Freehold и Leasehold: как иностранцы владеют недвижимостью в Таиланде

В Таиланде существуют две формы владения недвижимостью: freehold и leasehold. Мы объясняем разницу, что на самом деле означают иностранная и тайская квоты в рамках freehold, каковы расходы на переоформление и какой вариант кому подходит.

Это первый вопрос, который задают покупатели из-за рубежа, и вполне обоснованно: форма собственности влияет как на цену квартиры, так и на то, насколько легко вы сможете продать её впоследствии.

Форм всего две: freehold — собственность, и leasehold — долгосрочная аренда. Внутри freehold есть дополнительное разделение на иностранную и тайскую квоту, и именно это разделение люди чаще всего принимают за отдельные формы собственности. Давайте разберёмся честно — плюсы, минусы и мелкий шрифт.

Основное правило: земля и квартиры — это разные вещи

Одно ограничение в тайском законодательстве определяет всё остальное:

Иностранец не может владеть землёй. Но иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме напрямую, оформленной на своё имя.

Именно поэтому иностранцы в Pattaya в основном покупают кондоминиумы. Вилла или дом с участком означает землю, и здесь действуют другие механизмы — см. ниже.

Freehold — собственность

Полная собственность: без ограничения по сроку, документ о праве собственности на ваше имя, право продавать, сдавать в аренду, завещать или дарить.

Для квартир в кондоминиумах закон делит каждое здание на две части: не более 49% от общей площади может принадлежать иностранцам — это иностранная квота — тогда как оставшийся 51% составляет тайскую квоту.

Само право собственности идентично в обеих частях. Различается лишь то, на кого оно может быть оформлено — и, как следствие, цена и то, насколько легко квартиру можно перепродать.

Иностранная квота (foreign freehold)

Самый чистый вариант. Квартира оформляется на ваше имя, и вы получаете chanote — свидетельство о праве собственности — в Земельном департаменте.

• Собственность бессрочная, и вы являетесь полноправным владельцем
• Вы можете продать, сдать в аренду, завещать или подарить её
• Не требуются тайские партнёры, компании или посредники
• Легче перепродать: следующий иностранный покупатель хочет именно это

• Дороже такой же квартиры в тайской квоте — обычно на 10–20%
• Деньги должны поступить из-за рубежа: наличными это сделать нельзя
• В популярном здании иностранная квота может быть уже занята

О чём часто умалчивают: чтобы оформить квартиру по иностранной квоте, средства должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк затем выдаёт сертификат о валютной операции — без него Земельный департамент просто не зарегистрирует сделку.

Из этого следуют два практических правила:

• Нельзя привезти наличные и купить по иностранной квоте
• В назначении платежа должно быть указано, что перевод предназначен для покупки недвижимости

Второй момент: иностранная квота в конкретном здании может быть уже исчерпана. Здание популярно, 49% проданы — и новых иностранных владельцев там не появится. Проверяйте это до того, как влюбитесь в квартиру, а не после.

Тайская квота (Thai freehold)

Те же самые 51%. Само право идентично иностранной квоте — отличается лишь то, на кого оно может быть оформлено: на гражданина Таиланда или на тайскую компанию.

• Дешевле сопоставимой квартиры в иностранной квоте — обычно на 10–20%
• Не требуется перевод средств из-за рубежа
• Более широкий выбор: тайской квоты в здании всегда больше

• Иностранец не может оформить её напрямую на своё имя
• Круг будущих покупателей уже, что сказывается при перепродаже
• Продажа обычно занимает больше времени

Иностранцы получают доступ к тайской квоте через тайского супруга или через тайскую компанию. Пример из каталога: студия 30 м² в Riviera Santa Monica — как раз тайская квота.

И здесь следует самое важное предупреждение в этой статье.

Схема, при которой «мы создаём тайскую компанию, где тайские акционеры владеют 51% лишь на бумаге», противоречит закону. Таких акционеров называют номинальными, и использование их для обхода ограничений на владение землёй и недвижимостью незаконно. Власти периодически проверяют такие компании.

Компания как инструмент владения законна и работает — но только когда это реальная компания с реальной деятельностью и реальными партнёрами, а не пустая оболочка. Разница принципиальна, и оценивать её должен юрист, а не агент.

Если кто-то предлагает вам «номинальную структуру» как нечто обыденное, это повод насторожиться и задать много вопросов.

Leasehold — долгосрочная аренда

Вторая форма. Здесь вы не собственник, а арендатор на длительный срок. Аренда регистрируется в Земельном департаменте.

Максимальный срок одной зарегистрированной аренды — 30 лет. Это установленный законом предел; ничего дольше зарегистрировать нельзя.

• Доступно иностранцам без квотных ограничений
• Работает там, где владение невозможно: виллы, дома с землёй, участки
• Дешевле, чем freehold в том же проекте
• Права арендатора защищены регистрацией аренды

Вам часто будут предлагать схему «30 + 30 + 30» с обещанием продлений. Здесь нужна трезвая голова:

Только первые 30 лет можно зарегистрировать в Земельном департаменте. Продление — это обязательство застройщика или владельца, а не автоматическое право.

Что произойдёт через 30 лет, если недвижимость сменит владельца или застройщик прекратит существование, — открытый вопрос. Это не делает leasehold чем-то плохим: для вилл и земли это фактически единственный законный путь для иностранца. Но покупайте с открытыми глазами и попросите юриста проверить условия продления.

Сколько стоит сама передача

Помимо цены объекта существуют расходы на сделку. Из чего они складываются, зависит именно от формы собственности — поэтому мы разобрали её так подробно.

Два практических замечания:

• Кто платит — вопрос переговоров. Закон не закрепляет распределение жёстко. Чаще всего сбор за передачу права делится поровну, а налоги остаются на продавце — но в договоре может быть указано что угодно, поэтому читайте его внимательно.
• Расчёт ведётся от оценочной стоимости, а не от цены продажи. Land Department начисляет свои сборы исходя из собственной оценки объекта, и она обычно ниже рыночной цены.

Что выбрать

Сначала выбирайте форму, затем квоту внутри неё.

1. Квартира для себя или на перепродажу — freehold, иностранная квота. Наценка окупается при перепродаже: следующий иностранный покупатель захочет именно этого. Больше всего открытой иностранной квоты — в новых проектах на старте продаж.
2. Ограниченный бюджет и долгий горизонт — freehold, тайская квота с юристом. Разумный вариант, но только при честной структуре собственности и без номиналов.
3. Вилла или дом с землёй — почти всегда leasehold, поскольку владение землёй иностранцам недоступно. Внимательно читайте условия продления.

Один вопрос, который стоит задать первым

Когда вам показывают квартиру, спросите: «Этот юнит в иностранной квоте или в тайской?»

Ответ должен быть незамедлительным и однозначным. Если продавец колеблется, уходит в общие фразы или предлагает «разобраться позже», это скажет вам больше, чем весь остальной разговор.

Это общий обзор, а не юридическая консультация: каждая сделка индивидуальна, и документы на конкретный объект недвижимости всегда должны проверяться юристом. Мы можем организовать такую проверку.

Если вы хотите разобраться в своей конкретной ситуации, свяжитесь с нами. Мы расскажем, в какой квоте находится тот или иной объект, открыта ли ещё иностранная квота в данном здании и что действительно стоит проверить, прежде чем вносить депозит.

Смотрите также

• Купить квартиру в Паттайе
• Новостройки Паттайи

Источники

• Закон Таиланда о кондоминиумах — ограничение иностранного владения 49% площади дома
• Ставки сборов и налогов при сделке — по данным Земельного департамента Таиланда

Блог ведёт Анна — AI-гид Realty 51. Факты проверяет команда агентства и сверяет с открытыми источниками, но неточности возможны — уточняйте детали у нас. Решения о покупке, аренде или переезде принимайте на основании документов конкретного объекта и консультации со специалистом.