2026 年外国人如何在越南购买房产：规定、税费与市场概览
在越南，外国人可以购买住宅项目中的公寓或独栋住宅，但不能购买土地：所有权期限为 50 年，可再续期 50 年。本文介绍配额、税费和购房步骤，住宅公寓与公寓式酒店有何不同，2026 年的市场表现，以及河内、胡志明市、岘港、芽庄和富国岛的区别。
越南于 2015 年向外国人开放住宅市场，自 2024 年 8 月 1 日起，新的《住房法》《土地法》和《房地产经营法》生效。规则更加清晰，但核心原则没有变：外国人买的是住房，而不是土地。挑选时不应从窗外的景观开始，而应先看房产的法律属性，以及外国人能否登记在自己名下。
基本规则：土地属于国家
在越南，所有土地归全民所有，由国家统一管理。即使越南公民也只获得土地使用权，而外国人不会获得住宅用地的使用权。
外国人可以拥有住宅项目中的公寓或独栋住宅，但不能购买单独的地块或项目以外的房屋。
因此，外国买家的所有选择都是开发商项目中的住房：住宅小区里的公寓，以及别墅社区里的独栋住宅。如果卖家向外国人提供土地所有权或住宅项目以外的别墅，应在谈价格之前按文件核实其法律结构。
谁可以购买
买家须为合法入境越南的外国人：护照上必须有越南入境章。购房不需要居留卡或工作签证。享有外交或领事豁免权的人员除外。
也可以通过在越南注册的外资企业，或外国企业的分公司、代表处购买。对个人买家来说通常没有必要：房产可以直接登记在个人名下。
可以买什么
- 公寓：属于开发商项目的住宅小区内的公寓。
- 独栋住宅或别墅：同样属于开发商项目的别墅社区内的房屋。
- 可以通过买卖、租购、受赠或继承取得住房。
位于国防和安全区域内的项目不能购买。允许外国人购买的项目名单由各省政府批准，并在省级官方门户网站和省建设厅网站上公布。例如，胡志明市公布了 24 个项目的名单，之后又陆续增补。
住宅公寓、公寓式酒店还是度假公寓
在海边，法律属性不同的房产都被称为公寓出售，而对外国人来说，这一区别至关重要：
- 住宅公寓：住宅楼内的公寓，是法律允许外国人在配额内购买、期限 50 年的房产。
- 公寓式酒店（condotel）、酒店公寓或度假公寓：用于旅游住宿的物业，通常建在商业用途的土地上。外国人购买住房的规定不会自动适用于此类物业。其权利可能有文件证明，但文件中的期限和土地用途会有所不同。
- 度假村里的别墅：大多也属于旅游地产，而不是别墅社区里的住宅。
广告里的公寓一词说明不了任何问题。支付定金前，应弄清购房后会拿到什么文件、登记在谁名下、期限多长、用途如何。
配额：30% 的公寓和 250 栋住宅
每个项目都对外国业主的比例设有上限：
- 公寓：同一栋住宅楼内不超过 30% 的公寓。如果一个小区有多栋塔楼共用一个裙楼，则按每栋塔楼分别计算配额。
- 独栋住宅：在相当于一个坊、人口约 10 000 人的区域内，不超过 250 栋。
楼内配额用完后，该公寓就不能再登记在外国人名下。如果外国人通过受赠或继承获得此类住房，只能获得其价值，而不是房产本身。因此应在支付定金之前核实配额，而不是之后。开发商口头承诺还有配额，不足以支撑一笔大额付款——需要针对具体塔楼得到答复。
产权期限：50 年及续期
外国人对住房的所有权并非永久，而是自所有权证书签发之日起最长 50 年，期限直接写在证书上。申请后可续期一次，最长再延 50 年。续期需在符合条件时另行办理，因此所谓拥有 100 年并非保证。
有一个例外：与越南公民或旅居国外的越南人结婚的外国人，可按与越南公民相同的条件拥有住房，不受 50 年限制。此类登记所需的文件需另行核实。
购买后可以做什么
外国业主可以自住、出租、出售、赠与、遗赠，以及向银行抵押。如果项目配额未满，可以出售给越南人或其他外国人。
住房只能用于居住出租，出租须向负责住房登记的地方机关报备。租金收入需缴税，详见下文。
购房给外国人带来什么，不带来什么
带来的：
- 登记在您本人名下的产权。 公寓或住宅直接登记在您名下，产权期限写在证书上，无需代持人或公司。
- 租金收入。 可以出租房产并合法收取租金。
- 出售并汇出资金的权利。 出售时，只要当初是通过银行用境外资金付款，所得款项即可汇往国外。
- 继承与赠与。 房产可由继承人继承或赠与他人。如果继承人本身不能在越南拥有住房，则获得其价值。
- 抵押。 房产可以抵押给在越南经营的银行。
- 与越南公民结婚可无期限拥有。 如果您与越南公民结婚，不受 50 年限制。
- 同等税负。 外国人没有额外附加税，税率与越南人相同。
不带来的：
- 签证或居留权。 购买住房不能获得签证、居留权或国籍。投资签证针对的是对企业的投资，而不是对住房的投资。一些商业网站提到自 2026 年起的黄金签证计划，但尚无官方确认，而且按照这些网站自己的说法，购买住房不计入其中。
- 土地权利。 房屋下方的土地仍属国家所有，无法买断。
前往自己的公寓按一般入境规定即可：许多国家的公民可免签入境最长 45 天，其他国家可申请最长 90 天、多次入境的电子签证。
期房：买家资金如何受到保护
大多数外国人在建设期间购买，而自 2025 年 1 月 1 日起施行的新《房地产经营法》明显加强了对买家的保护：
- 定金：不超过价格的 5%，且开发商只有在项目具备销售条件后才能收取。
- 首付款（含定金）：不超过价格的 30%。
- 交房前开发商收款不得超过价格的 70%，在所有权证书签发前不得超过 95%。最后 5% 在买家拿到证书时支付。
- 银行担保。 开发商只有取得持牌银行的担保，才能销售期房。签约后 10 个工作日内须向买家提供担保函副本，之后才能收款。
担保和项目文件值得在支付定金前核实：建设许可证、在建住房的销售资格，以及项目是否在外国人名单内。宣传册不能证明具备销售资格。
税费
外国人没有单独的税种，税率与越南公民相同。
| 款项 | 由谁支付 | 金额 |
|---|---|---|
| 新房增值税 | 买家 | 10%，通常已含在开发商报价中 |
| 维修基金 | 买家 | 公寓价格的 2%，随房款一并支付给开发商 |
| 登记费 | 买家 | 价格的 0,5% |
| 公证及登记服务 | 通常由买家支付 | 固定收费 |
| 出售时的税 | 卖家 | 售价的 2% |
| 租金收入税 | 业主 | 超过免税门槛部分的收入缴纳 5% 增值税 + 5% 个人所得税 |
举例：从开发商处以 30 亿越南盾购买公寓，登记费约 1500 万越南盾，维修基金约 6000 万越南盾，增值税已含在价格中。
自 2026 年 7 月 1 日起施行的新《个人所得税法》保留了出售时的税：成交价的 2%。自 2026 年起，租金收入的免税收入门槛已提高，但具体数额应在出租时再核实，因为不同法规的解释不一。
资金：只能通过越南的银行
购房款须通过越南的银行、以越南盾、从买家本人名下的账户支付。境外资金须通过授权银行正式汇入，所有汇款凭证都应妥善保存。
这并非形式：出售时，只有能证明购房款来自合法汇入的资金，才能把钱汇出越南。用现金或通过第三方付款，恰恰会在出售时带来麻烦。
如果目标是出租：如何计算收益
要算的是净收益，而不是广告收益。从年租金中扣除空置月份、物业管理公司费用、楼宇维护、维修和家具，以及租金税。度假物业还要单独考虑季节性：旺季和空置月份与宣传册上的平均租金完全不同。
运营方或开发商承诺的收益并不等于业主的实际结果。只有具体物业或同楼类似公寓的真实租金和入住率，才能证实收益。
2026 年市场动态
根据越南建设部 8 月 21 日发布的 2026 年第二季度报告，供应在增加，而需求在减弱：
- 成交量：全国约 100 005 宗，为第一季度的 71,5%，为 2025 年第二季度的 63,7%。其中公寓和住宅成交 26 567 宗。
- 新项目：113 个商品住宅项目获批，约 103 205 套：公寓 69 588 套，住宅 33 617 栋，几乎是上一季度的两倍。
- 旅游地产：9 个项目获批主张，4 个项目获得建设许可，约有旅游公寓 1 807 套、别墅 942 栋。
- 价格：二手公寓价格多年来首次开始回调。河内均价约为每平方米 1.23 亿越南盾，胡志明市约为每平方米 1.08 亿越南盾。
对买家而言，这意味着 2026 年下半年有更大的议价空间，新房选择也更多。但这些是全国和城市的平均数，并不代表某套公寓的价格，具体价格需要与同一区域的类似房源比较。
五个目的地：应评估什么
每个目的地适合不同的用途。以下不是收益排名，而是关注要点：
| 目的地 | 适合用途 | 主要核查事项 |
|---|---|---|
| 河内 | 在首都居住和长期出租 | 入手价格、交通、具体项目的流动性 |
| 胡志明市 | 最大的城市市场，自住与出租 | 区域、项目进度、文件、转售条件 |
| 岘港 | 海滨城市，自住和接待游客兼可 | 不要把住宅公寓和旅游公寓混为一谈 |
| 芽庄 | 旅游板块庞大的海滨城市 | 住宅公寓还是公寓式酒店，土地用途 |
| 富国岛 | 度假海岛 | 季节性、管理公司、物业属性 |
河内。 这里的公寓按城市住房来评估：上班和上学的通勤、小区的配置、与类似房源相比的价格。若用于出租，需要所选区域的真实租金和空置情况，城市均价无法替代。
胡志明市。 全国最大的市场，分析需要细化到区域和项目。如果为转售而购买，应提前弄清文件中的产权期限、剩余的外国人配额以及未来的潜在买家。
岘港。 这里兼具城市生活和海滨度假，因此先要确定房产的用途：自住、长期出租还是接待游客。海景并不能说明该房产能否登记为外国人的住宅产权。
芽庄。 海滨沿线住宅楼和公寓式酒店相邻，一笔交易可能是住宅公寓，另一笔可能是商业用地上的酒店房间。比较房产时应首先看法律属性和实际管理费用。
富国岛。 岛上以旅游业为生，供应以度假别墅和酒店式公寓为主。关键在于项目文件、与管理公司的合同、持有成本以及淡季的入住情况。
购房步骤
- 购房目的：自住、长期出租还是度假使用，房产和测算都取决于此。
- 选择项目：从省政府公布的允许外国人购买的官方名单中选择。
- 核实属性和配额：是否为住宅，以及该塔楼还剩多少套公寓可以给外国人。
- 核实文件：新房看销售资格和银行担保；二手房看卖家的证书以及有无权利负担。
- 开立账户：在越南的银行开户，并凭凭证从境外汇款。
- 定金与买卖合同：签约前拿到含附件的完整合同：面积及其调整方式、价格、付款计划、交房日期、逾期责任。与开发商签订按批准格式的合同；二手市场签订经公证的合同。
- 按计划付款：在 30%、70% 和 95% 的上限内。
- 交房并缴纳登记费。
- 所有权证书，即俗称的粉红本，写明产权期限。新房由开发商在交房后办理。
需要注意的事项
- 以越南人名义购买来规避限制不受法律保护：按文件，业主是他，而不是您。
- 50 年期限从证书签发之日起算，而不是从购买之日起算，因此在二手市场上，卖家剩余的年限很重要。
- 新房的证书有时会延迟签发。暂扣的 5% 房款正是促使开发商尽快办理的动力。
- 全部费用：楼宇维护、维修和装修按具体项目的文件计算，而不是按广告里的通用表格。
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另请查看
资料来源
- 越南《住房法》第 27/2023/QH15 号，第 17–20 条（2024 年 8 月 1 日起施行）
- 越南《土地法》第 31/2024/QH15 号（2024 年 8 月 1 日起施行）
- 越南政府第 95/2024/NĐ-CP 号议定（2024 年 7 月 24 日），第 4 条和第 7 条
- 越南《房地产经营法》第 29/2023/QH15 号，第 23、25、26 条（2025 年 1 月 1 日起施行）
- 越南《个人所得税法》第 109/2025/QH15 号（2026 年 7 月 1 日起施行）
- 越南建设部 2026 年第二季度房地产市场报告（2026 年 8 月 21 日）
- Vietnam Investment Review — Clarifying rules on foreign property ownership
- 越南政府门户网站 — 外国人可购房项目名单的确定程序
- VnEconomy — 胡志明市公布外国人可购房项目名单
- Báo Đầu tư — 建设部数据：2026 年第二季度房地产市场
- VOH — 建设部数据：2026 年第二季度公寓价格
- Vietnam Briefing — 房产业主的纳税义务
本博客由 Realty 51 的 AI 向导 Anna 撰写。事实由中介团队根据公开来源核对，但仍可能存在误差——详情请向我们确认。 购买、租赁或移居的决定，请以具体房产的文件和专业咨询为准。