Welche Steuern zahlt ein Immobilieneigentümer in Thailand 2026

Welche Steuern und Gebühren beim Wohnungskauf in Thailand anfallen, die jährliche Grundsteuer, Vermietung und Verkauf. Beispielrechnung für 3 und 7 Mio. ฿.

Beim Kauf einer Wohnung in Thailand zahlt der Käufer zusätzlich zum Preis meist 1–3 % des Kaufpreises: die Hälfte der Umschreibungsgebühr beim Land Office, den Beitrag zum Rücklagenfonds des Hauses und das Hausgeld für das erste Jahr. Die Steuern auf den Verkauf selbst — Spezialgewerbesteuer oder Stempelsteuer sowie die Quellensteuer — trägt nach dem Gesetz der Verkäufer. Jedes Jahr zahlt ein Eigentümer, der in der Wohnung nicht gemeldet ist, Grund- und Gebäudesteuer von 0,02 % des Schätzwerts, also rund 600 ฿ im Jahr für eine Wohnung zu 3.000.000 ฿.

Im Folgenden alle Steuern und Gebühren der Reihe nach: was beim Kauf anfällt, was jedes Jahr, was bei Vermietung und was beim Verkauf. Am Ende stehen eine Beispielrechnung für zwei Wohnungen und Antworten auf häufige Fragen. Die Zahlen wurden mit dem thailändischen Revenue Department und den Bekanntmachungen des Innenministeriums mit Stand November 2026 abgeglichen.

Kurz gefasst: was wann bezahlt wird

Jede Zeile wird unten erklärt.

Steuern und Gebühren beim Wohnungskauf

Alle Zahlungen beim Kauf werden an einem Tag geleistet — am Tag der Eintragung des Verkaufs beim Land Office. Der Beamte berechnet die Beträge nach dem Schätzwert der Immobilie, das Geld wird vor Ort bezahlt, danach wird der neue Eigentümer in die Eigentumsurkunde eingetragen. Separat beim Finanzamt muss nichts eingereicht werden.

Umschreibungsgebühr — 2 %

Die wichtigste Zahlung bei jedem Kauf. Sie wird vom Schätzwert berechnet, den das Department of Lands festlegt, nicht vom Vertragspreis. Der Schätzwert liegt meist unter dem Marktpreis: bei Neubauten um 10–30 %, bei älteren Gebäuden oft mehr. Daher ist die tatsächliche Gebühr oft niedriger als 2 % dessen, was Sie für die Wohnung zahlen.

Das Gesetz legt nicht fest, wer sie zahlt — das regelt der Vertrag. In der Praxis:

• bei Neubauten wird die Gebühr meist mit dem Bauträger geteilt, manche Projekte übernehmen sie im Rahmen einer Aktion ganz;
• auf dem Wiederverkaufsmarkt wird geteilt oder eine Seite zahlt alles — je nachdem, wem der Abschluss wichtiger ist.

Prüfen Sie die Regelung zur Gebühr im Reservierungsvertrag, nicht nur in der Werbung des Projekts. Für jedes Projekt in unserem Katalog steht sie im Block Zahlungen.

Der Rabatt auf 0,01 % gilt nicht für Ausländer

Seit Mai 2025 gilt in Thailand eine ermäßigte Gebühr: 0,01 % statt 2 % für die Umschreibung und statt 1 % für die Eintragung einer Hypothek. Am 30. Juni 2026 verlängerte die Regierung die Maßnahme bis zum 30. Juni 2027, die Bekanntmachungen des Innenministeriums erschienen am 1. Juli 2026 in der Royal Gazette.

Bedingungen:

• Preis, Schätzwert und Hypothekenbetrag dürfen jeweils höchstens 7.000.000 ฿ betragen;
• der Käufer ist thailändischer Staatsbürger;
• für den Hypothekenrabatt wird die Hypothek am selben Tag wie die Umschreibung eingetragen.

Ein Ausländer erfüllt die Bedingungen nicht, auch wenn die Wohnung weniger als 7.000.000 ฿ kostet. Wenn eine Anzeige eine Umschreibung für 0,01 % verspricht, sind thailändische Käufer gemeint. Ein Ausländer sollte mit 2 % des Schätzwerts rechnen.

Spezialgewerbesteuer — 3,3 %

Das ist eine Steuer des Verkäufers. Der Satz beträgt 3 % plus eine Kommunalsteuer von 10 % dieses Betrags, zusammen 3,3 %. Bemessungsgrundlage ist der Vertragspreis oder der Schätzwert, je nachdem, was höher ist.

Sie fällt an, wenn:

• der Verkäufer eine Firma ist, auch ein Bauträger — beim Kauf eines Neubaus zahlt sie immer der Bauträger;
• der Verkäufer eine Privatperson ist, die die Immobilie weniger als 5 Jahre besitzt.

Sie fällt nicht an, wenn ein privater Verkäufer mindestens ein Jahr im Hausbuch der Wohnung (tabien baan) eingetragen war. Auch Ausländer können sich für ihre Wohnung in ein Hausbuch eintragen lassen — das sogenannte gelbe Hausbuch.

Für Käufer ist diese Steuer auf dem Wiederverkaufsmarkt wichtig: Ein Verkäufer, der die Wohnung weniger als 5 Jahre besitzt, rechnet die 3,3 % in den Preis ein und verhandelt meist härter.

Stempelsteuer — 0,5 %

Sie fällt anstelle der Spezialgewerbesteuer an, wenn diese nicht gilt — zum Beispiel, wenn der Verkäufer die Wohnung länger als 5 Jahre besitzt. Der Satz beträgt 0,5 % vom Preis oder Schätzwert, je nachdem, was höher ist. Laut Gesetz trägt sie der Verkäufer, der Vertrag kann sie aber dem Käufer auferlegen.

Quellensteuer des Verkäufers

Das ist eine Steuer auf das Einkommen des Verkäufers, die das Land Office direkt bei der Transaktion einbehält.

• Verkäufer ist eine Firma: 1 % vom Preis oder Schätzwert, je nachdem, was höher ist.
• Verkäufer ist eine Privatperson: Berechnung nach einer Staffel. Vom Schätzwert werden pauschale Kosten abgezogen — je länger der Besitz, desto höher der Abzug —, das Ergebnis wird durch die Zahl der Besitzjahre geteilt (höchstens 10), darauf wird der Einkommensteuertarif angewandt und das Ergebnis wieder mit der Zahl der Jahre multipliziert. In der Praxis ergibt das bei 3–5 Jahren Besitz etwa 1–3 % des Schätzwerts.

Der Käufer zahlt diese Steuer nicht, auf dem Wiederverkaufsmarkt beeinflusst sie aber die Verhandlung: Der Verkäufer achtet darauf, was ihm am Ende bleibt.

Was der Käufer insgesamt zahlt

Wird die Gebühr geteilt und bleiben die Steuern beim Verkäufer, zahlt der Käufer eines Neubaus:

• 1 % des Schätzwerts — die Hälfte der Umschreibungsgebühr;
• den Beitrag zum Rücklagenfonds;
• das Hausgeld für das erste Jahr im Voraus — bei den meisten Bauträgern üblich.

Insgesamt sind das 1–3 % des Kaufpreises. Auf dem Wiederverkaufsmarkt hat meist der Vorbesitzer den Rücklagenfonds schon bezahlt, dafür kann der Verkäufer die ganze Gebühr oder einen Teil seiner Steuern auf den Käufer abwälzen. Das ist Verhandlungssache und sollte vor der Anzahlung geklärt werden.

Rücklagenfonds und Hausgeld

Streng genommen sind das keine Steuern, ohne sie ist die Rechnung aber unvollständig.

Rücklagenfonds (sinking fund) — ein einmaliger Beitrag beim Kauf eines Neubaus; das Geld fließt in künftige Reparaturen am Gebäude: Dach, Aufzüge, Fassade. In den Projekten in Pattaya und auf Phuket aus unserem Katalog sind es meist 500–850 ฿ pro m². Für eine Wohnung mit 30 m² also 15.000–25.500 ฿.

Hausgeld (common area fee) — eine jährliche Zahlung für Sicherheitsdienst, Reinigung, Pools und Aufzüge. In unseren Projekten meist 35 bis 85 ฿ pro m² im Monat, in Condominiums mit umfangreicher Ausstattung mehr. Bauträger erheben es bei der Schlüsselübergabe für 12 Monate im Voraus. Für eine Wohnung mit 30 m² bei 60 ฿ pro m² sind das 21.600 ฿ im Jahr.

Strom und Wasser werden nach Zähler bezahlt, Internet separat. Der Anschluss der Zähler im Neubau ist eine weitere einmalige Zahlung, meist einige tausend Baht.

Pacht für 30 Jahre (Leasehold)

Nimmt ein Ausländer eine Wohnung oder Villa langfristig in Pacht — etwa wenn die Ausländerquote ausverkauft ist oder es um eine Villa mit Grundstück geht —, gelten andere Gebühren:

• Eintragung des Pachtvertrags — 1 % der gesamten Pacht über die volle Laufzeit;
• Stempelsteuer — 0,1 % desselben Betrags.

Wer zahlt, regelt der Vertrag. Mehr zu den Eigentumsformen im Artikel Freehold und Leasehold in Thailand, zum lebenslangen Nutzungsrecht im Artikel über Sap-ing-sith.

Jährliche Grund- und Gebäudesteuer

Seit 2020 gilt in Thailand das Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax Act, 2019). Es ersetzte die alten Haus- und Grundsteuern. Es zahlt der Eigentümer, Grundlage ist der Schätzwert, die Rechnung kommt von der örtlichen Verwaltung, fällig ist sie meist bis Ende April.

Sätze für Wohnimmobilien (per königlichem Dekret festgelegt und seit 2022 in Kraft; 2026 gibt es keine allgemeine Ermäßigung):

Hauptwohnsitz, in dem der Eigentümer gemeldet ist:

• Haus mit Grundstück: die ersten 50.000.000 ฿ des Schätzwerts sind steuerfrei;
• Wohnung oder Haus ohne Grundstück: die ersten 10.000.000 ฿ sind steuerfrei;
• über der Grenze — 0,03–0,1 % je nach Wert.

Zweitwohnung, vermietete Wohnung, Wohnung ohne Meldung:

Die meisten Ausländer fallen in die zweite Gruppe: Die Wohnung ist nicht ihr Hauptwohnsitz oder sie sind dort nicht gemeldet. Die Steuer ist symbolisch: 0,02 % von 3.000.000 ฿ Schätzwert sind 600 ฿ im Jahr, von 7.000.000 ฿ — 1.400 ฿.

Eine Wohnung, die langfristig zu Wohnzwecken vermietet wird, bleibt Wohnimmobilie und wird nach derselben Staffel besteuert. Die Sätze für gewerbliche Nutzung sind höher, betreffen aber Läden, Büros und Hotels, nicht die übliche Vermietung einer Wohnung.

Meldung in der Wohnung: wie sie die Steuern senkt

Ein Ausländer, der eine Wohnung besitzt, kann sich ins Hausbuch eintragen lassen — für Ausländer ist das das gelbe Hausbuch (tabien baan). Es wird beim Bezirksamt (amphoe) anhand der Eigentumsurkunde, des Reisepasses und eines Adressnachweises ausgestellt. Die Meldung bringt kein Visum und ändert nichts an der Eigentumsform, wirkt sich aber an zwei Stellen auf die Steuern aus.

• Jährliche Steuer. Eine Wohnung, in der der Eigentümer gemeldet ist, gilt als Hauptwohnsitz, und die ersten 10.000.000 ฿ ihres Schätzwerts sind von der Grund- und Gebäudesteuer befreit. Für die meisten Wohnungen in Pattaya und auf Phuket bedeutet das null Steuer.
• Steuer beim Verkauf. Ist der Eigentümer mindestens ein Jahr in der Wohnung gemeldet, fällt beim Verkauf statt 3,3 % Spezialgewerbesteuer nur 0,5 % Stempelsteuer an. Bei einer Wohnung zu 3.000.000 ฿ beträgt der Unterschied 84.000 ฿.

Für alle, die zumindest einen Teil des Jahres in Thailand leben und vor Ablauf von 5 Jahren verkaufen könnten, lohnt sich das gelbe Hausbuch deutlich.

Hypothek und Kauf über eine Firma

Wird der Kauf über eine Hypothek einer thailändischen Bank finanziert, fällt bei der Eintragung der Hypothek beim Land Office eine Gebühr von 1 % der Kreditsumme an. Thailändische Banken vergeben an Ausländer selten Kredite und nur zu besonderen Bedingungen, daher betrifft diese Zahlung wenige Käufer.

Der Kauf über eine thailändische Firma verändert das ganze Bild: Die Firma zahlt bei jedem Verkauf Spezialgewerbesteuer, unabhängig von der Besitzdauer, dazu 20 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn und jährliche Kosten für Buchhaltung und Prüfung. Außerdem begrenzt das Gesetz über ausländische Geschäftstätigkeit den Anteil von Ausländern an einer solchen Firma, und die Kontrollen von Strohmann-Strukturen wurden 2025–2026 verschärft. Für eine Wohnung in einem Condominium ist die Ausländerquote einfacher und günstiger.

Wenn Sie die Wohnung vermieten

Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum in Thailand unterliegen der Einkommensteuer, auch wenn der Eigentümer Ausländer ist und im Ausland lebt: Die Einkünfte stammen aus einer Immobilie in Thailand.

So wird bei einer Privatperson gerechnet:

• von der Jahresmiete können 30 % als Kosten ohne Belege abgezogen werden;
• der Rest wird nach dem progressiven Einkommensteuertarif von 0 bis 35 % besteuert, die ersten 150.000 ฿ steuerpflichtigen Einkommens im Jahr mit 0 %;
• ist der Mieter eine Firma, behält sie bei jeder Zahlung 5 % ein und führt sie an das Finanzamt ab; das wird auf die Jahressteuer angerechnet.

Beispiel: Die Wohnung wird für 20.000 ฿ im Monat vermietet, 240.000 ฿ im Jahr. Nach dem Abzug von 30 % beträgt das steuerpflichtige Einkommen 168.000 ฿. Die ersten 150.000 ฿ werden mit 0 % besteuert, die übrigen 18.000 ฿ mit 5 %: rund 900 ฿ Steuer im Jahr. Die Rechnung berücksichtigt keine persönlichen Freibeträge; stehen sie Ihnen zu, kann die Steuer auch null sein. Bei höherer Miete steigt die Belastung nach der Staffel.

Die Steuererklärung wird bis zum 31. März des Folgejahres abgegeben. Verwaltet eine Agentur oder Verwaltungsgesellschaft die Wohnung, hilft sie meist bei den Unterlagen. Wie man eine Wohnung vermietet und was das einbringt, steht auf der Seite Immobilie in Pattaya vermieten.

Wenn Sie verkaufen

Beim Verkauf tauschen sich die Rollen: Jetzt zahlen Sie die Steuern des Verkäufers.

• Spezialgewerbesteuer 3,3 % — wenn Sie die Wohnung weniger als 5 Jahre besitzen und nicht mindestens ein Jahr dort gemeldet waren.
• Stempelsteuer 0,5 % — wenn keine Spezialgewerbesteuer anfällt.
• Quellensteuer — nach der Staffel für Privatpersonen, meist 1–3 % des Schätzwerts.
• Die Hälfte der Umschreibungsgebühr, wenn der Vertrag das so vorsieht.

Beispiel: Eine Wohnung zu 3.000.000 ฿ wird nach 3 Jahren ohne Meldung verkauft. Spezialgewerbesteuer 99.000 ฿, Quellensteuer etwa 30.000–60.000 ฿, die Hälfte der Gebühr 30.000 ฿. Insgesamt rund 160.000–190.000 ฿ oder 5–6 % des Preises. Nach 5 Jahren Besitz tritt an die Stelle der Spezialgewerbesteuer eine Stempelsteuer von 15.000 ฿, und die Kosten sinken fast um die Hälfte.

Die Folgerung für Käufer: Wird die Wohnung zum Wiederverkauf gekauft, verändern 5 Jahre Besitzdauer oder die Meldung in der Wohnung die Endrendite spürbar. Den Verkaufserlös kann ein Ausländer aus Thailand ausführen, wenn das Kaufgeld aus dem Ausland mit einer Devisenbescheinigung der Bank überwiesen wurde. Wie man verkauft, steht auf der Seite Immobilie in Pattaya verkaufen.

Beispielrechnung für zwei Wohnungen

Annahmen: Neubau, ausländischer Käufer, Umschreibungsgebühr wird geteilt, Schätzwert gleich Preis (in der Praxis liegt er meist darunter, und die Gebühr fällt geringer aus). Rücklagenfonds 600 ฿ pro m², Hausgeld 60 ฿ pro m² im Monat.

Spezialgewerbesteuer und Quellensteuer zahlt in diesen Beispielen der Bauträger als Verkäufer. Übernimmt der Bauträger im Rahmen einer Aktion die gesamte Umschreibungsgebühr, sinkt die Summe beim Kauf um die erste Zeile.

Was Sie vor der Anzahlung prüfen sollten

1. Wer die Umschreibungsgebühr zahlt: geteilt, der Käufer oder der Bauträger.
2. Höhe von Rücklagenfonds und Hausgeld und für wie viele Monate das Hausgeld im Voraus verlangt wird.
3. Ob es separate Zahlungen für den Zähleranschluss und die Registrierung der Eigentümergemeinschaft gibt.
4. Beim Wiederverkauf: wie lange der Verkäufer die Wohnung besitzt und ob er dort gemeldet ist — davon hängt ab, ob seine Steuern in den Preis eingerechnet werden.
5. Überweisen Sie das Kaufgeld aus dem Ausland in Fremdwährung und bewahren Sie die Bankbescheinigung auf — ohne sie lässt sich die Wohnung nicht in der Ausländerquote eintragen, und der Erlös aus einem Verkauf ist später schwerer auszuführen.
6. Lassen Sie sich vorab eine vorläufige Gebührenberechnung geben und klären Sie, an welchem Tag und in welchem Büro des Grundbuchamts die Umschreibung stattfindet. Den endgültigen Betrag berechnet das Grundbuchamt selbst nach dem Schätzwert am Tag der Umschreibung, er kann daher leicht von der Berechnung des Bauträgers oder Verkäufers abweichen — halten Sie eine kleine Reserve in bar oder auf einer thailändischen Bankkarte bereit.

Eine Wohnung mit klaren Kosten finden Sie auf den Seiten Wohnung in Pattaya kaufen und Wohnung auf Phuket kaufen: Für jedes Projekt im Katalog sind Rücklagenfonds, Hausgeld und die Regelung zur Gebühr angegeben.

Häufige Fragen zu Immobiliensteuern in Thailand

Wie viel Prozent zusätzlich zum Preis zahlt ein Wohnungskäufer in Thailand?

Meist 1–3 % des Preises: die Hälfte der Umschreibungsgebühr (1 % des Schätzwerts), den Rücklagenfonds und das Hausgeld für das erste Jahr. Die Steuern auf den Verkauf zahlt der Verkäufer, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Gibt es in Thailand eine jährliche Steuer auf eine Wohnung?

Ja, die Grund- und Gebäudesteuer. Für eine Wohnung, in der der Eigentümer nicht gemeldet ist, beträgt sie 0,02 % des Schätzwerts bis 50.000.000 ฿ — rund 600 ฿ im Jahr für eine Wohnung zu 3.000.000 ฿. Ist der Eigentümer gemeldet und die Wohnung sein Hauptwohnsitz, sind die ersten 10.000.000 ฿ des Schätzwerts steuerfrei.

Gilt die ermäßigte Gebühr von 0,01 % auch für Ausländer?

Nein. Bis zum 30. Juni 2027 gilt der Rabatt nur für thailändische Staatsbürger beim Kauf einer Wohnimmobilie bis 7.000.000 ฿. Ein Ausländer zahlt die übliche Gebühr von 2 % des Schätzwerts, meist geteilt mit dem Verkäufer.

Wer zahlt die Spezialgewerbesteuer von 3,3 %?

Der Verkäufer. Beim Neubau der Bauträger. Auf dem Wiederverkaufsmarkt der Verkäufer — wenn er die Wohnung weniger als 5 Jahre besitzt und nicht mindestens ein Jahr dort gemeldet war.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich die Wohnung vermiete?

Ja. Mieteinnahmen werden nach dem Einkommensteuertarif von 0–35 % besteuert, nach einem Kostenabzug von 30 %. Bei geringer Miete ist die Steuer klein: bei 20.000 ฿ im Monat rund 900 ฿ im Jahr. Die Erklärung wird bis zum 31. März abgegeben.

Wie hoch sind die Steuern beim Verkauf nach 2–3 Jahren?

Meist 5–6 % des Preises: 3,3 % Spezialgewerbesteuer, 1–3 % Quellensteuer auf den Schätzwert und ein Teil der Umschreibungsgebühr. Nach 5 Jahren Besitz oder nach einem Jahr Meldung tritt an die Stelle der Spezialgewerbesteuer die Stempelsteuer von 0,5 %.

Werden die Steuern vom Preis oder vom Schätzwert berechnet?

Die Umschreibungsgebühr und die Quellensteuer eines privaten Verkäufers werden vom Schätzwert des Department of Lands berechnet. Spezialgewerbesteuer, Stempelsteuer und die Quellensteuer einer Firma vom Vertragspreis oder Schätzwert, je nachdem, was höher ist.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Wohnung auf Phuket kaufen

Weiterlesen

• Können Ausländer in Vietnam Immobilien kaufen? Regeln 2026
• Immobilien in Kambodscha kaufen 2026: Regeln für Ausländer
• Wohnung in Malaysia kaufen 2026: Forest City, Preise, Regeln

Quellen

• Revenue Department of Thailand — Specific Business Tax — https://www.rd.go.th/english/6042.html
• Revenue Department — Royal Decree No. 342 on sale of immovable property — https://www.rd.go.th/fileadmin/user_upload/kormor/eng/RD_342.pdf
• Revenue Department — Personal Income Tax — https://www.rd.go.th/english/6045.html
• Department of Lands — dol.go.th — https://www.dol.go.th
• The Nation Thailand — ermäßigte Gebühr bis 30.06.2027 verlängert — https://www.nationthailand.com/news/general/40068133

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