Freehold und Leasehold in Thailand: der Unterschied für Ausländer

In Thailand gibt es zwei Formen des Immobilienbesitzes: Freehold und Leasehold. Wir erklären den Unterschied, was die ausländische und die thailändische Quote im Rahmen von Freehold tatsächlich bedeuten, welche Kosten für die Umschreibung anfallen und welche Option für wen geeignet ist.

Dies ist die erste Frage, die Käufer aus dem Ausland stellen – und das zu Recht: Die Eigentumsform beeinflusst sowohl den Preis der Wohnung als auch, wie leicht Sie sie später verkaufen können.

Es gibt nur zwei Formen: freehold – Eigentum – und leasehold – langfristige Pacht. Innerhalb von freehold gibt es eine zusätzliche Unterteilung in ausländische und thailändische Quote, und genau diese Unterteilung wird von den Menschen am häufigsten für eigenständige Eigentumsformen gehalten. Klären wir das ehrlich – Vorteile, Nachteile und das Kleingedruckte.

Grundregel: Land und Wohnungen sind zwei verschiedene Dinge

Eine Beschränkung im thailändischen Recht bestimmt alles Weitere:

Ein Ausländer darf kein Land besitzen. Aber ein Ausländer darf eine Wohnung in einem Kondominium direkt besitzen, eingetragen auf seinen Namen.

Genau deshalb kaufen Ausländer in Pattaya überwiegend Kondominien. Eine Villa oder ein Haus mit Grundstück bedeutet Land, und hier greifen andere Mechanismen – siehe unten.

Freehold – Eigentum

Vollständiges Eigentum: ohne zeitliche Begrenzung, Eigentumsurkunde auf Ihren Namen, das Recht zu verkaufen, zu vermieten, zu vererben oder zu verschenken.

Für Wohnungen in Kondominien teilt das Gesetz jedes Gebäude in zwei Teile: höchstens 49 % der Gesamtfläche dürfen Ausländern gehören – das ist die ausländische Quote – während die verbleibenden 51 % die thailändische Quote ausmachen.

Das Eigentumsrecht selbst ist in beiden Teilen identisch. Unterschiedlich ist lediglich, auf wen es eingetragen werden kann – und daraus folgend der Preis sowie die Frage, wie leicht sich die Wohnung weiterverkaufen lässt.

Ausländische Quote (foreign freehold)

Die sauberste Variante. Die Wohnung wird auf Ihren Namen eingetragen, und Sie erhalten beim Landamt einen chanote – die Eigentumsurkunde.

• Das Eigentum ist unbefristet, und Sie sind vollwertiger Eigentümer
• Sie können sie verkaufen, vermieten, vererben oder verschenken
• Es werden keine thailändischen Partner, Gesellschaften oder Vermittler benötigt
• Leichter weiterzuverkaufen: Der nächste ausländische Käufer will genau das

• Teurer als eine gleichwertige Wohnung in der thailändischen Quote – meist um 10–20 %
• Das Geld muss aus dem Ausland kommen: mit Bargeld ist das nicht möglich
• In einem beliebten Gebäude kann die ausländische Quote bereits belegt sein

Was oft verschwiegen wird: Um eine Wohnung nach der ausländischen Quote einzutragen, müssen die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen. Die thailändische Bank stellt dann eine Bescheinigung über die Devisentransaktion aus – ohne diese wird das Landamt das Geschäft schlicht nicht registrieren.

Daraus folgen zwei praktische Regeln:

• Man kann kein Bargeld mitbringen und nach der ausländischen Quote kaufen
• Im Verwendungszweck der Zahlung muss angegeben sein, dass die Überweisung für den Immobilienkauf bestimmt ist

Zweiter Punkt: Die ausländische Quote in einem konkreten Gebäude kann bereits ausgeschöpft sein. Das Gebäude ist beliebt, 49 % sind verkauft – und neue ausländische Eigentümer wird es dort nicht geben. Prüfen Sie das, bevor Sie sich in eine Wohnung verlieben, nicht danach.

Thailändische Quote (Thai freehold)

Dieselben 51 %. Das Recht selbst ist identisch mit der ausländischen Quote – unterschiedlich ist nur, auf wen es eingetragen werden kann: auf einen thailändischen Staatsbürger oder auf eine thailändische Gesellschaft.

• Günstiger als eine vergleichbare Wohnung in der ausländischen Quote – meist um 10–20 %
• Es ist keine Überweisung von Mitteln aus dem Ausland erforderlich
• Größere Auswahl: Die thailändische Quote im Gebäude ist stets größer

• Ein Ausländer kann sie nicht direkt auf seinen Namen eintragen
• Der Kreis künftiger Käufer ist kleiner, was sich beim Weiterverkauf bemerkbar macht
• Der Verkauf dauert in der Regel länger

Ausländer erhalten Zugang zur thailändischen Quote über einen thailändischen Ehepartner oder über eine thailändische Gesellschaft. Ein Beispiel aus dem Katalog: Studio 30 m² in Riviera Santa Monica – genau eine thailändische Quote.

Und hier folgt die wichtigste Warnung dieses Artikels.

Das Modell, bei dem „wir eine thailändische Gesellschaft gründen, in der thailändische Anteilseigner die 51 % nur auf dem Papier halten“, verstößt gegen das Gesetz. Solche Anteilseigner nennt man Strohmänner, und ihre Nutzung zur Umgehung der Beschränkungen für Land- und Immobilienbesitz ist illegal. Die Behörden überprüfen solche Gesellschaften regelmäßig.

Eine Gesellschaft als Eigentumsinstrument ist legal und funktioniert – aber nur, wenn es sich um eine echte Gesellschaft mit echter Geschäftstätigkeit und echten Partnern handelt und nicht um eine leere Hülle. Der Unterschied ist grundlegend, und ihn zu beurteilen ist Sache eines Juristen, nicht eines Maklers.

Wenn Ihnen jemand eine „Strohmann-Struktur“ als etwas Alltägliches anbietet, ist das ein Grund, hellhörig zu werden und viele Fragen zu stellen.

Leasehold – langfristige Pacht

Die zweite Form. Hier sind Sie nicht Eigentümer, sondern langfristiger Pächter. Die Pacht wird beim Landamt registriert.

Die maximale Laufzeit einer registrierten Pacht beträgt 30 Jahre. Das ist die gesetzlich festgelegte Grenze; nichts Längeres lässt sich registrieren.

• Für Ausländer ohne Quotenbeschränkungen zugänglich
• Funktioniert dort, wo Eigentum unmöglich ist: Villen, Häuser mit Land, Grundstücke
• Günstiger als freehold im selben Projekt
• Die Rechte des Pächters sind durch die Registrierung der Pacht geschützt

Oft wird Ihnen das Modell „30 + 30 + 30“ mit dem Versprechen von Verlängerungen angeboten. Hier braucht es einen kühlen Kopf:

Nur die ersten 30 Jahre können beim Landamt registriert werden. Eine Verlängerung ist eine Verpflichtung des Bauträgers oder Eigentümers, kein automatisches Recht.

Was nach 30 Jahren passiert, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt oder der Bauträger nicht mehr existiert, ist eine offene Frage. Das macht leasehold nicht zu etwas Schlechtem: Für Villen und Land ist es faktisch der einzige legale Weg für einen Ausländer. Aber kaufen Sie mit offenen Augen und lassen Sie einen Juristen die Verlängerungsbedingungen prüfen.

Wie viel kostet die Übertragung selbst

Zusätzlich zum Kaufpreis des Objekts gibt es Transaktionskosten. Woraus sie sich zusammensetzen, hängt genau von der Eigentumsform ab – deshalb haben wir sie so ausführlich behandelt.

Zwei praktische Anmerkungen:

• Wer zahlt, ist Verhandlungssache. Das Gesetz legt die Verteilung nicht starr fest. Meist wird die Übertragungsgebühr hälftig geteilt, während die Steuern beim Verkäufer bleiben – aber im Vertrag kann alles Mögliche stehen, lesen Sie ihn daher aufmerksam.
• Die Berechnung erfolgt auf Basis des Schätzwerts, nicht des Verkaufspreises. Das Land Department erhebt seine Gebühren auf Grundlage seiner eigenen Bewertung des Objekts, und diese liegt in der Regel unter dem Marktpreis.

Was wählen

Wählen Sie zuerst die Form, dann die Quote innerhalb davon.

1. Wohnung für sich selbst oder zum Weiterverkauf – freehold, ausländische Quote. Der Aufpreis amortisiert sich beim Weiterverkauf: Der nächste ausländische Käufer will genau das. Die meiste offene ausländische Quote gibt es in neuen Projekten zum Verkaufsstart.
2. Begrenztes Budget und langer Zeithorizont – freehold, thailändische Quote mit einem Juristen. Eine vernünftige Variante, aber nur bei einer ehrlichen Eigentumsstruktur und ohne Strohmänner.
3. Villa oder Haus mit Land – fast immer leasehold, da Landbesitz für Ausländer nicht zugänglich ist. Lesen Sie die Verlängerungsbedingungen aufmerksam.

Eine Frage, die man zuerst stellen sollte

Wenn man Ihnen eine Wohnung zeigt, fragen Sie: „Ist dieses Unit in der ausländischen oder in der thailändischen Quote?“

Die Antwort sollte sofort und eindeutig kommen. Wenn der Verkäufer zögert, in allgemeine Floskeln ausweicht oder vorschlägt, „das später zu klären“, sagt Ihnen das mehr als das gesamte übrige Gespräch.

Dies ist ein allgemeiner Überblick, keine Rechtsberatung: Jede Transaktion ist individuell, und die Unterlagen für ein konkretes Immobilienobjekt sollten immer von einem Juristen geprüft werden. Wir können eine solche Prüfung organisieren.

Wenn Sie Ihre konkrete Situation klären möchten, kontaktieren Sie uns. Wir sagen Ihnen, in welcher Quote sich das jeweilige Objekt befindet, ob die ausländische Quote in dem betreffenden Gebäude noch offen ist und was Sie wirklich prüfen sollten, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

So prüfen Sie, ob eine Wohnung in der Ausländerquote ist

Die Quotenprüfung ist das Erste vor einer Reservierung. So läuft sie meist ab:

1. Verkäufer oder Bauträger fragen. Die Antwort muss konkret sein: „Die Einheit ist in der Ausländerquote“ oder „in der thailändischen Quote“.
2. Kopie des Chanote verlangen. Beim Wiederverkauf zeigt der Eigentumstitel den Eigentümer; ist es ein Ausländer, liegt die Wohnung bereits in der Ausländerquote.
3. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft anfordern. Die Verwaltung bestätigt, wie viel Ausländerquote im Haus noch frei ist und dass keine Hausgeldschulden bestehen.
4. Quote im Vertrag festhalten. Reservierungs- und Kaufvertrag müssen ausdrücklich nennen, dass die Wohnung in der Ausländerquote übertragen wird.

Bei Neubauten sichert der Bauträger die Quote bei der Reservierung. Stellt sich im letzten Moment heraus, dass keine Ausländerquote frei ist, muss der Vertrag eine Rückerstattung vorsehen.

Welche Dokumente der Eigentümer erhält

Nach der Eintragung beim Grundbuchamt haben Sie:

• das Chanote der Wohnung – den Eigentumstitel der Kondominium-Einheit auf Ihren Namen;
• die Devisenbescheinigung der Bank – Nachweis, dass das Geld aus dem Ausland kam; zusammen mit dem Chanote aufbewahren;
• Eintragungsunterlagen – Quittungen über gezahlte Gebühren und Steuern;
• ein Schreiben der Eigentümergemeinschaft – über fehlende Rückstände zum Übertragungstag.

Die Bankbescheinigung brauchen Sie auch beim Verkauf: Sie belegt, dass Sie den Erlös aus Thailand ausführen dürfen.

Freehold beim Wiederverkauf und im Neubau

Auf dem Wiederverkaufsmarkt hat die Wohnung bereits ein Chanote, und die Quote ist sichtbar. Die Übertragung erfolgt beim Grundbuchamt, das Eigentum geht am selben Tag auf Sie über.

Beim Neubau unterschreiben Sie zuerst einen Vertrag mit dem Bauträger und zahlen in Raten. Das Eigentum wird erst nach Fertigstellung eingetragen, wenn das Gebäude als Kondominium registriert ist und für jede Einheit ein Chanote ausgestellt wird. Bis dahin haben Sie nur den Vertrag mit dem Bauträger – dessen Zuverlässigkeit und die Vertragsbedingungen sind daher entscheidend.

Leasehold: was im Vertrag stehen muss

Wer eine Villa oder ein Haus über eine Langzeitpacht kauft, für den entscheidet die Vertragsqualität alles. Achten Sie auf:

• Laufzeit – bis 30 Jahre, und die Pacht ist beim Grundbuchamt eingetragen, nicht nur unterschrieben;
• Verlängerung – wie und zu welchen Bedingungen verlängert wird und ob eine Gebühr anfällt;
• Übertragbarkeit – ob die Pacht beim Verkauf übertragen werden kann und beim Eigentümerwechsel bestehen bleibt;
• Erbschaft – ob die Pacht an Erben übergeht;
• Rechte an Gebäuden – ein Haus auf gepachtetem Land kann separat dem Ausländer gehören, über ein Superficies-Recht oder eine Baugenehmigung auf den Pächter;
• Kosten – wer Grundsteuer und Instandhaltung zahlt.

Die Eintragungsgebühr für eine Pacht beträgt 1 % der gesamten Pachtzahlungen für die Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer.

Ein Haus auf gepachtetem Land

Ein Ausländer kann kein Land besitzen, wohl aber ein Gebäude. Verbreitet ist daher: Das Land wird langfristig gepachtet, das Haus darauf auf den Ausländer eingetragen. Dazu wird die Baugenehmigung auf den Pächter ausgestellt oder ein Superficies eingetragen – das Recht, Gebäude auf fremdem Land zu besitzen.

Dieses Modell ist legal und schützt den Ausländer besser als eine reine Pacht. Auch hier sollten Anwalt und Grundbuchamt die Bedingungen prüfen.

Kann man die Wohnung auf den thailändischen Ehepartner eintragen?

Ja. Ist der Ehepartner thailändischer Staatsbürger, kann eine Wohnung in der thailändischen Quote oder Land auf seinen Namen eingetragen werden. Der ausländische Ehepartner unterschreibt beim Grundbuchamt eine Erklärung, dass das Kaufgeld Eigenmittel des thailändischen Partners sind. Rechtlich wird nur der thailändische Partner Eigentümer.

Diese Variante passt zu Familien mit Vertrauen und gemeinsamen langfristigen Plänen. Besprechen Sie vor dem Kauf mit einem Anwalt, wie beide Seiten geschützt werden können, etwa durch Pacht oder Nießbrauch zugunsten des ausländischen Partners.

Freehold und Erbschaft

Eine Wohnung in der Ausländerquote ist wie jedes andere Vermögen vererbbar. Am einfachsten ist ein Testament in Thailand auf Thai und Englisch. Ein ausländischer Erbe muss ebenfalls die Quotenbedingungen erfüllen: Liegt die Wohnung bereits in der Ausländerquote, genügt das meist. Ohne Testament klären die Erben ihre Rechte vor einem thailändischen Gericht – langsamer und teurer.

Verkauf und Geldausfuhr

Eine Freehold-Wohnung ist ein liquider Vermögenswert, jederzeit verkäuflich. Beim Verkauf zahlt der Verkäufer Quellensteuer sowie spezifische Unternehmenssteuer oder Stempelsteuer; die Übertragungsgebühr wird meist nach Absprache mit dem Käufer geteilt.

Wurde die Wohnung in der Ausländerquote mit Geld aus dem Ausland gekauft, darf der Verkaufserlös aus Thailand ausgeführt werden. Der Bank werden Chanote, Verkaufsunterlagen und die Devisenbescheinigung vom Kauf vorgelegt. Bewahren Sie diese Dokumente daher während der gesamten Besitzzeit auf.

Eine Wohnung in der Ausländerquote verkauft sich leichter: Ausländer wie Thais können sie kaufen. Eine Wohnung in der thailändischen Quote darf nur ein thailändischer Käufer oder eine thailändische Firma erwerben – der Markt ist enger.

Weitere Rechte: Nießbrauch und Wohnrecht

Neben Eigentum und Pacht kennt das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch weitere Rechte, die beim Grundbuchamt eingetragen werden:

• Nießbrauch – das Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen, etwa durch Vermietung, bis 30 Jahre oder lebenslang;
• Wohnrecht – das Recht, in einem Haus oder einer Wohnung zu wohnen, ohne Vermietungsrecht; auch lebenslang möglich;
• Superficies – das Recht, Gebäude auf fremdem Land zu besitzen, bis 30 Jahre oder lebenslang.

Diese Rechte werden oft kombiniert: Das Land gehört etwa dem thailändischen Ehepartner, der ausländische Partner hat einen eingetragenen lebenslangen Nießbrauch. So ist der Ausländer geschützt, ohne Landeigentümer zu sein. Welche Variante passt, entscheidet ein Anwalt nach Prüfung der Situation.

Vergleich: Freehold und Leasehold

Wie wir bei der Eigentumsform helfen

Für jedes Objekt in unserem Katalog klären wir vorab die Quote und ob im Haus noch Ausländerquote frei ist. Beim Kauf helfen wir beim Geldtransfer und Verwendungszweck, fordern die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft an und begleiten die Eintragung beim Grundbuchamt. Bei Villen und Käufen in der thailändischen Quote ziehen wir einen Anwalt hinzu, der Vertrag und Eigentumsstruktur prüft. So wissen Sie genau, was Sie kaufen und wie Sie es später verkaufen können. Haben Sie bereits einen Vertrag oder ein Angebot eines anderen Verkäufers, schicken Sie es uns – wir sagen Ihnen, worauf zu achten ist.

Häufige Fehler ausländischer Käufer

• Quote vor der Reservierung nicht geprüft. Die Ausländerquote ist voll, das Geld schon bezahlt.
• Überweisung ohne Verwendungszweck. Ohne korrekten Zweck stellt die Bank die nötige Bescheinigung womöglich nicht aus.
• Einer „thailändischen Firma auf dem Papier“ vertrauen. Strohmann-Strukturen sind illegal, das Risiko trägt der Käufer.
• Ein Verlängerungsversprechen für eine Garantie halten. Eingetragen wird nur der erste Zeitraum bis 30 Jahre.
• Den Vertrag nicht lesen. Kostenaufteilung, Fristen und Rückerstattung müssen vor der Unterschrift klar sein.
• Keinen Anwalt einbeziehen. Bei Villen und thailändischer Quote ist die anwaltliche Prüfung Pflicht.

Wie lange die Eintragung dauert

Auf dem Wiederverkaufsmarkt dauert der Kauf einer Freehold-Wohnung meist zwei bis sechs Wochen: Die meiste Zeit beanspruchen der Geldtransfer aus dem Ausland und die Bankbestätigungen, die Eintragung beim Grundbuchamt selbst dauert einen Tag. Ein Leasehold für eine Villa dauert länger: Ein Anwalt prüft den Landtitel, erstellt den Pachtvertrag und bei Bedarf Superficies-Unterlagen, danach wird die Pacht beim Grundbuchamt eingetragen. Beim Neubau bestimmt der Baufortschritt die Zeit: Eigentum kann erst nach Fertigstellung eingetragen werden. Persönlich kommen müssen Sie nicht – der Kauf ist per Vollmacht möglich.

Lesen Sie auch: wie Eigentum für Ausländer im Nachbarland geregelt ist – Immobilienkauf in Kambodscha.

Häufige Fragen zu Freehold und Leasehold

Kann ein Ausländer in Thailand eine Wohnung als Eigentum kaufen?

Ja. Eine Kondominium-Wohnung wird in der Ausländerquote auf den eigenen Namen eingetragen – unbefristetes Eigentum (Freehold) mit Chanote-Titel vom Grundbuchamt. Land kann ein Ausländer nicht kaufen.

Was unterscheidet die Ausländerquote von der thailändischen?

Das Eigentumsrecht ist gleich. Ausländern dürfen höchstens 49 % der Gebäudefläche gehören – die Ausländerquote; die übrigen 51 % sind die thailändische Quote, eingetragen auf einen thailändischen Bürger oder eine thailändische Firma. Eine Wohnung in der thailändischen Quote ist meist 10–20 % günstiger, aber schwerer weiterzuverkaufen.

Kann man in der Ausländerquote bar kaufen?

Nein. Das Geld muss in Fremdwährung aus dem Ausland kommen, und im Verwendungszweck muss der Immobilienkauf stehen. Ohne Devisenbescheinigung der Bank trägt das Grundbuchamt die Übertragung nicht ein.

Für wie lange gilt ein Leasehold?

Eine einzelne Pacht kann für höchstens 30 Jahre eingetragen werden. Verlängerungen nach dem Schema „30 + 30 + 30“ sind eine Verpflichtung des Bauträgers oder Eigentümers, kein automatisches Recht – ihre Bedingungen sollte ein Anwalt prüfen.

Wie kauft ein Ausländer eine Villa oder ein Haus mit Grundstück?

Land kann ein Ausländer nicht besitzen, daher wird bei Villen und Häusern mit Grundstück fast immer Leasehold genutzt – eine eingetragene Langzeitpacht. Strukturen mit thailändischen Strohmann-Gesellschaftern sind illegal.

Wer zahlt die Übertragungskosten?

Das Gesetz legt es nicht starr fest – die Aufteilung steht im Vertrag. Meist wird die Übertragungsgebühr geteilt, die Steuern trägt der Verkäufer. Gebühren werden vom Schätzwert des Grundbuchamts berechnet, nicht vom Kaufpreis.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Wohnung auf Phuket kaufen

Weiterlesen

• Immobiliensteuern in Thailand 2026: Kauf, Besitz und Verkauf
• Können Ausländer in Vietnam Immobilien kaufen? Regeln 2026
• Immobilien in Kambodscha kaufen 2026: Regeln für Ausländer

Quellen

• Thailändisches Condominium-Gesetz — Begrenzung des Ausländeranteils auf 49% der Wohnfläche des Gebäudes
• Gebühren- und Steuersätze bei der Transaktion — nach Angaben des thailändischen Land Department

Grundbuchamt Thailand — https://www.dol.go.th

Kondominiumgesetz B.E. 2522 und thailändisches Zivil- und Handelsgesetzbuch — https://www.krisdika.go.th

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