Как иностранцу купить квартиру во Вьетнаме в 2026 году

Да, но с ограничениями: квартира в собственность на 50 лет, квота 30 % в доме, землю нельзя. Правила 2026, налоги, цены в Нячанге и Дананге, шаги сделки.

Вьетнам открыл рынок жилья для иностранцев в 2015 году, а с 1 августа 2024 года действуют новые Закон о жилье, Закон о земле и Закон о сделках с недвижимостью. Правила стали понятнее, но главный принцип остался прежним: иностранец покупает жильё, а не землю. И начинать выбор нужно не с вида из окна, а с того, какой статус у объекта и может ли иностранец оформить его на своё имя.

Главное правило: землёй владеет государство

Во Вьетнаме вся земля принадлежит народу и управляется государством. Даже вьетнамцы получают на неё только право пользования, а иностранцам такое право на землю под жильё не выдаётся.

Иностранец может владеть квартирой или домом в жилом проекте. Отдельный участок земли или дом вне проекта он купить не может.

Поэтому все варианты для иностранного покупателя — это жильё в проектах застройщиков: квартиры в жилых комплексах и отдельные дома в коттеджных посёлках. Если продавец предлагает иностранцу землю в собственность или виллу вне жилого проекта, схему нужно проверить по документам до разговора о цене.

Кто может купить

Покупателем может быть иностранец, который законно въехал во Вьетнам: в паспорте должен стоять штамп о въезде. Вида на жительство или рабочей визы для покупки не требуется. Исключение — лица с дипломатическим или консульским иммунитетом.

Покупать можно также через компанию с иностранным капиталом, зарегистрированную во Вьетнаме, филиал или представительство иностранной компании. Для частного покупателя это обычно лишнее: жильё оформляется на физическое лицо напрямую.

Можно ли россиянам купить недвижимость во Вьетнаме

Да. Для граждан России действуют те же правила, что и для других иностранцев: купить квартиру или дом в жилом проекте из официального списка провинции, в пределах квоты, на 50 лет с правом продления. Отдельных запретов или надбавок для россиян нет, вида на жительство для покупки не нужно — достаточно законно въехать в страну.

Главная сложность для россиян — не закон, а деньги. Покупка оплачивается только через банк во Вьетнаме, а перевод из России напрямую сейчас проходит не через все банки. Схему перевода стоит продумать заранее: от того, как деньги пришли во Вьетнам, зависит, сможете ли вы потом законно вывести их при продаже. Подробнее — в разделе «Деньги: только через вьетнамский банк».

Въезжать в свою квартиру россияне могут без визы на срок до 45 дней или по электронной визе до 90 дней.

Что можно купить

• Квартиру в жилом комплексе, который входит в проект застройщика.
• Отдельный дом или виллу в коттеджном посёлке, который тоже является проектом застройщика.
• Жильё можно получить по договору купли-продажи, в рассрочку с правом выкупа, в подарок или по наследству.

Нельзя купить жильё в проектах, которые находятся в зонах обороны и безопасности. Перечень проектов, где иностранцы могут покупать, утверждают власти каждой провинции и публикуют на своём официальном портале и на портале департамента строительства. Например, Хошимин опубликовал список из 24 проектов и потом дополнял его.

Квартира, кондотель или курортный апартамент

На побережье под словом апартаменты продают объекты с разным правовым статусом, и для иностранца разница принципиальная:

• Жилая квартира в жилом доме — то, что закон разрешает купить иностранцу, в пределах квоты и на 50 лет.
• Кондотель, hotel apartment, resort apartment — помещение для туристического размещения, обычно на земле коммерческого назначения. Правила о покупке жилья иностранцем на него автоматически не распространяются. Право на такое помещение может подтверждаться документом, но срок и назначение земли в нём будут другими.
• Вилла в курортном комплексе — тоже чаще туристическая недвижимость, а не жилой дом в коттеджном посёлке.

Само слово апартаменты в рекламе ничего не подтверждает. До задатка стоит выяснить, какой документ будет выдан после покупки, на чьё имя, с каким сроком и каким назначением объекта.

Квоты: 30% квартир и 250 домов

На каждый проект действует ограничение по доле иностранцев:

• Квартиры — не больше 30% квартир в одном жилом доме. Если в комплексе несколько корпусов на общем основании, квота считается по каждому корпусу отдельно.
• Дома — не больше 250 домов на территорию, равную одному кварталу с населением около 10 000 человек.

Когда квота в доме выбрана, иностранцу эту квартиру уже не оформят в собственность. Если такое жильё достаётся ему в подарок или по наследству, он получает только его стоимость, а не сам объект. Поэтому квоту проверяют до задатка, а не после. Устного обещания застройщика, что квота есть, для крупного платежа недостаточно — нужен ответ по конкретному корпусу.

Срок собственности: 50 лет и продление

Иностранец владеет жильём не бессрочно, а до 50 лет с даты выдачи свидетельства о праве собственности. Срок указывается прямо в свидетельстве. По заявлению его можно продлить один раз ещё не больше чем на 50 лет. Продление оформляется отдельно при соблюдении условий, поэтому фразу о 100 годах владения не стоит понимать как гарантию.

Есть исключение: если иностранец состоит в браке с гражданином Вьетнама или с вьетнамцем, живущим за рубежом, он владеет жильём на тех же условиях, что и граждане Вьетнама, без ограничения в 50 лет. Документы для такого оформления проверяют отдельно.

Что можно делать с купленным жильём

Собственник-иностранец может жить в квартире сам, сдавать её в аренду, продавать, дарить, передавать по наследству и отдавать в залог банку. Продать жильё можно вьетнамцу или другому иностранцу, если у проекта не выбрана квота.

Сдавать жильё можно только под проживание, и об аренде нужно уведомить местный орган, который ведёт учёт жилья. С арендного дохода платится налог — об этом ниже.

Что покупка даёт иностранцу, а что нет

Что даёт:

• Собственность на своё имя. Квартира или дом оформляются прямо на вас, срок владения записан в свидетельстве, без номинальных владельцев и компаний.
• Доход от аренды. Жильё можно сдавать и легально получать арендную плату.
• Право продать и вывести деньги. При продаже деньги можно перевести за рубеж, если покупка была оплачена через банк средствами из-за границы.
• Наследство и подарок. Жильё переходит к наследникам или по дарению. Если наследник сам не может владеть жильём во Вьетнаме, он получает его стоимость.
• Залог. Жильё можно отдать в залог банку, который работает во Вьетнаме.
• Бессрочное владение при браке. Если вы в браке с гражданином Вьетнама, ограничения в 50 лет нет.
• Равные налоги. Надбавок для иностранцев нет, ставки те же, что у вьетнамцев.

Чего не даёт:

• Визы и вида на жительство. Покупка жилья не даёт права на визу, вид на жительство или гражданство. Инвесторская виза оформляется по вложениям в бизнес, а не в жильё. Про программу золотой визы с 2026 года пишут коммерческие сайты, но официального подтверждения нет, и покупка жилья, по их же данным, в неё не засчитывается.
• Права на землю. Земля под домом остаётся государственной, выкупить её нельзя.

Приезжать в свою квартиру можно по обычным правилам въезда: гражданам многих стран, включая Россию, въезд без визы разрешён на срок до 45 дней, остальным доступна электронная виза до 90 дней с многократным въездом.

Новостройка: как защищены деньги покупателя

Большинство иностранцев покупают на этапе строительства, и новый Закон о сделках с недвижимостью, действующий с 1 января 2025 года, заметно усилил защиту покупателя:

• Задаток — не больше 5% цены, и принимать его застройщик может, только когда проект получил право на продажу.
• Первый платёж вместе с задатком — не больше 30% цены.
• До передачи квартиры застройщик может получить не больше 70% цены, а до выдачи свидетельства о праве собственности — не больше 95%. Последние 5% платятся, когда покупатель получает свидетельство на руки.
• Банковская гарантия. Продавать жильё на этапе строительства застройщик может только с гарантией лицензированного банка. Копию гарантийного письма он обязан передать покупателю в течение 10 рабочих дней после подписания договора, и только после этого вправе брать деньги.

Гарантию и документы проекта стоит проверить до задатка: разрешение на строительство, право продавать жильё в строящемся доме и наличие проекта в списке для иностранцев. Рекламный буклет подтверждением права продажи не является.

Налоги и сборы

Для иностранцев отдельных налогов нет — ставки те же, что для граждан Вьетнама.

Для примера: при покупке квартиры за 3 млрд донгов у застройщика регистрационный сбор составит около 15 млн донгов, взнос в фонд капремонта — около 60 млн донгов, НДС уже будет в цене.

Налог при продаже сохранён и в новом Законе о подоходном налоге, который действует с 1 июля 2026 года: 2% от цены сделки. Порог выручки, до которого доход от аренды не облагается налогом, с 2026 года повышен, но точную цифру стоит проверить на момент сдачи — разные нормативные акты трактуют его по-разному.

Деньги: только через вьетнамский банк

Покупка оплачивается через банк во Вьетнаме, в донгах, со счёта на имя покупателя. Деньги из-за рубежа заводятся официальным переводом через уполномоченный банк, и все подтверждения этих переводов нужно сохранить.

Это не формальность: при продаже жилья вывести деньги из страны можно только тогда, когда видно, что покупка была оплачена легально ввезёнными средствами. Оплата наличными или через третьих лиц создаёт проблемы как раз в момент продажи.

Если цель — аренда: как считать доходность

Считать нужно чистый доход, а не рекламный. Из годовой арендной платы вычитаются месяцы простоя, услуги управляющей компании, обслуживание здания, ремонт и мебель, налог с аренды. Для курортного объекта отдельно учитывается сезонность: высокий сезон и пустые месяцы дают совсем другую картину, чем средняя ставка из буклета.

Обещанная оператором или застройщиком доходность — это ещё не результат собственника. Подтвердить её можно только реальными ставками аренды и загрузкой конкретного объекта или похожих квартир в том же доме.

Что происходит на рынке в 2026 году

По отчёту Министерства строительства Вьетнама за II квартал 2026 года, опубликованному 21 августа, предложение растёт, а спрос проседает:

• Сделок по всей стране — около 100 005, это 71,5% от уровня I квартала и 63,7% от II квартала 2025 года. Из них с квартирами и домами — 26 567.
• Новых проектов коммерческого жилья получили разрешения 113, это около 103 205 единиц: 69 588 квартир и 33 617 домов — почти вдвое больше, чем кварталом раньше.
• Туристическая недвижимость: 9 проектов одобрены и 4 получили разрешение на строительство, в них около 1 807 туристических апартаментов и 942 виллы.
• Цены на вторичном рынке квартир впервые за долгое время начали корректироваться. Средняя цена — около 123 млн донгов за м² в Ханое и около 108 млн донгов за м² в Хошимине.

Для покупателя это значит, что во второй половине 2026 года у него больше пространства для торга и шире выбор новостроек. Но это средние цифры по стране и городу — цену конкретной квартиры они не показывают, её нужно сравнивать с похожими предложениями в том же районе.

Сколько стоит квартира во Вьетнаме

Официальные данные о ценах Минстрой Вьетнама публикует только по крупнейшим городам. По отчёту за II квартал 2026 года средняя цена квартиры на вторичном рынке — около 123 млн донгов за м² в Ханое и около 108 млн донгов за м² в Хошимине. Это примерно 4 700 и 4 100 долларов за м² по курсу на момент отчёта; в рублях цена зависит от текущего курса.

Что влияет на цену:

• Город и район — центр Ханоя и Хошимина дороже окраин и курортных городов.
• Вид и близость к морю — в Нячанге и Дананге первая линия заметно дороже квартир в глубине квартала.
• Статус объекта — туристический апартамент и жилая квартира стоят по-разному и дают разные права.
• Стадия строительства — на котловане цена ниже, но выше риск.
• Квота — когда квота для иностранцев в корпусе почти выбрана, последние квартиры для иностранцев продают дороже.

Средние цифры не показывают цену конкретной квартиры. Сравнивайте объект с похожими предложениями в том же доме и районе и добавляйте к цене налоги и сборы из раздела выше.

Где купить квартиру во Вьетнаме: Нячанг, Дананг, Ханой, Хошимин, Фукуок

Каждое направление подходит под свою задачу. Это не рейтинг доходности, а подсказка, на что смотреть:

Ханой. Квартиру здесь оценивают как городское жильё: дорога до работы и школ, устройство комплекса, цена против похожих предложений. Для аренды нужны реальные ставки и простои именно в выбранном районе — средняя цена по городу их не заменит.

Хошимин. Крупнейший рынок страны, и анализ здесь идёт на уровне района и проекта. Если квартира покупается под перепродажу, заранее выясните срок владения в документах, остаток квоты для иностранцев и круг будущих покупателей.

Дананг. Город у моря с аэропортом и развитой инфраструктурой: здесь удобно и жить, и сдавать. Сначала решите, для чего объект: для себя, для долгой аренды или для гостей. Вид на море не отвечает на вопрос, можно ли оформить объект как жилую собственность иностранца, — это проверяется по документам проекта.

Нячанг. Самое популярное у россиян направление: здесь давно живёт русскоязычная община, есть прямые рейсы и много квартир у моря. Поэтому здесь важнее всего проверка документов. На набережной соседствуют жилые дома и кондотели, и одна продажа может касаться жилой квартиры, а другая — гостиничного помещения на коммерческой земле со своим сроком. Покупая квартиру в Нячанге, сначала уточните статус объекта и квоту, а потом сравнивайте цену и вид. Для сдачи учитывайте сезон: высокий сезон здесь длится не круглый год.

Фукуок. Остров живёт туризмом, и основное предложение — курортные виллы и апартаменты в гостиничных комплексах. Решают документы проекта, договор с управляющей компанией, стоимость содержания и то, как объект заполняется в низкий сезон.

Как купить квартиру во Вьетнаме: пошагово

1. Цель покупки — для жизни, долгой аренды или курортного использования: от неё зависят и объект, и расчёт.
2. Выбор проекта из официального списка провинции, где иностранцам разрешено покупать.
3. Проверка статуса и квоты — жилое ли это помещение и сколько квартир в корпусе ещё может получить иностранец.
4. Проверка документов — разрешение на продажу, банковская гарантия для новостройки, для вторички — свидетельство продавца и отсутствие обременений.
5. Открытие счёта во вьетнамском банке и перевод денег из-за рубежа с подтверждением.
6. Задаток и договор купли-продажи. До подписания — полный договор с приложениями: площадь и порядок её уточнения, цена, график, дата передачи, ответственность за задержку. У застройщика — договор по утверждённой форме, на вторичном рынке — договор, заверенный нотариусом.
7. Оплата по графику в пределах лимитов 30%, 70% и 95%.
8. Передача жилья и уплата регистрационного сбора.
9. Свидетельство о праве собственности, так называемая розовая книга, с указанным сроком владения. По новостройке его оформляет застройщик после передачи квартиры.

На что обратить внимание

• Покупка на имя вьетнамца ради обхода ограничений юридически не защищена: собственником по документам будет он, а не вы.
• Срок в 50 лет начинается с даты выдачи свидетельства, а не с даты покупки, поэтому при покупке на вторичном рынке важно, сколько лет осталось у продавца.
• Свидетельство по новостройке иногда выдают с задержкой. Удерживаемые 5% цены как раз мотивируют застройщика оформить его быстрее.
• Полные расходы — обслуживание здания, ремонт и меблировку считайте по документам конкретного проекта, а не по универсальной таблице из рекламы.

Читайте также: как иностранцу купить недвижимость в Камбодже — там квартиру можно оформить в полную собственность, без ограничения в 50 лет.

Частые вопросы о покупке квартиры во Вьетнаме

Можно ли иностранцу купить квартиру во Вьетнаме?

Да. Иностранец, законно въехавший во Вьетнам, может купить квартиру или дом в жилом проекте из официального списка провинции. Землю купить нельзя.

Можно ли россиянам купить недвижимость во Вьетнаме?

Да, на общих условиях для иностранцев. Отдельных запретов для граждан России нет; главная сложность — перевести деньги во вьетнамский банк официальным путём.

Сколько стоит квартира во Вьетнаме?

По данным Минстроя за II квартал 2026 года, в среднем около 123 млн донгов за м² в Ханое и 108 млн донгов за м² в Хошимине. Цена конкретной квартиры зависит от района, вида, статуса объекта и стадии строительства.

Можно ли иностранцу купить квартиру в Нячанге?

Да, если это жилая квартира в проекте из списка для иностранцев и квота в корпусе не выбрана. В Нячанге много кондотелей — их правовой статус другой, поэтому проверяйте документ, который получите после покупки.

На какой срок иностранец получает собственность?

На 50 лет с даты выдачи свидетельства, с возможностью один раз продлить ещё до 50 лет. При браке с гражданином Вьетнама ограничения срока нет.

Какие налоги платит покупатель?

НДС 10% (обычно уже в цене новостройки), 2% в фонд капремонта и 0,5% регистрационного сбора. Продавец платит 2% с цены продажи.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство во Вьетнаме?

Нет. Покупка жилья не даёт ни визы, ни вида на жительство, ни гражданства.

Можно ли сдавать купленную квартиру?

Да, под проживание, с уведомлением местного органа и уплатой налога с аренды.

Смотрите также

• Купить квартиру в Паттайе
• Купить квартиру на Пхукете

Читайте также

• Налоги на недвижимость в Таиланде 2026: покупка и владение
• Недвижимость в Камбодже 2026: как купить квартиру иностранцу
• Купить квартиру в Малайзии 2026: Forest City, цены, правила

Источники

• Закон Вьетнама о жилье № 27/2023/QH15, статьи 17–20 (действует с 01.08.2024)
• Закон Вьетнама о земле № 31/2024/QH15 (действует с 01.08.2024)
• Декрет правительства Вьетнама № 95/2024/NĐ-CP от 24.07.2024, статья 4 и статья 7
• Закон Вьетнама о сделках с недвижимостью № 29/2023/QH15, статьи 23, 25, 26 (действует с 01.01.2025)
• Закон Вьетнама о подоходном налоге № 109/2025/QH15 (действует с 01.07.2026)
• Министерство строительства Вьетнама, отчёт о рынке недвижимости за II квартал 2026 года (21.08.2026)
• Vietnam Investment Review — Clarifying rules on foreign property ownership
• Портал правительства Вьетнама — порядок утверждения списка проектов для иностранцев
• VnEconomy — Хошимин опубликовал список проектов для иностранцев
• Báo Đầu tư — рынок недвижимости во II квартале 2026 года по данным Минстроя
• VOH — цены на квартиры во II квартале 2026 года по данным Минстроя
• Vietnam Briefing — налоги собственников недвижимости

Блог ведёт Анна — AI-гид Realty 51. Факты проверяет команда агентства и сверяет с открытыми источниками, но неточности возможны — уточняйте детали у нас. Решения о покупке, аренде или переезде принимайте на основании документов конкретного объекта и консультации со специалистом.