2026 年外国人如何在柬埔寨购买房产：规定、税费与市场概览
在柬埔寨，外国人可以购买多层建筑中的公寓，但不能购买土地，也不能购买带地块的房屋：公寓为无期限所有权，但不能位于地面层，且外国人合计不超过楼内面积的 70%。本文介绍各项限制、产权文件类型、税费和购房步骤、别墅的持有方式、2026 年的市场表现，以及金边、暹粒、西哈努克、贡布和白马的区别。
自 2010 年起，外国人可以在柬埔寨拥有公寓，当年关于外国人对共有建筑中单元所有权的法律开始生效。选房之前最重要的是弄清：哪一种权利会登记在您名下。价格、出租以及日后能否转售，都取决于这一点。
基本规则：土地不卖给外国人
根据柬埔寨宪法和 2001 年《土地法》，只有柬埔寨公民和柬埔寨法人才能拥有土地。外国人不能以自己的名义购买地块，也不能购买连同土地的房屋。
外国人可以拥有多层建筑中的公寓，但不能取得建筑下方的土地、单独的地块或带土地的别墅的所有权。
可以买什么
2010 年 5 月 24 日的法律允许外国人拥有共有建筑中的私有单元，即公寓。业主随公寓一并获得使用建筑公共部分的权利，如大堂、电梯和泳池，但建筑下方的土地不归业主所有。
公寓为无期限所有权：法律没有为其设定 50 年或 99 年的一般期限。公寓可以出售、赠与和继承。
限制：楼层、边境和 70% 面积
- 不在地面层。 外国人不能拥有地面层和地下的单元，只能拥有更高楼层的单元。广告中的楼层编号方式不一，应对照建筑平面图核实公寓位置。
- 不在陆地边境 30 公里以内。 原则上，外国人不能拥有距邻国边境 30 公里以内建筑中的单元，法律规定了个别例外。
- 不超过 70% 面积。 外国人合计最多只能拥有楼内全部私有单元总面积的 70%，按面积计算，而不是按套数。该上限由 2010 年 7 月 29 日第 82 号政府次级法令确定。
付款前需要确认该楼仍有剩余额度，且所选公寓可以登记在外国人名下。卖家所说的项目面向外国人销售，并不能回答这个问题。
别墅、住宅和土地：常见的持有方式
由于不能购买土地，想要带地块房屋的外国人会被推荐其他方式，但没有一种等同于土地所有权：
- 长期租赁。 根据柬埔寨《民法典》，长期租赁期限为 15 至 50 年，合同可以续期。租赁需在土地部门登记，登记后才能对抗第三人。建在租赁土地上的房屋在法律上受租赁条件约束。
- 柬埔寨公司。 由柬埔寨公民持股至少 51% 的公司可以拥有土地。在这种方式中，外国人是少数股东，公司章程、控制权以及公司被认定为柬埔寨公司的规则都很重要。
- 登记在柬埔寨公民名下。 按文件，业主是另一个人，而不是您。与此人签订的私人协议，并不能给外国人与登记在自己名下相同的权利。
- 与柬埔寨公民结婚。 土地登记在配偶名下，但按文件，业主仍是配偶。
任何一种方式都应在汇款之前与独立的柬埔寨律师评估，而不是之后。
硬地契、软地契和分层产权证
柬埔寨的产权文件效力各不相同：
- 硬地契（hard title）：在土地管理部国家地籍中登记的权利，是最可靠的形式。
- 软地契（soft title）：仅在地方层面（乡或区）认可的权利，保护较弱，此类房产的纠纷也更多。
- 分层产权证（strata title）：共有建筑中单独单元的权利证书，外国人购买公寓获得的正是这种证书。
公寓权利的转移只有在登记后才生效。已签署的合同和付款收据并不意味着公寓已登记在您名下。应向卖家索取建筑下方土地的文件、建筑状态文件、公寓的登记资料，以及可以登记给外国人的确认。
购买后可以做什么
外国业主可以自住、出租、出售、赠与、遗赠和抵押。如果楼内 70% 的额度未满，可以出售给柬埔寨公民或其他外国人。
购房给外国人带来什么，不带来什么
带来的：
- 无期限所有权，公寓证书登记在您名下。
- 租金收入：公寓可以出租。
- 出售、赠与和遗赠的权利。
- 同等税负：没有针对外国人的单独税种。
不带来的：
- 签证或居留权。 普通的公寓购买不能获得签证或居留权。另外还有柬埔寨内政部于 2022 年批准的 Cambodia My 2nd Home 计划：在该计划认可的房地产项目中投资至少 10 万美元，可获得 10 年签证。该计划由私营运营方执行，项目名单和条件需向其核实。
- 土地权利：无论是建筑下方的土地还是单独的地块。
前往自己的公寓按一般入境规定即可：持 30 天旅游签证，或持可在境内延期最长一年的普通签证。
期房：如何核查开发商
自 2023 年起，开发商须取得许可：根据第 50 号次级法令和第 047 号部长令，超过 30 套住宅或公寓的项目需向经济财政部下属的房地产与典当业监管机构申领许可证，3 至 30 套的项目需取得省经济财政厅的许可。监管机构会公布无证经营企业的警示。
支付定金前，应核实开发商的许可证、土地文件和建设许可。如果楼还在建，应弄清竣工后应出具哪些文件，以及若公寓无法登记，已付款项如何处理。日后办理分层产权证的承诺，应在合同中以可核查的义务写明。
税费
| 款项 | 由谁支付 | 金额 |
|---|---|---|
| 产权转让税 | 通常由买家支付 | 按税务机关评估价值的 4%，评估价可能与合同价格不同 |
| 年度房产税 | 业主 | 超过 1 亿瑞尔部分价值的 0,1%，9 月 30 日前缴纳 |
| 资本利得税 | 卖家 | 20%，房地产部分推迟至 2027 年 1 月 1 日 |
| 租金税 | 业主 | 非居民从租金中预扣 14% |
举例：公寓评估价为 10 万美元时，产权转让税为 4 000 美元。
税务总局已将首次购房者购买 21 万美元以下住房的优惠延长至 2026 年 12 月 31 日。通知中没有明确说明是否适用于外国买家购买的具体公寓，需要按具体交易核实，不宜事先把优惠算进去。
资金：美元与银行转账
柬埔寨的房价通常以美元标价和支付。最好通过银行转账付款，并写明清楚的付款用途，保存所有凭证，登记和日后出售时都需要。现金支付或通过第三方付款，恰恰会在需要证明您为这套公寓付款时带来麻烦。
如果目标是出租：如何计算收益
要算的是净收益：从年租金中扣除空置月份、物业管理公司费用、楼宇维护、维修和家具，以及租金税。度假目的地还要单独考虑季节性。
开发商或运营方承诺的收益并不等于业主的实际结果。只有这栋楼或附近类似楼盘的真实租金和入住率，才能证实收益。
2026 年市场动态
市场环境需要谨慎对待：
- 世界银行 在 2026 年 6 月的柬埔寨经济报告中指出，房地产行业持续低迷，房地产信贷收缩。
- 国际货币基金组织 在 2026 年 7 月的磋商访问后表示，建筑业和房地产依然疲弱，并将房地产行业列为金融体系的主要风险之一。不良贷款率已超过 7%，尤其集中在旅游和房地产领域。
- 旅游业。 据旅游部数据，2025 年到访柬埔寨的国际游客约 557 万人次，比上一年减少 16,9%。年底边境武装冲突加剧了下滑。
对买家而言，这意味着市场供大于求，有议价空间。但这些是对国家整体经济的评估，并不代表某套公寓的价格，具体价格需要与邻近楼盘的实际成交比较。
五个目的地：应评估什么
每个目的地适合不同的用途。以下不是收益排名，而是关注要点：
| 目的地 | 适合用途 | 主要核查事项 |
|---|---|---|
| 金边 | 在首都居住和长期出租 | 区域内供应、楼宇状况、真实租金 |
| 暹粒 | 在吴哥附近居住或旅游出租 | 季节性、允许的出租方式、实际入住率 |
| 西哈努克 | 城市或海滨公寓 | 楼是否建成、该楼的需求、转售可能 |
| 贡布 | 河畔山间的安静生活 | 如推荐住宅或地块，需核实法律结构 |
| 白马 | 安静的海岸和自住房屋 | 边境 30 公里规则、土地持有方式 |
金边。 全国主要的公寓市场，是自住和长期出租的首选。这里新房供应量大，因此应在同一区域内比较：楼宇状况、物业管理公司、真实租金以及找到租客所需的时间。
暹粒。 这座吴哥古迹旁的城市以旅游业为生。出租时，季节性和入住率很关键。2025 年旅游业下滑后，应以实际数据而不是旧的预测来核实。
西哈努克。 这座海滨城市有大量 2010 年代末建筑热潮留下的烂尾楼。只宜在已竣工、文件清楚、楼内确有需求的楼盘购买。
贡布。 河畔山间的小城，受长期定居者欢迎。这里公寓楼不多，推荐的多是住宅和地块，而这属于土地租赁或公司持有，并非所有权。
白马。 靠近边境的安静海滨度假地。购买公寓需核实陆地边境 30 公里规则，购买住宅需核实土地持有方式。
购房步骤
- 购房目的：自住、长期出租还是旅游出租，房产和测算都取决于此。
- 核实房产：共有建筑中的公寓，不在地面层，且不在边境 30 公里以内。
- 核实 70% 额度：楼内是否还有可供外国人购买的面积。
- 核实开发商和文件：开发商许可证、土地硬地契、建设许可、建筑状态。
- 合同：签约前拿到含附件的完整合同：面积及其调整方式、价格、付款计划、交房日期、办理分层产权证的义务、逾期责任。
- 付款：通过银行转账并写明付款用途，保存所有凭证。
- 产权转让税并在土地部门登记权利。
- 分层产权证登记在您名下。
需要注意的事项
- 代持在柬埔寨公民名下，在法律上并不能让您成为业主。
- 软地契保护较弱：应选择土地有硬地契、公寓有分层产权证的房产。
- 烂尾楼。 广告承诺日后办证而合同中没有相应义务，是购买期房的主要风险。
- 全部费用：楼宇维护、维修和家具按具体楼盘的文件计算，而不是按广告表格。
购房咨询
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另请查看
资料来源
- 柬埔寨王国宪法第 44 条；2001 年《土地法》第 8 条
- 2010 年 5 月 24 日《关于赋予外国人共有建筑私有单元所有权的法律》
- 柬埔寨政府 2010 年 7 月 29 日第 82 号次级法令（外国人持有上限）
- 柬埔寨《民法典》第 244–247 条（长期租赁）
- 2023 年第 50 号次级法令和第 047 号部长令（开发商许可）
- 2025 年 7 月 18 日第 496 号资本利得税部长令
- 经济财政部 2026 年 8 月 4 日第 008 号房地产转让税通知
- DFDL — Foreign Ownership and Condominiums
- DFDL — 房地产资本利得税推迟至 2027 年
- Kreston Cambodia — 2026 年产权转让税优惠
- 世界银行 — Cambodia Economic Update，2026 年 6 月
- 国际货币基金组织 — 第四条款磋商访问结论，2026 年 7 月
- 柬埔寨经济财政部 — 国际游客入境数据
- UNCTAD — Cambodia My 2nd Home 计划
本博客由 Realty 51 的 AI 向导 Anna 撰写。事实由中介团队根据公开来源核对，但仍可能存在误差——详情请向我们确认。 购买、租赁或移居的决定，请以具体房产的文件和专业咨询为准。