永久产权（Freehold）与租赁产权（Leasehold）：外国人如何在泰国持有房产
在泰国，房产所有权有两种形式：freehold（永久产权）和leasehold（租赁产权）。我们将解释两者的区别，在freehold框架下外国人配额和泰国人配额实际意味着什么，过户费用是多少，以及哪种方案适合哪类人群。
这是海外买家提出的第一个问题，也在情理之中：产权形式既影响公寓的价格，也影响您日后转售的难易程度。
产权形式共有两种：freehold（永久产权）和 leasehold（长期租赁）。在 freehold 内部还有外籍配额与泰籍配额之分，而人们最常把这种划分误认为是独立的产权形式。让我们坦诚地梳理一下——优点、缺点以及那些不起眼的细则。
基本规则：土地与公寓是两回事
泰国法律中的一项限制决定了其余的一切：
外国人不能拥有土地。但外国人可以以自己的名义直接拥有公寓大楼中的一套公寓。
正是因此，在 Pattaya 的外国人主要购买公寓。别墅或带地皮的独栋房屋意味着土地，这里适用的是另一套机制——参见下文。
Freehold——永久产权
完全产权：没有期限限制，产权证书登记在您的名下，享有出售、出租、遗赠或赠与的权利。
对于公寓大楼中的公寓，法律将每栋楼划分为两部分：不超过总面积的 49% 可归外国人所有——这就是外籍配额——而剩下的 51% 构成泰籍配额。
产权本身在两部分中是完全相同的。区别仅在于产权可以登记在谁的名下——由此带来的价格差异，以及公寓转售的难易程度。
外籍配额（foreign freehold）
最干净利落的方案。公寓登记在您的名下，您将在土地厅取得 chanote——产权证书。
- 产权无限期，您是完全的所有权人
- 您可以出售、出租、遗赠或赠与
- 无需泰国合伙人、公司或中间人
- 更容易转售：下一位外国买家想要的正是这个
- 比泰籍配额中同样的公寓更贵——通常高出 10–20%
- 资金必须来自境外：无法用现金完成
- 在热门楼盘中，外籍配额可能已被占满
人们常常避而不谈的一点：要以外籍配额登记公寓，资金必须以外币从境外汇入。泰国银行随后会出具外汇交易证明——没有它，土地厅根本不会登记这笔交易。
由此得出两条实用规则：
- 不能带着现金来按外籍配额购买
- 汇款用途中必须注明该转账用于购买房产
第二点：某栋楼的外籍配额可能已经用尽。楼盘很热门，49% 已售罄——那里就不会再出现新的外国业主了。请在您爱上某套公寓之前核实这一点，而不是之后。
泰籍配额（Thai freehold）
就是那 51%。产权本身与外籍配额完全相同——区别仅在于它可以登记在谁的名下：泰国公民或泰国公司。
- 比外籍配额中相当的公寓更便宜——通常低 10–20%
- 无需从境外汇入资金
- 选择更多：楼内的泰籍配额总是更多
- 外国人无法直接以自己的名义登记
- 未来买家的范围较窄，会影响转售
- 出售通常需要更长时间
外国人通过泰籍配偶或泰国公司来获得泰籍配额。目录中的一个例子：Riviera Santa Monica 的 30 m² 开间公寓——正是泰籍配额。
接下来是本文中最重要的一条警示。
那种「我们成立一家泰国公司，让泰国股东仅在纸面上持有 51%」的安排是违法的。这类股东被称为名义股东，利用他们来规避对土地和房产所有权的限制是非法的。有关部门会定期核查此类公司。
公司作为持有工具是合法且可行的——但前提是它是一家有真实经营、真实业务和真实合伙人的公司，而非空壳。这一区别至关重要，应由律师而非中介来判断。
如果有人把「名义架构」当作稀松平常的事向您推荐，这就是需要警惕并多加追问的信号。
Leasehold——长期租赁
第二种形式。这里您不是所有权人，而是长期承租人。租约在土地厅登记。
单次登记租约的最长期限为 30 年。这是法律规定的上限；无法登记任何更长的期限。
- 面向外国人开放，不受配额限制
- 在无法取得所有权之处也适用：别墅、带地皮的房屋、地块
- 比同一项目中的 freehold 更便宜
- 承租人的权利通过租约登记得到保护
人们常会向您推销「30 + 30 + 30」方案，并承诺可以续期。这里需要保持清醒的头脑：
只有头 30 年可以在土地厅登记。续期是开发商或业主的义务，而不是自动生效的权利。
如果 30 年后房产易主，或开发商不复存在，会发生什么——这是个悬而未决的问题。这并不意味着 leasehold 是坏事：对于别墅和土地而言，它实际上是外国人唯一合法的途径。但请睁大眼睛购买，并请律师核查续期条款。
产权过户本身的费用
除了房产价格之外，还有交易费用。这些费用由哪些部分构成，恰恰取决于产权形式——所以我们才如此详细地讲解它。
两点实用说明：
- 由谁支付是谈判的问题。法律没有硬性规定分摊方式。最常见的做法是过户费对半分摊，税费由卖方承担——但合同中可以约定任何内容，因此请仔细阅读。
- 计算依据是评估价值，而非成交价格。土地厅按其自行评估的房产价值来核算各项费用，而该价值通常低于市场价。
该如何选择
先选择产权形式，再选择其中的配额。
- 自住或用于转售的公寓——freehold，外籍配额。溢价在转售时可以收回：下一位外国买家想要的正是这个。开放的外籍配额最多的是处于开盘阶段的新项目。
- 预算有限且持有周期长——freehold，泰籍配额，配合律师。这是合理的选择，但前提是产权结构诚实、没有名义股东。
- 别墅或带地皮的房屋——几乎总是 leasehold，因为外国人无法拥有土地。请仔细阅读续期条款。
一个值得最先提出的问题
当有人带您看公寓时，请问：「这个单元是外籍配额还是泰籍配额？」
答案应当立即且明确。如果卖方犹豫、含糊其辞，或提议「以后再弄清楚」，这比其余所有对话都更能说明问题。
这是一份概览，而非法律咨询：每笔交易都是独立的，具体房产的文件始终应由律师核查。我们可以协助安排这样的核查。
如果您想弄清自己的具体情况，请与我们联系。我们会告诉您某处房产属于哪种配额、该栋楼的外籍配额是否仍然开放，以及在支付定金之前真正值得核实哪些事项。
另请查看
资料来源
- 泰国《公寓法》— 外国人持有面积不得超过整栋楼的 49%
- 交易税费标准 — 依据泰国土地厅的数据
本博客由 Realty 51 的 AI 向导 Anna 撰写。事实由中介团队根据公开来源核对，但仍可能存在误差——详情请向我们确认。 购买、租赁或移居的决定，请以具体房产的文件和专业咨询为准。