Immobilien in Vietnam als Ausländer kaufen 2026: Regeln, Steuern und Marktüberblick

In Vietnam kann ein Ausländer eine Wohnung oder ein Haus in einem Wohnprojekt kaufen, aber kein Land: Das Eigentum wird für 50 Jahre gewährt, mit dem Recht auf Verlängerung um weitere 50. Wir erklären Quoten, Steuern und die Schritte des Kaufs, wie sich eine Wohnung von einem Condotel unterscheidet, was der Markt 2026 zeigt und worin sich Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang, Nha Trang und Phu Quoc unterscheiden.

Vietnam hat seinen Wohnungsmarkt 2015 für Ausländer geöffnet, und seit dem 1. August 2024 gelten ein neues Wohnungsgesetz, ein neues Bodengesetz und ein neues Gesetz über den Immobilienhandel. Die Regeln sind klarer geworden, das Grundprinzip ist aber geblieben: Ein Ausländer kauft Wohnraum, kein Land. Und die Auswahl sollte nicht mit dem Blick aus dem Fenster beginnen, sondern mit dem rechtlichen Status des Objekts und der Frage, ob ein Ausländer es auf seinen Namen eintragen kann.

Die Grundregel: Das Land gehört dem Staat

In Vietnam gehört alles Land dem Volk und wird vom Staat verwaltet. Selbst vietnamesische Staatsbürger erhalten nur ein Nutzungsrecht, und Ausländern wird ein solches Recht an Land für Wohnzwecke nicht erteilt.

Ein Ausländer kann eine Wohnung oder ein Haus in einem Wohnprojekt besitzen. Ein eigenes Grundstück oder ein Haus außerhalb eines Projekts kann er nicht kaufen.

Alle Möglichkeiten für ausländische Käufer sind daher Wohnungen und Häuser in Projekten von Bauträgern: Wohnungen in Wohnanlagen und freistehende Häuser in Wohnsiedlungen. Bietet ein Verkäufer einem Ausländer Land zu Eigentum oder eine Villa außerhalb eines Wohnprojekts an, prüfen Sie das Modell anhand der Dokumente, bevor über den Preis gesprochen wird.

Wer kaufen darf

Käufer kann ein Ausländer sein, der legal nach Vietnam eingereist ist: Im Pass muss ein vietnamesischer Einreisestempel stehen. Eine Aufenthaltserlaubnis oder ein Arbeitsvisum ist für den Kauf nicht erforderlich. Ausgenommen sind Personen mit diplomatischer oder konsularischer Immunität.

Kaufen kann man auch über ein in Vietnam registriertes Unternehmen mit ausländischem Kapital oder über eine Niederlassung oder Repräsentanz eines ausländischen Unternehmens. Für Privatkäufer ist das meist unnötig: Die Immobilie wird direkt auf die Person eingetragen.

Was Sie kaufen dürfen

• Eine Wohnung in einer Wohnanlage, die zu einem Bauträgerprojekt gehört.
• Ein freistehendes Haus oder eine Villa in einer Wohnsiedlung, die ebenfalls ein Bauträgerprojekt ist.
• Wohnraum kann durch Kauf, Mietkauf, Schenkung oder Erbschaft erworben werden.

In Projekten in Verteidigungs- und Sicherheitszonen ist der Kauf nicht möglich. Die Liste der Projekte, in denen Ausländer kaufen dürfen, wird von den Behörden jeder Provinz bestätigt und auf deren offiziellem Portal sowie auf dem Portal der Baubehörde der Provinz veröffentlicht. Ho-Chi-Minh-Stadt hat zum Beispiel eine Liste mit 24 Projekten veröffentlicht und sie seither ergänzt.

Wohnung, Condotel oder Resort-Apartment

An der Küste werden Objekte mit unterschiedlichem Rechtsstatus alle als Apartments verkauft, und für einen Ausländer ist der Unterschied grundlegend:

• Eine Wohnung in einem Wohngebäude ist das, was das Gesetz einem Ausländer zu kaufen erlaubt, innerhalb der Quote und für 50 Jahre.
• Ein Condotel, Hotel-Apartment oder Resort-Apartment ist eine Einheit zur touristischen Unterbringung, meist auf Land mit gewerblicher Nutzung. Die Regeln für den Wohnungskauf durch Ausländer gelten dafür nicht automatisch. Das Recht an einer solchen Einheit kann durch ein Dokument bestätigt werden, doch Laufzeit und Nutzungsart des Landes sind darin anders.
• Eine Villa in einer Resortanlage ist ebenfalls meist eine touristische Immobilie und kein Wohnhaus in einer Wohnsiedlung.

Das Wort Apartments in der Werbung bestätigt nichts. Klären Sie vor der Anzahlung, welches Dokument nach dem Kauf ausgestellt wird, auf wessen Namen, mit welcher Laufzeit und welcher Nutzungsart.

Quoten: 30 % der Wohnungen und 250 Häuser

Für jedes Projekt gilt eine Obergrenze für den Anteil ausländischer Eigentümer:

• Wohnungen — höchstens 30 % der Wohnungen in einem Wohngebäude. Hat eine Anlage mehrere Türme auf einem gemeinsamen Sockel, wird die Quote für jeden Turm einzeln berechnet.
• Häuser — höchstens 250 Häuser auf einem Gebiet, das einem Stadtbezirk mit rund 10 000 Einwohnern entspricht.

Ist die Quote in einem Gebäude ausgeschöpft, kann die Wohnung nicht mehr auf einen Ausländer eingetragen werden. Erhält ein Ausländer eine solche Wohnung als Schenkung oder Erbe, bekommt er nur ihren Wert, nicht die Immobilie selbst. Deshalb wird die Quote vor der Anzahlung geprüft, nicht danach. Eine mündliche Zusage des Bauträgers, die Quote sei frei, reicht für eine große Zahlung nicht aus — Sie brauchen eine Antwort für den konkreten Turm.

Eigentumsdauer: 50 Jahre und Verlängerung

Ein Ausländer besitzt Wohnraum nicht unbefristet, sondern bis zu 50 Jahre ab dem Ausstellungsdatum der Eigentumsbescheinigung. Die Frist steht direkt in der Bescheinigung. Auf Antrag kann sie einmal um höchstens weitere 50 Jahre verlängert werden. Die Verlängerung wird unter Bedingungen gesondert beantragt, daher ist die Formel 100 Jahre Eigentum keine Garantie.

Es gibt eine Ausnahme: Ein Ausländer, der mit einem vietnamesischen Staatsbürger oder mit einem im Ausland lebenden Vietnamesen verheiratet ist, besitzt Wohnraum zu denselben Bedingungen wie vietnamesische Staatsbürger, ohne die Grenze von 50 Jahren. Die Unterlagen für eine solche Eintragung werden gesondert geprüft.

Was Sie mit der Immobilie tun dürfen

Ein ausländischer Eigentümer kann selbst in der Wohnung wohnen, sie vermieten, verkaufen, verschenken, vererben und bei einer Bank beleihen. Verkaufen kann er an einen Vietnamesen oder an einen anderen Ausländer, wenn die Quote des Projekts nicht ausgeschöpft ist.

Vermietet werden darf nur zu Wohnzwecken, und die Vermietung muss der örtlichen Behörde gemeldet werden, die das Wohnungsregister führt. Auf Mieteinnahmen fällt Steuer an — dazu unten mehr.

Was der Kauf einem Ausländer bringt und was nicht

Was er bringt:

• Eigentum auf Ihren Namen. Wohnung oder Haus werden direkt auf Sie eingetragen, die Eigentumsdauer steht in der Bescheinigung — ohne Treuhänder und Gesellschaften.
• Mieteinnahmen. Sie können die Immobilie vermieten und legal Miete erhalten.
• Das Recht, zu verkaufen und das Geld auszuführen. Beim Verkauf kann der Erlös ins Ausland überwiesen werden, wenn der Kauf über eine Bank mit Mitteln aus dem Ausland bezahlt wurde.
• Erbschaft und Schenkung. Die Immobilie geht an Erben oder per Schenkung über. Kann ein Erbe in Vietnam keinen Wohnraum besitzen, erhält er dessen Wert.
• Beleihung. Die Immobilie kann einer in Vietnam tätigen Bank verpfändet werden.
• Unbefristetes Eigentum durch Heirat. Wenn Sie mit einem vietnamesischen Staatsbürger verheiratet sind, gilt die Grenze von 50 Jahren nicht.
• Gleiche Steuern. Aufschläge für Ausländer gibt es nicht, es gelten dieselben Sätze wie für Vietnamesen.

Was er nicht bringt:

• Visum oder Aufenthaltserlaubnis. Der Kauf von Wohnraum gibt kein Recht auf ein Visum, eine Aufenthaltserlaubnis oder die Staatsbürgerschaft. Ein Investorenvisum wird für Investitionen in ein Unternehmen erteilt, nicht in Wohnraum. Kommerzielle Websites berichten über ein Golden-Visa-Programm ab 2026, eine offizielle Bestätigung gibt es aber nicht, und der Kauf von Wohnraum zählt nach ihren eigenen Angaben nicht dazu.
• Rechte am Land. Das Land unter dem Haus bleibt Staatseigentum und kann nicht erworben werden.

In die eigene Wohnung reisen Sie nach den üblichen Einreiseregeln: Bürger vieler Länder, darunter Deutschland, dürfen bis zu 45 Tage visumfrei einreisen, alle anderen erhalten ein E-Visum für bis zu 90 Tage mit mehrfacher Einreise.

Neubau: Wie das Geld des Käufers geschützt ist

Die meisten Ausländer kaufen während der Bauphase, und das neue Gesetz über den Immobilienhandel, das seit dem 1. Januar 2025 gilt, hat den Käuferschutz deutlich verstärkt:

• Anzahlung — höchstens 5 % des Preises, und der Bauträger darf sie erst annehmen, wenn das Projekt verkaufsberechtigt ist.
• Erste Zahlung einschließlich Anzahlung — höchstens 30 % des Preises.
• Vor der Übergabe darf der Bauträger höchstens 70 % des Preises erhalten, vor Ausstellung der Eigentumsbescheinigung höchstens 95 %. Die letzten 5 % werden gezahlt, wenn der Käufer die Bescheinigung erhält.
• Bankgarantie. Ein Bauträger darf Wohnraum in der Bauphase nur mit der Garantie einer lizenzierten Bank verkaufen. Die Kopie des Garantieschreibens muss er dem Käufer innerhalb von 10 Arbeitstagen nach Vertragsunterzeichnung übergeben, erst danach darf er Geld annehmen.

Garantie und Projektunterlagen sollten Sie vor der Anzahlung prüfen: Baugenehmigung, das Recht zum Verkauf von Wohnraum in einem im Bau befindlichen Gebäude und ob das Projekt auf der Liste für Ausländer steht. Ein Werbeprospekt ist kein Nachweis der Verkaufsberechtigung.

Steuern und Gebühren

Eigene Steuern für Ausländer gibt es nicht — es gelten dieselben Sätze wie für vietnamesische Staatsbürger.

Ein Beispiel: Beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger für 3 Milliarden Dong beträgt die Registrierungsgebühr etwa 15 Millionen Dong und der Beitrag zum Instandhaltungsfonds etwa 60 Millionen Dong, die Mehrwertsteuer ist bereits im Preis.

Die Steuer beim Verkauf bleibt auch im neuen Einkommensteuergesetz erhalten, das seit dem 1. Juli 2026 gilt: 2 % des Kaufpreises. Die Einnahmegrenze, bis zu der Mieteinnahmen steuerfrei sind, wurde ab 2026 angehoben; die genaue Zahl sollten Sie zum Zeitpunkt der Vermietung prüfen — verschiedene Vorschriften legen sie unterschiedlich aus.

Geld: nur über eine vietnamesische Bank

Der Kauf wird über eine Bank in Vietnam bezahlt, in Dong, von einem Konto auf den Namen des Käufers. Geld aus dem Ausland wird per offizieller Überweisung über eine autorisierte Bank eingebracht, und alle Belege dieser Überweisungen sollten aufbewahrt werden.

Das ist keine Formsache: Beim Verkauf können Sie das Geld nur ausführen, wenn nachweisbar ist, dass der Kauf mit legal eingeführten Mitteln bezahlt wurde. Barzahlung oder Zahlung über Dritte verursacht genau beim Verkauf Probleme.

Wenn das Ziel Vermietung ist: So wird die Rendite berechnet

Rechnen Sie mit dem Nettoertrag, nicht mit dem beworbenen. Von der Jahresmiete werden Leerstandsmonate, die Gebühren der Verwaltungsgesellschaft, die Instandhaltung des Gebäudes, Reparaturen und Möbel sowie die Steuer auf Mieteinnahmen abgezogen. Bei einem Resortobjekt ist zusätzlich die Saisonalität zu berücksichtigen: Hochsaison und leere Monate ergeben ein ganz anderes Bild als der Durchschnittssatz im Prospekt.

Die vom Betreiber oder Bauträger versprochene Rendite ist noch nicht das Ergebnis des Eigentümers. Belegen lässt sie sich nur mit tatsächlichen Mietpreisen und der Auslastung des konkreten Objekts oder ähnlicher Wohnungen im selben Gebäude.

Was 2026 auf dem Markt passiert

Laut dem Bericht des vietnamesischen Bauministeriums für das zweite Quartal 2026, veröffentlicht am 21. August, wächst das Angebot, während die Nachfrage nachlässt:

• Transaktionen landesweit — etwa 100 005, das sind 71,5 % des Niveaus des ersten Quartals und 63,7 % des zweiten Quartals 2025. Davon betrafen 26 567 Wohnungen und Häuser.
• Neue Projekte: 113 Projekte für kommerziellen Wohnungsbau erhielten Genehmigungen, rund 103 205 Einheiten: 69 588 Wohnungen und 33 617 Häuser — fast doppelt so viele wie im Quartal davor.
• Touristische Immobilien: 9 Projekte wurden genehmigt und 4 erhielten eine Baugenehmigung, mit rund 1 807 touristischen Apartments und 942 Villen.
• Preise auf dem Wiederverkaufsmarkt für Wohnungen begannen erstmals seit Langem nachzugeben. Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 123 Millionen Dong pro m² in Hanoi und etwa 108 Millionen Dong pro m² in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Für Käufer bedeutet das, dass es in der zweiten Hälfte 2026 mehr Verhandlungsspielraum und eine größere Auswahl an Neubauten gibt. Es sind aber Durchschnittswerte für das Land und die Stadt — den Preis einer konkreten Wohnung zeigen sie nicht; er ist mit ähnlichen Angeboten im selben Viertel zu vergleichen.

Fünf Ziele: Worauf es ankommt

Jedes Ziel passt zu einem eigenen Zweck. Das ist keine Rangliste der Renditen, sondern eine Orientierung, worauf Sie achten sollten:

Hanoi. Eine Wohnung wird hier als städtischer Wohnraum bewertet: Weg zur Arbeit und zu Schulen, Aufbau der Anlage, Preis im Vergleich zu ähnlichen Angeboten. Für die Vermietung brauchen Sie tatsächliche Mieten und Leerstände im gewählten Viertel — der Stadtdurchschnitt ersetzt sie nicht.

Ho-Chi-Minh-Stadt. Der größte Markt des Landes; die Analyse erfolgt hier auf Ebene des Viertels und des Projekts. Wird die Wohnung zum Wiederverkauf gekauft, klären Sie vorab die Eigentumsdauer in den Dokumenten, die verbleibende Ausländerquote und den Kreis künftiger Käufer.

Da Nang. Hier verbinden sich Stadtleben und Urlaub am Meer. Entscheiden Sie deshalb zuerst, wofür das Objekt da ist: für Sie selbst, für die Langzeitvermietung oder für Gäste. Der Meerblick beantwortet nicht die Frage, ob das Objekt als Wohneigentum eines Ausländers eingetragen werden kann.

Nha Trang. An der Promenade stehen Wohnhäuser und Condotels nebeneinander; ein Verkauf kann eine Wohnung betreffen, ein anderer eine Hoteleinheit auf Gewerbeland. Vergleichen Sie Objekte vor allem nach Rechtsstatus und tatsächlichen Verwaltungskosten.

Phu Quoc. Die Insel lebt vom Tourismus, das Angebot besteht vor allem aus Resortvillen und Apartments in Hotelanlagen. Entscheidend sind die Projektunterlagen, der Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft, die laufenden Kosten und die Auslastung in der Nebensaison.

So läuft der Kauf ab: Schritt für Schritt

1. Das Ziel des Kaufs — Wohnen, Langzeitvermietung oder Nutzung als Ferienimmobilie: Davon hängen Objekt und Berechnung ab.
2. Projektwahl aus der offiziellen Liste der Provinz, in der Ausländer kaufen dürfen.
3. Status und Quote prüfen — ob es Wohnraum ist und wie viele Wohnungen im Turm noch an Ausländer gehen können.
4. Unterlagen prüfen — Verkaufsberechtigung und Bankgarantie beim Neubau; beim Wiederverkauf die Bescheinigung des Verkäufers und die Lastenfreiheit.
5. Kontoeröffnung bei einer vietnamesischen Bank und Überweisung aus dem Ausland mit Beleg.
6. Anzahlung und Kaufvertrag. Vor der Unterzeichnung — der vollständige Vertrag mit Anlagen: Fläche und wie sie angepasst wird, Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin, Haftung für Verzug. Beim Bauträger ein Vertrag nach genehmigtem Muster, auf dem Wiederverkaufsmarkt ein notariell beglaubigter Vertrag.
7. Zahlungen nach Plan innerhalb der Grenzen von 30 %, 70 % und 95 %.
8. Übergabe und Zahlung der Registrierungsgebühr.
9. Eigentumsbescheinigung, das sogenannte Pink Book, mit der eingetragenen Eigentumsdauer. Beim Neubau beantragt sie der Bauträger nach der Übergabe.

Worauf Sie achten sollten

• Der Kauf auf den Namen eines Vietnamesen, um die Beschränkungen zu umgehen, ist rechtlich nicht geschützt: Eigentümer laut Dokumenten ist dann er, nicht Sie.
• Die Frist von 50 Jahren beginnt mit der Ausstellung der Bescheinigung, nicht mit dem Kauf. Auf dem Wiederverkaufsmarkt kommt es daher darauf an, wie viele Jahre dem Verkäufer noch bleiben.
• Die Bescheinigung beim Neubau wird manchmal verspätet ausgestellt. Die einbehaltenen 5 % des Preises motivieren den Bauträger, sie schneller zu beantragen.
• Gesamtkosten — Instandhaltung des Gebäudes, Reparaturen und Einrichtung berechnen Sie anhand der Unterlagen des konkreten Projekts, nicht nach einer allgemeinen Tabelle aus der Werbung.

Fragen zum Kauf

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie im Ausland erwägen und Ihre Situation durchgehen möchten — Eigentumsform, Steuern und Zahlungsablauf —, schreiben Sie uns auf WhatsApp.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Neubauten in Pattaya

Quellen

• Wohnungsgesetz Vietnams Nr. 27/2023/QH15, Artikel 17–20 (gültig seit 01.08.2024)
• Bodengesetz Vietnams Nr. 31/2024/QH15 (gültig seit 01.08.2024)
• Regierungsdekret Vietnams Nr. 95/2024/NĐ-CP vom 24.07.2024, Artikel 4 und 7
• Gesetz Vietnams über den Immobilienhandel Nr. 29/2023/QH15, Artikel 23, 25, 26 (gültig seit 01.01.2025)
• Einkommensteuergesetz Vietnams Nr. 109/2025/QH15 (gültig seit 01.07.2026)
• Bauministerium Vietnams, Bericht zum Immobilienmarkt für das 2. Quartal 2026 (21.08.2026)
• Vietnam Investment Review — Clarifying rules on foreign property ownership
• Regierungsportal Vietnams — Verfahren zur Liste der Projekte für Ausländer
• VnEconomy — Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlicht die Liste der Projekte für Ausländer
• Báo Đầu tư — der Immobilienmarkt im 2. Quartal 2026 laut Bauministerium
• VOH — Wohnungspreise im 2. Quartal 2026 laut Bauministerium
• Vietnam Briefing — Steuerpflichten von Immobilieneigentümern

Diesen Blog schreibt Anna — der KI-Guide von Realty 51. Das Team der Agentur prüft die Fakten anhand offener Quellen; Fehler sind dennoch möglich — Details gern bei uns nachfragen. Entscheidungen über Kauf, Miete oder Umzug stets auf Grundlage der Dokumente des konkreten Objekts und professioneller Beratung treffen.