2026 年外国人如何在马来西亚购买房产：规定、税费与市场概览
外国人在马来西亚既可以购买公寓，也可以购买带地住宅，包括无期限的永久产权（freehold），但价格必须高于州政府规定的最低价，并须获得州政府批准。本文介绍各州最低价门槛、外国人不能购买的房产、2026 年起 8% 的印花税、出售时的税、MM2H 签证、购房步骤、市场现状，以及吉隆坡、槟城、新山、马六甲和亚庇的区别。
马来西亚是本地区少数几个允许外国人以自己名义持有公寓乃至带地住宅的国家之一。但外国人面对的并不是自由市场：每个州自行决定外国人可以买什么、最低价是多少，而且每笔交易都须经州政府批准。因此，选房不是从房产开始，而是从所在州的规定开始。
基本规则：公寓和住宅都可以买，但须州政府批准
在马来西亚，土地事务由各州管辖。根据《国家土地法典》第 433B 条，外国人只有在获得州政府同意后才能取得土地和房产。每一次购买都需要批准，包括购买公寓。
外国人可以在马来西亚拥有公寓、联排别墅或带地住宅。但前提是房产价格高于州门槛、不属于禁止类别，并且州政府已批准该交易。
各州最低价格
每个州为外国人设定自己的价格门槛。以下为根据律师和行业门户网站的分析整理的 2026 年参考数据：
| 州 | 外国人最低购买价格 |
|---|---|
| 吉隆坡 | 100 万林吉特起 |
| 雪兰莪 | 第 1、2 区 200 万林吉特起，第 3 区 100 万林吉特起 |
| 槟城 | 岛上 100 万林吉特起，大陆部分 50 万林吉特起 |
| 柔佛 | 100 万林吉特起，依斯干达公主城部分区域有特殊条件 |
| 马六甲 | 公寓 50 万林吉特起 |
| 沙巴和砂拉越 | 有各自的土地法律和门槛 |
各州会在预算中调整门槛，因此支付定金前应向马来西亚律师核实所选房产适用的准确数字。
外国人不能购买的房产
即使价格高于门槛，外国人也不能购买：
- 马来保留地：专门保留给马来人。
- 土著（Bumiputera）单位：开发商必须出售给马来西亚土著的公寓和住宅。
- 低价和中低价住房：面向公民的保障性住房。
- 农业用地：通常不对外国人开放，或需单独批准。
此外，部分州对外国人还有额外限制，同样需要按所在州的规定核实。
Freehold 与 leasehold，strata title 与 individual title
马来西亚的土地权利有两种形式，外国人都可以持有：
- Freehold：无期限的所有权。
- Leasehold：有期限的权利，最常见为 99 年，较少为 60 年或 30 年。可以续期，但需向州政府缴纳续期费用。
按产权文件区分：
- Strata title：带公共产权的建筑中公寓或联排别墅的分层地契。
- Individual title：独立住宅连同土地的地契。
新楼盘的 strata title 并非交房后立即发放，而是之后才办理，因此合同中应写明由谁、在什么期限内办理。
州政府批准如何进行
合同签署后，由买方律师向州土地局提交申请。审批时间从几周到几个月不等，州政府会收取审批费，各州标准不同。在获得批准之前，所有权无法转移，因此合同通常会约定如果政府拒绝批准该如何处理。
购房给外国人带来什么，不带来什么
带来的：
- 以自己名义持有的所有权：公寓或带地住宅，包括无期限的 freehold。
- 租金收入：房产可以出租。
- 出售、赠与和遗赠的权利。
本身不带来的：
- 签证。 普通购房不能获得签证。长期签证来自"马来西亚第二家园"（MM2H）计划，而该计划要求必须购房：
| MM2H 等级 | 马来西亚银行存款 | 购房 | 签证期限 |
|---|---|---|---|
| Silver | 15 万美元 | 60 万林吉特起 | 5 年 |
| Gold | 50 万美元 | 100 万林吉特起 | 15 年 |
| Platinum | 100 万美元 | 200 万林吉特起 | 20 年 |
通过 MM2H 计划购买的房产 10 年内不得出售。只有 Platinum 等级允许持该签证工作。该计划由旅游部与移民局共同管理。
期房：买家如何受到保护
在建住房的销售受《房屋发展法》规管。开发商必须持有执照以及广告和销售许可证，合同采用政府批准的标准格式：签约时通常支付房价的 10%，其余按施工进度分期支付。交房后有 24 个月的缺陷保修期，如延期交房，开发商须按合同中的公式支付赔偿。
支付定金前，请核实开发商执照、销售许可证，以及所选单位是否为土著单位。
税费
| 款项 | 由谁支付 | 金额 |
|---|---|---|
| 产权转让印花税 | 买方 | 外国人自 2026 年 1 月 1 日起按价格或市场价值（取较高者）的 8% |
| 贷款合同印花税 | 有贷款时由买方支付 | 贷款金额的 0.5% |
| 州政府审批费 | 买方 | 各州不同 |
| 出售时的税（RPGT） | 卖方 | 外国人在前 5 年内出售按收益的 30%，第 6 年起按 10% |
| 租金税 | 非居民业主 | 租金净收入的 30% |
| 年度税费 | 业主 | 地税和地方门牌税，通常不高 |
| 楼宇维护 | 公寓业主 | 每月管理费和大修基金 |
举例：外国人以 100 万林吉特购买一套公寓，产权转让印花税为 8 万林吉特。
8% 的税率由《2025 年财政法》确立，2026 年之前为 4%。马来西亚永久居民不适用提高后的税率。律师费和用于计算印花税的估价费用也应从一开始就计入预算。
资金：林吉特与银行转账
购房款以林吉特通过马来西亚银行支付，境外资金通过银行转账汇入。请保存所有凭证：办理手续和日后出售、将资金汇出境外时都需要。马来西亚的银行可以向外国人发放房贷，但各银行条件不同。
如果目标是出租：如何计算收益
要算的是净收益：从年租金中扣除空置月份、物业管理公司服务费、每月楼宇维护费和大修基金、维修和家具、年度税费，以及非居民 30% 的租金税。
开发商承诺的收益并不等于业主的实际结果。只有该楼或附近类似楼盘的真实租金和入住率才能证实收益。
2026 年的市场状况
根据马来西亚国家房地产信息中心（NAPIC）2026 年第一季度的数据：
- 未售出的已完工住房：32 801 套，价值 163.7 亿林吉特，比一年前增加 39.5%，已连续第六个季度增长。
- 未售出的服务式公寓：另有 19 263 套，价值 165.2 亿林吉特。
- 住房价格指数 同比上涨 1.7%，住房平均价格约 50.75 万林吉特。
- 新开工项目 同比减少 70.9%，而已完工住房的交付量增长超过 30%。
对买家而言，这意味着市场上已完工住房供应充足，不少地区存在议价空间。但这些是全国平均数据，具体单位的价格应与同一地区的真实成交进行比较。
五个目的地：应评估什么
每个目的地适合不同的用途。以下不是收益排名，而是关注要点：
| 目的地 | 适合用途 | 主要核查事项 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | 在首都居住和长期出租 | 100 万林吉特门槛、服务式公寓供应过剩、租金 |
| 槟城 | 海边和历史名城生活 | 岛上或大陆门槛、剩余配额、租赁需求 |
| 新山 | 边境生活和长期出租 | 区域特殊条件、供应量大、真实入住率 |
| 马六甲 | 在历史名城安静生活 | 公寓门槛、租赁需求 |
| 亚庇 | 婆罗洲海边生活 | 沙巴土地规定、州政府批准 |
吉隆坡。 全国最主要的市场，适合居住和长期出租。供应量大，尤其是服务式公寓，因此应在同一区域内比较：楼宇状况、物业管理公司、真实租金以及找到租客所需的时间。
槟城。 岛上有列入联合国教科文组织世界遗产名录的乔治市历史城区，大陆部分门槛较低。岛上房产更贵；大陆门槛较低，但租赁需求也不同。
新山。 边境城市，新楼盘和经济特区众多。这里供应量大，因此决定性的是具体楼盘的真实入住率，而不是开发商的承诺。
马六甲。 同样列入联合国教科文组织名录的历史名城，公寓门槛是全国最低之一。适合安静生活，但租赁市场比首都小。
亚庇。 沙巴州首府，位于婆罗洲，依山傍海。沙巴有自己的土地法律，因此外国人适用的规定和价格门槛需单独核实。
购房步骤
- 购房目的：自住、长期出租、MM2H 签证还是旅游出租，房产和测算都取决于此。
- 州规定：价格门槛、禁止类别、特殊区域。
- 核实房产：不是马来保留地、不是土著单位、不是低价住房；产权形式为 freehold 还是 leasehold。
- 核实开发商：新楼盘看执照和销售许可证；二手房看卖方产权和是否存在抵押等负担。
- 合同：新楼盘采用标准格式合同，二手房签订买卖协议，并约定州政府拒绝批准时的处理方式。
- 州政府批准：由律师提交申请，需要几周到几个月。
- 付款：以林吉特通过马来西亚银行支付，并缴纳印花税。
- 在土地局登记产权；新楼盘在 strata title 办妥后发放。
需要注意的事项
- 州门槛 会变化：请按交易日期核实，而不是参考旧文章。
- 服务式公寓 建在商业用地上，是未售出数量最多的独立板块，其流动性需要格外谨慎地评估。
- 8% 的印花税 是一笔不小的费用，需要提前计入预算。
- 全部费用：楼宇维护、大修基金、维修和家具应按具体楼盘的文件计算，而不是按广告表格。
常见问题
外国人可以购买带地住宅吗？
可以。在马来西亚，只要房产价格高于州门槛、不属于禁止类别并获得州政府批准，外国人就可以拥有带地块的独立住宅。
可以购买无期限产权的住房吗？
可以，前提是房产所在土地为 freehold。如果是 leasehold，权利在租期结束前有效，通常为 99 年，续期需要付费。
外国人办理手续要花多少钱？
主要是自 2026 年 1 月 1 日起按房价 8% 缴纳的印花税。此外还有州政府审批费、律师费，如有贷款还需缴纳贷款金额 0.5% 的印花税。
购房能获得签证吗？
本身不能。签证来自 MM2H 计划，购房是该计划的必要条件之一，同时还需在马来西亚银行存款。
出售时要交什么税？
外国人在前 5 年内出售按收益的 30% 缴税，持有第 6 年起按 10% 缴税。
可以低于州门槛购买公寓吗？
通常不可以：门槛对外国人是强制性的。部分区域存在例外，例如依斯干达公主城的部分地区，但需按交易当日的州规定确认。
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另请查看
资料来源
- 马来西亚《国家土地法典》第 433B 条（外国人经州政府同意取得土地）
- 《1949 年印花税法》第 32(ab) 项，经《2025 年财政法》（Act 874）修订
- 《1966 年房屋发展（管制与执照）法》
- RDS Law Partners — Key Stamp Duty Changes in Malaysia from 1 January 2026
- China Briefing — Malaysia's 2026 Budget: What it Means for Foreign Investors
- 马来西亚内陆税收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri）— 产业盈利税（RPGT）税率
- Emerhub — Malaysia My Second Home (MM2H) 2026
- IQI Global — NAPIC 2026 年第一季度
- PropertyGuru Malaysia — Malaysia Foreign Property Rules
本博客由 Realty 51 的 AI 向导 Anna 撰写。事实由中介团队根据公开来源核对，但仍可能存在误差——详情请向我们确认。 购买、租赁或移居的决定，请以具体房产的文件和专业咨询为准。