Какие налоги платит владелец недвижимости в Таиланде в 2026 году

Сколько налогов и сборов платят при покупке квартиры в Таиланде, какой налог на недвижимость каждый год, что с арендой и продажей. Расчёт на 3 и 7 млн ฿.

При покупке квартиры в Таиланде сверх цены покупатель обычно платит от 1 до 3 % её стоимости: половину сбора за переоформление в Земельном департаменте, взнос в фонд дома и обслуживание за первый год. Налоги с продажи — налог на бизнес-операции или гербовый сбор и налог у источника — по закону платит продавец. Каждый год владелец квартиры, в которой он не прописан, платит налог на землю и строения: 0,02 % от оценочной стоимости, то есть около 600 ฿ в год с квартиры за 3 млн ฿.

Ниже — все налоги и сборы по порядку: что платится при покупке, что каждый год, что при сдаче в аренду и при продаже. В конце — расчёт на две квартиры и ответы на частые вопросы. Цифры сверены с Налоговым департаментом Таиланда (Revenue Department) и объявлениями Министерства внутренних дел на ноябрь 2026 года.

Коротко: что и когда платится

Дальше разбираем каждую строку.

Налоги и сборы при покупке квартиры

Все платежи при покупке вносятся в один день — в день регистрации сделки в Земельном департаменте (Land Office). Чиновник считает суммы по оценочной стоимости объекта, деньги принимают там же, после этого в документ на право собственности вписывают нового владельца. Отдельно в налоговую ничего подавать не нужно.

Сбор за переоформление — 2 %

Главный платёж при любой покупке. Считается от оценочной стоимости, которую устанавливает Земельный департамент, а не от цены в договоре. Оценочная стоимость обычно ниже рыночной: у новостроек — на 10–30 %, у старых домов разница бывает больше. Поэтому реальный сбор часто меньше 2 % от того, что вы платите за квартиру.

Кто платит, закон не определяет, это решает договор. На практике:

• в новостройках сбор чаще делят пополам с застройщиком, у части проектов застройщик берёт его на себя по акции;
• на вторичном рынке делят пополам или договариваются, что весь сбор платит покупатель или продавец — в зависимости от того, кому важнее закрыть сделку.

Условия по сбору стоит проверять в договоре бронирования, а не только в рекламе проекта. У каждого проекта в нашем каталоге они указаны в блоке «Платежи».

Льгота 0,01 % — не для иностранцев

С мая 2025 года в Таиланде действует сниженный сбор: 0,01 % вместо 2 % за переоформление и вместо 1 % за регистрацию ипотеки. 30 июня 2026 года правительство продлило меру до 30 июня 2027 года, объявления Министерства внутренних дел опубликованы в Royal Gazette 1 июля 2026 года.

Условия льготы:

• цена жилья, его оценочная стоимость и сумма ипотеки — не выше 7 млн ฿ каждая;
• покупатель — гражданин Таиланда;
• для ипотеки — она регистрируется в тот же день, что и переоформление.

Иностранец по льготе не проходит, даже если квартира дешевле 7 млн ฿. Если в рекламе обещают переоформление за 0,01 %, это касается тайских покупателей. Иностранец считает 2 % от оценки.

Налог на бизнес-операции — 3,3 %

Это налог продавца. Ставка — 3 % плюс местный налог 10 % от этой суммы, вместе 3,3 %. База — цена в договоре или оценочная стоимость, что выше.

Платится, если:

• продавец — компания, включая застройщика: при покупке новостройки налог платит застройщик всегда;
• продавец — физическое лицо, которое владело объектом меньше 5 лет.

Не платится, если продавец-физлицо был прописан в этой квартире (вписан в домовую книгу, tabien baan) не меньше года. Иностранцы тоже могут оформить домовую книгу на квартиру — так называемую жёлтую книгу.

Для покупателя этот налог важен на вторичном рынке: продавец, который владеет квартирой меньше 5 лет, закладывает 3,3 % в цену и чаще торгуется хуже.

Гербовый сбор — 0,5 %

Платится вместо налога на бизнес-операции, когда тот не применяется: например, продавец владел квартирой больше 5 лет. Ставка 0,5 % от цены или оценки, что выше. По закону — платёж продавца, но в договоре его могут переложить на покупателя.

Налог у источника с продавца

Это налог на доход продавца, который Земельный департамент удерживает прямо при сделке.

• Продавец — компания: 1 % от цены или оценочной стоимости, что выше.
• Продавец — физическое лицо: считается по шкале. Из оценочной стоимости вычитают расходы — чем дольше владение, тем больше вычет, — делят на число лет владения (не больше 10), применяют шкалу подоходного налога и умножают обратно на число лет. На практике при владении 3–5 лет получается около 1–3 % от оценки.

Этот налог покупатель не платит, но на вторичном рынке он влияет на торг: продавец смотрит на сумму, которая останется ему на руки.

Сколько в итоге платит покупатель

Если делить сбор пополам, а налоги продавца остаются продавцу, покупатель новостройки платит:

• 1 % от оценочной стоимости — половина сбора за переоформление;
• взнос в фонд дома;
• обслуживание за первый год вперёд — так принято у большинства застройщиков.

В сумме это 1–3 % от цены квартиры. На вторичном рынке фонд дома обычно уже оплачен прошлым владельцем, зато бывает, что продавец перекладывает на покупателя весь сбор или часть своих налогов. Это предмет торга, и его стоит обсуждать до задатка.

Фонд дома и обслуживание

Строго говоря, это не налоги, но без них расчёт неполный.

Фонд дома (sinking fund) — разовый взнос при покупке новостройки, деньги идут на будущий ремонт здания: крышу, лифты, фасад. В проектах Паттайи и Пхукета, которые есть в нашем каталоге, это обычно 500–850 ฿ за м². Для квартиры 30 м² — 15 000–25 500 ฿.

Обслуживание (common area fee) — ежегодный платёж за охрану, уборку, бассейны и лифты. В наших проектах обычно от 35 до 85 ฿ за м² в месяц, у кондоминиумов с богатой инфраструктурой выше. Застройщики берут его за 12 месяцев вперёд при передаче ключей. Для квартиры 30 м² при 60 ฿ за м² это 21 600 ฿ в год.

Свет и воду оплачивают по счётчикам, интернет — отдельно. Подключение счётчиков в новостройке — ещё один разовый платёж, обычно в пределах нескольких тысяч бат.

Покупка в аренду на 30 лет (leasehold)

Если иностранец берёт квартиру или виллу в долгосрочную аренду — например, когда закончилась иностранная квота или речь о вилле на земле, — сборы другие:

• регистрация аренды — 1 % от общей суммы аренды за весь срок;
• гербовый сбор — 0,1 % от той же суммы.

Кто платит, решает договор. Подробнее о формах владения — в статье Freehold и Leasehold в Таиланде, о праве пользования на срок жизни — в статье про сап-инг-сит.

Ежегодный налог на землю и строения

С 2020 года в Таиланде действует закон о налоге на землю и строения (Land and Building Tax Act, 2019). Он заменил старые налоги на дома и землю. Платит владелец, база — оценочная стоимость, счёт присылает местная администрация, срок оплаты обычно до конца апреля.

Ставки для жилья (установлены королевским указом и действуют с 2022 года; в 2026 году общей скидки нет):

Основное жильё, где владелец прописан:

• дом с землёй: первые 50 млн ฿ оценки не облагаются;
• квартира или дом без земли: первые 10 млн ฿ не облагаются;
• выше порога — 0,03–0,1 % в зависимости от стоимости.

Второе жильё, квартира для сдачи, жильё без прописки:

Большинство иностранцев попадает во вторую группу: квартира не основное жильё или владелец не прописан в ней. Налог при этом символический: 0,02 % от оценки 3 млн ฿ — 600 ฿ в год, от 7 млн ฿ — 1 400 ฿.

Квартира, которую сдают в долгосрочную аренду для проживания, остаётся жильём и облагается по этой же шкале. Ставки для коммерческого использования выше, но они касаются магазинов, офисов и гостиниц, а не обычной сдачи квартиры.

Прописка в квартире: как она снижает налоги

Иностранец, который владеет квартирой, может вписать себя в домовую книгу — для иностранцев это жёлтая книга (tabien baan). Её оформляют в районной администрации (amphoe) по документу на квартиру, паспорту и подтверждению адреса. Прописка не даёт визы и не меняет форму собственности, но влияет на налоги сразу в двух местах.

• Ежегодный налог. Квартира с пропиской владельца считается основным жильём, и первые 10 млн ฿ её оценочной стоимости налогом на землю и строения не облагаются. Для большинства квартир в Паттайе и на Пхукете это означает нулевой налог.
• Налог при продаже. Если владелец прописан в квартире не меньше года, при продаже вместо налога на бизнес-операции 3,3 % платится гербовый сбор 0,5 %. На квартире за 3 млн ฿ разница — 84 000 ฿.

Для тех, кто живёт в Таиланде хотя бы часть года и может продать квартиру раньше 5 лет, жёлтая книга окупается с запасом.

Ипотека и покупка через компанию

Если покупка оформляется с ипотекой тайского банка, при регистрации залога в Земельном департаменте платится сбор 1 % от суммы кредита. Иностранцам тайские банки выдают ипотеку редко и на особых условиях, поэтому этот платёж касается немногих покупателей.

Покупка через тайскую компанию меняет всю картину: компания платит налог на бизнес-операции при любой продаже независимо от срока владения, налог на прибыль 20 %, несёт ежегодные расходы на бухгалтерию и аудит. Кроме того, закон об иностранном бизнесе ограничивает долю иностранцев в такой компании, а проверки номинальных схем в 2025–2026 годах усилились. Для квартиры в кондоминиуме проще и дешевле иностранная квота.

Если сдавать квартиру

Доход от сдачи жилья в Таиланде облагается подоходным налогом, даже если владелец — иностранец и живёт в другой стране: доход получен от имущества в Таиланде.

Как считается для физического лица:

• из суммы аренды за год можно вычесть 30 % как расходы без подтверждения;
• остаток облагается по прогрессивной шкале подоходного налога: от 0 до 35 %, первые 150 000 ฿ облагаемого дохода в год — по нулевой ставке;
• если арендатор — компания, она удерживает 5 % при каждой выплате и перечисляет в налоговую; это засчитывается в годовой налог.

Пример: квартира сдаётся за 20 000 ฿ в месяц, 240 000 ฿ в год. После вычета 30 % облагаемый доход — 168 000 ฿. Первые 150 000 ฿ облагаются по 0 %, остаток 18 000 ฿ — по 5 %: налог около 900 ฿ в год. Это расчёт без личных вычетов; если они положены, налог может быть и нулевым. При более дорогой аренде нагрузка растёт по шкале.

Декларацию подают до 31 марта следующего года. Если квартирой управляет агентство или управляющая компания, они обычно помогают с отчётностью. О том, как сдать квартиру и сколько это приносит, — на странице Сдать квартиру в Паттайе.

Если продавать

При продаже роли меняются: теперь налоги продавца платите вы.

• Налог на бизнес-операции 3,3 % — если владели меньше 5 лет и не были прописаны в квартире хотя бы год.
• Гербовый сбор 0,5 % — если налога на бизнес-операции нет.
• Налог у источника — по шкале для физического лица, обычно 1–3 % от оценки.
• Половина сбора за переоформление, если так записано в договоре.

Пример: квартиру за 3 млн ฿ продают через 3 года без прописки. Налог на бизнес-операции — 99 000 ฿, налог у источника — порядка 30 000–60 000 ฿, половина сбора — 30 000 ฿. Всего около 160 000–190 000 ฿, или 5–6 % от цены. Через 5 лет владения налог на бизнес-операции заменяется гербовым сбором 15 000 ฿, и расходы падают почти вдвое.

Вывод для покупателя: если квартира берётся под перепродажу, срок владения 5 лет или прописка в квартире заметно меняют итоговую доходность. Деньги от продажи иностранец может вывести из Таиланда, если при покупке они были переведены из-за границы с оформлением справки о переводе. Как продать квартиру, рассказываем на странице Продать квартиру в Паттайе.

Расчёт на две квартиры

Условия: новостройка, покупатель — иностранец, сбор за переоформление делится пополам, оценочная стоимость равна цене (на практике она обычно ниже, и сбор получается меньше). Фонд дома — 600 ฿ за м², обслуживание — 60 ฿ за м² в месяц.

Налог на бизнес-операции и налог у источника в этих расчётах платит застройщик как продавец. Если застройщик по акции берёт на себя весь сбор за переоформление, сумма при покупке уменьшается на первую строку.

Что проверить до задатка

1. Кто платит сбор за переоформление: пополам, покупатель или застройщик.
2. Размер фонда дома и обслуживания, за сколько месяцев обслуживание берут вперёд.
3. Есть ли отдельные платежи за подключение счётчиков и регистрацию юрлица дома.
4. На вторичном рынке: сколько лет продавец владеет квартирой и прописан ли он в ней — от этого зависит, будут ли налоги продавца перекладывать в цену.
5. Переводите деньги на покупку из-за границы в иностранной валюте и сохраняйте справку банка о переводе — без неё не зарегистрировать квартиру в иностранную квоту и потом сложнее вывести деньги от продажи.
6. Попросите заранее предварительный расчёт сборов и уточните, в какой день и в каком отделении Земельного департамента пройдёт регистрация. Окончательную сумму считает сам департамент по оценочной стоимости на дату переоформления, поэтому она может немного отличаться от расчёта застройщика или продавца — держите небольшой запас наличными или на карте тайского банка.

Подобрать квартиру с понятными расходами можно на страницах Купить квартиру в Паттайе и Купить квартиру на Пхукете: у каждого проекта в каталоге указаны фонд дома, обслуживание и условия по сбору.

Частые вопросы о налогах на недвижимость в Таиланде

Сколько процентов сверх цены платит покупатель квартиры в Таиланде?

Обычно 1–3 % цены: половина сбора за переоформление (1 % от оценки), взнос в фонд дома и обслуживание за первый год. Налоги с продажи платит продавец, если договор не говорит иное.

Есть ли в Таиланде ежегодный налог на квартиру?

Да, налог на землю и строения. Для квартиры, где владелец не прописан, — 0,02 % от оценочной стоимости до 50 млн ฿, около 600 ฿ в год с квартиры за 3 млн ฿. Если владелец прописан и квартира — основное жильё, первые 10 млн ฿ оценки не облагаются.

Действует ли для иностранцев сниженный сбор 0,01 %?

Нет. Льгота до 30 июня 2027 года действует только для граждан Таиланда при покупке жилья не дороже 7 млн ฿. Иностранец платит обычный сбор 2 % от оценки, обычно пополам с продавцом.

Кто платит налог на бизнес-операции 3,3 %?

Продавец. При покупке новостройки — застройщик. На вторичном рынке — продавец, если владел квартирой меньше 5 лет и не был прописан в ней хотя бы год.

Нужно ли платить налог, если сдавать квартиру в аренду?

Да. Доход от аренды облагается подоходным налогом по шкале 0–35 % после вычета 30 % расходов. При небольшой аренде налог невелик: при 20 000 ฿ в месяц — около 900 ฿ в год. Декларацию подают до 31 марта.

Сколько налогов при продаже квартиры через 2–3 года?

Обычно 5–6 % цены: налог на бизнес-операции 3,3 %, налог у источника 1–3 % от оценки и часть сбора за переоформление. Через 5 лет владения или после года прописки налог на бизнес-операции заменяется гербовым сбором 0,5 %.

От какой стоимости считают налоги — от цены или от оценки?

Сбор за переоформление и налог у источника с физлица — от оценочной стоимости Земельного департамента. Налог на бизнес-операции, гербовый сбор и налог у источника с компании — от цены в договоре или оценки, смотря что выше.

Смотрите также

• Купить квартиру в Паттайе
• Купить квартиру на Пхукете

Читайте также

• Можно ли иностранцу купить квартиру во Вьетнаме: правила 2026
• Недвижимость в Камбодже 2026: как купить квартиру иностранцу
• Купить квартиру в Малайзии 2026: Forest City, цены, правила

Источники

• Revenue Department of Thailand — Specific Business Tax — https://www.rd.go.th/english/6042.html
• Revenue Department — Royal Decree No. 342 on sale of immovable property — https://www.rd.go.th/fileadmin/user_upload/kormor/eng/RD_342.pdf
• Revenue Department — Personal Income Tax — https://www.rd.go.th/english/6045.html
• Department of Lands — dol.go.th — https://www.dol.go.th
• The Nation Thailand — продление сниженного сбора до 30.06.2027 — https://www.nationthailand.com/news/general/40068133

Блог ведёт Анна — AI-гид Realty 51. Факты проверяет команда агентства и сверяет с открытыми источниками, но неточности возможны — уточняйте детали у нас. Решения о покупке, аренде или переезде принимайте на основании документов конкретного объекта и консультации со специалистом.