Wie Ausländer in Malaysia und Forest City eine Wohnung kaufen

Ausländer dürfen in Malaysia Wohnungen und Häuser mit Grundstück kaufen, auch als Freehold, aber über der Schwelle des Bundesstaates und mit dessen Genehmigung. Schwellen je Bundesstaat, was eine Wohnung kostet, was man über Forest City wissen sollte, 8 % Stempelsteuer, Steuer beim Verkauf, das MM2H-Visum und Kuala Lumpur, Penang, Johor Bahru, Malakka und Kota Kinabalu im Vergleich.

Malaysia gehört zu den wenigen Ländern der Region, in denen Ausländer nicht nur eine Wohnung, sondern auch ein Haus mit Grundstück auf ihren eigenen Namen erwerben können. Einen freien Markt für Ausländer gibt es jedoch nicht: Jeder Bundesstaat entscheidet selbst, was sie kaufen dürfen und zu welchem Mindestpreis, und jede Transaktion braucht die Genehmigung der Behörden des Bundesstaates. Die Auswahl beginnt deshalb nicht beim Objekt, sondern bei den Regeln des jeweiligen Bundesstaates.

Die Grundregel: Wohnung oder Haus, mit Genehmigung des Bundesstaates

Bodenangelegenheiten fallen in Malaysia in die Zuständigkeit der Bundesstaaten. Nach Abschnitt 433B des National Land Code dürfen Ausländer Land und Immobilien nur mit Zustimmung der Behörde des Bundesstaates erwerben. Eine Genehmigung ist für jeden Kauf nötig, auch für eine Wohnung.

Ausländer dürfen in Malaysia eine Wohnung, ein Reihenhaus oder ein Haus mit Grundstück besitzen. Aber nur, wenn das Objekt über dem Schwellenwert des Bundesstaates liegt, nicht zu einer gesperrten Kategorie gehört und die Behörde des Bundesstaates der Transaktion zugestimmt hat.

Mindestpreis je Bundesstaat

Jeder Bundesstaat legt seinen eigenen Preisschwellenwert für Ausländer fest. Richtwerte für 2026 nach Übersichten von Anwälten und Branchenportalen:

Die Bundesstaaten passen die Schwellenwerte in ihren Haushalten an, daher sollte der genaue Wert für das gewählte Objekt vor der Anzahlung bei einem malaysischen Anwalt geprüft werden.

Was Ausländer nicht kaufen dürfen

Auch oberhalb des Schwellenwerts bleiben Ausländern verschlossen:

• Malaiisches Reserveland: Es ist Malaien vorbehalten.
• Bumiputera-Einheiten: Wohnungen und Häuser, die der Bauträger an indigene Malaysier verkaufen muss.
• Wohnraum im Nieder- und unteren Mittelpreissegment: das soziale Segment für Staatsbürger.
• Landwirtschaftliche Flächen: in der Regel für Ausländer gesperrt oder nur mit gesonderter Genehmigung.

Darüber hinaus haben einzelne Bundesstaaten zusätzliche Beschränkungen für Ausländer. Auch sie werden nach den Regeln des jeweiligen Bundesstaates geprüft.

Freehold und Leasehold, Strata Title und Individual Title

In Malaysia gibt es zwei Formen von Bodenrechten, und beide stehen Ausländern offen:

• Freehold: Eigentum ohne zeitliche Begrenzung.
• Leasehold: ein befristetes Recht, meist für 99 Jahre, seltener für 60 oder 30 Jahre. Es kann verlängert werden, die Verlängerung wird jedoch an die Behörden des Bundesstaates bezahlt.

Nach dem Titeldokument unterscheidet man:

• Strata Title: der Titel für eine Wohnung oder ein Reihenhaus in einem Gebäude mit Gemeinschaftseigentum.
• Individual Title: der Titel für ein freistehendes Haus mit Grundstück.

Bei Neubauten wird der Strata Title nicht sofort nach der Fertigstellung, sondern erst später ausgestellt. Im Vertrag sollte deshalb stehen, wer ihn beschafft und bis wann.

Genehmigung des Bundesstaates: So funktioniert es

Die Genehmigung beantragt der Anwalt des Käufers nach der Vertragsunterzeichnung beim Landamt des Bundesstaates. Die Prüfung dauert von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten, und der Bundesstaat erhebt dafür eine Gebühr, deren Höhe von Staat zu Staat verschieden ist. Solange keine Genehmigung vorliegt, kann das Eigentum nicht übergehen. Der Vertrag regelt daher meist, was geschieht, wenn die Behörden ablehnen.

Was der Kauf Ausländern bringt und was nicht

Was er bringt:

• Eigentum auf den eigenen Namen: an einer Wohnung oder einem Haus mit Grundstück, auch als Freehold ohne zeitliche Begrenzung.
• Mieteinnahmen: Die Immobilie darf vermietet werden.
• Das Recht zu verkaufen, zu verschenken und zu vererben.

Was er für sich allein nicht bringt:

• Ein Visum. Ein gewöhnlicher Kauf gibt kein Recht auf ein Visum. Ein Langzeitvisum bietet das Programm Malaysia My Second Home (MM2H), bei dem der Kauf einer Immobilie Pflicht ist:

Eine im Rahmen von MM2H gekaufte Immobilie darf 10 Jahre lang nicht verkauft werden. Arbeiten ist mit dem Visum nur in der Stufe Platinum erlaubt. Das Programm wird vom Tourismusministerium gemeinsam mit der Einwanderungsbehörde verwaltet.

Neubau: Wie der Käufer geschützt ist

Der Verkauf von Wohnungen im Bau wird durch den Housing Development Act geregelt. Der Bauträger braucht eine Lizenz sowie eine Werbe- und Verkaufsgenehmigung, und der Vertrag folgt einem staatlich genehmigten Standardformular: Bei der Unterzeichnung werden in der Regel 10 % des Preises gezahlt, der Rest nach Bauabschnitten. Nach der Übergabe gilt eine Mängelhaftungsfrist von 24 Monaten, und für eine verspätete Fertigstellung zahlt der Bauträger eine Entschädigung nach der Formel im Vertrag.

Prüfen Sie vor der Anzahlung die Lizenz des Bauträgers, die Verkaufsgenehmigung und ob die gewählte Einheit eine Bumiputera-Einheit ist.

Steuern und Gebühren

Ein Beispiel: Beim Kauf einer Wohnung für 1 Mio. Ringgit beträgt die Stempelsteuer auf die Übertragung für einen Ausländer 80.000 Ringgit.

Den Satz von 8 % hat der Finance Act 2025 eingeführt, vor 2026 lag er bei 4 %. Für Personen mit dauerhaftem Aufenthaltsrecht in Malaysia gilt der erhöhte Satz nicht. Anwalt und Bewertung für die Stempelsteuer sollten ebenfalls von Anfang an eingeplant werden.

Geld: Ringgit und Banküberweisung

Der Kauf wird in Ringgit über eine malaysische Bank bezahlt, Geld aus dem Ausland wird per Banküberweisung eingebracht. Bewahren Sie alle Bestätigungen auf: Sie werden sowohl für die Formalitäten als auch beim späteren Verkauf gebraucht, wenn das Geld aus dem Land transferiert wird. Malaysische Banken können Ausländern eine Hypothek gewähren, die Bedingungen legt aber jede Bank selbst fest.

Wenn das Ziel Vermietung ist: So wird die Rendite berechnet

Entscheidend ist das Nettoeinkommen: Von der Jahresmiete werden Leerstandsmonate, die Leistungen der Verwaltungsgesellschaft, monatliche Beiträge für den Gebäudeunterhalt und die Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Möbel, jährliche Steuern sowie die Mietsteuer von 30 % für Nichtansässige abgezogen.

Die vom Bauträger versprochene Rendite ist nicht das Ergebnis des Eigentümers. Belegen lässt sie sich nur mit tatsächlichen Mieten und der Auslastung in diesem oder vergleichbaren Gebäuden in der Nähe.

Was 2026 auf dem Markt geschieht

Nach Daten des National Property Information Centre (NAPIC) für das erste Quartal 2026:

• Unverkaufte fertiggestellte Wohnungen und Häuser: 32.801 Einheiten im Wert von 16,37 Mrd. Ringgit, 39,5 % mehr als ein Jahr zuvor. Der Bestand wächst das sechste Quartal in Folge.
• Unverkaufte Serviced Apartments: weitere 19.263 Einheiten im Wert von 16,52 Mrd. Ringgit.
• Der Hauspreisindex stieg im Jahresvergleich um 1,7 %, der durchschnittliche Wohnungspreis liegt bei rund 507.500 Ringgit.
• Neue Baubeginne gingen im Jahresvergleich um 70,9 % zurück, während die Fertigstellungen um mehr als 30 % zunahmen.

Für Käufer bedeutet das: Auf dem Markt gibt es reichlich fertigen Wohnraum und in einer Reihe von Gegenden Spielraum für Verhandlungen. Es handelt sich aber um landesweite Durchschnittswerte, der Preis einer bestimmten Wohnung muss mit tatsächlichen Transaktionen in derselben Gegend verglichen werden.

Was eine Wohnung in Malaysia kostet

Für Ausländer bestimmt den Preis zuerst nicht der Markt, sondern die Schwelle des Bundesstaates: in Kuala Lumpur ab 1 Mio. Ringgit, auf der Insel Penang ab 1 Mio., auf dem Festland ab 500.000, in Malakka ab 500.000 Ringgit für Wohnungen (siehe Tabelle oben). Unter der Schwelle darf ein Ausländer nicht kaufen, auch wenn es solche Wohnungen am Markt gibt.

Der landesweite Durchschnittspreis für Wohnraum liegt laut NAPIC im I. Quartal 2026 bei etwa 507.500 Ringgit, umfasst aber alle Abschlüsse, auch Häuser und Wohnungen für Staatsbürger. Ausländer kaufen im oberen Segment, daher sagt der Durchschnitt ihnen wenig.

Was den Preis außerdem beeinflusst:

• Objektart — Serviced Apartments sind pro Quadratmeter meist günstiger, es gibt aber ein Überangebot, und sie lassen sich schwerer weiterverkaufen.
• Freehold oder Leasehold — Freehold ist teurer, Leasehold günstiger, aber das Recht ist befristet.
• Fertigstellung — es gibt viel unverkauften fertigen Wohnraum, daher geben Bauträger Rabatte und Boni auf fertige Wohnungen.
• Kosten obendrauf — 8 % Stempelsteuer, die Genehmigungsgebühr des Bundesstaates und Anwaltskosten.

Forest City: Was man vor dem Kauf wissen sollte

Forest City ist ein großes Wohnprojekt des chinesischen Bauträgers Country Garden auf künstlichen Inseln in Johor an der Grenze zu Singapur. Es wird aktiv an Ausländer vermarktet, daher wird die Frage, ob man dort eine Wohnung kaufen sollte, häufiger gestellt als zu jedem anderen Gebiet Malaysias.

Worauf es ankommt:

• Belegung. Das Projekt wurde für Hunderttausende Bewohner geplant, tatsächlich leben dort weit weniger Menschen. Viele Gebäude stehen halb leer, die Infrastruktur läuft nicht voll.
• Bauträger. Country Garden steckt seit 2023 in einer Schuldenkrise. Für Käufer fertiger Wohnungen geht es um Instandhaltung und Entwicklung des Gebiets, für Käufer im Bau um das Terminrisiko.
• Sonderzone. 2023 erklärten die Behörden Forest City zur Sonderfinanzzone mit zollfreiem Inselstatus. Das kann die Entwicklung stützen, wirkt sich aber nicht sofort auf Preis und Nachfrage in einem bestimmten Gebäude aus.
• Liquidität. Eine Wohnung in Forest City weiterzuverkaufen kann schwierig sein: Das Angebot ist groß, Käufer gibt es wenige.

Ein niedriger Quadratmeterpreis in Forest City ist kein Grund, ohne Prüfung zu kaufen. Vergleichen Sie tatsächliche Mieten und Weiterverkäufe im konkreten Gebäude, klären Sie die Regeln von Johor für Ausländer in dieser Zone und den Zustand der Gebäudeverwaltung.

Wo man in Malaysia eine Wohnung kauft: Kuala Lumpur, Penang, Johor Bahru, Malakka, Kota Kinabalu

Jedes Ziel passt zu einem eigenen Zweck. Das ist keine Renditerangliste, sondern ein Hinweis, worauf man achten sollte:

Kuala Lumpur. Der wichtigste Markt des Landes, eine Wahl zum Wohnen und für die Langzeitvermietung. Das Angebot ist groß, vor allem an Serviced Apartments, daher sollte innerhalb des Viertels verglichen werden: Zustand des Gebäudes, Verwaltungsgesellschaft, tatsächliche Mieten und wie lange die Mietersuche dauert.

Penang. Eine Insel mit dem historischen Zentrum von George Town, einer UNESCO-Welterbestätte, und ein Festlandteil mit niedrigerem Schwellenwert. Auf der Insel ist das Angebot teurer, auf dem Festland liegt der Schwellenwert niedriger, doch auch die Mietnachfrage ist eine andere.

Johor Bahru. Eine Stadt an der Grenze mit vielen Neubauprojekten und Sonderwirtschaftszonen. Das Angebot ist hier groß, entscheidend ist deshalb die tatsächliche Auslastung eines bestimmten Gebäudes, nicht das Versprechen des Bauträgers. Hier liegt auch Forest City — dazu ein eigener Abschnitt oben.

Malakka. Eine historische Stadt, ebenfalls auf der UNESCO-Liste, mit einem der niedrigsten Schwellenwerte für Wohnungen. Sie eignet sich für ein ruhiges Leben, der Mietmarkt ist hier aber kleiner als in der Hauptstadt.

Kota Kinabalu. Die Hauptstadt von Sabah auf Borneo, zwischen Meer und Bergen. Sabah hat eine eigene Bodengesetzgebung, daher werden die Regeln für Ausländer und der Preisschwellenwert gesondert geprüft.

Wohnung in Malaysia kaufen: Schritt für Schritt

1. Der Zweck des Kaufs: Wohnen, Langzeitvermietung, das MM2H-Visum oder Ferienvermietung; davon hängen Objekt und Berechnung ab.
2. Regeln des Bundesstaates: Preisschwellenwert, gesperrte Kategorien, Sonderzonen.
3. Prüfung des Objekts: kein malaiisches Reserveland, keine Bumiputera-Einheit, kein Wohnraum im Niedrigpreissegment; Rechtsform Freehold oder Leasehold.
4. Prüfung des Bauträgers: Lizenz und Verkaufsgenehmigung beim Neubau, beim Wiederverkauf der Titel des Verkäufers und das Fehlen von Belastungen.
5. Der Vertrag nach dem Standardformular beim Neubau oder ein Kaufvertrag auf dem Wiederverkaufsmarkt, mit einer Klausel für den Fall, dass die Genehmigung des Bundesstaates verweigert wird.
6. Genehmigung des Bundesstaates: Der Anwalt stellt den Antrag, Dauer von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten.
7. Zahlung in Ringgit über eine malaysische Bank sowie die Stempelsteuer.
8. Eintragung des Rechts beim Landamt; beim Neubau Ausstellung des Strata Title, sobald er vorliegt.

Worauf Sie achten sollten

• Der Schwellenwert des Bundesstaates ändert sich: Prüfen Sie ihn zum Datum der Transaktion, nicht nach alten Artikeln.
• Serviced Apartments auf gewerblichem Land sind ein eigenes Segment mit den meisten unverkauften Einheiten; ihre Liquidität sollte besonders sorgfältig bewertet werden.
• Die Stempelsteuer von 8 % ist ein spürbarer Betrag und sollte im Voraus eingeplant werden.
• Gesamtkosten: Gebäudeunterhalt, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Möbel nach den Unterlagen des konkreten Gebäudes berechnen, nicht nach einer Werbetabelle.

Was der Unterhalt einer Wohnung in Malaysia kostet

Für jede Wohnung in einem Mehrparteienhaus fallen zwei monatliche Pflichtzahlungen an die Verwaltung an. Die erste ist die Instandhaltungsgebühr (maintenance charge): Sicherheit, Reinigung, Pool, Aufzüge und Gebäudeversicherung. Die zweite ist die Rücklage (sinking fund): Nach dem Strata Management Act 2013 beträgt sie 10 % der Instandhaltungsgebühr und wird für größere Reparaturen angespart – Dach, Fassade, Aufzüge.

Beide Beträge richten sich nach der Wohnungsfläche, den Satz legt die Verwaltung des Hauses fest. Dazu zahlt der Eigentümer jährliche lokale Abgaben – Grundrente (quit rent) und Grundsteuer (assessment) – sowie Strom, Wasser und Internet.

Lassen Sie sich vor dem Kauf vom Verkäufer bestätigen, dass keine Rückstände bestehen: Unbezahlte Beiträge des Vorbesitzers lassen sich beim Kauf auf dessen Kosten leichter begleichen als später mit der Verwaltung zu streiten.

Mieten statt kaufen: wann es sinnvoller ist

Wenn Sie zum ersten Mal nach Malaysia reisen oder nur ein bis zwei Saisons dort leben wollen, ist Mieten oft günstiger als Kaufen. In Kuala Lumpur oder Penang lässt sich eine Wohnung für einen Monat oder ein Jahr mieten – so lernen Sie Viertel, Bauqualität und echte Mietpreise kennen, bevor Sie Geld investieren.

Lesen Sie auch: Immobilien in Kambodscha als Ausländer kaufen – Regeln, Steuern und Preise in einem weiteren Land der Region.

Häufige Fragen

Können Ausländer ein Haus mit Grundstück kaufen?

Ja. In Malaysia dürfen Ausländer ein freistehendes Haus mit Grundstück besitzen, wenn das Objekt über dem Schwellenwert des Bundesstaates liegt, nicht zu einer gesperrten Kategorie gehört und die Behörde des Bundesstaates die Genehmigung erteilt hat.

Kann man eine Immobilie ohne zeitliche Begrenzung kaufen?

Ja, wenn das Land unter dem Objekt Freehold ist. Ist es Leasehold, gilt das Recht bis zum Ende der Laufzeit, meist 99 Jahre, und die Verlängerung ist kostenpflichtig.

Was kosten die Formalitäten für Ausländer?

Der größte Posten ist die Stempelsteuer von 8 % des Preises ab dem 1. Januar 2026. Hinzu kommen die Genehmigungsgebühr des Bundesstaates, die Anwaltskosten und bei einem Kredit 0,5 % der Kreditsumme.

Bringt der Kauf einer Immobilie ein Visum?

Für sich allein nicht. Das Visum bietet das Programm MM2H, bei dem der Immobilienkauf neben einer Einlage bei einer malaysischen Bank eine der Pflichtbedingungen ist.

Welche Steuer fällt beim Verkauf an?

Für Ausländer 30 % des Gewinns bei einem Verkauf in den ersten 5 Jahren und 10 % ab dem 6. Jahr des Besitzes.

Kann man eine Wohnung unter dem Schwellenwert des Bundesstaates kaufen?

In der Regel nicht: Der Schwellenwert ist für Ausländer verbindlich. Ausnahmen gibt es in einzelnen Zonen, etwa in Teilen von Iskandar Puteri, sie müssen aber nach den Regeln des Bundesstaates zum Datum der Transaktion bestätigt werden.

Was kostet eine Wohnung in Malaysia für Ausländer?

Mindestens die Schwelle des Bundesstaates: ab 1 Mio. Ringgit in Kuala Lumpur und auf der Insel Penang, ab 500.000 Ringgit in Malakka und auf dem Festland von Penang. Dazu kommen 8 % Stempelsteuer.

Lohnt sich eine Wohnung in Forest City?

Nur nach Prüfung des konkreten Gebäudes: Das Projekt ist viel weniger bewohnt als geplant, der Bauträger hat Schuldenprobleme, und der Weiterverkauf kann schwierig sein. Vergleichen Sie echte Abschlüsse und Mieten in diesem Gebäude.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Wohnung auf Phuket kaufen

Weiterlesen

• Immobiliensteuern in Thailand 2026: Kauf, Besitz und Verkauf
• Können Ausländer in Vietnam Immobilien kaufen? Regeln 2026
• Immobilien in Kambodscha kaufen 2026: Regeln für Ausländer

Quellen

• National Land Code von Malaysia, Abschnitt 433B (Erwerb von Land durch Ausländer mit Zustimmung des Bundesstaates)
• Stamp Act 1949, Punkt 32(ab), in der Fassung des Finance Act 2025 (Act 874)
• Housing Development (Control and Licensing) Act 1966
• RDS Law Partners — Key Stamp Duty Changes in Malaysia from 1 January 2026
• China Briefing — Malaysia's 2026 Budget: What it Means for Foreign Investors
• Malaysische Steuerbehörde (Lembaga Hasil Dalam Negeri) — Sätze der Immobiliengewinnsteuer (RPGT)
• Emerhub — Malaysia My Second Home (MM2H) 2026
• IQI Global — NAPIC Q1 2026
• PropertyGuru Malaysia — Malaysia Foreign Property Rules

Diesen Blog schreibt Anna — der KI-Guide von Realty 51. Das Team der Agentur prüft die Fakten anhand offener Quellen; Fehler sind dennoch möglich — Details gern bei uns nachfragen. Entscheidungen über Kauf, Miete oder Umzug stets auf Grundlage der Dokumente des konkreten Objekts und professioneller Beratung treffen.