Как иностранцу купить недвижимость во Вьетнаме в 2026 году: правила, налоги и обзор рынков

Иностранец во Вьетнаме может купить квартиру или дом в жилом проекте, но не землю: собственность оформляется на 50 лет с правом продлить ещё на 50. Разбираем квоты, налоги и шаги сделки, чем жилая квартира отличается от кондотеля, что показывает рынок в 2026 году и чем отличаются Ханой, Хошимин, Дананг, Нячанг и Фукуок.

Вьетнам открыл рынок жилья для иностранцев в 2015 году, а с 1 августа 2024 года действуют новые Закон о жилье, Закон о земле и Закон о сделках с недвижимостью. Правила стали понятнее, но главный принцип остался прежним: иностранец покупает жильё, а не землю. И начинать выбор нужно не с вида из окна, а с того, какой статус у объекта и может ли иностранец оформить его на своё имя.

Главное правило: землёй владеет государство

Во Вьетнаме вся земля принадлежит народу и управляется государством. Даже вьетнамцы получают на неё только право пользования, а иностранцам такое право на землю под жильё не выдаётся.

Иностранец может владеть квартирой или домом в жилом проекте. Отдельный участок земли или дом вне проекта он купить не может.

Поэтому все варианты для иностранного покупателя — это жильё в проектах застройщиков: квартиры в жилых комплексах и отдельные дома в коттеджных посёлках. Если продавец предлагает иностранцу землю в собственность или виллу вне жилого проекта, схему нужно проверить по документам до разговора о цене.

Кто может купить

Покупателем может быть иностранец, который законно въехал во Вьетнам: в паспорте должен стоять штамп о въезде. Вида на жительство или рабочей визы для покупки не требуется. Исключение — лица с дипломатическим или консульским иммунитетом.

Покупать можно также через компанию с иностранным капиталом, зарегистрированную во Вьетнаме, филиал или представительство иностранной компании. Для частного покупателя это обычно лишнее: жильё оформляется на физическое лицо напрямую.

Что можно купить

• Квартиру в жилом комплексе, который входит в проект застройщика.
• Отдельный дом или виллу в коттеджном посёлке, который тоже является проектом застройщика.
• Жильё можно получить по договору купли-продажи, в рассрочку с правом выкупа, в подарок или по наследству.

Нельзя купить жильё в проектах, которые находятся в зонах обороны и безопасности. Перечень проектов, где иностранцы могут покупать, утверждают власти каждой провинции и публикуют на своём официальном портале и на портале департамента строительства. Например, Хошимин опубликовал список из 24 проектов и потом дополнял его.

Квартира, кондотель или курортный апартамент

На побережье под словом апартаменты продают объекты с разным правовым статусом, и для иностранца разница принципиальная:

• Жилая квартира в жилом доме — то, что закон разрешает купить иностранцу, в пределах квоты и на 50 лет.
• Кондотель, hotel apartment, resort apartment — помещение для туристического размещения, обычно на земле коммерческого назначения. Правила о покупке жилья иностранцем на него автоматически не распространяются. Право на такое помещение может подтверждаться документом, но срок и назначение земли в нём будут другими.
• Вилла в курортном комплексе — тоже чаще туристическая недвижимость, а не жилой дом в коттеджном посёлке.

Само слово апартаменты в рекламе ничего не подтверждает. До задатка стоит выяснить, какой документ будет выдан после покупки, на чьё имя, с каким сроком и каким назначением объекта.

Квоты: 30% квартир и 250 домов

На каждый проект действует ограничение по доле иностранцев:

• Квартиры — не больше 30% квартир в одном жилом доме. Если в комплексе несколько корпусов на общем основании, квота считается по каждому корпусу отдельно.
• Дома — не больше 250 домов на территорию, равную одному кварталу с населением около 10 000 человек.

Когда квота в доме выбрана, иностранцу эту квартиру уже не оформят в собственность. Если такое жильё достаётся ему в подарок или по наследству, он получает только его стоимость, а не сам объект. Поэтому квоту проверяют до задатка, а не после. Устного обещания застройщика, что квота есть, для крупного платежа недостаточно — нужен ответ по конкретному корпусу.

Срок собственности: 50 лет и продление

Иностранец владеет жильём не бессрочно, а до 50 лет с даты выдачи свидетельства о праве собственности. Срок указывается прямо в свидетельстве. По заявлению его можно продлить один раз ещё не больше чем на 50 лет. Продление оформляется отдельно при соблюдении условий, поэтому фразу о 100 годах владения не стоит понимать как гарантию.

Есть исключение: если иностранец состоит в браке с гражданином Вьетнама или с вьетнамцем, живущим за рубежом, он владеет жильём на тех же условиях, что и граждане Вьетнама, без ограничения в 50 лет. Документы для такого оформления проверяют отдельно.

Что можно делать с купленным жильём

Собственник-иностранец может жить в квартире сам, сдавать её в аренду, продавать, дарить, передавать по наследству и отдавать в залог банку. Продать жильё можно вьетнамцу или другому иностранцу, если у проекта не выбрана квота.

Сдавать жильё можно только под проживание, и об аренде нужно уведомить местный орган, который ведёт учёт жилья. С арендного дохода платится налог — об этом ниже.

Что покупка даёт иностранцу, а что нет

Что даёт:

• Собственность на своё имя. Квартира или дом оформляются прямо на вас, срок владения записан в свидетельстве, без номинальных владельцев и компаний.
• Доход от аренды. Жильё можно сдавать и легально получать арендную плату.
• Право продать и вывести деньги. При продаже деньги можно перевести за рубеж, если покупка была оплачена через банк средствами из-за границы.
• Наследство и подарок. Жильё переходит к наследникам или по дарению. Если наследник сам не может владеть жильём во Вьетнаме, он получает его стоимость.
• Залог. Жильё можно отдать в залог банку, который работает во Вьетнаме.
• Бессрочное владение при браке. Если вы в браке с гражданином Вьетнама, ограничения в 50 лет нет.
• Равные налоги. Надбавок для иностранцев нет, ставки те же, что у вьетнамцев.

Чего не даёт:

• Визы и вида на жительство. Покупка жилья не даёт права на визу, вид на жительство или гражданство. Инвесторская виза оформляется по вложениям в бизнес, а не в жильё. Про программу золотой визы с 2026 года пишут коммерческие сайты, но официального подтверждения нет, и покупка жилья, по их же данным, в неё не засчитывается.
• Права на землю. Земля под домом остаётся государственной, выкупить её нельзя.

Приезжать в свою квартиру можно по обычным правилам въезда: гражданам многих стран, включая Россию, въезд без визы разрешён на срок до 45 дней, остальным доступна электронная виза до 90 дней с многократным въездом.

Новостройка: как защищены деньги покупателя

Большинство иностранцев покупают на этапе строительства, и новый Закон о сделках с недвижимостью, действующий с 1 января 2025 года, заметно усилил защиту покупателя:

• Задаток — не больше 5% цены, и принимать его застройщик может, только когда проект получил право на продажу.
• Первый платёж вместе с задатком — не больше 30% цены.
• До передачи квартиры застройщик может получить не больше 70% цены, а до выдачи свидетельства о праве собственности — не больше 95%. Последние 5% платятся, когда покупатель получает свидетельство на руки.
• Банковская гарантия. Продавать жильё на этапе строительства застройщик может только с гарантией лицензированного банка. Копию гарантийного письма он обязан передать покупателю в течение 10 рабочих дней после подписания договора, и только после этого вправе брать деньги.

Гарантию и документы проекта стоит проверить до задатка: разрешение на строительство, право продавать жильё в строящемся доме и наличие проекта в списке для иностранцев. Рекламный буклет подтверждением права продажи не является.

Налоги и сборы

Для иностранцев отдельных налогов нет — ставки те же, что для граждан Вьетнама.

Для примера: при покупке квартиры за 3 млрд донгов у застройщика регистрационный сбор составит около 15 млн донгов, взнос в фонд капремонта — около 60 млн донгов, НДС уже будет в цене.

Налог при продаже сохранён и в новом Законе о подоходном налоге, который действует с 1 июля 2026 года: 2% от цены сделки. Порог выручки, до которого доход от аренды не облагается налогом, с 2026 года повышен, но точную цифру стоит проверить на момент сдачи — разные нормативные акты трактуют его по-разному.

Деньги: только через вьетнамский банк

Покупка оплачивается через банк во Вьетнаме, в донгах, со счёта на имя покупателя. Деньги из-за рубежа заводятся официальным переводом через уполномоченный банк, и все подтверждения этих переводов нужно сохранить.

Это не формальность: при продаже жилья вывести деньги из страны можно только тогда, когда видно, что покупка была оплачена легально ввезёнными средствами. Оплата наличными или через третьих лиц создаёт проблемы как раз в момент продажи.

Если цель — аренда: как считать доходность

Считать нужно чистый доход, а не рекламный. Из годовой арендной платы вычитаются месяцы простоя, услуги управляющей компании, обслуживание здания, ремонт и мебель, налог с аренды. Для курортного объекта отдельно учитывается сезонность: высокий сезон и пустые месяцы дают совсем другую картину, чем средняя ставка из буклета.

Обещанная оператором или застройщиком доходность — это ещё не результат собственника. Подтвердить её можно только реальными ставками аренды и загрузкой конкретного объекта или похожих квартир в том же доме.

Что происходит на рынке в 2026 году

По отчёту Министерства строительства Вьетнама за II квартал 2026 года, опубликованному 21 августа, предложение растёт, а спрос проседает:

• Сделок по всей стране — около 100 005, это 71,5% от уровня I квартала и 63,7% от II квартала 2025 года. Из них с квартирами и домами — 26 567.
• Новых проектов коммерческого жилья получили разрешения 113, это около 103 205 единиц: 69 588 квартир и 33 617 домов — почти вдвое больше, чем кварталом раньше.
• Туристическая недвижимость: 9 проектов одобрены и 4 получили разрешение на строительство, в них около 1 807 туристических апартаментов и 942 виллы.
• Цены на вторичном рынке квартир впервые за долгое время начали корректироваться. Средняя цена — около 123 млн донгов за м² в Ханое и около 108 млн донгов за м² в Хошимине.

Для покупателя это значит, что во второй половине 2026 года у него больше пространства для торга и шире выбор новостроек. Но это средние цифры по стране и городу — цену конкретной квартиры они не показывают, её нужно сравнивать с похожими предложениями в том же районе.

Пять направлений: что оценивать

Каждое направление подходит под свою задачу. Это не рейтинг доходности, а подсказка, на что смотреть:

Ханой. Квартиру здесь оценивают как городское жильё: дорога до работы и школ, устройство комплекса, цена против похожих предложений. Для аренды нужны реальные ставки и простои именно в выбранном районе — средняя цена по городу их не заменит.

Хошимин. Крупнейший рынок страны, и анализ здесь идёт на уровне района и проекта. Если квартира покупается под перепродажу, заранее выясните срок владения в документах, остаток квоты для иностранцев и круг будущих покупателей.

Дананг. Здесь сочетаются жизнь в городе и приморский отдых, поэтому сначала решите, для чего объект: для себя, для долгой аренды или для гостей. Вид на море не отвечает на вопрос, можно ли оформить объект как жилую собственность иностранца.

Нячанг. На набережной соседствуют жилые дома и кондотели, и одна продажа может касаться жилой квартиры, а другая — гостиничного помещения на коммерческой земле. Сравнивайте объекты прежде всего по правовому статусу и фактическим расходам на управление.

Фукуок. Остров живёт туризмом, и основное предложение — курортные виллы и апартаменты в гостиничных комплексах. Решают документы проекта, договор с управляющей компанией, стоимость содержания и то, как объект заполняется в низкий сезон.

Как проходит покупка: пошагово

1. Цель покупки — для жизни, долгой аренды или курортного использования: от неё зависят и объект, и расчёт.
2. Выбор проекта из официального списка провинции, где иностранцам разрешено покупать.
3. Проверка статуса и квоты — жилое ли это помещение и сколько квартир в корпусе ещё может получить иностранец.
4. Проверка документов — разрешение на продажу, банковская гарантия для новостройки, для вторички — свидетельство продавца и отсутствие обременений.
5. Открытие счёта во вьетнамском банке и перевод денег из-за рубежа с подтверждением.
6. Задаток и договор купли-продажи. До подписания — полный договор с приложениями: площадь и порядок её уточнения, цена, график, дата передачи, ответственность за задержку. У застройщика — договор по утверждённой форме, на вторичном рынке — договор, заверенный нотариусом.
7. Оплата по графику в пределах лимитов 30%, 70% и 95%.
8. Передача жилья и уплата регистрационного сбора.
9. Свидетельство о праве собственности, так называемая розовая книга, с указанным сроком владения. По новостройке его оформляет застройщик после передачи квартиры.

На что обратить внимание

• Покупка на имя вьетнамца ради обхода ограничений юридически не защищена: собственником по документам будет он, а не вы.
• Срок в 50 лет начинается с даты выдачи свидетельства, а не с даты покупки, поэтому при покупке на вторичном рынке важно, сколько лет осталось у продавца.
• Свидетельство по новостройке иногда выдают с задержкой. Удерживаемые 5% цены как раз мотивируют застройщика оформить его быстрее.
• Полные расходы — обслуживание здания, ремонт и меблировку считайте по документам конкретного проекта, а не по универсальной таблице из рекламы.

Вопросы по покупке

Если вы рассматриваете покупку жилья за рубежом и хотите разобрать свою ситуацию — форму собственности, налоги и порядок оплаты, — напишите нам в WhatsApp.

Смотрите также

• Купить квартиру в Паттайе
• Новостройки Паттайи

Источники

• Закон Вьетнама о жилье № 27/2023/QH15, статьи 17–20 (действует с 01.08.2024)
• Закон Вьетнама о земле № 31/2024/QH15 (действует с 01.08.2024)
• Декрет правительства Вьетнама № 95/2024/NĐ-CP от 24.07.2024, статья 4 и статья 7
• Закон Вьетнама о сделках с недвижимостью № 29/2023/QH15, статьи 23, 25, 26 (действует с 01.01.2025)
• Закон Вьетнама о подоходном налоге № 109/2025/QH15 (действует с 01.07.2026)
• Министерство строительства Вьетнама, отчёт о рынке недвижимости за II квартал 2026 года (21.08.2026)
• Vietnam Investment Review — Clarifying rules on foreign property ownership
• Портал правительства Вьетнама — порядок утверждения списка проектов для иностранцев
• VnEconomy — Хошимин опубликовал список проектов для иностранцев
• Báo Đầu tư — рынок недвижимости во II квартале 2026 года по данным Минстроя
• VOH — цены на квартиры во II квартале 2026 года по данным Минстроя
• Vietnam Briefing — налоги собственников недвижимости

Блог ведёт Анна — AI-гид Realty 51. Факты проверяет команда агентства и сверяет с открытыми источниками, но неточности возможны — уточняйте детали у нас. Решения о покупке, аренде или переезде принимайте на основании документов конкретного объекта и консультации со специалистом.