Immobilien in Kambodscha als Ausländer kaufen 2026: Regeln, Steuern und Marktüberblick

In Kambodscha kann ein Ausländer eine Wohnung in einem mehrgeschossigen Gebäude kaufen, aber kein Land und kein Haus mit Grundstück: Die Wohnung wird unbefristet ins Eigentum übertragen, jedoch nicht im Erdgeschoss und innerhalb von 70 % der Wohnfläche des Gebäudes. Wir erklären die Beschränkungen, die Arten von Eigentumsdokumenten, Steuern und die Schritte des Kaufs, Modelle mit Villen, was der Markt 2026 zeigt und worin sich Phnom Penh, Siem Reap, Sihanoukville, Kampot und Kep unterscheiden.

In Kambodscha kann ein Ausländer seit 2010 Eigentümer einer Wohnung werden, als das Gesetz über das Eigentum von Ausländern an Einheiten in Gebäuden mit mehreren Eigentümern in Kraft trat. Das Wichtigste vor der Wahl eines Objekts: welches Recht genau auf Ihren Namen eingetragen wird. Davon hängt alles andere ab — der Preis, die Vermietung und die Möglichkeit, später zu verkaufen.

Die Grundregel: Land wird nicht an Ausländer verkauft

Nach der Verfassung Kambodschas und dem Bodengesetz von 2001 können nur kambodschanische Staatsbürger und kambodschanische juristische Personen Eigentümer von Land sein. Ein Ausländer kann weder ein Grundstück noch ein Haus samt Land auf seinen Namen kaufen.

Ein Ausländer kann eine Wohnung in einem mehrgeschossigen Gebäude besitzen. Das Land unter dem Gebäude, ein eigenes Grundstück oder eine Villa mit Land kann er nicht zu Eigentum erwerben.

Was Sie kaufen dürfen

Das Gesetz vom 24. Mai 2010 erlaubt einem Ausländer, eine private Einheit — eine Wohnung — in einem Gebäude mit mehreren Eigentümern zu besitzen. Mit der Wohnung erhält der Eigentümer das Recht, die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes zu nutzen: Lobbys, Aufzüge, den Pool — das Land unter dem Gebäude gehört ihm jedoch nicht.

Die Wohnung wird unbefristet ins Eigentum übertragen: Eine allgemeine Grenze von 50 oder 99 Jahren sieht das Gesetz dafür nicht vor. Sie kann verkauft, verschenkt und vererbt werden.

Beschränkungen: Etage, Grenze und 70 % der Fläche

• Nicht im Erdgeschoss. Ein Ausländer darf keine Einheiten im Erdgeschoss oder unter der Erde besitzen — nur darüber. Die Etagennummerierung in der Werbung ist unterschiedlich, deshalb wird die Lage der Wohnung mit dem Gebäudeplan abgeglichen.
• Nicht näher als 30 km an einer Landgrenze. In Gebäuden innerhalb von 30 km zur Grenze mit Nachbarländern dürfen Ausländer grundsätzlich keine Einheiten besitzen, das Gesetz lässt einzelne Ausnahmen zu.
• Nicht mehr als 70 % der Fläche. Ausländern dürfen insgesamt höchstens 70 % der Gesamtfläche aller privaten Einheiten im Gebäude gehören — es zählt die Fläche, nicht die Zahl der Wohnungen. Die Grenze wurde mit dem Regierungserlass Nr. 82 vom 29. Juli 2010 festgelegt.

Vor der Zahlung muss bestätigt werden, dass im konkreten Gebäude noch Spielraum innerhalb der Grenze besteht und die gewählte Wohnung auf einen Ausländer eingetragen werden kann. Die Aussage des Verkäufers, das Projekt werde an Ausländer verkauft, beantwortet diese Frage nicht.

Villa, Haus und Land: Welche Modelle angeboten werden

Da Land nicht gekauft werden kann, werden einem Ausländer, der ein Haus mit Grundstück möchte, andere Konstruktionen angeboten. Keine davon entspricht Eigentum an Land:

• Langfristiges Leasehold. Nach dem Zivilgesetzbuch Kambodschas wird ein langfristiges Leasehold für 15 bis 50 Jahre geschlossen, der Vertrag kann verlängert werden. Es wird beim Landamt eingetragen und wirkt dann auch gegenüber Dritten. Ein Haus auf Land im Leasehold ist rechtlich an die Bedingungen des Leasehold gebunden.
• Eine kambodschanische Gesellschaft. Land kann einer Gesellschaft gehören, an der kambodschanische Staatsbürger mindestens 51 % halten. Der Ausländer ist in diesem Modell Minderheitsgesellschafter, und Satzung, Kontrolle sowie die Regeln für die Anerkennung der Gesellschaft als kambodschanisch sind entscheidend.
• Eintragung auf einen kambodschanischen Staatsbürger. Eigentümer laut Dokumenten ist dann eine andere Person, nicht Sie. Ein privater Vertrag mit ihr gibt einem Ausländer nicht dieselben Rechte wie die Eintragung auf den eigenen Namen.
• Ehe mit einem kambodschanischen Staatsbürger. Das Land wird auf den Ehepartner eingetragen, Eigentümer laut Dokumenten bleibt jedoch er.

Jedes dieser Modelle sollte vor der Überweisung mit einem unabhängigen kambodschanischen Anwalt geprüft werden, nicht danach.

Hard Title, Soft Title und Strata Title

In Kambodscha gibt es Eigentumsdokumente unterschiedlicher Stärke:

• Hard Title — ein im nationalen Kataster des Ministeriums für Landverwaltung eingetragenes Recht. Die sicherste Form.
• Soft Title — ein nur auf lokaler Ebene, in der Gemeinde oder im Bezirk, anerkanntes Recht. Der Schutz ist schwächer, bei solchen Immobilien gibt es häufiger Streit.
• Strata Title — eine Bescheinigung über das Recht an einer einzelnen Einheit in einem Gebäude mit mehreren Eigentümern. Genau diese Bescheinigung erhält ein Ausländer für eine Wohnung.

Die Übertragung des Rechts an einer Wohnung wird erst mit der Eintragung wirksam. Ein unterzeichneter Vertrag und Zahlungsbelege bedeuten noch nicht, dass die Wohnung auf Sie eingetragen ist. Verlangen Sie vom Verkäufer die Unterlagen zum Land unter dem Gebäude, Dokumente zum Status des Gebäudes, die Eintragungsdaten der Wohnung und die Bestätigung, dass sie auf einen Ausländer eingetragen werden kann.

Was Sie mit der Wohnung tun dürfen

Ein ausländischer Eigentümer kann in der Wohnung leben, sie vermieten, verkaufen, verschenken, vererben und beleihen. Verkaufen kann er an einen kambodschanischen Staatsbürger oder an einen anderen Ausländer, wenn die 70-%-Grenze im Gebäude nicht ausgeschöpft ist.

Was der Kauf einem Ausländer bringt und was nicht

Was er bringt:

• Unbefristetes Eigentum an der Wohnung, mit einer Bescheinigung auf Ihren Namen.
• Mieteinnahmen — die Wohnung kann vermietet werden.
• Das Recht, zu verkaufen, zu verschenken und zu vererben.
• Gleiche Steuern — eigene Steuern für Ausländer gibt es nicht.

Was er nicht bringt:

• Visum oder Aufenthaltserlaubnis. Ein gewöhnlicher Wohnungskauf gibt kein Recht auf ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis. Daneben gibt es das Programm Cambodia My 2nd Home, 2022 vom Innenministerium genehmigt: Eine Investition von mindestens 100 000 Dollar in ein vom Programm zugelassenes Immobilienprojekt ergibt ein Visum für 10 Jahre. Es läuft über einen privaten Betreiber, die Projektliste und die Bedingungen sollten dort geklärt werden.
• Rechte am Land — weder unter dem Gebäude noch gesondert.

In Ihre Wohnung reisen Sie nach den üblichen Einreiseregeln: mit einem Touristenvisum für 30 Tage oder mit einem gewöhnlichen Visum, das im Land um bis zu ein Jahr verlängert wird.

Neubau: So prüfen Sie den Bauträger

Seit 2023 werden Bauträger lizenziert: Nach dem Erlass Nr. 50 und dem Prakas Nr. 047 erhalten Projekte mit mehr als 30 Häusern oder Wohnungen eine Lizenz beim Regulator für Immobilien und Pfandhäuser des Ministeriums für Wirtschaft und Finanzen, Projekte mit 3 bis 30 Einheiten eine Genehmigung der Provinzabteilung für Wirtschaft und Finanzen. Der Regulator veröffentlicht Warnungen vor Unternehmen, die ohne Lizenz arbeiten.

Prüfen Sie vor der Anzahlung die Lizenz des Bauträgers, die Grundstücksunterlagen und die Baugenehmigung. Ist das Gebäude noch im Bau, klären Sie, welche Dokumente nach der Fertigstellung vorliegen müssen und was mit den Zahlungen geschieht, wenn die Wohnung nicht eingetragen werden kann. Das Versprechen, den Strata Title später auszustellen, sollte im Vertrag mit überprüfbaren Verpflichtungen abgesichert werden.

Steuern und Gebühren

Ein Beispiel: Wird eine Wohnung mit 100 000 Dollar bewertet, beträgt die Übertragungssteuer 4 000 Dollar.

Die Steuerverwaltung hat die Entlastung für Erstkäufer von Wohnraum bis 210 000 Dollar bis zum 31. Dezember 2026 verlängert. Ob sie für einen ausländischen Käufer einer konkreten Wohnung gilt, sagen die Mitteilungen nicht ausdrücklich — das muss für den jeweiligen Kauf geprüft werden, statt vorab mit der Entlastung zu rechnen.

Geld: Dollar und Banküberweisung

Immobilienpreise in Kambodscha werden meist in US-Dollar angegeben und bezahlt. Bezahlen Sie am besten per Banküberweisung mit klarem Verwendungszweck und bewahren Sie alle Belege auf — sie werden sowohl bei der Eintragung als auch beim späteren Verkauf gebraucht. Barzahlungen und Zahlungen über Dritte verursachen genau dann Probleme, wenn Sie nachweisen müssen, dass Sie für diese Wohnung bezahlt haben.

Wenn das Ziel Vermietung ist: So wird die Rendite berechnet

Rechnen Sie mit dem Nettoertrag: Von der Jahresmiete werden Leerstandsmonate, die Gebühren der Verwaltungsgesellschaft, die Instandhaltung des Gebäudes, Reparaturen und Möbel sowie die Steuer auf Mieteinnahmen abgezogen. Bei einem Ferienziel ist zusätzlich die Saisonalität zu berücksichtigen.

Die vom Bauträger oder Betreiber versprochene Rendite ist nicht das Ergebnis des Eigentümers. Belegen lässt sie sich nur mit tatsächlichen Mietpreisen und der Auslastung dieses oder ähnlicher Gebäude in der Nachbarschaft.

Was 2026 auf dem Markt passiert

Das Marktumfeld verlangt Vorsicht:

• Die Weltbank beschreibt in ihrem Wirtschaftsbericht zu Kambodscha vom Juni 2026 einen anhaltenden Abschwung im Immobiliensektor und rückläufige Immobilienkredite.
• Der IWF stellte nach seiner Mission im Juli 2026 fest, dass Bau und Immobilien schwach bleiben, und nannte den Immobiliensektor eines der Hauptrisiken für das Finanzsystem. Der Anteil notleidender Kredite liegt über 7 %, vor allem im Tourismus und bei Immobilien.
• Tourismus. Laut Tourismusministerium besuchten 2025 rund 5,57 Millionen ausländische Touristen Kambodscha — 16,9 % weniger als im Vorjahr. Verstärkt wurde der Rückgang durch bewaffnete Zusammenstöße an der Grenze zum Jahresende.

Für Käufer bedeutet das, dass es auf dem Markt mehr Angebot als Nachfrage und Verhandlungsspielraum gibt. Es sind aber allgemeine Einschätzungen der Wirtschaft des Landes — den Preis einer konkreten Wohnung zeigen sie nicht; er ist mit tatsächlichen Verkäufen in Nachbargebäuden zu vergleichen.

Fünf Ziele: Worauf es ankommt

Jedes Ziel passt zu einem eigenen Zweck. Das ist keine Rangliste der Renditen, sondern eine Orientierung, worauf Sie achten sollten:

Phnom Penh. Der wichtigste Wohnungsmarkt des Landes und die erste Wahl zum Wohnen und für die Langzeitvermietung. Das Angebot an Neubauten ist hier groß, deshalb sollte innerhalb des Viertels verglichen werden: Zustand des Gebäudes, Verwaltungsgesellschaft, tatsächliche Mieten und die Dauer der Mietersuche.

Siem Reap. Die Stadt am Tempelkomplex Angkor lebt vom Tourismus. Für die Vermietung zählen Saisonalität und Auslastung — nach dem Tourismusrückgang 2025 sollten sie anhand tatsächlicher Daten geprüft werden, nicht anhand alter Prognosen.

Sihanoukville. Eine Küstenstadt mit vielen unfertigen Gebäuden aus dem Bauboom der späten 2010er-Jahre. Sinnvoll ist ein Kauf nur in einem fertiggestellten Gebäude mit klaren Unterlagen und echter Nachfrage im Gebäude selbst.

Kampot. Eine kleine Stadt an Fluss und Bergen, beliebt bei allen, die langfristig dorthin ziehen. Mehrfamilienhäuser gibt es hier wenige, häufiger werden Häuser und Grundstücke angeboten — und das sind Modelle mit Leasehold für Land oder Gesellschaft, kein Eigentum.

Kep. Ein ruhiger Badeort an der Küste unweit der Grenze. Prüfen Sie bei einer Wohnung die 30-km-Regel zur Landgrenze, bei einem Haus das Modell des Landbesitzes.

So läuft der Kauf ab: Schritt für Schritt

1. Das Ziel des Kaufs — Wohnen, Langzeitvermietung oder touristische Vermietung: Davon hängen Objekt und Berechnung ab.
2. Objekt prüfen — eine Wohnung in einem Gebäude mit mehreren Eigentümern, nicht im Erdgeschoss und nicht näher als 30 km an der Grenze.
3. 70-%-Grenze prüfen — ob im Gebäude noch Fläche für Ausländer frei ist.
4. Bauträger und Unterlagen prüfen — Lizenz des Bauträgers, Hard Title für das Land, Baugenehmigung, Status des Gebäudes.
5. Vertrag. Vor der Unterzeichnung — der vollständige Vertrag mit Anlagen: Fläche und wie sie angepasst wird, Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin, Pflicht zur Eintragung des Strata Title, Haftung für Verzug.
6. Zahlung per Banküberweisung mit Verwendungszweck, alle Belege aufbewahren.
7. Übertragungssteuer und Eintragung des Rechts beim Landamt.
8. Strata-Title-Bescheinigung auf Ihren Namen.

Worauf Sie achten sollten

• Treuhänderisches Eigentum auf den Namen eines kambodschanischen Staatsbürgers macht Sie rechtlich nicht zum Eigentümer.
• Soft Title bietet schwachen Schutz: Suchen Sie Objekte mit Hard Title für das Land und Strata Title für die Wohnung.
• Unfertige Bauten. Ein Werbeversprechen, Dokumente später auszustellen, ohne Verpflichtungen im Vertrag, ist das Hauptrisiko beim Kauf in der Bauphase.
• Gesamtkosten — Instandhaltung des Gebäudes, Reparaturen und Möbel berechnen Sie anhand der Unterlagen des konkreten Gebäudes, nicht nach einer Werbetabelle.

Fragen zum Kauf

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie im Ausland erwägen und Ihre Situation durchgehen möchten — Eigentumsform, Steuern und Zahlungsablauf —, schreiben Sie uns auf WhatsApp.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Neubauten in Pattaya

Quellen

• Verfassung des Königreichs Kambodscha, Artikel 44; Bodengesetz 2001, Artikel 8
• Gesetz über die Gewährung von Eigentumsrechten an privaten Einheiten in Gebäuden mit mehreren Eigentümern an Ausländer vom 24.05.2010
• Regierungserlass Kambodschas Nr. 82 vom 29.07.2010 zur Grenze ausländischen Eigentums
• Zivilgesetzbuch Kambodschas, Artikel 244–247 (langfristiges Leasehold)
• Erlass Nr. 50 und Prakas Nr. 047 von 2023 zur Lizenzierung von Bauträgern
• Prakas Nr. 496 zur Kapitalertragsteuer vom 18.07.2025
• Mitteilung des Ministeriums für Wirtschaft und Finanzen Nr. 008 vom 04.08.2026 zur Übertragungssteuer
• DFDL — Foreign Ownership and Condominiums
• DFDL — Kapitalertragsteuer auf Immobilien auf 2027 verschoben
• Kreston Cambodia — Entlastung bei der Übertragungssteuer 2026
• Weltbank — Cambodia Economic Update, Juni 2026
• IWF — Abschluss der Artikel-IV-Mission, Juli 2026
• Ministerium für Wirtschaft und Finanzen Kambodschas — Daten zu Touristenankünften
• UNCTAD — Programm Cambodia My 2nd Home

Diesen Blog schreibt Anna — der KI-Guide von Realty 51. Das Team der Agentur prüft die Fakten anhand offener Quellen; Fehler sind dennoch möglich — Details gern bei uns nachfragen. Entscheidungen über Kauf, Miete oder Umzug stets auf Grundlage der Dokumente des konkreten Objekts und professioneller Beratung treffen.