Foreign Freehold, Thai Freehold и Leasehold: как иностранцу оформить недвижимость в Таиланде

Три формы владения, между которыми выбирает каждый иностранный покупатель в Таиланде. Разбираем, чем они отличаются, сколько стоят и в каком случае что подходит — включая то, о чём обычно молчат.

Это первый вопрос, который задаёт покупатель из-за рубежа. И правильно делает: от формы владения зависит и цена квартиры, и то, сможете ли вы её потом спокойно продать.

Разберём по-честному — с плюсами, минусами и подводными камнями.

Главное правило: земля и квартира — разные вещи

В Таиланде действует ограничение, которое определяет всё остальное:

Иностранец не может владеть землёй. Но может владеть квартирой в кондоминиуме — в полную собственность, на своё имя.

Именно поэтому иностранцы в Паттайе покупают в основном кондоминиумы. Вилла или дом с участком — это земля, и здесь работают другие схемы, о которых ниже.

Для квартир в кондоминиумах закон разрешает иностранное владение, но с ограничением: не более 49% общей площади дома может принадлежать иностранцам. Эти 49% и называют иностранной квотой, оставшийся 51% — тайской квотой.

Foreign Freehold — полная собственность на иностранца

Самый чистый вариант. Квартира оформляется на ваше имя, вы получаете чанот (документ о праве собственности) в земельном департаменте.

• Владение бессрочное, вы полноправный собственник
• Можно продать, сдавать, завещать, подарить
• Не нужны тайские партнёры, компании и посредники
• Проще перепродать: следующий иностранный покупатель хочет именно этого

О чём часто не предупреждают: чтобы зарегистрировать квартиру в иностранную квоту, деньги должны прийти из-за границы в иностранной валюте. Тайский банк выдаёт документ о валютном переводе — без него земельный департамент просто не оформит сделку.

Из этого следуют два практических правила:

• Нельзя привезти наличные и купить квартиру в иностранную квоту
• В назначении платежа должно быть указано, что перевод — для покупки недвижимости

Второй нюанс: иностранная квота в конкретном доме может быть уже выбрана. Дом популярный, 49% распроданы — и всё, новых иностранных собственников там не появится. Проверять это нужно до того, как вы влюбились в квартиру, а не после.

Thai Freehold — та же собственность, но на тайское лицо

Те самые 51%. Юридически это ровно такая же полная собственность — но оформить её может только гражданин Таиланда или тайская компания.

• Дешевле аналогичной квартиры в иностранной квоте — обычно на 10–20%
• Не требует перевода денег из-за границы
• Выбор квартир шире: тайской квоты в доме всегда больше

• Иностранец не может оформить её на себя напрямую
• Круг будущих покупателей уже — при перепродаже это чувствуется
• Сроки продажи обычно длиннее

Доступ к тайской квоте иностранцы получают через тайского супруга или через тайскую компанию.

И вот здесь — самое важное предупреждение во всей статье.

Схема «зарегистрируем тайскую компанию, где тайцы будут владеть 51% только на бумаге» противоречит закону. Такие акционеры называются номинальными, и их использование для обхода ограничений на владение землёй и недвижимостью незаконно. Периодически власти проводят проверки таких компаний.

Компания как инструмент владения законна и работает — но только когда это реальная компания с реальной деятельностью и реальными партнёрами, а не пустая оболочка. Разница принципиальная, и оценивать её должен юрист, а не риелтор.

Если вам предлагают «схему с номиналами» как что-то само собой разумеющееся — это повод насторожиться и задать много вопросов.

Leasehold — долгосрочная аренда

Третий вариант: вы не собственник, а арендатор на длительный срок. Договор регистрируется в земельном департаменте.

Максимальный срок одного зарегистрированного договора — 30 лет. Это предел, установленный законом; больше зарегистрировать нельзя.

• Доступен иностранцу без ограничений по квоте
• Работает там, где собственность невозможна: виллы, дома с участком, земля
• Дешевле freehold в том же проекте
• Права арендатора защищены регистрацией договора

Часто предлагают схему «30 + 30 + 30» — с обещанием продлевать. Здесь нужна трезвость:

Зарегистрировать в земельном департаменте можно только первые 30 лет. Продление — это обязательство застройщика или собственника, а не автоматическое право.

Что произойдёт через 30 лет, если объект сменит владельца или компания-застройщик перестанет существовать — вопрос открытый. Это не значит, что leasehold плох: для вилл и земли это по сути единственный законный путь для иностранца. Но покупать его нужно с открытыми глазами, а условия продления должен смотреть юрист.

Сколько стоит само оформление

Кроме цены объекта есть расходы на сделку. Их состав зависит как раз от формы владения — поэтому мы и разбирали её так подробно.

Два практических замечания:

• Кто платит — предмет переговоров. Закон не закрепляет распределение жёстко. Чаще всего сбор за перенос права делят пополам, а налоги остаются на продавце — но в договоре может быть записано что угодно, читайте внимательно.
• Считайте от оценочной стоимости, а не от цены сделки. Земельный департамент берёт сборы от собственной оценки объекта, и она обычно ниже рыночной цены.

Что выбрать

Если коротко:

1. Покупаете квартиру для себя или под перепродажу — берите Foreign Freehold. Переплата за иностранную квоту окупается при продаже.
2. Ограничен бюджет и покупка на долгий срок — Thai Freehold через юриста может быть разумным, но только с честной структурой владения.
3. Хотите виллу или дом с участком — практически всегда leasehold. Внимательно читайте условия продления.

Один вопрос, который стоит задать первым

Когда вам показывают квартиру, спросите: «Эта квартира в иностранной или тайской квоте?»

Ответ должен быть мгновенным и однозначным. Если продавец мнётся, уходит в общие слова или предлагает «решить вопрос потом» — это говорит о нём больше, чем весь остальной разговор.

Это общий обзор, а не юридическая консультация: каждая сделка индивидуальна, и документы конкретного объекта всегда должен проверять юрист. Мы такую проверку организуем.

Если хотите разобраться в своей ситуации — напишите нам. Подскажем, какая квота у интересующего объекта, свободна ли иностранная квота в доме и что реально проверить до внесения задатка.