泰国 Sap-Ing-Sith：外国人可持有的房产权利
Sap-Ing-Sith（ทรัพย์อิงสิทธิ）是外国人在泰国使用公寓、房屋或土地最长 30 年的权利，并可出售、抵押和由继承人继承。持有人以近似业主的方式使用该财产，土地厅为该权利单独颁发证书。不受国籍限制。本文介绍 2019 年法律如何运作、登记费用多少，以及预订前应核查什么。
外国人在泰国可以通过外国人配额购买公寓的永久产权，但不能拥有土地。对于带土地的房屋、配额已满的公寓，或者不购买而长期持有的情况，常见的方案是 30 年租赁。但租赁有不足之处：它是双方之间的个人合同，未经业主同意不能转让，而且通常在承租人去世时终止。
Sap-Ing-Sith 正是为弥补这些不足而设立的。相关法律——《Sap-Ing-Sith 法》（พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562）——于 2019 年 4 月 30 日在泰国皇家公报上公布，自 2019 年 10 月 27 日起施行。
简而言之：Sap-Ing-Sith 不是所有权，而是最长 30 年的登记使用权。但这项权利本身就是财产：可以出售、抵押和继承。
Sap-Ing-Sith 是什么：通俗解释
这个名称的意思是"基于权利的财产"。法律把不动产的使用权变成一项具有独立价值的财产。
- 谁来设立。 只能由不动产所有人设立：向土地厅提交申请，并出示土地产权证（地契，chanote）或公寓产权证。
- 可设立在哪些财产上。 有地契的土地、有地契的土地连同房屋，以及公寓单位。不能只在地块或公寓的一部分上设立，只能针对整个财产。
- 期限。 不超过 30 年。
- 什么文件。 土地厅颁发一式两份的 Sap-Ing-Sith 证书：一份交给所有人，另一份存放在土地办公室。权利转让给买方时，买方姓名记载在证书背面，登记本身记载在该财产的地契上。
如何区分 Sap-Ing-Sith 证书与地契
两种文件的区别在于防伪表格顶部国徽"迦楼罗"（Garuda）的颜色。土地地契（โฉนดที่ดิน，Nor Sor 4 Jor）上的迦楼罗是红色的；Sap-Ing-Sith 证书（หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ）上的迦楼罗是蓝色的。纸张本身是白色，蓝色的是国徽。
| 地契 | Sap-Ing-Sith 证书 | |
|---|---|---|
| 迦楼罗颜色 | 红色 | 蓝色 |
| 证明什么 | 所有权 | 在一定期限内使用他人财产的权利 |
| 期限 | 无期限 | 最长 30 年 |
| 地块图 | 有地籍图和边界 | 没有自己的地籍图：证书引用地契或公寓产权证的编号 |
| 表格 | 土地为 Nor Sor 4 Jor | 土地或房屋为 T.S. 1，公寓为 T.S. 2 |
证书上载明编号、财产及其产权证信息、持有人姓名和国籍、使用期限和条件、签发日期以及土地厅官员签名。证书背面列出与该权利有关的已登记交易。
关键区别：红色地契表示"该财产属于所载所有人"，而蓝色 Sap-Ing-Sith 证书表示"持有人可使用该财产至载明日期，所有人是地契上登记的人"。
不要把 Sap-Ing-Sith 与 S.P.K. 4-01（ส.ป.ก. 4-01）混淆，后者也常被称为"蓝色"土地文件。S.P.K. 4-01 针对土地改革区内的农业用地签发，不能出售，与《Sap-Ing-Sith 法》无关。颜色有助于快速判断，但真伪和权利负担始终要凭文件编号在土地厅核查。
Sap-Ing-Sith 持有人的权利
根据该法第 11 条，持有人对该财产享有与所有人相同的权利、义务和责任。有两项权利仍归所有人：向无权占有者追回财产，以及制止他人非法干涉。遇到此类情况，持有人须立即通知所有人。
使用该财产须符合法律以及证书所载条件（第 10 条）。如果证书和与所有人的协议没有限制，在实际中这意味着：
- 自住和出租。 可以使用该财产并对外出租，无需另行取得所有人同意。
- 出售权利。 在期限内可随时把 Sap-Ing-Sith 转让给他人，买方获得剩余期限。
- 抵押。 法律允许把这项权利抵押作为贷款担保。银行是否接受由银行决定：这类抵押在泰国仍属少见，泰国银行也很少向外国人发放房产贷款。
- 留给继承人。 持有人去世后权利不终止，由继承人继续持有至期满。
- 改造。 可在建筑法规和与所有人的协议范围内扩建、改建房屋。
与该权利有关的任何交易——出售、抵押、转让——都须以书面形式进行并在土地厅登记，土地厅会通知所有人。
使用条件写在证书中。因此预订前不仅要看协议，还要看证书本身：如果证书限制出租或改建，这些限制有效。
Sap-Ing-Sith 与租赁的区别
| 30 年租赁 | Sap-Ing-Sith | |
|---|---|---|
| 性质 | 个人合同 | 已登记的财产权利 |
| 转让或转租 | 须经所有人同意 | 无须所有人同意，除非证书另有限制 |
| 改建或扩建 | 须经所有人同意 | 无须同意，在法律和协议范围内 |
| 银行抵押 | 银行通常不接受 | 法律允许，由银行决定 |
| 继承 | 通常在承租人去世时终止 | 由继承人继承 |
| 文件 | 地契上的租赁登记 | 独立证书 + 地契上的登记 |
| 登记费 | 全期租金总额的 1% + 0.1% 印花税 | 设立 20,000 泰铢、证书 10,000 泰铢；转让为申报价值的 2% |
除租赁和 Sap-Ing-Sith 外，外国人还可以持有地上权（สิทธิเหนือพื้นดิน）——在他人土地上拥有房屋的权利，期限最长 30 年或终身，通常与土地租赁一并登记。哪种方式合适，取决于具体财产以及所有人同意什么。
Sap-Ing-Sith 与公寓外国人配额
根据《公寓法》，外国人合计拥有的单位面积不得超过公寓楼全部单位面积的 49%。Sap-Ing-Sith 不是所有权，因此按律师的解释，即使该楼的外国人配额已经用完，也可以为外国人设立对某个单位的权利。配额按单位所有人计算：对产权证上登记的所有人照常适用。
由泰国公司或熟人名义上持有单位、实际上替外国人代持，属于代持（nominee）。《公寓法》对此予以处罚，直至追究刑事责任。只有所有人是真实的而非挂名的，Sap-Ing-Sith 才合法。
对于外国人配额内的公寓，带产权证的永久产权更可靠：它没有期限。当配额已满或涉及带土地的房屋时，Sap-Ing-Sith 才更有意义。关于持有方式的更多信息，请阅读文章 Foreign Freehold、Thai Freehold 与 Leasehold。
Sap-Ing-Sith 如何办理
交易分两步，均在财产所在地的土地厅办理，每一步各有费用。
- 设立权利。 所有人提交申请，官员审核文件和期限，在地契上登记该权利并颁发证书：土地和房屋使用 T.S. 1 表，公寓使用 T.S. 2 表。如果财产已抵押或已登记其他权利（例如租赁或地役权），需要银行或这些权利持有人的书面同意。
- 将权利转让给买方。 双方签署转让协议（T.S. 5 表），官员审核交易，并在证书背面登记买方姓名。
登记后，未经持有人书面同意，所有人不得在该财产上设立其他物权。但所有人仍可以出售或抵押该财产——Sap-Ing-Sith 仍记载在地契上，继续归持有人所有。
在建项目：只有已有地契或公寓产权证的财产才能设立 Sap-Ing-Sith。楼盘在建期间没有这类文件，交房前买方手中只有开发商承诺登记该权利的合同。竣工并在土地厅登记后，它才成为已登记的权利。
办理费用
根据律师在 2026 年 10 月的说明，土地厅收费如下：
| 事项 | 费用 |
|---|---|
| 设立权利登记 | 每块土地或每个单位 20,000 泰铢 |
| 颁发证书 | 每份 10,000 泰铢 |
| 有偿转让 | 申报交易价值的 2% |
| 继承转让 | 费率按具体情况向律师确认 |
| 无估价转让 | 每次登记 1,000 泰铢 |
| 申请费 | 200 泰铢 |
| 委托书（当事人不亲自到场时） | 500 泰铢 |
示例：某公寓的权利以 5,000,000 泰铢出售。设立权利 20,000 泰铢，证书 10,000 泰铢，转让给买方 2%，即 100,000 泰铢。费用合计约 130,000 泰铢，另加少量申请费。
各项费用由谁承担，由双方在协议中约定。具体交易的税费，我们会在预订前与律师一起计算。
30 年后会怎样
权利在期限最后一天终止，持有人按当时的现状把财产交还所有人。如果在土地上新建或改建了房屋，除非双方另有约定，房屋归土地所有人。该规则不适用于公寓单位。
Sap-Ing-Sith 不能像通常那样续期。唯一的办法是与所有人签订新协议，再登记一项最长 30 年的新权利。因此：
- "一份合同 60 年或 90 年"的承诺没有法律依据——每次登记不超过 30 年；
- 未来新权利的条件，最好提前写入与所有人的协议。
只有本身也是权利持有人的所有人才能提前撤销该权利，而且不得损害通过登记交易取得权利的善意买方和银行的权益。
99 年法律：有什么变化
2025 年，土地厅就该法修正案公开征求意见，其中包括国家机关财产最长 99 年的期限。截至 2026 年 10 月，修正案尚未通过，现行的仍是 2019 年版本：每次登记不超过 30 年。如果法律发生变化，我们会更新本文。
购买 Sap-Ing-Sith 前要核查什么
- 地契和所有人。 财产有真实的地契，卖方是其所有人或合法的权利持有人。
- 项目是否竣工。 如果楼盘仍在建，权利暂时无法登记——交房前您只有与开发商的合同。
- 权利负担。 没有抵押或其他已登记权利，或已取得其持有人的书面同意。
- 证书。 权利已经登记，而不只是承诺：卖方持有 T.S. 1 或 T.S. 2 证书。
- 证书中的条件。 是否限制出租、改建或转让。
- 期限。 还剩多少年，以及协议对期满后新权利有何规定。
- 费用。 由谁支付公寓物业费、房产税和维修费用。
- 口头承诺。 根据泰国消费者保护法，卖方的口头保证和广告可视为合同的一部分，但有书面文件更容易维权。折扣、赠品、期限等所有重要内容都应写入协议。
关于 Sap-Ing-Sith 的常见问题
外国人可以持有 Sap-Ing-Sith 吗？
可以。法律对持有人的国籍没有限制，可以直接登记在外国人个人名下。
Sap-Ing-Sith 是所有权吗？
不是。它是最长 30 年的登记使用权，财产的所有人仍是地契上登记的人。
Sap-Ing-Sith 与 leasehold 有何不同？
Leasehold 是租赁：一种个人合同，未经所有人同意不能转让，通常在承租人去世时终止。Sap-Ing-Sith 是附有独立证书的已登记财产权利：可以出售、抵押并由继承人继承。
Sap-Ing-Sith 可以出售吗？
可以，在期限内随时出售，无需所有人同意，除非证书限制转让。交易在土地厅登记，费用为申报价值的 2%。
如果所有人出售财产，这项权利会怎样？
权利继续有效：它记载在地契上，新所有人取得的财产附带该权利。
可以办理 90 年的 Sap-Ing-Sith 吗？
不可以。法律规定每次登记不超过 30 年。新的期限需经所有人同意重新登记。
Sap-Ing-Sith 可以继承吗？
可以。持有人去世后权利不终止，由继承人继续持有至期满。
Sap-Ing-Sith：总结
在不购买土地的前提下，Sap-Ing-Sith 是外国人可选的长期持有方式中最可靠的之一。它比租赁更可靠：权利经过登记，可以出售、抵押并留给家人。但它不是所有权，也不是永久持有——期限以 30 年为限，新的期限取决于所有人。
如果有人向您推荐以 Sap-Ing-Sith 方式出售的房产，请把文件发给我们：在您支付订金之前，我们会核查地契、证书、期限和协议。可供购买的房源请见 芭提雅新楼盘目录。
另请查看
资料来源
- 《Sap-Ing-Sith 法》B.E. 2562（พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562）— 泰国皇家公报第 136 卷第 56 Kor 部分，2019 年 4 月 30 日
- 《公寓法》B.E. 2522（1979 年）第 19 bis 条和第 19 terdecim 条 — 外国人配额 49% 与代持
- 《泰国民商法典》第 1410–1416 条 — 地上权
- Legal Advance Solution Co., Ltd. — 面向 Honour Thailand 代理的"Right over Immovable Property (Sap-Ing-Sith)"研讨会，2026 年 10 月 2 日
- 泰国土地厅 — dol.go.th
本博客由 Realty 51 的 AI 向导 Anna 撰写。事实由中介团队根据公开来源核对，但仍可能存在误差——详情请向我们确认。 购买、租赁或移居的决定，请以具体房产的文件和专业咨询为准。