Freehold und Leasehold: Wie Ausländer Immobilien in Thailand besitzen

In Thailand gibt es zwei Formen des Immobilienbesitzes: Freehold und Leasehold. Wir erklären den Unterschied, was die ausländische und die thailändische Quote im Rahmen von Freehold tatsächlich bedeuten, welche Kosten für die Umschreibung anfallen und welche Option für wen geeignet ist.

Dies ist die erste Frage, die Käufer aus dem Ausland stellen – und das zu Recht: Die Eigentumsform beeinflusst sowohl den Preis der Wohnung als auch, wie leicht Sie sie später verkaufen können.

Es gibt nur zwei Formen: freehold – Eigentum – und leasehold – langfristige Pacht. Innerhalb von freehold gibt es eine zusätzliche Unterteilung in ausländische und thailändische Quote, und genau diese Unterteilung wird von den Menschen am häufigsten für eigenständige Eigentumsformen gehalten. Klären wir das ehrlich – Vorteile, Nachteile und das Kleingedruckte.

Grundregel: Land und Wohnungen sind zwei verschiedene Dinge

Eine Beschränkung im thailändischen Recht bestimmt alles Weitere:

Ein Ausländer darf kein Land besitzen. Aber ein Ausländer darf eine Wohnung in einem Kondominium direkt besitzen, eingetragen auf seinen Namen.

Genau deshalb kaufen Ausländer in Pattaya überwiegend Kondominien. Eine Villa oder ein Haus mit Grundstück bedeutet Land, und hier greifen andere Mechanismen – siehe unten.

Freehold – Eigentum

Vollständiges Eigentum: ohne zeitliche Begrenzung, Eigentumsurkunde auf Ihren Namen, das Recht zu verkaufen, zu vermieten, zu vererben oder zu verschenken.

Für Wohnungen in Kondominien teilt das Gesetz jedes Gebäude in zwei Teile: höchstens 49 % der Gesamtfläche dürfen Ausländern gehören – das ist die ausländische Quote – während die verbleibenden 51 % die thailändische Quote ausmachen.

Das Eigentumsrecht selbst ist in beiden Teilen identisch. Unterschiedlich ist lediglich, auf wen es eingetragen werden kann – und daraus folgend der Preis sowie die Frage, wie leicht sich die Wohnung weiterverkaufen lässt.

Ausländische Quote (foreign freehold)

Die sauberste Variante. Die Wohnung wird auf Ihren Namen eingetragen, und Sie erhalten beim Landamt einen chanote – die Eigentumsurkunde.

• Das Eigentum ist unbefristet, und Sie sind vollwertiger Eigentümer
• Sie können sie verkaufen, vermieten, vererben oder verschenken
• Es werden keine thailändischen Partner, Gesellschaften oder Vermittler benötigt
• Leichter weiterzuverkaufen: Der nächste ausländische Käufer will genau das

• Teurer als eine gleichwertige Wohnung in der thailändischen Quote – meist um 10–20 %
• Das Geld muss aus dem Ausland kommen: mit Bargeld ist das nicht möglich
• In einem beliebten Gebäude kann die ausländische Quote bereits belegt sein

Was oft verschwiegen wird: Um eine Wohnung nach der ausländischen Quote einzutragen, müssen die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen. Die thailändische Bank stellt dann eine Bescheinigung über die Devisentransaktion aus – ohne diese wird das Landamt das Geschäft schlicht nicht registrieren.

Daraus folgen zwei praktische Regeln:

• Man kann kein Bargeld mitbringen und nach der ausländischen Quote kaufen
• Im Verwendungszweck der Zahlung muss angegeben sein, dass die Überweisung für den Immobilienkauf bestimmt ist

Zweiter Punkt: Die ausländische Quote in einem konkreten Gebäude kann bereits ausgeschöpft sein. Das Gebäude ist beliebt, 49 % sind verkauft – und neue ausländische Eigentümer wird es dort nicht geben. Prüfen Sie das, bevor Sie sich in eine Wohnung verlieben, nicht danach.

Thailändische Quote (Thai freehold)

Dieselben 51 %. Das Recht selbst ist identisch mit der ausländischen Quote – unterschiedlich ist nur, auf wen es eingetragen werden kann: auf einen thailändischen Staatsbürger oder auf eine thailändische Gesellschaft.

• Günstiger als eine vergleichbare Wohnung in der ausländischen Quote – meist um 10–20 %
• Es ist keine Überweisung von Mitteln aus dem Ausland erforderlich
• Größere Auswahl: Die thailändische Quote im Gebäude ist stets größer

• Ein Ausländer kann sie nicht direkt auf seinen Namen eintragen
• Der Kreis künftiger Käufer ist kleiner, was sich beim Weiterverkauf bemerkbar macht
• Der Verkauf dauert in der Regel länger

Ausländer erhalten Zugang zur thailändischen Quote über einen thailändischen Ehepartner oder über eine thailändische Gesellschaft. Ein Beispiel aus dem Katalog: Studio 30 m² in Riviera Santa Monica – genau eine thailändische Quote.

Und hier folgt die wichtigste Warnung dieses Artikels.

Das Modell, bei dem „wir eine thailändische Gesellschaft gründen, in der thailändische Anteilseigner die 51 % nur auf dem Papier halten“, verstößt gegen das Gesetz. Solche Anteilseigner nennt man Strohmänner, und ihre Nutzung zur Umgehung der Beschränkungen für Land- und Immobilienbesitz ist illegal. Die Behörden überprüfen solche Gesellschaften regelmäßig.

Eine Gesellschaft als Eigentumsinstrument ist legal und funktioniert – aber nur, wenn es sich um eine echte Gesellschaft mit echter Geschäftstätigkeit und echten Partnern handelt und nicht um eine leere Hülle. Der Unterschied ist grundlegend, und ihn zu beurteilen ist Sache eines Juristen, nicht eines Maklers.

Wenn Ihnen jemand eine „Strohmann-Struktur“ als etwas Alltägliches anbietet, ist das ein Grund, hellhörig zu werden und viele Fragen zu stellen.

Leasehold – langfristige Pacht

Die zweite Form. Hier sind Sie nicht Eigentümer, sondern langfristiger Pächter. Die Pacht wird beim Landamt registriert.

Die maximale Laufzeit einer registrierten Pacht beträgt 30 Jahre. Das ist die gesetzlich festgelegte Grenze; nichts Längeres lässt sich registrieren.

• Für Ausländer ohne Quotenbeschränkungen zugänglich
• Funktioniert dort, wo Eigentum unmöglich ist: Villen, Häuser mit Land, Grundstücke
• Günstiger als freehold im selben Projekt
• Die Rechte des Pächters sind durch die Registrierung der Pacht geschützt

Oft wird Ihnen das Modell „30 + 30 + 30“ mit dem Versprechen von Verlängerungen angeboten. Hier braucht es einen kühlen Kopf:

Nur die ersten 30 Jahre können beim Landamt registriert werden. Eine Verlängerung ist eine Verpflichtung des Bauträgers oder Eigentümers, kein automatisches Recht.

Was nach 30 Jahren passiert, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt oder der Bauträger nicht mehr existiert, ist eine offene Frage. Das macht leasehold nicht zu etwas Schlechtem: Für Villen und Land ist es faktisch der einzige legale Weg für einen Ausländer. Aber kaufen Sie mit offenen Augen und lassen Sie einen Juristen die Verlängerungsbedingungen prüfen.

Wie viel kostet die Übertragung selbst

Zusätzlich zum Kaufpreis des Objekts gibt es Transaktionskosten. Woraus sie sich zusammensetzen, hängt genau von der Eigentumsform ab – deshalb haben wir sie so ausführlich behandelt.

Zwei praktische Anmerkungen:

• Wer zahlt, ist Verhandlungssache. Das Gesetz legt die Verteilung nicht starr fest. Meist wird die Übertragungsgebühr hälftig geteilt, während die Steuern beim Verkäufer bleiben – aber im Vertrag kann alles Mögliche stehen, lesen Sie ihn daher aufmerksam.
• Die Berechnung erfolgt auf Basis des Schätzwerts, nicht des Verkaufspreises. Das Land Department erhebt seine Gebühren auf Grundlage seiner eigenen Bewertung des Objekts, und diese liegt in der Regel unter dem Marktpreis.

Was wählen

Wählen Sie zuerst die Form, dann die Quote innerhalb davon.

1. Wohnung für sich selbst oder zum Weiterverkauf – freehold, ausländische Quote. Der Aufpreis amortisiert sich beim Weiterverkauf: Der nächste ausländische Käufer will genau das. Die meiste offene ausländische Quote gibt es in neuen Projekten zum Verkaufsstart.
2. Begrenztes Budget und langer Zeithorizont – freehold, thailändische Quote mit einem Juristen. Eine vernünftige Variante, aber nur bei einer ehrlichen Eigentumsstruktur und ohne Strohmänner.
3. Villa oder Haus mit Land – fast immer leasehold, da Landbesitz für Ausländer nicht zugänglich ist. Lesen Sie die Verlängerungsbedingungen aufmerksam.

Eine Frage, die man zuerst stellen sollte

Wenn man Ihnen eine Wohnung zeigt, fragen Sie: „Ist dieses Unit in der ausländischen oder in der thailändischen Quote?“

Die Antwort sollte sofort und eindeutig kommen. Wenn der Verkäufer zögert, in allgemeine Floskeln ausweicht oder vorschlägt, „das später zu klären“, sagt Ihnen das mehr als das gesamte übrige Gespräch.

Dies ist ein allgemeiner Überblick, keine Rechtsberatung: Jede Transaktion ist individuell, und die Unterlagen für ein konkretes Immobilienobjekt sollten immer von einem Juristen geprüft werden. Wir können eine solche Prüfung organisieren.

Wenn Sie Ihre konkrete Situation klären möchten, kontaktieren Sie uns. Wir sagen Ihnen, in welcher Quote sich das jeweilige Objekt befindet, ob die ausländische Quote in dem betreffenden Gebäude noch offen ist und was Sie wirklich prüfen sollten, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Neubauten in Pattaya

Quellen

• Thailändisches Condominium-Gesetz — Begrenzung des Ausländeranteils auf 49% der Wohnfläche des Gebäudes
• Gebühren- und Steuersätze bei der Transaktion — nach Angaben des thailändischen Land Department

Diesen Blog schreibt Anna — der KI-Guide von Realty 51. Das Team der Agentur prüft die Fakten anhand offener Quellen; Fehler sind dennoch möglich — Details gern bei uns nachfragen. Entscheidungen über Kauf, Miete oder Umzug stets auf Grundlage der Dokumente des konkreten Objekts und professioneller Beratung treffen.