老挝房产与外国人：规定与持有期限
自2020年起外国人可在老挝购买公寓，但不能购买土地。公寓持有期限、产权登记、税费、购房步骤与各城市区别。
很长一段时间里，外国人在老挝只能租房。2019 年通过、2020 年 8 月公布的新《土地法》改变了这一点：首次允许外国人购买公寓楼中的公寓。自 2024 年 2 月 1 日起，另有一部关于公寓的法令生效，规定了此类公寓的登记方式。选房之前最重要的是弄清：哪一种权利、以多长期限登记在您名下。
基本规则：土地不卖给外国人
外国人——无论个人还是公司——都不能在老挝拥有土地。只有老挝公民享有永久土地使用权。外国人可以租赁土地、取得国家特许经营权，或取得有期限的国有土地使用权。
外国人可以购买公寓楼中的公寓，但不能取得地块或连同土地的房屋的所有权。
可以买什么
第 70/NA 号《土地法》第 132 条允许外国人购买公寓楼中的单独公寓，前提是该楼的建设经国家批准。公寓法令明确允许将公寓出售给老挝公民和外国人，无论买家是否在老挝居住或工作。
公寓业主可以出售、出租、抵押和继承公寓。公寓权利在省自然资源与环境厅登记，业主获得公寓所有权证书。
公寓持有期限
期限取决于开发商以何种权利持有楼下土地：
- 土地属于老挝开发商。 买家（包括外国人）在建筑整个使用年限内拥有公寓——第 132 条将公寓权利的期限与建筑的存续期挂钩。
- 开发商取得的是有期限的土地。 外国开发商可取得用于建造公寓楼的国有土地，最长 50 年，可续期。此时公寓也只在该期限的剩余时间内归买家所有。
因此，支付定金前应弄清楼下土地归谁所有、依据是什么，以及若为有期限的权利还剩多少年。没有这些文件，广告里的永久产权说法毫无意义。
带地住宅：常见的持有方式
由于不能购买土地，想要带地块房屋的外国人会被推荐其他方式，但没有一种等同于土地所有权：
- 向老挝公民租地：依法不超过 30 年，经政府部门同意可以续期。
- 租赁或特许经营国有土地：最长 50 年，可由国家决定续期。国有土地的新租赁和特许经营须通过招标取得。
- 登记在老挝公民名下：按文件，业主是另一个人，而不是您。与此人签订的私人协议，并不能给外国人与登记在自己名下相同的权利。
建在租赁土地上的房屋在法律上受租赁条件约束。任何一种方式都应在汇款之前与独立的老挝律师评估，而不是之后。
应核查哪些文件
公寓权利的转移只有在登记后才生效。已签署的合同和付款收据并不意味着公寓已登记在您名下。支付定金前，应向卖家索取：
- 楼下土地的文件及其所有人信息——权利是永久的还是有期限的；
- 建设许可，以及该楼已登记为公寓楼的确认；
- 所选公寓的登记资料，以及可以登记给外国人的确认；
- 在建楼盘：竣工后应出具哪些文件，以及若公寓无法登记，已付款项如何处理。
购房给外国人带来什么，不带来什么
带来的：
- 公寓所有权，证书登记在您名下——期限为建筑使用年限或开发商土地权利的期限。
- 租金收入：公寓可以出租。
- 出售、抵押和遗赠的权利。
不带来的：
- 签证或居留权。 购买公寓不能获得签证或居留权，入境和居留按一般规定办理。
- 土地权利：无论是建筑下方的土地还是单独的地块。
前往自己的公寓按一般入境规定即可，例如持电子旅游签证。
期房：应关注什么
老挝的公寓楼目前还不多，许多项目在建设期间销售。支付定金前，应核实建设许可、开发商的土地权利，以及该楼是否已按 2024 年法令登记为公寓楼。日后办理所有权证书的承诺，应在合同中以可核查的义务写明：期限、开发商责任和退款程序。
税费
老挝的税收规则在公开资料中说明不全，具体交易最好与当地税务顾问一起测算：
| 款项 | 由谁支付 | 金额 |
|---|---|---|
| 出售土地权利和房产时的税 | 通常由卖家支付 | 据法律指南 Multilaw：卖家为个人时按评估价值的 2%，为法人时按 10% |
| 年度土地税 | 土地权利持有人 | 按每平方米税率，取决于位置和面积 |
| 文件印花税 | 双方 | 每份文件 2 000 至 20 000 基普 |
| 租金税 | 业主 | 税率和程序需向税务顾问核实 |
计税评估价值由土地部门确定，可能与合同价格不同。出售时的税最终由谁承担，双方可在合同中约定。
除税费外，购房预算还应包括法律尽调和登记协助、银行手续费和换汇损失、未含在价格中的家具和设备、每月的楼宇管理费以及日后的维修。没有适用于所有交易的统一费用比例，具体款项按房产确定。
资金：货币与银行转账
老挝的法定货币是基普，老挝银行要求在国内结算中使用基普。房地产市场上的价格常以美元或泰铢报价，因此应事先约定合同货币和付款方式。通过银行转账付款并写明清楚的付款用途，保存所有凭证，登记和日后出售时都需要。
近年来基普大幅贬值，这对测算很重要：如果租金收入以基普计，其美元价值可能明显波动。
如果目标是出租：如何计算收益
要算的是净收益：从年租金中扣除空置月份、物业管理公司费用、楼宇维护、维修和家具、租金税以及汇率损失。旅游目的地还要单独考虑季节性。
开发商承诺的收益并不等于业主的实际结果。只有附近类似公寓的真实租金和入住率，才能证实收益。
2026 年的经济状况
购房环境需要谨慎对待：
- 世界银行 在 2026 年 6 月的老挝经济监测报告中指出，2026 年 4 月通胀再次升至接近 10%，预计 2026 年经济增长约 3,8%。基普每贬值 1%，物价平均上涨 0,5%。
- 国际货币基金组织 在 2026 年 2 月将老挝评估为处于债务困境，公共债务不可持续。
- 旅游业在增长。 据官方数据，2025 年到访老挝的游客为 4 580 709 人次，比上一年增长 11%，大多来自周边国家和中国。
对买家而言，这意味着市场规模小、对基普汇率敏感，租金收入应留有余地地测算。这些是对国家整体经济的评估，并不代表某套公寓的价格。
五个目的地：应评估什么
每个目的地适合不同的用途。以下不是收益排名，而是关注要点：
| 目的地 | 适合用途 | 主要核查事项 |
|---|---|---|
| 万象 | 在首都居住和长期出租 | 楼下土地权利、公寓楼登记、真实租金 |
| 琅勃拉邦 | 在历史名城居住或旅游出租 | 建设限制、季节性、持有方式 |
| 万荣 | 旅游出租 | 季节性、物业属性、淡季需求 |
| 巴色 | 在南部安静生活 | 如推荐住宅或地块，需核实法律结构 |
| 沙湾拿吉 | 边境城市生活和长期出租 | 土地持有方式、租赁需求 |
万象。 首都，也是主要的公寓市场。按照新法可供外国人购买公寓的楼盘大多在这里。应比较土地权利、楼宇状况、物业管理公司和真实租金。
琅勃拉邦。 列入联合国教科文组织世界遗产名录的历史名城，以旅游业为生。这里建设受限，公寓楼很少，因此推荐的多是住宅和民宿，而这属于土地租赁方式。
万荣。 群山与河流之间的旅游小镇，乘老中铁路前往很方便。租赁需求高度依赖季节，入住率应以实际数据核实。
巴色。 占巴塞省省会、南部最大城市，是通往波罗芬高原和瀑布的门户。适合安静生活，但公寓楼很少，推荐的多是租赁土地上的住宅。
沙湾拿吉。 湄公河畔、靠近边境大桥的城市。长期出租要看本地需求，购买住宅要看土地持有方式。
购房步骤
- 购房目的：自住、长期出租还是旅游出租，房产和测算都取决于此。
- 核实房产：已登记公寓楼中的公寓，而不是带地住宅。
- 核实土地权利：楼下土地归谁、期限多长，这决定您的持有期限。
- 核实开发商和文件：建设许可、公寓楼登记、所选公寓的状态。
- 合同：签约前拿到含附件的完整合同：面积及其调整方式、价格、货币和付款计划、交房日期、办理证书的义务、逾期责任。
- 付款：通过银行转账并写明付款用途，保存所有凭证。
- 在省自然资源与环境厅登记权利。
- 公寓所有权证书登记在您名下。
需要注意的事项
- 持有期限取决于开发商的土地权利：没有土地文件，永久产权的承诺毫无价值。
- 代持在老挝公民名下，在法律上并不能让您成为业主。
- 汇率风险：以基普计的收支折合美元可能明显变化。
- 全部费用：楼宇维护、维修和家具按具体楼盘的文件计算，而不是按广告表格。
俄罗斯人可以在老挝买公寓吗
可以。老挝《土地法》和公寓法令不按国籍区分外国人：规则同样适用于俄罗斯、哈萨克斯坦、中国或欧洲公民。俄罗斯公民可以购买已登记公寓楼中的公寓并登记在自己名下，但不能购买土地，这一点与其他外国人相同。
前往自己的公寓无需签证：俄罗斯公民每次入境可免签停留最长 30 天。出境后再入境会重新计算期限，但如需长期居住，需要办理其他类别的签证，购房并不能代替签证。入境规定会变化，出行前请在老挝驻外使馆网站上确认。
对俄罗斯买家来说，付款是另一个实际问题。从俄罗斯银行汇款到老挝银行，可能需要经过中间行而不是直接到账，因此应提前与卖方和银行沟通：付款方式决定了您将保留哪些凭证，用于产权登记和日后出售。
万象的公寓多少钱
老挝没有官方住房交易统计，政府不公布已售公寓的数据库。因此所有市场数据都是根据房源挂牌价估算的，而不是实际成交价，只能作为参考。
根据市场分析人士对 2026 年的估算：
| 项目 | 每平方米参考价 |
|---|---|
| 万象普通公寓 | 约 1,400–2,200 美元 |
| 全市中位数 | 约 1,450 美元 |
| 中心区西沙达纳和占塔布里 | 约 2,000–4,000 美元 |
面向外国人的新楼盘价格最高：装修更好，有物业管理、泳池和安保。按这些参考价，此类楼盘中 50 平方米的公寓约 10–15 万美元，普通楼盘则明显更便宜。
比较挂牌价时要看三点：公寓权利登记多少年、是否包含家具、每月物业费多少。剩余 30 年权利的公寓与可持有至建筑使用年限的公寓是两种不同的购买，即使面积和价格相同。
房贷和银行账户
在老挝，外国人获得房贷属于例外。当地银行放贷谨慎：要求高额首付、在老挝的收入证明和可靠担保，利率也高于邻国。因此几乎所有外国人都用自有资金购房。
在老挝银行开户便于支付水电、物业费和收取租金。银行对外国客户的审查比以前更严格：需要护照、签证、地址证明和资金来源证明。开户可能需要时间，因此应尽早办理，而不是等到签约当天。
租房还是买房：什么时候租更合理
如果您第一次去老挝，或只打算住一两个季节，租房往往比买房更划算。万象的公寓可以按月或按年租，这样在投资之前就能了解区域、楼盘质量和真实租金。
当您确定会在当地长期居住、找到土地权利清晰的楼盘并算清所有持有成本时，买房才合理。如果目标是租金收入，请先看看类似公寓有多少空置、实际能以什么价格出租。
公寓的持有成本
购房后，业主仍有固定支出，应在签约前而不是签约后算清楚。主要包括：每月向物业公司缴纳的安保、清洁、泳池和电梯费用，按表计费的水电费，网费，房屋保险，以及出租时的租金收入税。维修费用要单独预留：在潮湿气候中，空调、水管和家具的更换频率比欧洲更高。
每栋楼的物业费由楼盘自行确定，因此请向卖方索取当前费率、楼盘管理规定和上一年度的费用报告。如果物业公司拿不出这些材料，就要提高警惕：物业决定了大楼十年后的状态，以及您将来能以什么价格出售。
延伸阅读：外国人在柬埔寨购房——邻国柬埔寨允许外国人拥有公寓单位。
常见问题
俄罗斯人可以在老挝买公寓吗？
可以，条件与其他外国人相同：已登记公寓楼中的公寓可以买，土地不能买。俄罗斯公民停留 30 天以内无需签证。
万象的公寓多少钱？
没有官方成交统计。2026 年的市场估算显示，普通公寓每平方米约 1,400–2,200 美元，中心区最高约 4,000 美元。
外国人在老挝能申请房贷吗？
很少。银行要求高额首付和在老挝的收入，因此大多数外国人用自有资金购房。
外国人能把公寓登记在自己名下吗？
可以，《土地法》第 132 条允许。对具体楼盘，需要确认其已登记为公寓楼，且所选公寓的权利可以登记给外国人。
公寓买家能获得土地权利吗？
不能。外国人购买公寓时不会获得楼下地块的权利，该土地的法律状态需单独核查，公寓的持有期限也取决于此。
外国人的公寓都登记 50 年吗？
不是。如果楼下土地属于老挝开发商，公寓权利的期限与建筑的存续期挂钩。50 年上限适用于开发商对国有土地的有期限权利。
可以在租赁土地上建房吗？
能否建设、所需许可以及对未来房屋的权利，需按具体地块和租赁合同核实。尤其重要的是租期结束后房屋如何处理。
只有买卖合同就够了吗？
不够。公寓权利在省自然资源与环境厅登记后才产生。付款前应约定登记程序和双方责任。
可以相信承诺的收益吗？
不可以。广告中的收益率需要通过测算核实：实际租金、空置、费用以及与物业管理公司的合同条件。
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另请查看
延伸阅读
资料来源
- 老挝第 70/NA 号《土地法》（2019 年 6 月 21 日），第 132 条（2020 年 8 月 12 日公布）
- 老挝政府第 352/GOV 号公寓法令（2024 年 2 月 1 日起施行）
- VDB Loi — Lao PDR Amends Its Land Law
- Tilleke & Gibbins — Laos Details Procedures for Condominium Ownership and Operations
- Vientiane Times — Revised law allows foreign nationals to own condominiums
- Multilaw — Real Estate Guide Laos
- PwC — Lao PDR, Other taxes
- 世界银行 — 老挝经济监测报告，2026 年 6 月
- 国际货币基金组织 — 第四条款磋商，2026 年 2 月
- Laotian Times — 2025 年游客人数
本博客由 Realty 51 的 AI 向导 Anna 撰写。事实由中介团队根据公开来源核对，但仍可能存在误差——详情请向我们确认。 购买、租赁或移居的决定，请以具体房产的文件和专业咨询为准。