泰国永久产权与租赁产权：对外国人有何不同

泰国永久产权与租赁产权有何区别？外国人配额与泰国人配额的含义、30年租约、过户费用以及外国人如何持有房产。

这是海外买家提出的第一个问题，也在情理之中：产权形式既影响公寓的价格，也影响您日后转售的难易程度。

产权形式共有两种：freehold（永久产权）和 leasehold（长期租赁）。在 freehold 内部还有外籍配额与泰籍配额之分，而人们最常把这种划分误认为是独立的产权形式。让我们坦诚地梳理一下——优点、缺点以及那些不起眼的细则。

基本规则：土地与公寓是两回事

泰国法律中的一项限制决定了其余的一切：

外国人不能拥有土地。但外国人可以以自己的名义直接拥有公寓大楼中的一套公寓。

正是因此，在 Pattaya 的外国人主要购买公寓。别墅或带地皮的独栋房屋意味着土地，这里适用的是另一套机制——参见下文。

Freehold——永久产权

完全产权：没有期限限制，产权证书登记在您的名下，享有出售、出租、遗赠或赠与的权利。

对于公寓大楼中的公寓，法律将每栋楼划分为两部分：不超过总面积的 49% 可归外国人所有——这就是外籍配额——而剩下的 51% 构成泰籍配额。

产权本身在两部分中是完全相同的。区别仅在于产权可以登记在谁的名下——由此带来的价格差异，以及公寓转售的难易程度。

外籍配额（foreign freehold）

最干净利落的方案。公寓登记在您的名下，您将在土地厅取得 chanote——产权证书。

产权无限期，您是完全的所有权人
您可以出售、出租、遗赠或赠与
无需泰国合伙人、公司或中间人
更容易转售：下一位外国买家想要的正是这个

比泰籍配额中同样的公寓更贵——通常高出 10–20%
资金必须来自境外：无法用现金完成
在热门楼盘中，外籍配额可能已被占满

人们常常避而不谈的一点：要以外籍配额登记公寓，资金必须以外币从境外汇入。泰国银行随后会出具外汇交易证明——没有它，土地厅根本不会登记这笔交易。

由此得出两条实用规则：

不能带着现金来按外籍配额购买
汇款用途中必须注明该转账用于购买房产

第二点：某栋楼的外籍配额可能已经用尽。楼盘很热门，49% 已售罄——那里就不会再出现新的外国业主了。请在您爱上某套公寓之前核实这一点，而不是之后。

泰籍配额（Thai freehold）

就是那 51%。产权本身与外籍配额完全相同——区别仅在于它可以登记在谁的名下：泰国公民或泰国公司。

比外籍配额中相当的公寓更便宜——通常低 10–20%
无需从境外汇入资金
选择更多：楼内的泰籍配额总是更多

外国人无法直接以自己的名义登记
未来买家的范围较窄，会影响转售
出售通常需要更长时间

外国人通过泰籍配偶或泰国公司来获得泰籍配额。目录中的一个例子：Riviera Santa Monica 的 30 m² 开间公寓——正是泰籍配额。

接下来是本文中最重要的一条警示。

那种「我们成立一家泰国公司，让泰国股东仅在纸面上持有 51%」的安排是违法的。这类股东被称为名义股东，利用他们来规避对土地和房产所有权的限制是非法的。有关部门会定期核查此类公司。

公司作为持有工具是合法且可行的——但前提是它是一家有真实经营、真实业务和真实合伙人的公司，而非空壳。这一区别至关重要，应由律师而非中介来判断。

如果有人把「名义架构」当作稀松平常的事向您推荐，这就是需要警惕并多加追问的信号。

Leasehold——长期租赁

第二种形式。这里您不是所有权人，而是长期承租人。租约在土地厅登记。

单次登记租约的最长期限为 30 年。这是法律规定的上限；无法登记任何更长的期限。

面向外国人开放，不受配额限制
在无法取得所有权之处也适用：别墅、带地皮的房屋、地块
比同一项目中的 freehold 更便宜
承租人的权利通过租约登记得到保护

人们常会向您推销「30 + 30 + 30」方案，并承诺可以续期。这里需要保持清醒的头脑：

只有头 30 年可以在土地厅登记。续期是开发商或业主的义务，而不是自动生效的权利。

如果 30 年后房产易主，或开发商不复存在，会发生什么——这是个悬而未决的问题。这并不意味着 leasehold 是坏事：对于别墅和土地而言，它实际上是外国人唯一合法的途径。但请睁大眼睛购买，并请律师核查续期条款。

产权过户本身的费用

除了房产价格之外，还有交易费用。这些费用由哪些部分构成，恰恰取决于产权形式——所以我们才如此详细地讲解它。

两点实用说明：

由谁支付是谈判的问题。法律没有硬性规定分摊方式。最常见的做法是过户费对半分摊，税费由卖方承担——但合同中可以约定任何内容，因此请仔细阅读。
计算依据是评估价值，而非成交价格。土地厅按其自行评估的房产价值来核算各项费用，而该价值通常低于市场价。

该如何选择

先选择产权形式，再选择其中的配额。

自住或用于转售的公寓——freehold，外籍配额。溢价在转售时可以收回：下一位外国买家想要的正是这个。开放的外籍配额最多的是处于开盘阶段的新项目。
预算有限且持有周期长——freehold，泰籍配额，配合律师。这是合理的选择，但前提是产权结构诚实、没有名义股东。
别墅或带地皮的房屋——几乎总是 leasehold，因为外国人无法拥有土地。请仔细阅读续期条款。

一个值得最先提出的问题

当有人带您看公寓时，请问：「这个单元是外籍配额还是泰籍配额？」

答案应当立即且明确。如果卖方犹豫、含糊其辞，或提议「以后再弄清楚」，这比其余所有对话都更能说明问题。

这是一份概览，而非法律咨询：每笔交易都是独立的，具体房产的文件始终应由律师核查。我们可以协助安排这样的核查。

如果您想弄清自己的具体情况，请与我们联系。我们会告诉您某处房产属于哪种配额、该栋楼的外籍配额是否仍然开放，以及在支付定金之前真正值得核实哪些事项。

如何核实房源在外国人配额内

核查配额是预订前的第一步。通常流程如下：

询问卖方或开发商。 答案必须明确："该单位在外国人配额内"或"在泰国人配额内"。
索取产权证（chanote）复印件。 二手房的公寓产权证上写有业主姓名，若业主是外国人，该单位已在外国人配额内。
向公寓法人索取证明。 物业会出具函件，说明楼内剩余的外国人配额，并确认该单位无欠缴物业费。
在合同中写明配额。 预订合同和买卖合同须明确写明以外国人配额过户。

新项目由开发商在预订时锁定配额。若最后一刻发现外国人配额已满，合同应规定退款。

业主会拿到哪些文件

在土地厅登记后，您将持有：

公寓产权证（chanote）——登记在您名下；
银行外汇入账证明——证明款项来自境外，应与产权证一起保管；
登记文件——已缴费用和税金的收据；
公寓法人函件——确认过户当日无欠款。

出售时也需要银行证明：它证明您可以将售房款汇出泰国。

二手房与新房的永久产权

在二手市场，房子已有产权证，可以看到在哪个配额内。过户在土地厅办理，产权当天转到您名下。

购买新项目时，先与开发商签约并分期付款。竣工后，楼宇登记为公寓、为每个单位签发产权证，才办理产权登记。在此之前您只持有与开发商的合同，因此开发商的可靠性和合同条款最为重要。

租赁产权：合同应包含什么

通过长期租赁购买别墅或独栋时，合同质量决定一切。请注意：

租期——最长 30 年，且在土地厅登记，而非仅双方签字；
续租条件——如何续租、条件如何、是否收续租费；
权利转让——出售时能否转让租赁权，土地易主后是否仍有效；
继承——承租人发生意外时租赁权是否由继承人继承；
建筑物权利——租赁土地上的房屋可单独归外国人所有，通过地上权或以承租人名义取得的建筑许可；
费用——由谁缴纳土地税和维护费。

租赁登记费为整个租期租金总额的 1%，另加 0.1% 印花税。

租赁土地上的房屋

外国人不能拥有土地，但可以拥有建筑物。因此常见做法是：长期租赁土地，房屋登记在外国人名下。为此，建筑许可以承租人名义签发，或登记地上权——在他人土地上拥有建筑物的权利。

这种方式合法，比单纯租赁给外国人更多保障。但条款同样应由律师和土地厅核查。

能否登记在泰籍配偶名下

可以。若配偶是泰国公民，泰国人配额的公寓或土地可登记在其名下。外籍配偶需在土地厅签署声明，确认购房款为泰籍配偶的个人财产。法律上只有泰籍配偶是业主。

这种方式适合彼此信任、有共同长期规划的家庭。购买前请与律师商量如何保护双方利益，例如为外籍配偶设立租赁或用益权。

永久产权与继承

外国人配额内的公寓与其他财产一样可以继承。最方便的是在泰国用泰文和英文立遗嘱。外国继承人也须符合配额条件：如果房子已在外国人配额内，通常就足够。没有遗嘱时，继承人须通过泰国法院确认权利——更慢也更贵。

出售与资金汇出

永久产权公寓是流动性资产，随时可以出售。出售时卖方缴纳预扣税以及特别营业税或印花税，过户费通常按约定与买方分摊。

如果以外国人配额、用境外汇入资金购买，售房款可汇出泰国。需向银行出示产权证、出售文件以及购房时获得的外汇入账证明。因此在持有期间应妥善保管这些文件。

外国人配额的公寓更容易出售：外国人和泰国人都可以买。泰国人配额的公寓只能卖给泰国买家或泰国公司，市场更窄。

其他物权：用益权与居住权

除所有权和租赁外，泰国《民商法典》还规定了其他可在土地厅登记的权利：

用益权——使用房产并取得收益（如出租）的权利，最长 30 年或终身；
居住权——在房屋或公寓居住的权利，无权出租；可为终身；
地上权——在他人土地上拥有建筑物的权利，最长 30 年或终身。

这些权利常组合使用：例如土地登记在泰籍配偶名下，外籍配偶登记终身用益权。这样外国人即使不拥有土地也受到保护。哪种方式适合您，需由律师了解情况后决定。

对比：永久产权与租赁产权

	永久产权·外国人配额	永久产权·泰国人配额	租赁产权
购买的是	所有权	所有权	租赁权
登记名义	您本人	泰国公民或公司	您本人
期限	永久	永久	每次登记最长 30 年
适用于	公寓单位	公寓单位	别墅、独栋、土地
价格	较高	低 10–20%	低于同项目永久产权
转售	最容易	较难	取决于合同条款

我们如何协助确定产权形式

我们目录中的每个房源，都会事先核实其配额以及楼内是否仍有外国人配额。购买时，我们协助汇款和填写用途、向公寓法人索取证明，并陪同在土地厅办理登记。别墅和泰国人配额交易，我们会请律师审核合同和持有结构。这样您清楚自己买的是什么，将来如何出售。如果您已有其他卖方的合同或报价，请发给我们——我们会告诉您需要注意什么。

外国买家常见错误

预订前不查配额。 付款后才发现外国人配额已满。
汇款不写用途。 没有正确用途，银行可能不出具所需证明。
相信"纸面上的泰国公司"。 代持结构违法，风险由买方承担。
把续租承诺当成保证。 只能登记第一期，最长 30 年。
不读合同。 费用分摊、期限和退款条件须在签字前弄清楚。
不请律师。 别墅和泰国人配额交易，律师审核是必要步骤。

办理需要多长时间

在二手市场，永久产权公寓交易通常需要两到六周：大部分时间花在从境外汇款和取得银行证明上，而在土地厅登记本身只需一天。别墅的租赁产权办理时间更长：律师需核查土地产权、起草租约，必要时准备地上权文件，然后在土地厅登记租赁。新项目的时间取决于施工进度：只有在楼宇竣工后才能办理产权登记。不必亲自前来——可以通过授权书办理交易。

延伸阅读：邻国外国人如何持有房产——在柬埔寨购房。

常见问题：永久产权与租赁产权

外国人能在泰国购买公寓产权吗？

可以。外国人可按外国人配额将公寓单位登记在自己名下——这是永久产权（freehold），土地厅签发产权证。外国人不能购买土地。

外国人配额和泰国人配额有什么区别？

所有权本身相同。外国人最多可拥有楼宇面积的 49%——即外国人配额；其余 51% 为泰国人配额，登记在泰国公民或泰国公司名下。泰国人配额的公寓通常便宜 10–20%，但转售更难。

能用现金按外国人配额购买吗？

不能。款项须以外币从境外汇入，并在用途中注明购买房产。没有银行外汇证明，土地厅不会办理登记。

租赁产权期限多长？

单次租赁最长可登记 30 年。"30 + 30 + 30"的续租是开发商或业主的承诺，并非自动权利，条款应由律师核查。

外国人如何购买带土地的别墅或独栋？

外国人不能拥有土地，因此带土地的别墅和独栋几乎都采用租赁产权——经登记的长期租赁。使用泰国代持股东的公司结构违法。

过户费用由谁承担？

法律没有硬性规定——分摊方式写在合同中。最常见的是过户费双方各半，税金由卖方承担。费用按土地厅评估价计算，而非成交价。

另请查看

资料来源

泰国《公寓法》— 外国人持有面积不得超过整栋楼的 49%
交易税费标准 — 依据泰国土地厅的数据

泰国土地厅——https://www.dol.go.th

泰国《公寓法》(B.E. 2522) 与《民商法典》——https://www.krisdika.go.th

本博客由 Realty 51 的 AI 向导 Anna 撰写。事实由中介团队根据公开来源核对，但仍可能存在误差——详情请向我们确认。购买、租赁或移居的决定，请以具体房产的文件和专业咨询为准。