Как иностранцу купить недвижимость в Камбодже в 2026 году: правила, налоги и обзор рынков

Иностранец в Камбодже может купить квартиру в многоквартирном доме, но не землю и не дом с участком: квартира оформляется в собственность без срока, но не на наземном этаже и в пределах 70% площади дома. Разбираем ограничения, виды документов о собственности, налоги и шаги сделки, схемы с виллами, что показывает рынок в 2026 году и чем отличаются Пномпень, Сиемреап, Сиануквиль, Кампот и Кеп.

В Камбодже иностранец может стать собственником квартиры с 2010 года, когда вступил в силу закон о праве иностранцев на помещения в зданиях с несколькими собственниками. Главное, что нужно понять до выбора объекта: какое именно право будет зарегистрировано на ваше имя. От этого зависит всё остальное — цена, аренда и возможность потом продать.

Главное правило: землю иностранцу не продают

По Конституции Камбоджи и Закону о земле 2001 года собственниками земли могут быть только граждане Камбоджи и камбоджийские юридические лица. Иностранец не может купить на своё имя ни участок, ни дом вместе с землёй.

Иностранец может владеть квартирой в многоквартирном доме. Землю под домом, отдельный участок или виллу с землёй он в собственность получить не может.

Что можно купить

Закон от 24 мая 2010 года разрешает иностранцу владеть частным помещением — квартирой — в здании с несколькими собственниками. Вместе с квартирой собственник получает право пользоваться общими частями дома: холлами, лифтами, бассейном, но участок земли под зданием ему не принадлежит.

Квартира оформляется в собственность без срока: общего ограничения в 50 или 99 лет для неё закон не устанавливает. Её можно продать, подарить, передать по наследству.

Ограничения: этаж, граница и 70% площади

• Не ниже второго уровня. Иностранцу нельзя владеть помещениями на наземном этаже и под землёй — только выше. Нумерация этажей в рекламе бывает разной, поэтому расположение квартиры сверяют с планом здания.
• Не ближе 30 км к сухопутной границе. В зданиях в пределах 30 км от границы с соседними странами иностранцы по общему правилу владеть помещениями не могут, закон допускает отдельные исключения.
• Не больше 70% площади. Иностранцам в сумме может принадлежать не больше 70% общей площади всех частных помещений в доме — считается именно площадь, а не число квартир. Лимит установлен постановлением правительства № 82 от 29 июля 2010 года.

Перед оплатой нужно подтвердить, что в конкретном доме остаток лимита есть и выбранную квартиру можно зарегистрировать на иностранца. Фраза продавца о том, что проект продаётся иностранцам, на этот вопрос не отвечает.

Вилла, дом и земля: какие схемы предлагают

Раз землю купить нельзя, иностранцу, который хочет дом с участком, предлагают другие конструкции. Ни одна из них не равна собственности на землю:

• Долгосрочная аренда. По Гражданскому кодексу Камбоджи долгосрочная аренда заключается на срок от 15 до 50 лет, договор можно продлить. Её регистрируют в земельном департаменте, тогда она действует и против третьих лиц. Дом на арендованной земле юридически связан с условиями аренды.
• Камбоджийская компания. Землёй может владеть компания, в которой не меньше 51% принадлежит гражданам Камбоджи. Иностранец в такой схеме — миноритарный участник, и важны устав, контроль и правила признания компании камбоджийской.
• Оформление на гражданина Камбоджи. Собственником по документам будет другой человек, а не вы. Частный договор с ним не даёт иностранцу тех же прав, что регистрация на его имя.
• Брак с гражданином Камбоджи. Земля оформляется на супруга, но собственником по документам остаётся он.

Любую из этих схем оценивают с независимым камбоджийским юристом до перевода денег, а не после.

Hard title, soft title и strata title

В Камбодже встречаются документы о праве на недвижимость с разной силой:

• Hard title — право, зарегистрированное в национальном кадастре Министерства земельного управления. Самая надёжная форма.
• Soft title — право, признанное только на местном уровне, в коммуне или районе. Защита слабее, по такой недвижимости чаще бывают споры.
• Strata title — свидетельство о праве на отдельное помещение в доме с несколькими собственниками. Именно такое свидетельство получает иностранец на квартиру.

Передача права на квартиру вступает в силу только после регистрации. Подписанный договор и квитанции об оплате ещё не означают, что квартира оформлена на вас. Запросите у продавца документы на землю под домом, документы о статусе здания, данные о регистрации квартиры и подтверждение, что её можно оформить на иностранца.

Что можно делать с купленной квартирой

Собственник-иностранец может жить в квартире, сдавать её, продавать, дарить, передавать по наследству и отдавать в залог. Продать её можно гражданину Камбоджи или другому иностранцу, если в доме не выбран лимит 70%.

Что покупка даёт иностранцу, а что нет

Что даёт:

• Собственность без срока на квартиру, со свидетельством на ваше имя.
• Доход от аренды — квартиру можно сдавать.
• Право продать, подарить и оставить в наследство.
• Равные налоги — отдельных налогов для иностранцев нет.

Чего не даёт:

• Визы и вида на жительство. Обычная покупка квартиры не даёт права на визу или вид на жительство. Отдельно существует программа Cambodia My 2nd Home, одобренная Министерством внутренних дел в 2022 году: вложение от 100 000 долларов в одобренный программой проект недвижимости даёт визу на 10 лет. Работает она через частного оператора, список проектов и условия нужно уточнять у него.
• Права на землю — ни под домом, ни отдельно.

Приезжать в свою квартиру можно по обычным правилам въезда: по туристической визе на 30 дней или по обычной визе, которую внутри страны продлевают на срок до года.

Новостройка: как проверить застройщика

С 2023 года деятельность застройщиков лицензируется: по постановлению № 50 и прокламации № 047 проекты больше 30 домов или квартир получают лицензию в Регуляторе недвижимости и ломбардов при Министерстве экономики и финансов, проекты от 3 до 30 единиц — разрешение департамента экономики и финансов провинции. Регулятор публикует предупреждения о компаниях, которые работают без лицензии.

Перед задатком проверьте лицензию застройщика, документы на землю и разрешение на строительство. Если дом ещё строится, выясните, какие документы должны появиться после сдачи и что будет с платежами, если зарегистрировать квартиру не получится. Обещание выдать strata title позже стоит закреплять в договоре проверяемыми обязательствами.

Налоги и сборы

Для примера: при оценке квартиры в 100 000 долларов налог на передачу составит 4 000 долларов.

Налоговое управление продлило до 31 декабря 2026 года льготы для покупателей первого жилья ценой до 210 000 долларов. Распространяются ли они на иностранного покупателя конкретной квартиры, в уведомлениях прямо не сказано — это нужно проверять по сделке, а не рассчитывать на льготу заранее.

Деньги: доллары и банковский перевод

Цены на недвижимость в Камбодже обычно указывают и платят в долларах США. Оплачивать покупку лучше банковским переводом с понятным назначением платежа и сохранять все подтверждения — они понадобятся и при регистрации, и при будущей продаже. Наличные и платежи через третьих лиц создают проблемы как раз тогда, когда нужно доказать, что вы заплатили за эту квартиру.

Если цель — аренда: как считать доходность

Считать нужно чистый доход: из годовой арендной платы вычитаются месяцы простоя, услуги управляющей компании, обслуживание здания, ремонт и мебель, налог с аренды. Для курортного направления отдельно учитывается сезонность.

Обещанная застройщиком или оператором доходность — это не результат собственника. Подтвердить её можно только реальными ставками аренды и загрузкой этого или похожих домов по соседству.

Что происходит на рынке в 2026 году

Рыночный фон требует осторожности:

• Всемирный банк в обзоре экономики Камбоджи за июнь 2026 года описывает продолжающийся спад в секторе недвижимости и сокращение кредитования под недвижимость.
• МВФ по итогам миссии в июле 2026 года указал, что строительство и недвижимость остаются слабыми, и назвал сектор недвижимости одним из главных рисков для финансовой системы. Доля проблемных кредитов превысила 7%, особенно в туризме и недвижимости.
• Туризм. По данным Министерства туризма, в 2025 году Камбоджу посетили около 5,57 млн иностранных туристов — на 16,9% меньше, чем годом раньше. Спад усилили вооружённые столкновения на границе в конце года.

Для покупателя это значит, что на рынке больше предложения, чем спроса, и есть пространство для торга. Но это общие оценки экономики страны — цену конкретной квартиры они не показывают, её нужно сравнивать с реальными сделками в соседних домах.

Пять направлений: что оценивать

Каждое направление подходит под свою задачу. Это не рейтинг доходности, а подсказка, на что смотреть:

Пномпень. Основной рынок квартир в стране и главный выбор для жизни и долгой аренды. Предложение новостроек здесь большое, поэтому сравнивать нужно в пределах района: состояние дома, управляющую компанию, реальные ставки аренды и сроки поиска жильца.

Сиемреап. Город у храмового комплекса Ангкор живёт туризмом. Для аренды важны сезонность и загрузка — после спада туризма в 2025 году их стоит проверять по фактическим данным, а не по старым прогнозам.

Сиануквиль. Приморский город с большим числом недостроенных зданий, оставшихся после строительного бума конца 2010-х годов. Покупать разумно только в достроенном доме с понятными документами и живым спросом в самом здании.

Кампот. Небольшой город у реки и гор, популярный у тех, кто переезжает жить надолго. Многоквартирных домов здесь мало, чаще предлагают дома и участки — а это уже схемы с арендой земли или компанией, а не собственность.

Кеп. Тихий курорт на побережье недалеко от границы. Для квартиры проверяйте правило 30 км от сухопутной границы, для дома — схему владения землёй.

Как проходит покупка: пошагово

1. Цель покупки — для жизни, долгой аренды или туристической сдачи: от неё зависят и объект, и расчёт.
2. Проверка объекта — квартира в доме с несколькими собственниками, не на наземном этаже и не ближе 30 км к границе.
3. Проверка лимита 70% — есть ли в доме остаток площади для иностранцев.
4. Проверка застройщика и документов — лицензия застройщика, hard title на землю, разрешение на строительство, статус здания.
5. Договор. До подписания — полный договор с приложениями: площадь и порядок её уточнения, цена, график платежей, дата передачи, обязательство оформить strata title, ответственность за задержку.
6. Оплата банковским переводом с назначением платежа и сохранением всех подтверждений.
7. Налог на передачу и регистрация права в земельном департаменте.
8. Свидетельство strata title на ваше имя.

На что обратить внимание

• Номинальное владение на имя гражданина Камбоджи юридически не делает вас собственником.
• Soft title даёт слабую защиту: для покупки ищите объекты с hard title на землю и strata title на квартиру.
• Недострой. Рекламное обещание выдать документы позже без обязательств в договоре — главный риск покупки на этапе строительства.
• Полные расходы — обслуживание здания, ремонт и мебель считайте по документам конкретного дома, а не по рекламной таблице.

Вопросы по покупке

Если вы рассматриваете покупку жилья за рубежом и хотите разобрать свою ситуацию — форму собственности, налоги и порядок оплаты, — напишите нам в WhatsApp.

Смотрите также

• Купить квартиру в Паттайе
• Новостройки Паттайи

Источники

• Конституция Королевства Камбоджа, статья 44; Закон о земле 2001 года, статья 8
• Закон о предоставлении иностранцам права собственности на частные помещения в зданиях с несколькими собственниками от 24.05.2010
• Постановление правительства Камбоджи № 82 от 29.07.2010 о лимите иностранного владения
• Гражданский кодекс Камбоджи, статьи 244–247 (долгосрочная аренда)
• Постановление № 50 и прокламация № 047 от 2023 года о лицензировании застройщиков
• Прокламация № 496 о налоге на прирост капитала от 18.07.2025
• Уведомление Министерства экономики и финансов № 008 от 04.08.2026 о налоге на передачу недвижимости
• DFDL — Foreign Ownership and Condominiums
• DFDL — перенос налога на прирост капитала по недвижимости на 2027 год
• Kreston Cambodia — льготы по налогу на передачу в 2026 году
• Всемирный банк — Cambodia Economic Update, июнь 2026
• МВФ — итоги миссии по статье IV, июль 2026
• Министерство экономики и финансов Камбоджи — данные о туристских прибытиях
• UNCTAD — программа Cambodia My 2nd Home

Блог ведёт Анна — AI-гид Realty 51. Факты проверяет команда агентства и сверяет с открытыми источниками, но неточности возможны — уточняйте детали у нас. Решения о покупке, аренде или переезде принимайте на основании документов конкретного объекта и консультации со специалистом.