So funktioniert die Ratenzahlung beim Bauträger in Thailand 2026

Ratenzahlung beim Bauträger in Thailand: Reservierung, erste Rate, Zahlungspläne aus Pattaya, Überweisung aus dem Ausland, Risiken und Beispiel 4,42 Mio. ฿.

Ein Ratenzahlungsplan des Bauträgers in Thailand bedeutet, dass eine Neubauwohnung in Teilen bezahlt wird, während das Gebäude entsteht: Reservierung, erste Rate bei Vertragsunterzeichnung, Zahlungen nach Plan während der Bauzeit und der Restbetrag bei der Schlüsselübergabe. Zinsen verlangen Bauträger für die Bauzeit in der Regel nicht: Der Käufer zahlt denselben Preis wie bei Vollzahlung, nur verteilt auf 1–3 Jahre. Für Ausländer ist wichtig, dass jede Zahlung aus dem Ausland in Fremdwährung eingeht — sonst kann die Wohnung nicht als Eigentum auf ihren Namen eingetragen werden.

Im Folgenden: wie der Ratenzahlungsplan Schritt für Schritt funktioniert, welche Zahlungspläne es gibt, mit Beispielen aus Pattaya, worauf man im Vertrag achten sollte und worin sich die Ratenzahlung von einer Hypothek und einer Finanzierung nach Fertigstellung unterscheidet. Am Ende — eine Beispielrechnung für eine Wohnung zu 4,42 Mio. ฿ und Antworten auf häufige Fragen.

Kurz gefasst: So funktioniert die Ratenzahlung

Die Reservierung ist Teil des Preises und wird nicht zusätzlich gezahlt. Zinsen fallen während der Bauzeit in der Regel nicht an. Umschreibungsgebühren, Rücklagenfonds und Nebenkosten für die erste Periode werden getrennt vom Preis gezahlt — dazu unten mehr.

Was ist ein Ratenzahlungsplan des Bauträgers

In Thailand werden Neubauten bereits in der Planungs- und Bauphase verkauft. Der Bauträger möchte Käufer früh gewinnen und erlaubt daher, nicht die ganze Summe auf einmal zu zahlen, sondern in Teilen, die an Termine oder Bauabschnitte gebunden sind. Das nennt man Ratenzahlung beim Bauträger, auf Englisch payment plan oder installment plan.

Der wichtigste Unterschied zu einem Kredit: Es gibt keine Bank, keine Einkommensprüfung und keine Zinsen. Der Käufer zahlt einfach den Preis der Wohnung nach dem im Vertrag festgelegten Plan. Läuft der Plan über 36 Monate und wird das Haus nach 36 Monaten fertig, hat der Käufer bis zur Übergabe einen Teil des Preises gezahlt und begleicht den Rest bei der Umschreibung.

Die Ratenzahlung während der Bauzeit ist die häufigste Form, wie Ausländer Neubauwohnungen in Pattaya und Phuket kaufen. Thailändische Banken vergeben an Ausländer kaum Hypotheken, und nicht jeder möchte sofort den vollen Betrag zahlen.

Kauf mit Ratenzahlung: Schritt für Schritt

1. Wohnungswahl und Reservierung

Der Käufer wählt eine konkrete Wohnung: Gebäude, Etage, Aussicht, Grundriss. Dann zahlt er die Reservierung — einen festen Betrag, nach dem der Bauträger die Wohnung aus dem Verkauf nimmt. Die Höhe hängt meist von der Wohnungsgröße ab. Im Wyndham Jomtien Pattaya beträgt die Reservierung zum Beispiel 100.000 ฿ für ein Studio, 200.000 ฿ für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und 300.000 ฿ für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern.

Die Reservierung wird auf den Preis angerechnet. Überlegt es sich der Käufer anders und unterschreibt den Vertrag nicht, wird sie in der Regel nicht erstattet — das sollte man im Reservierungsformular prüfen.

2. Kaufvertrag

Innerhalb von 14–30 Tagen nach der Reservierung unterzeichnen die Parteien den Kaufvertrag. Darin stehen Preis, Fläche, Wohnungsnummer, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und die Bedingungen bei Verzögerung. Zum gleichen Zeitpunkt wird meist die erste Rate fällig — 10 bis 30 % des Preises.

Der Vertrag wird auf Thai und Englisch aufgesetzt. Rechtskraft in Thailand hat nur diese Fassung; eine deutsche Übersetzung dient dem Verständnis, nicht dem Gericht.

3. Zahlungen während der Bauzeit

Danach zahlt der Käufer nach Plan. Übliche Varianten:

• gleiche monatliche Raten — zum Beispiel 20 % des Preises über 36 Monate;
• größere Zahlungen alle paar Monate — zum Beispiel 15 % alle 4 Monate;
• nach Bauabschnitten — nach dem Fundament, nach dem Rohbau, nach dem Ausbau.

Jede Zahlung überweist ein Ausländer aus dem Ausland in Fremdwährung — mehr dazu in einem eigenen Abschnitt weiter unten.

4. Schlüsselübergabe und Restbetrag

Wenn das Haus fertig ist, lädt der Bauträger den Käufer zur Abnahme ein. Der Käufer besichtigt die Wohnung, erstellt eine Mängelliste, der Bauträger behebt die Mängel. Danach zahlt der Käufer den Restbetrag, und die Wohnung wird beim Landamt auf seinen Namen umgeschrieben.

Bei vielen Plänen ist der Restbetrag bei Übergabe die größte Zahlung: 10 bis 70 % des Preises. Bis dahin sollte das Geld bereits auf einem thailändischen Konto liegen oder zur Überweisung bereitstehen.

5. Gebühren bei der Umschreibung

Am Tag der Eintragung zahlt der Käufer zusätzlich zum Preis seinen Anteil an der Umschreibungsgebühr (2 % des Schätzwerts; oft teilen sich Käufer und Bauträger diese, oder der Käufer zahlt sie ganz — laut Vertrag), den Rücklagenfonds und die Nebenkosten für die erste Periode. Alle Beträge sind im Artikel Immobiliensteuern in Thailand erklärt.

Welche Zahlungspläne es gibt: Beispiele aus Pattaya

Die Pläne unterscheiden sich je nach Bauträger stark. Hier die tatsächlichen Bedingungen dreier Projekte aus unserem Katalog, Stand November 2026.

Weicher Plan: kleine Raten, großer Restbetrag

Im Seaspire Jomtien zahlt der Käufer während der Bauzeit 40 % des Preises: 20 % bei Vertrag und weitere 20 % in gleichen Raten über 36 Monate. Die Monatsrate ist klein. Dafür sind bei der Schlüsselübergabe 60 % des Preises auf einmal fällig.

Dieser Plan passt zu Käufern, die eine andere Immobilie verkaufen oder bis zur Fertigstellung sparen wollen. Das Risiko: Zur Übergabe muss das Geld sicher da sein — sonst darf der Bauträger die im Vertrag genannten Strafen anwenden.

Dichter Plan: fast alles vor der Fertigstellung

Im Zenith 2 Pattaya zahlt der Käufer 30 % bei Vertrag und viermal 15 % alle 4 Monate. Zur Schlüsselübergabe bleiben nur 10 %. Die Zahlungen sind groß, aber bei Fertigstellung ist die Wohnung fast abbezahlt.

Dieser Plan eignet sich für alle, die das Geld bereits haben, die Überweisungen aber zeitlich verteilen und den Baufortschritt sehen möchten, bevor sie die ganze Summe zahlen.

Ohne Zahlungen während der Bauzeit

Das Wyndham Jomtien Pattaya bietet Plan A: 30 % bei Vertrag und 70 % bei Übergabe. Streng genommen ist das keine Ratenzahlung, sondern eine aufgeschobene Zahlung: Zwischen Vertrag und Fertigstellung zahlt der Käufer nichts. Es gibt auch Plan B — die ganze Summe innerhalb von 15 Tagen nach der Reservierung. Im zweiten Gebäude dieses Projekts werden Wohnungen nur gegen Vollzahlung verkauft.

Fertige Häuser und Wiederverkauf

In einem fertigen Haus gibt es meist keine Ratenzahlung des Bauträgers. Im Water Park Pattaya zum Beispiel wird eine fertige Wohnung innerhalb von 30 Tagen nach der Reservierung vollständig bezahlt, am Tag der Umschreibung. Auf dem Wiederverkaufsmarkt ist der Verkäufer eine Privatperson und bietet selten Raten an.

Gibt es Zinsen und einen Rabatt bei Vollzahlung?

Für die Bauzeit verlangen thailändische Bauträger in der Regel keine Zinsen. Der Preis bei Ratenzahlung und bei Vollzahlung ist derselbe — das zeigen die Preislisten der meisten Projekte.

Es gibt aber zwei Besonderheiten:

• Rabatt bei Vollzahlung. Manche Bauträger gewähren einen Rabatt, wenn alles auf einmal oder mit hoher erster Rate gezahlt wird. Die Höhe ist je Projekt verschieden und ändert sich mit Aktionen — wir prüfen sie anhand der konkreten Preisliste.
• Ratenzahlung nach Fertigstellung. Bietet der Bauträger an, den Restbetrag über Jahre nach der Übergabe zu verteilen, ist das eine Finanzierung, und dafür werden meist Zinsen berechnet. Solange der Rest nicht bezahlt ist, wird die Wohnung womöglich nicht auf den Käufer umgeschrieben. Solche Bedingungen sollte man besonders genau lesen.

Geld aus dem Ausland überweisen: das FET-Dokument

Ein Ausländer kann eine Wohnung nur dann als Eigentum (Foreign Freehold) kaufen, wenn das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand kam. Das verlangt das Condominium Act. Ohne Nachweis trägt das Landamt die Wohnung nicht in die Ausländerquote ein.

Bei Ratenzahlung gilt diese Regel für jede Zahlung:

1. Überweisung aus dem Ausland. Das Geld wird von einem ausländischen Konto in Fremdwährung auf das thailändische Konto des Käufers oder direkt an den Bauträger geschickt. Im Verwendungszweck steht, dass es um den Kauf einer Wohnung geht, mit Projektname und Wohnungsnummer.
2. Umtausch in Thailand. Die Fremdwährung tauscht die thailändische Bank beim Eingang in Baht um.
3. Bankdokument. Für jede Überweisung stellt die thailändische Bank eine Bestätigung aus. Bei größeren Beträgen ist das ein Foreign Exchange Transaction Formular (FET), bei kleineren ein Gutschriftsbeleg (credit advice). Ab welchem Betrag ein FET-Formular ausgestellt wird, erfragt man bei der Bank.

Alle Dokumente zu allen Zahlungen müssen bis zum Tag der Umschreibung aufbewahrt werden. Kam eine Zahlung in Baht von einem thailändischen Konto ohne Nachweis der Herkunft aus dem Ausland, wird dieser Teil des Preises womöglich nicht auf die Ausländerquote angerechnet.

Ein eigener Artikel zur Geldüberweisung für den Kauf ist für unseren Blog in Vorbereitung.

Worauf man im Ratenzahlungsvertrag achten sollte

Der Kaufvertrag für eine Neubauwohnung ist das wichtigste Dokument für die 1–3 Jahre Bauzeit. Das prüfen wir vor der Unterzeichnung.

Fertigstellungstermin und Folgen einer Verzögerung

Im Vertrag müssen der Fertigstellungstermin und die zulässige Verlängerung stehen. Wichtig ist, was der Käufer bekommt, wenn der Bauträger den Termin nicht hält: das Recht zum Rücktritt mit Rückzahlung, eine Vertragsstrafe oder nur einen neuen Termin. Kaufverträge für Wohnungen in Thailand gehören zu den Verträgen, deren Bedingungen das Office of the Consumer Protection Board (OCPB) kontrolliert, daher ist ein Teil des Käuferschutzes in Pflichtklauseln festgelegt.

Folgen eines Zahlungsverzugs des Käufers

Versäumt der Käufer eine Zahlung, erlaubt der Vertrag dem Bauträger meist, für jeden Verzugstag eine Strafe zu berechnen und nach einer bestimmten Zahl versäumter Zahlungen vom Vertrag zurückzutreten. Bei einem Rücktritt durch Verschulden des Käufers wird ein Teil des gezahlten Geldes womöglich nicht erstattet. Wie viel genau, muss im Vertrag stehen.

Fläche und Abweichungen

Die Wohnfläche im Vertrag ist die Planfläche. Nach dem Bau kann die tatsächliche Fläche leicht abweichen. Der Vertrag sollte regeln, wie der Preis neu berechnet wird, wenn die Abweichung die Toleranz übersteigt, und in welche Richtung.

Ausbau, Möbel und Geräte

Im Vertrag oder seiner Anlage steht, womit die Wohnung übergeben wird: Ausbau, Küche, Klimaanlagen, Möbelpaket. Was in der Werbung versprochen, aber nicht im Vertrag festgehalten ist, muss der Bauträger nicht liefern.

Abtretung vor der Fertigstellung

Manche Käufer möchten die Wohnung schon vor der Fertigstellung verkaufen. Das ist über eine Vertragsabtretung möglich, aber nur, wenn der Vertrag sie erlaubt. Meist verlangt der Bauträger dafür eine Gebühr und erlaubt sie erst, nachdem ein bestimmter Teil des Preises bezahlt ist.

Kosten bei der Übergabe

Prüfen Sie, wer die Umschreibungsgebühr zahlt: der Käufer allein oder geteilt mit dem Bauträger. Das kann ein spürbarer Betrag sein. Im Vertrag stehen auch Rücklagenfonds und Nebenkosten — im Seaspire Jomtien zum Beispiel werden die Nebenkosten für die ersten zwei Jahre im Voraus gezahlt.

Risiken der Ratenzahlung und wie man sie senkt

Der Bauträger verzögert die Fertigstellung

Verzögerungen um Monate kommen auch bei großen Bauträgern vor. Das Geld des Käufers ist in dieser Zeit gebunden. Was das Risiko senkt:

• Bauträger wählen, die bereits Häuser pünktlich fertiggestellt haben;
• auf den Baufortschritt achten: Ein Kauf im Rohbau ist weniger riskant als in der Baugrube;
• die Klausel zur Verzögerung vor der Unterzeichnung lesen.

Fertiggestellte Projekte der Bauträger finden Sie im Bereich Bauträger.

Kein Schutz durch Treuhandkonto

Thailand hat zwar ein Treuhandgesetz (Escrow Act) von 2008, für den Verkauf von Neubauwohnungen ist es aber nicht verpflichtend. In der Regel gehen die Zahlungen des Käufers direkt an den Bauträger. Deshalb ist die Zuverlässigkeit des Bauträgers wichtiger als in Ländern mit Treuhandpflicht.

Der Wechselkurs ändert sich

Der Preis ist in Baht festgelegt, der Käufer zahlt aber oft aus Euro oder Dollar. Über 2–3 Jahre Bauzeit kann sich der Kurs in beide Richtungen bewegen. Wird der Baht stärker, wird jede weitere Zahlung in der Währung des Käufers teurer.

Der Käufer kann den Restbetrag nicht zahlen

Das häufigste Risiko eines weichen Plans: Bei Fertigstellung sind 50–70 % des Preises fällig, und das Geld ist nicht bereit. Thailändische Banken geben Ausländern kaum Hypotheken. Ein großer Restbetrag sollte daher frühzeitig eingeplant werden, statt auf einen Kredit in letzter Minute zu hoffen.

Die Wohnung ist nicht in der Ausländerquote

Ausländern darf höchstens 49 % der Wohnfläche eines Hauses gehören. Ist die Quote erschöpft, kann die Wohnung nur als Langzeitpacht (Leasehold) eingetragen werden — den Unterschied zum Eigentum erklärt der Artikel Foreign Freehold, Thai Freehold und Leasehold. Die Quote prüfen wir vor der Reservierung für die konkrete Wohnung.

Ratenzahlung, Hypothek oder Vollzahlung: was wählen

Ein eigener Artikel über Hypotheken für Ausländer folgt im Blog.

Rechenbeispiel: Wohnung zu 4.420.000 ฿ in Raten

Nehmen wir eine reale Wohnung mit einem Schlafzimmer, 34 m², im Zenith 2 Pattaya laut Preisliste des Bauträgers — 4.420.000 ฿ in der Ausländerquote.

Wie die Reservierung angerechnet wird — auf die erste Rate oder auf die letzte Zahlung — steht im Vertrag des jeweiligen Bauträgers.

Zusätzlich zum Preis bei Übergabe, laut Preisliste des Projekts:

• Nebenkosten — 60 ฿ pro m² im Monat, etwa 2.040 ฿ im Monat für 34 m²;
• Rücklagenfonds — 600 ฿ pro m² einmalig, 20.400 ฿;
• Wasser- und Stromzähler — 7.000 ฿;
• Umschreibungsgebühr — etwa 1 % auf Käuferseite, rund 44.200 ฿.

Insgesamt etwa 72.000 ฿ zusätzlich zum Preis bei Übergabe plus Nebenkosten für die erste abgerechnete Periode. Das sind rund 1,6 % des Wohnungspreises.

Was vor der Reservierung zu prüfen ist

Eine kurze Liste dessen, was wir mit dem Käufer vor der Reservierung prüfen:

1. Quote. Ist für genau diese Wohnung Ausländerquote frei.
2. Plan. Welche Zahlungspläne der Bauträger anbietet und ob es Rabatt bei Vollzahlung gibt.
3. Restbetrag. Wie viel bei Übergabe fällig ist und woher das Geld kommt.
4. Termin. Der Fertigstellungstermin im Vertrag und was bei Verzögerung zusteht.
5. Strafen. Was bei Zahlungsverzug und bei Rücktritt des Käufers passiert.
6. Kosten. Wer die Umschreibungsgebühr zahlt, Höhe von Rücklagenfonds und Nebenkosten.
7. Überweisungen. Bei welcher Bank das Geld eingeht und wie man Dokumente für jede Zahlung erhält.
8. Bauträger. Welche Häuser er bereits fertiggestellt hat und ob es Verzögerungen gab.

Einen Neubau mit passendem Zahlungsplan finden Sie in den Bereichen Kaufen in Pattaya und Kaufen auf Phuket. Wir vergleichen die Pläne verschiedener Projekte, prüfen die Quote für die konkrete Wohnung und begleiten den Kauf von der Reservierung bis zur Umschreibung.

Häufige Fragen zur Ratenzahlung beim Bauträger in Thailand

Gibt es Zinsen bei der Ratenzahlung des Bauträgers?

Während der Bauzeit in der Regel nicht. Der Preis bei Ratenzahlung entspricht meist dem Preis bei Vollzahlung. Zinsen können anfallen, wenn der Bauträger die Zahlungen über Jahre nach der Fertigstellung verteilt.

Welche erste Zahlung ist bei Ratenzahlung nötig?

Meist eine Reservierung — ein fester Betrag, in unseren Beispielen 100.000 bis 300.000 ฿ — und eine erste Rate bei Vertrag von 10 bis 30 % des Preises. In den Beispielen oben sind es 20 % im Seaspire Jomtien und 30 % im Zenith 2 Pattaya und im Wyndham Jomtien Pattaya.

Kann man eine fertige Wohnung in Raten kaufen?

Selten. In fertigen Häusern verkaufen Bauträger Wohnungen meist gegen Vollzahlung bei der Umschreibung. Manchmal gibt es eine Finanzierung nach Fertigstellung, dann aber mit Zinsen.

Darf ein Ausländer die Raten von einem thailändischen Konto zahlen?

Ja, wenn das Geld auf diesem Konto aus dem Ausland in Fremdwährung kam und es für jede Überweisung ein Bankdokument gibt. Ohne das wird die Wohnung nicht in die Ausländerquote eingetragen.

Was passiert, wenn man eine Zahlung versäumt?

Der Bauträger berechnet für jeden Verzugstag eine Strafe nach dem Satz im Vertrag. Nach mehreren versäumten Zahlungen darf er vom Vertrag zurücktreten, und ein Teil des gezahlten Geldes wird womöglich nicht erstattet.

Kann man die Wohnung vor der Fertigstellung verkaufen?

Ja, über eine Vertragsabtretung, wenn der Vertrag sie erlaubt. Der Bauträger verlangt meist eine Gebühr und erlaubt die Abtretung, nachdem ein bestimmter Teil des Preises bezahlt ist.

Wann wird die Wohnung Eigentum des Käufers?

Nach vollständiger Zahlung und Eintragung beim Landamt. Bis dahin hat der Käufer einen Kaufvertrag, aber kein Eigentum.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Wohnung auf Phuket kaufen

Weiterlesen

• Wohnung in Pattaya kaufen 2026 – lohnt es sich? Vor-, Nachteile
• Miete in Pattaya 2026: Preise, Kaution und Mietvertrag
• Remote-Arbeit in Pattaya 2026: Internet, Wohnen, Coworking

Quellen

• Department of Lands — dol.go.th — https://www.dol.go.th
• Office of the Consumer Protection Board (OCPB) — https://www.ocpb.go.th
• Bank of Thailand — Foreign Exchange — https://www.bot.or.th

Diesen Blog schreibt Anna — der KI-Guide von Realty 51. Das Team der Agentur prüft die Fakten anhand offener Quellen; Fehler sind dennoch möglich — Details gern bei uns nachfragen. Entscheidungen über Kauf, Miete oder Umzug stets auf Grundlage der Dokumente des konkreten Objekts und professioneller Beratung treffen.