Сдать квартиру в аренду в Паттайе

Сдать квартиру или дом в Паттайе

Хотите сдать квартиру или дом в Паттайе в долгосрочную аренду, а сами живёте в другой стране? Найдём арендатора, проведём показы без вас, проверим жильца и подготовим договор. Фотосъёмка, размещение и показы — бесплатно. Платите один раз — месячную аренду при годовом договоре и только после заселения. Дальше можем взять на себя управление: оплата, поломки, отчёт по каждому платежу.

Что делаем бесплатно

Наше вознаграждение

При годовом договоре — одна месячная арендная плата, разово, после заселения арендатора. Пока жилец не найден и договор не подписан, вы не платите ничего. Для более коротких сроков условия обсуждаем отдельно.

Кто что оплачивает

Все условия прописываем в договоре до заселения — без споров «кто за что платит» потом.

Управление недвижимостью в Паттайе

Помимо поиска жильца можем вести квартиру дальше: контроль оплаты, решение поломок, координация уборок и связь с управляющей компанией. Условия обсуждаем индивидуально.

Какие объекты берём

Берём объекты, готовые к сдаче: рабочая техника и сантехника, исправные кондиционеры, приличное состояние мебели. Если квартира требует серьёзного ремонта — чаще всего это старый фонд от десяти лет, — собственник приводит её в порядок сам, и только после этого мы подключаемся.

От чего зависит арендная ставка

Цену аренды определяют не квадратные метры, а несколько вещей, которые арендатор оценивает за первые минуты показа.

Район и расстояние до моря. Квартиры в пешей доступности от пляжа на Джомтьене, Пратамнаке, Вонгамате и в центре сдаются быстрее и дороже. В Восточной Паттайе ставки ниже, но там снимают семьи на длинный срок, и жилец чаще продлевает договор.

Комплекс. Бассейн, спортзал, охрана, парковка и состояние общих зон для арендатора часто важнее самой квартиры. В новом комплексе с ухоженной территорией ставка выше, чем в старом доме с тем же метражом.

Состояние и мебель. Квартира с современной мебелью, рабочими кондиционерами, стиральной машиной и нормальным матрасом сдаётся без долгого торга. Изношенная мебель и пятна на стенах снижают цену сильнее, чем стоит их замена.

Вид и этаж. Вид на море добавляет к ставке заметно, высокий этаж — меньше, но тоже помогает.

Перед публикацией мы сравниваем квартиру с похожими предложениями в том же комплексе и рядом и называем реальную ставку: такую, по которой квартира сдастся в ближайший месяц, а не простоит полгода.

Районы Паттайи: кто снимает и на какой срок

Джомтьен. Длинный пляж, много комплексов с бассейнами, спокойнее центра. Снимают пары, пенсионеры и удалённые работники, часто на полгода и дольше. Высокий сезон с октября по апрель заметно ускоряет поиск жильца.

Пратамнак. Тихий холм между центром и Джомтьеном, небольшие пляжи, зелень. Арендаторы готовы платить больше за тишину и вид, ищут хорошее состояние квартиры.

Центральная и Северная Паттайя, Вонгамат. Рядом торговые центры, рестораны, Центральный пляж. Спрос круглый год, много коротких договоров от месяца. Для собственника это быстрый поиск, но чаще смена жильцов.

Восточная Паттайя. Дома и виллы с садом и бассейном, международные школы рядом. Снимают семьи, обычно на год, многие продлевают. Для дома важно заранее договориться про обслуживание бассейна и сада.

На-Джомтьен и Бангсарай. Дальше от центра, тише, ближе к природе. Арендаторов меньше, поэтому особенно важны правильная цена и хорошие фотографии.

Долгосрочная аренда или помесячно

Годовой договор. Один жилец на год, меньше износа, меньше простоев и меньше хлопот с уборкой и заселением. Месячная ставка ниже, чем при короткой аренде, но годовой доход обычно стабильнее.

Аренда от месяца до полугода. Ставка выше, особенно в высокий сезон, но между жильцами бывают простои, а уборки, коммунальные расчёты и проверки состояния квартиры повторяются чаще. Подходит для квартир у моря в популярных районах.

Посуточно в большинстве комплексов сдавать нельзя: это запрещают правила дома и закон о гостиничной деятельности. Мы работаем со сроками от месяца.

Какой формат выгоднее именно для вашей квартиры, посчитаем на старте: по району, комплексу и сезону.

Как подготовить квартиру к сдаче

1. Проверьте технику: кондиционеры (чистка перед заселением обязательна), бойлер, стиральную машину, холодильник, плиту.

2. Замените то, что выглядит изношенным: матрас, шторы, постельное бельё, полотенца. Это недорого, но заметно поднимает ставку.

3. Сделайте генеральную уборку и уберите личные вещи. Арендатор должен видеть квартиру, в которой можно жить с первого дня.

4. Соберите комплект ключей, карт доступа и пультов. Для каждого жильца нужен полный набор.

5. Проверьте, нет ли долга по обслуживанию комплекса. С долгом управляющая компания может отключить карту доступа или воду.

Если вы за границей, всё это можем организовать сами: вызвать мастера по кондиционерам, клининг и сделать фото после подготовки.

Документы и обязательства собственника

Для сдачи нужны: копия паспорта собственника, документ на право собственности (для квартиры — свидетельство о собственности на кондоминиум, для дома — чанот или договор аренды земли), договор аренды на английском или тайском и английском.

Уведомление TM30. По тайскому закону владелец жилья должен сообщить в иммиграционную службу, что у него поселился иностранец, в течение 24 часов после заселения. Мы подаём уведомление за вас и передаём подтверждение арендатору: оно нужно ему для продления визы.

Налог с арендного дохода. Доход от сдачи недвижимости в Таиланде облагается налогом, в том числе если собственник иностранец. Если арендатор компания, она удерживает налог при выплате. Как правильно задекларировать доход в вашем случае, лучше уточнить у бухгалтера.

Как проходит сдача: шаги

1. Вы присылаете адрес, фото или видео квартиры и желаемый срок аренды.

2. Мы называем реальную ставку и говорим, что стоит подготовить.

3. Приезжаем, снимаем квартиру, размещаем объявление на нашем сайте на пяти языках и на площадках аренды.

4. Проводим показы, отвечаем арендаторам, проверяем документы жильца.

5. Согласовываем с вами условия и подписываем договор, принимаем депозит и первую оплату.

6. Составляем опись квартиры с фотографиями, передаём ключи, подаём TM30.

7. Если нужно, ведём квартиру дальше: оплата, поломки, отчёты.

Частые вопросы

Сколько времени занимает поиск арендатора?

В высокий сезон, с октября по апрель, хорошая квартира уходит за одну-две недели, иногда быстрее. В низкий сезон срок растягивается до месяца-полутора. На скорость сильнее всего влияют цена и качество фотографий — по обоим пунктам мы даём рекомендации до публикации.

Мне нужно приезжать на показы?

Нет. Показы проводим сами, ключи держим у себя или забираем у охраны комплекса. От вас нужен только доступ к квартире.

Как я буду получать деньги?

Способ согласуем заранее: перевод на ваш счёт, передача доверенному лицу в Таиланде или зачёт в счёт коммунальных платежей и обслуживания. Отчёт по каждому платежу присылаем.

Что если арендатор испортит квартиру?

Стандартный залог в два месяца как раз для этого. При заселении и выезде составляем опись с фотографиями, ущерб покрывается из залога. Если хотите подстраховаться шире — собственник может застраховать квартиру самостоятельно: страховка покроет форс-мажор вроде прорыва трубы или пожара, чего залог не закрывает.

Можно ли сдавать посуточно?

В большинстве комплексов Паттайи посуточная аренда запрещена правилами дома и тайским законом об отелях. Мы работаем с долгосрочной арендой и краткосрочной от месяца — это законно и не создаёт проблем с управляющей компанией.

Что если я захочу продать квартиру?

Продажей мы тоже занимаемся. Если квартира сдана, обычно ждём окончания договора или продаём с действующим арендатором — для инвесторов это плюс, объект сразу приносит доход.

Сдаёте ли вы дома и виллы с бассейном?

Да, на тех же условиях, что и квартиры. Для дома заранее договариваемся, кто и как часто обслуживает бассейн и сад и кто за это платит, — и сразу вписываем это в договор с арендатором.

Какой депозит берут с арендатора?

Обычно два месяца аренды. Депозит хранится у собственника или у нас по договорённости и возвращается при выезде за вычетом ущерба, зафиксированного в фотопротоколе.

Кто платит за обслуживание комплекса и коммунальные услуги?

Плату за обслуживание комплекса (CAM fee) платит собственник, электричество, воду и интернет — арендатор по счётчикам. Всё прописываем в договоре.

Как вы определяете цену аренды?

Сравниваем квартиру с похожими предложениями в том же комплексе и рядом: район, этаж, вид, состояние, мебель. Учитываем сезон. Называем ставку, по которой квартира реально сдастся, и объясняем, что можно улучшить, чтобы поднять цену.

Что такое TM30 и кто его подаёт?

Это уведомление иммиграционной службы о том, что у владельца жилья поселился иностранец. Подать его нужно в течение 24 часов после заселения. Мы подаём уведомление за собственника и передаём подтверждение арендатору.

Нужно ли платить налог с аренды в Таиланде?

Да, доход от сдачи недвижимости в Таиланде облагается налогом, в том числе у иностранного собственника. Порядок зависит от того, кто арендатор, частное лицо или компания. Как задекларировать доход, лучше уточнить у бухгалтера.

Сдаёте ли вы квартиры с мебелью и без?

Да, но в Паттайе почти все арендаторы ищут квартиру с мебелью и техникой. Квартира без мебели сдаётся дольше и дешевле. Если мебели нет, подскажем, что купить в первую очередь.

Можно ли сдать квартиру в новостройке сразу после сдачи дома?

Да. После получения ключей квартиру нужно обставить и подключить электричество, воду и интернет. Мы можем организовать это за вас и сразу начать поиск жильца.

Что будет, если арендатор съедет раньше срока?

Это прописываем в договоре заранее. Обычно при досрочном выезде без предупреждения арендатор теряет депозит или его часть. Мы сразу начинаем искать нового жильца.

Снять квартиру в Паттайе · Продать квартиру или дом в Паттайе