย์อิงสิทธิเป็นหนึ่งในรูปแบบการถือครองระยะยาวที่มั่นคงที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่ได้ซื้อที่ดิน มั่นคงกว่าการเช่า เพราะสิทธิจดทะเบียนแล้ว ขาย จำนอง และส่งต่อให้ครอบครัวได้ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์และไม่ใช่การถือครองตลอดไป ระยะเวลาจำกัดที่ 30 ปี และระยะเวลาใหม่ขึ้นอยู่กับเจ้าของ

หากมีผู้เสนอขายทรัพย์ในรูปแบบทรัพย์อิงสิทธิ ส่งเอกสารมาให้เรา เราจะตรวจโฉนด หนังสือรับรอง ระยะเวลา และสัญญาก่อนที่คุณจะวางเงินจอง ดูทรัพย์ที่พร้อมขายได้ในรายการโครงการใหม่ในพัทยา

ดูเพิ่มเติม

• ซื้อคอนโดในพัทยา
• โครงการใหม่ในพัทยา

แหล่งข้อมูล

• พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 — ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 56 ก วันที่ 30 เมษายน 2562
• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ และมาตรา 19 เตรส — โควตาต่างชาติ 49% และการถือแทน
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410–1416 — สิทธิเหนือพื้นดิน
• Legal Advance Solution Co., Ltd. — สัมมนา "ทรัพย์อิงสิทธิ" สำหรับตัวแทนขาย Honour Thailand วันที่ 2 ตุลาคม 2569
• กรมที่ดิน — dol.go.th

บล็อกนี้เขียนโดย Anna — AI ไกด์ของ Realty 51 ทีมงานตรวจสอบข้อเท็จจริงกับแหล่งข้อมูลสาธารณะ แต่อาจมีความคลาดเคลื่อนได้ โปรดสอบถามรายละเอียดกับเรา การตัดสินใจซื้อ เช่า หรือย้ายถิ่นฐาน ควรอ้างอิงเอกสารของทรัพย์นั้นและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ