Sap-Ing-Sith in Thailand: Immobilienrecht für Ausländer

Sap-Ing-Sith (ทรัพย์อิงสิทธิ) ist das Recht eines Ausländers, eine Wohnung, ein Haus oder Land in Thailand bis zu 30 Jahre zu nutzen, es zu verkaufen, zu beleihen und zu vererben. Der Inhaber nutzt die Immobilie wie ein Eigentümer, und das Land Department stellt für das Recht eine eigene Urkunde aus. Eine Einschränkung nach Staatsangehörigkeit gibt es nicht. Wir erklären, wie das Gesetz von 2019 funktioniert, was die Eintragung kostet und was Sie vor der Reservierung prüfen sollten.

Ein Ausländer kann in Thailand eine Eigentumswohnung über die Ausländerquote im vollen Eigentum kaufen, aber kein Land besitzen. Für ein Haus mit Grundstück, für eine Wohnung jenseits der Quote oder für langfristige Nutzung ohne Kauf wird meist eine Pacht über 30 Jahre angeboten. Die Pacht hat Schwachstellen: Sie ist ein persönlicher Vertrag zwischen zwei Parteien, ohne Zustimmung des Eigentümers nicht übertragbar und endet in der Regel mit dem Tod des Pächters.

Sap-Ing-Sith wurde geschaffen, um diese Lücken zu schließen. Das Gesetz — พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562) — wurde am 30. April 2019 in der Royal Gazette veröffentlicht und gilt seit dem 27. Oktober 2019.

Kurz gesagt: Sap-Ing-Sith ist kein Eigentum, sondern ein eingetragenes Nutzungsrecht für bis zu 30 Jahre. Das Recht selbst ist aber ein Vermögenswert: Es kann verkauft, beliehen und vererbt werden.

Was Sap-Ing-Sith einfach erklärt bedeutet

Der Name bedeutet „auf einem Recht beruhendes Vermögen“. Das Gesetz macht das Nutzungsrecht an einer Immobilie zu einem eigenständigen Vermögenswert mit eigenem Wert.

• Wer es begründet. Nur der Eigentümer der Immobilie: Er stellt beim Land Department einen Antrag und legt die Landurkunde (Chanote) oder die Eigentumsurkunde der Wohnung vor.
• Woran. An Land mit Chanote, an Land mit Haus unter einer Chanote und an einer Condominium-Wohnung. Ein Recht nur an einem Teil des Grundstücks oder der Wohnung ist nicht möglich — nur an der ganzen Immobilie.
• Wie lange. Höchstens 30 Jahre.
• Welches Dokument. Das Land Department stellt eine Sap-Ing-Sith-Urkunde in zwei Ausfertigungen aus: Eine erhält der Eigentümer, die andere bleibt im Landamt. Geht das Recht auf einen Käufer über, wird sein Name auf der Rückseite der Urkunde eingetragen, die Eintragung selbst steht auf der Eigentumsurkunde der Immobilie.

So unterscheiden Sie eine Sap-Ing-Sith-Urkunde von einer Chanote

Die Dokumente unterscheiden sich in der Farbe des Garuda, des Staatswappens oben auf dem fälschungssicheren Formular. Auf einer Landurkunde (โฉนดที่ดิน, Nor Sor 4 Jor) ist der Garuda rot. Auf einer Sap-Ing-Sith-Urkunde (หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ) ist der Garuda blau. Das Blatt selbst ist weiß, blau ist das Wappen.

Die Urkunde enthält ihre Nummer, die Angaben zur Immobilie und deren Eigentumsurkunde, Name und Staatsangehörigkeit des Inhabers, Laufzeit und Nutzungsbedingungen, das Ausstellungsdatum und die Unterschrift des Beamten des Land Department. Auf der Rückseite werden die eingetragenen Geschäfte mit dem Recht aufgeführt.

Der wichtigste Unterschied: Eine rote Chanote sagt „die Immobilie gehört dem genannten Eigentümer“, eine blaue Sap-Ing-Sith-Urkunde sagt „der Inhaber darf die Immobilie bis zum genannten Datum nutzen, Eigentümer ist, wer auf der Eigentumsurkunde steht“.

Verwechseln Sie Sap-Ing-Sith nicht mit Sor Por Kor 4-01 (ส.ป.ก. 4-01), das ebenfalls als „blaues“ Landdokument bezeichnet wird. Sor Por Kor 4-01 wird für landwirtschaftliche Flächen in Landreformgebieten ausgestellt, kann nicht verkauft werden und hat mit dem Sap-Ing-Sith-Gesetz nichts zu tun. Die Farbe hilft bei der ersten Orientierung, Echtheit und Belastungen prüft man aber immer anhand der Dokumentnummer beim Land Department.

Rechte des Sap-Ing-Sith-Inhabers

Nach § 11 des Gesetzes hat der Inhaber in Bezug auf die Immobilie Rechte, Pflichten und Haftung wie ein Eigentümer. Zwei Rechte bleiben beim Eigentümer: die Immobilie von jemandem herauszuverlangen, der sie unrechtmäßig besitzt, und rechtswidrige Eingriffe abzuwehren. Über solche Fälle muss der Inhaber den Eigentümer unverzüglich informieren.

Genutzt werden darf die Immobilie im Rahmen des Gesetzes und der in der Urkunde eingetragenen Bedingungen (§ 10). Wenn Urkunde und Vertrag mit dem Eigentümer nichts einschränken, bedeutet das in der Praxis:

• Selbst nutzen und vermieten. Die Immobilie kann ohne gesonderte Zustimmung des Eigentümers genutzt und vermietet werden.
• Das Recht verkaufen. Sap-Ing-Sith kann jederzeit während der Laufzeit an eine andere Person übertragen werden. Der Käufer erhält die Restlaufzeit.
• Beleihen. Das Gesetz erlaubt, das Recht als Sicherheit für einen Kredit zu verpfänden. Ob eine Bank es annimmt, entscheidet die Bank: Solche Sicherheiten sind in Thailand noch selten, und thailändische Banken vergeben an Ausländer nur selten Immobilienkredite.
• Vererben. Mit dem Tod des Inhabers endet das Recht nicht, es geht für die Restlaufzeit auf die Erben über.
• Umbauen. Ein Haus kann im Rahmen der Bauvorschriften und der Vereinbarung mit dem Eigentümer erweitert und umgebaut werden.

Jedes Geschäft mit dem Recht — Verkauf, Beleihung, Übertragung — wird schriftlich geschlossen und beim Land Department eingetragen, der Eigentümer wird benachrichtigt.

Die Nutzungsbedingungen stehen in der Urkunde. Lesen Sie vor der Reservierung deshalb nicht nur den Vertrag, sondern auch die Urkunde selbst: Schränkt sie Vermietung oder Umbau ein, gelten diese Einschränkungen.

Sap-Ing-Sith und Pacht im Vergleich

Neben Pacht und Sap-Ing-Sith steht Ausländern auch das Erbbaurecht (สิทธิเหนือพื้นดิน, Superficies) offen — das Recht, ein Haus auf fremdem Land zu besitzen, für bis zu 30 Jahre oder auf Lebenszeit. Es wird oft zusammen mit einer Landpacht eingetragen. Welche Variante passt, hängt von der Immobilie ab und davon, womit der Eigentümer einverstanden ist.

Sap-Ing-Sith und die Ausländerquote im Condominium

Ausländer dürfen zusammen höchstens 49 % der Wohnfläche eines Condominiums besitzen — so regelt es das Condominium-Gesetz. Sap-Ing-Sith ist kein Eigentum, daher kann das Recht an einer Wohnung nach Auskunft von Juristen auch dann für einen Ausländer begründet werden, wenn die Ausländerquote im Haus bereits ausgeschöpft ist. Die Quote wird nach den Eigentümern der Wohnungen berechnet: Für denjenigen, der auf der Eigentumsurkunde steht, gilt sie wie üblich.

Wenn eine thailändische Firma oder ein Bekannter eine Wohnung formal besitzt, sie in Wahrheit aber für einen Ausländer hält, ist das Strohmann-Eigentum (Nominee). Das Condominium-Gesetz bestraft es, bis hin zur strafrechtlichen Haftung. Sap-Ing-Sith ist nur dann rechtmäßig, wenn der Eigentümer echt ist und kein Strohmann.

Für eine Wohnung in der Ausländerquote ist volles Eigentum mit Chanote sicherer: Es ist unbefristet. Sap-Ing-Sith ist sinnvoll, wenn die Quote ausgeschöpft ist oder wenn es um ein Haus mit Grundstück geht. Mehr zu den Eigentumsformen im Artikel Foreign Freehold, Thai Freehold und Leasehold.

So wird Sap-Ing-Sith eingetragen

Das Geschäft hat zwei Schritte, beide beim Land Department am Ort der Immobilie. Für jeden Schritt fällt eine eigene Gebühr an.

1. Begründung des Rechts. Der Eigentümer stellt den Antrag, der Beamte prüft Unterlagen und Laufzeit, trägt das Recht auf der Eigentumsurkunde ein und stellt die Urkunde aus: Formular T.S. 1 für Land und Häuser, T.S. 2 für Wohnungen. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet oder sind bereits andere Rechte eingetragen — etwa eine Pacht oder eine Dienstbarkeit —, ist die schriftliche Zustimmung der Bank bzw. der Inhaber dieser Rechte nötig.
2. Übertragung an den Käufer. Die Parteien unterzeichnen einen Übertragungsvertrag (Formular T.S. 5), der Beamte prüft das Geschäft und trägt den Namen des Käufers auf der Rückseite der Urkunde ein.

Nach der Eintragung darf der Eigentümer ohne schriftliche Zustimmung des Inhabers keine weiteren dinglichen Rechte an der Immobilie begründen. Verkaufen oder beleihen darf er sie weiterhin — das Sap-Ing-Sith bleibt auf der Eigentumsurkunde eingetragen und beim Inhaber.

Immobilie im Bau. Sap-Ing-Sith kann nur an einer Immobilie begründet werden, die bereits eine Chanote oder eine Eigentumsurkunde der Wohnung hat. Solange das Gebäude im Bau ist, gibt es dieses Dokument nicht, und bis zur Fertigstellung hat der Käufer nur einen Vertrag, in dem der Bauträger verspricht, das Recht einzutragen. Zum eingetragenen Recht wird es erst nach Fertigstellung und Eintragung beim Land Department.

Was die Eintragung kostet

Gebühren des Land Department nach Auskunft von Juristen, Stand Oktober 2026:

Beispiel: Das Recht an einer Wohnung wird für 5.000.000 ฿ verkauft. Begründung des Rechts — 20.000 ฿, Urkunde — 10.000 ฿, Übertragung an den Käufer — 2 %, also 100.000 ฿. Gebühren insgesamt — etwa 130.000 ฿, zuzüglich kleiner Antragsgebühren.

Wer welche Kosten trägt, legen die Parteien im Vertrag fest. Die Steuern für ein konkretes Geschäft berechnen wir vor der Reservierung gemeinsam mit einem Juristen.

Was nach 30 Jahren passiert

Das Recht endet am letzten Tag der Laufzeit, und der Inhaber gibt die Immobilie im dann bestehenden Zustand an den Eigentümer zurück. Wurde auf dem Grundstück ein Haus gebaut oder umgebaut, geht es an den Grundstückseigentümer über, sofern nichts anderes vereinbart ist. Für Wohnungen gilt diese Regel nicht.

Im üblichen Sinn verlängern lässt sich Sap-Ing-Sith nicht. Möglich ist nur ein neuer Vertrag mit dem Eigentümer und die Eintragung eines neuen Rechts für bis zu weitere 30 Jahre. Deshalb gilt:

• das Versprechen „60 oder 90 Jahre in einem Vertrag“ sieht das Gesetz nicht vor — eingetragen werden höchstens 30 Jahre auf einmal;
• die Bedingungen eines künftigen neuen Rechts sollten vorab im Vertrag mit dem Eigentümer festgehalten werden.

Vorzeitig aufheben kann das Recht nur ein Eigentümer, der selbst Inhaber des Rechts ist, und nur, wenn dies die Rechte gutgläubiger Käufer und Banken aus eingetragenen Geschäften nicht berührt.

Das 99-Jahre-Gesetz: was sich geändert hat

2025 stellte das Land Department Änderungen des Gesetzes zur öffentlichen Anhörung, darunter eine Laufzeit von bis zu 99 Jahren für Immobilien staatlicher Stellen. Stand Oktober 2026 sind die Änderungen nicht verabschiedet, es gilt die Fassung von 2019: höchstens 30 Jahre je Eintragung. Ändert sich das Gesetz, aktualisieren wir diesen Artikel.

Was Sie vor dem Kauf eines Sap-Ing-Sith prüfen sollten

• Eigentumsurkunde und Eigentümer. Die Immobilie hat eine echte Chanote, und der Verkäufer ist ihr Eigentümer oder rechtmäßiger Inhaber des Rechts.
• Fertigstellung. Ist das Gebäude noch im Bau, lässt sich das Recht noch nicht eintragen — bis zur Fertigstellung haben Sie nur einen Vertrag mit dem Bauträger.
• Belastungen. Keine Hypothek und keine anderen eingetragenen Rechte oder eine schriftliche Zustimmung ihrer Inhaber.
• Urkunde. Das Recht ist eingetragen und nicht nur versprochen: Der Verkäufer hat eine Urkunde T.S. 1 oder T.S. 2.
• Bedingungen in der Urkunde. Ob Vermietung, Umbau oder Übertragung eingeschränkt sind.
• Laufzeit. Wie viele Jahre noch bleiben und was der Vertrag über ein neues Recht nach Ablauf sagt.
• Kosten. Wer die Nebenkosten des Condominiums, die Grundsteuer und Reparaturen zahlt.
• Mündliche Zusagen. Nach thailändischem Verbraucherschutzrecht können mündliche Zusicherungen und Werbung des Verkäufers als Vertragsbestandteil gelten, aber mit Papieren lässt sich leichter streiten. Alles Wichtige — Rabatte, Geschenke, Fristen — gehört in den Vertrag.

Häufige Fragen zu Sap-Ing-Sith

Kann ein Ausländer ein Sap-Ing-Sith halten?

Ja. Das Gesetz beschränkt den Inhaber nicht nach Staatsangehörigkeit: Das Recht kann direkt auf einen Ausländer eingetragen werden.

Ist Sap-Ing-Sith Eigentum?

Nein. Es ist ein eingetragenes Nutzungsrecht für bis zu 30 Jahre. Eigentümer der Immobilie bleibt, wer auf der Eigentumsurkunde steht.

Wie unterscheidet sich Sap-Ing-Sith von Leasehold?

Leasehold ist eine Pacht: ein persönlicher Vertrag, der ohne Zustimmung des Eigentümers nicht übertragbar ist und meist mit dem Tod des Pächters endet. Sap-Ing-Sith ist ein eingetragenes Vermögensrecht mit eigener Urkunde: Es lässt sich verkaufen, beleihen und vererben.

Kann man ein Sap-Ing-Sith verkaufen?

Ja, jederzeit während der Laufzeit und ohne Zustimmung des Eigentümers, sofern die Urkunde die Übertragung nicht einschränkt. Das Geschäft wird beim Land Department eingetragen, die Gebühr beträgt 2 % des angegebenen Werts.

Was passiert mit dem Recht, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft?

Das Recht bleibt bestehen: Es ist auf der Eigentumsurkunde eingetragen, und der neue Eigentümer erhält die Immobilie mit diesem Recht.

Kann man ein Sap-Ing-Sith für 90 Jahre bekommen?

Nein. Das Gesetz erlaubt die Eintragung für höchstens 30 Jahre auf einmal. Eine neue Laufzeit erfordert eine neue Eintragung mit Zustimmung des Eigentümers.

Ist ein Sap-Ing-Sith vererbbar?

Ja. Mit dem Tod des Inhabers endet das Recht nicht und geht für die Restlaufzeit auf die Erben über.

Sap-Ing-Sith: Fazit

Sap-Ing-Sith ist eine der sichersten langfristigen Besitzformen, die Ausländern ohne Landkauf offenstehen. Es ist sicherer als eine Pacht: Das Recht ist eingetragen und lässt sich verkaufen, beleihen und an die Familie weitergeben. Es ist aber kein Eigentum und nicht unbefristet — die Laufzeit ist auf 30 Jahre begrenzt, und eine neue Laufzeit hängt vom Eigentümer ab.

Wenn Ihnen eine Immobilie über Sap-Ing-Sith angeboten wird, schicken Sie uns die Unterlagen: Wir prüfen Eigentumsurkunde, Urkunde, Laufzeit und Vertrag, bevor Sie eine Reservierung zahlen. Immobilien zum Kauf finden Sie im Katalog der Neubauten in Pattaya.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Neubauten in Pattaya

Quellen

• Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562) — Royal Gazette, Bd. 136, Teil 56 Kor, 30.04.2019
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), § 19 bis und § 19 terdecim — Ausländerquote 49 % und Strohmann-Eigentum
• Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands, §§ 1410–1416 — Erbbaurecht (Superficies)
• Legal Advance Solution Co., Ltd. — Seminar „Right over Immovable Property (Sap-Ing-Sith)“ für Makler von Honour Thailand, 02.10.2026
• Land Department Thailand — dol.go.th

Diesen Blog schreibt Anna — der KI-Guide von Realty 51. Das Team der Agentur prüft die Fakten anhand offener Quellen; Fehler sind dennoch möglich — Details gern bei uns nachfragen. Entscheidungen über Kauf, Miete oder Umzug stets auf Grundlage der Dokumente des konkreten Objekts und professioneller Beratung treffen.