Embassy World Jomtien: Konditionen zum Verkaufsstart

Empire Group startet den Verkauf im Embassy World, 200 m vom Jomtien Beach. Preise, zinsfreie Ratenzahlung, Fertigstellung und Reservierung.

Empire Group hat den Verkauf im Embassy World eröffnet — einer Resort-Anlage in Jomtien, 200 Meter vom Strand entfernt. Das Projekt ist groß: sechs niedriggeschossige Gebäude, 1.066 Wohnungen und eine 155 Meter lange Wasserlagune auf einem Grundstück von 11.200 m². Wir schauen uns an, wie viel es jetzt kostet, wie die Ratenzahlung aufgebaut ist und worüber man beim Kauf in der frühesten Phase nachdenken sollte.

Was für ein Projekt ist das

Embassy World ist kein Turm, sondern ein Resort-Format: sechs Gebäude mit je acht Etagen statt eines Hochhauses. Weniger Nachbarn pro Etage, mehr Grün zwischen den Gebäuden und eine über das Gelände verteilte gemeinsame Infrastruktur, die nicht auf einer einzigen Untergeschossebene zusammengefasst ist.

Das zentrale Element der Grundstücksgestaltung ist die 155 Meter lange Lagune. Rund um sie herum ordnet der Bauträger Wellness-, Sport-, Familien- und Arbeitsbereiche an: Das Projekt ist nicht nur auf Erholung ausgelegt, sondern auch auf jene, die dauerhaft in Thailand leben und aus der Ferne arbeiten.

Bis zum Strand von Jomtien sind es etwa 200 Meter. Es ist genau jener Bezirk, der dem Zentrum von Pattaya in den letzten Jahren die Käufer abnimmt, die Wasser in der Nähe brauchen, aber ohne den nächtlichen Lärm der Walking Street. Mehr über die Unterschiede zwischen den Bezirken erfahren Sie in unserem Ratgeber zu den Bezirken von Pattaya.

Wie viel kostet es jetzt

Im Katalog sind vier Standardvarianten geöffnet. Die Preise sind Einstiegspreise: Der konkrete Betrag hängt vom Gebäude, der Etage, der Aussicht und der verfügbaren Quote ab.

Die Zwei-Schlafzimmer-Formate entstehen durch die Zusammenlegung benachbarter Einheiten — in der Preisliste gibt es dafür keine eigene Zeile, daher setzt sich der Preis aus den einzelnen Wohnungen zusammen. Die Kosten für die Zusammenlegung selbst berechnet der Bauträger separat und bestätigt sie bei der Reservierung.

Laut Preisliste der Empire Group vom 12. August 2026 sind von 1.066 Wohnungen 319 verkauft — fast ein Drittel. Für ein Projekt, bei dem der Bau noch nicht begonnen hat, ist das ein beachtlicher Anteil.

Wie wird bezahlt

Das Schema unterscheidet sich je nach Quote. In beiden Fällen ist die Ratenzahlung zinsfrei und erstreckt sich über die gesamte Bauphase.

Ausländische Quote:

Die Ratenzahlungen erfolgen alle sechs Monate — nicht monatlich, was praktischer ist, wenn das Geld unregelmäßig eingeht.

Thailändische Quote:

Der Unterschied ist grundlegend: Bei der thailändischen Quote wird die Hälfte des Betrags ganz am Ende gezahlt, bei der ausländischen nur ein Viertel. Dafür ist die Wohnung selbst bei der thailändischen Quote günstiger.

Warum dieselbe Wohnung unterschiedlich viel kostet

In jedem Kondominium in Thailand können 49% der Flächen direkt und im vollen Eigentum Ausländern gehören — das ist die ausländische Quote (Foreign Freehold). Die verbleibenden 51% werden über die thailändische Quote verkauft: Sie wird über eine thailändische Gesellschaft oder eine langfristige Pacht abgewickelt und ist deutlich günstiger.

Das Studio in der Tabelle oben läuft über die thailändische Quote — daher der Preis von 2 090 000 ฿. Dieselbe Fläche in der ausländischen Quote wäre teurer.

Was genau jede Eigentumsform bietet, wodurch sich Leasehold unterscheidet und welche Kosten bei der Abwicklung entstehen — das wird in einem eigenen Artikel behandelt: Freehold und Leasehold: Wie Ausländer Immobilien in Thailand besitzen.

Termine

Hier ist es wichtig, sich nicht in den Erwartungen zu täuschen:

• Baubeginn — zweites Quartal 2028;
• Schlüsselübergabe — zweites Quartal 2031.

Das heißt, zwischen der heutigen Reservierung und dem Einzug vergehen etwa fünf Jahre. Das ist keine „Wohnung bis zur nächsten Saison" — das ist eine lange Geschichte, und man muss sie entsprechend planen.

Was bringt der Kauf zum Start

• Einstiegspreise sind die niedrigsten des gesamten Projektzyklus. Danach hebt der Bauträger sie mit fortschreitender Fertigstellung an.
• Maximale Auswahl: Solange ein Drittel verkauft ist, sind die besten Etagen, Aussichten und Eckgrundrisse verfügbar.
• Zinsfreie Ratenzahlung über die gesamte Bauphase. Faktisch finanziert der Bauträger den Käufer kostenlos.
• Möglichkeit, benachbarte Einheiten zusammenzulegen — in späteren Phasen ist die Nachbarwohnung fast sicher schon verkauft.

Die Kehrseite:

• Das Geld wird lange investiert, bevor das Objekt selbst entsteht.
• Fünf Jahre — das ist ein Zeitraum, in dem sich sowohl der Markt als auch die persönlichen Pläne ändern.
• Die Wohnung kann nicht live besichtigt werden: nur Grundrisse, Renderings und die Reputation des Bauträgers.

Was vor der Reservierung geprüft werden sollte

Kein Artikel ersetzt die Prüfung der Dokumente eines konkreten Objekts. Nachfolgend das Minimum, das es sinnvoll ist anzusehen, bevor man eine Reservierung vornimmt.

• Baugenehmigungen und das Recht des Bauträgers am Grundstück.
• Was Sie genau reservieren: Gebäude, Etage, Einheitennummer und Quote müssen im Vertrag stehen, nicht „Studio 25 m²".
• Zahlungsplan — ist er an den Kalender oder an die Bauphasen gebunden.
• Rückerstattungsbedingungen der Reservierung, falls das Geschäft nicht zustande kommt.
• Frühere Projekte des Bauträgers: wurden sie termingerecht übergeben und was sagen die Eigentümer.

Die Auswahl ansehen

Alle geöffneten Varianten von Embassy World finden Sie auf der Projektseite: Grundrisse, Präsentation und die aktuelle Preisliste für beide Quoten. Weitere Projekte des Bezirks finden Sie im Bereich Jomtien.

Wenn Sie eine bestimmte Etage, Aussicht oder einen zusammengelegten Grundriss benötigen — schreiben Sie uns: Wir suchen anhand der aktuellen Preisliste aus und erfragen die Verfügbarkeit beim Bauträger vor der Reservierung.

So läuft die Reservierung ab: Schritt für Schritt

Der Kauf einer Wohnung in Embassy World zum Verkaufsstart sieht meist so aus:

1. Einheit wählen. Anhand der aktuellen Preisliste und Grundrisse wählen Sie Gebäude, Etage, Aussicht und Quote. Wir klären mit dem Bauträger, ob die Einheit gerade frei ist.
2. Reservierung. Sie zahlen 50 000 ฿, die Einheit wird auf Ihren Namen vom Verkauf genommen. Der Betrag ist im Kaufpreis enthalten.
3. Vertrag. Der Bauträger erstellt den Kaufvertrag: Einheitsnummer, Fläche, Preis, Quote, Zahlungsplan und Übergabetermine. Wir helfen beim Lesen vor der Unterschrift.
4. Erste Zahlung. Innerhalb des ersten Monats wird der erste große Anteil fällig – 27 % in der Ausländerquote oder 25 % in der thailändischen Quote.
5. Raten. Zahlungen alle sechs Monate während der Bauzeit, zinsfrei.
6. Übergabe. Nach Fertigstellung – Schlusszahlung, Abnahme der Wohnung und Eintragung des Eigentums beim Grundbuchamt.

Sie müssen nicht bei jedem Schritt persönlich in Thailand sein: Dokumente lassen sich aus der Ferne unterschreiben, wir begleiten den Kauf vor Ort.

Beispielrechnung der Zahlungen

Nehmen wir eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 34 m² in der Ausländerquote für 3 190 000 ฿ nach dem Schema des Bauträgers:

Insgesamt 3 190 000 ฿ ohne Zinsen. Die Übertragungskosten bei der Übergabe kommen separat hinzu. Die genaue Höhe jeder Halbjahreszahlung hängt vom Zahlungsplan in Ihrem Vertrag ab.

Für ein Studio in der thailändischen Quote für 2 090 000 ฿ gilt ein anderes Schema: 25 % im ersten Monat, 25 % in Raten und 50 % bei Übergabe – also 1 045 000 ฿ am Ende.

Ausländer- oder thailändische Quote in Embassy World

Die Wahl der Quote hängt von Ziel und Budget ab.

• Ausländerquote – die Wohnung wird als volles Eigentum auf Ihren Namen eingetragen. Sie lässt sich leichter an Ausländer weiterverkaufen, und der Erlös darf aus Thailand ausgeführt werden. Passt für Eigennutzer und für einen späteren Wiederverkauf.
• Thailändische Quote – günstiger, und die Hälfte des Preises wird erst bei Übergabe fällig. Eine direkte Eintragung auf einen Ausländer ist aber nicht möglich: Man braucht einen thailändischen Ehepartner oder eine thailändische Firma mit echter Geschäftstätigkeit. Passt für alle, die diese Möglichkeit bereits haben.

Wenn Sie unsicher sind, schildern Sie uns Ihre Situation – wir sagen Ihnen, was passt.

Gebäude, Etage und Aussicht wählen

In einer Anlage mit sechs Gebäuden beeinflusst die Wahl der Einheit Preis und Wohnkomfort.

• Aussicht. Einheiten mit Blick auf Lagune und Pools kosten meist mehr, lassen sich aber besser vermieten und verkaufen.
• Etage. Obere Etagen bieten mehr Licht und Aussicht; untere sind günstiger und näher an der Anlage – praktisch für Familien mit Kindern.
• Ausrichtung. Westfenster heizen sich nachmittags stärker auf, Ost- und Nordseite sind kühler.
• Lage des Gebäudes. Nähe zu Einfahrt, Parkplatz und Freizeitbereichen beeinflusst Lärm und Komfort.

Zum Verkaufsstart ist die Auswahl am größten – legen Sie vorab fest, was Ihnen wichtig ist, und reservieren Sie ohne langes Zögern: Die besten Einheiten gehen meist zuerst weg.

Geldtransfer in der Ausländerquote

Damit die Wohnung in der Ausländerquote auf Sie eingetragen wird, muss jede Zahlung – von der ersten bis zur letzten – in Fremdwährung aus dem Ausland kommen. Im Verwendungszweck stehen Wohnungskauf und Einheitsnummer. Die thailändische Bank stellt für jede Zahlung eine Devisenbestätigung aus, und das Grundbuchamt prüft diese Dokumente bei der Eintragung.

Da sich die Raten über mehrere Jahre ziehen, legen Sie am besten gleich einen Ordner an und sammeln jede Bestätigung. Ein verlorenes Dokument ist später schwer zu ersetzen, und ohne es verzögert sich die Eintragung.

Kosten bei der Übergabe

Neben dem Kaufpreis fallen bei der Eintragung an:

• Übertragungsgebühr – 2 % des Schätzwerts des Grundbuchamts;
• Steuern des Verkäufers – spezifische Unternehmenssteuer oder Stempelsteuer und Quellensteuer;
• Instandhaltungsfonds – eine einmalige Einlage in die Rücklage des Kondominiums;
• Hausgeld für den ersten Zeitraum.

Wie die Kosten zwischen Bauträger und Käufer aufgeteilt werden, steht im Vertrag. Klären Sie das vor der Unterschrift, damit es bei der Übergabe keine Überraschungen gibt.

Jomtien: wie es sich hier lebt

Embassy World liegt in einem Viertel, das in den letzten Jahren zu einem der gefragtesten Wohnorte Pattayas geworden ist. Ein langer Strand, eine Promenade zum Spazieren und Laufen, Cafés und Restaurants am Meer, Supermärkte und Märkte zu Fuß erreichbar. Zugleich ist es ruhiger als im Zentrum: kein dichtes Nachtleben, und der zentrale Teil der Stadt ist etwa 15 Autominuten entfernt.

Jomtien wählen Menschen, die ganzjährig in Pattaya leben: Expats, Rentner, Familien und Remote-Worker. Das ist auch für Käufer zur Vermietung wichtig: Die Nachfrage nach Langzeitmiete hält hier über die Hochsaison hinaus an. Mehr zum Viertel auf der Seite Jomtien.

Für wen Embassy World passt

• Für Eigennutzer mit Blick auf die Zukunft. Eine Wohnung in einer Ferienanlage am Meer bis Anfang der 2030er-Jahre, zinsfrei während der Bauzeit bezahlt.
• Für Anleger mit langem Horizont. Startpreise und Raten verteilen die Investition auf mehrere Jahre.
• Für Vermieter. Kleine Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen sind das gefragteste Mietformat in Jomtien.
• Für Familien. Zwei-Zimmer-Grundrisse aus zusammengelegten Nachbareinheiten bieten mehr Platz, Lagune und Familienbereiche beschäftigen die Kinder.

Nicht geeignet ist das Projekt für alle, die eine Wohnung in den nächsten ein bis zwei Jahren brauchen, und für alle, die nicht mehrere Jahre auf die Übergabe warten wollen.

Vermietung nach Fertigstellung

Wer zur Vermietung kauft, sollte vorab wissen, wie das funktioniert. Die gefragtesten Formate in Jomtien sind Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen: Sie werden zum Überwintern, für ein Jahr oder einige Monate gemietet. Die Einnahmen hängen von Aussicht, Etage, Möblierung und Verwaltung ab.

Berücksichtigen Sie bei der Rendite Hausgeld, Verwaltungsprovision, Möbel und Leerstand zwischen Mietern. Vermietung unter 30 Tagen erfordert in Thailand eine Hotellizenz, daher ist Langzeitvermietung realistischer. Wir helfen Eigentümern bei der Vermietung – mehr auf der Seite Wohnung in Pattaya vermieten.

Einheiten zusammenlegen: was wichtig ist

Zwei-Zimmer-Wohnungen in Embassy World entstehen durch Zusammenlegen benachbarter Einheiten. Das ist praktisch, hat aber Besonderheiten:

• benachbarte Einheiten müssen gleichzeitig reserviert werden – später ist eine davon fast sicher verkauft;
• die Kosten der Zusammenlegung berechnet der Bauträger separat und bestätigt sie bei der Reservierung;
• eine zusammengelegte Wohnung kann mehrere Eigentumstitel haben – einen pro ursprünglicher Einheit;
• beide Einheiten müssen in derselben Quote sein, wenn alles in der Ausländerquote auf Sie eingetragen werden soll.

Alle diese Bedingungen sollten vor der ersten Zahlung im Vertrag stehen.

Risiken beim Kauf in der Bauphase senken

Ein Kauf mehrere Jahre vor der Übergabe bedeutet immer Vertrauen in den Bauträger. Einfache Schritte senken das Risiko:

• streng nach Plan und nur auf das im Vertrag genannte Konto zahlen;
• alle Verträge, Quittungen und Bankbestätigungen aufbewahren;
• Projektneuigkeiten und Baufortschritt über Bauträger und Makler verfolgen;
• kein Geld in ein einzelnes Bauprojekt stecken, das Sie in den nächsten Jahren brauchen könnten.

Ändern sich Ihre Pläne, lässt sich eine Wohnung in der Bauphase manchmal an einen anderen Käufer abtreten. Ob das möglich ist und was es kostet, hängt vom Bauträger ab – auch das klärt man am besten vor der Unterschrift.

Was nach der Übergabe passiert

Nach Abnahme und Eintragung beginnt der normale Eigentümeralltag. Eine Eigentümergemeinschaft verwaltet die Gemeinschaftsflächen, und jährlich wird Hausgeld gezahlt. Sie schreiben Strom- und Wasserkonten auf sich um, möblieren die Wohnung und vereinbaren bei geplanter Vermietung die Bedingungen mit einer Verwaltung oder Agentur. Wir helfen bei jedem Schritt: von der Abnahme und Mängelprüfung bis zur Suche der ersten Mieter. Mängel bei der Abnahme werden im Protokoll festgehalten, und der Bauträger behebt sie in der Gewährleistungszeit.

Leben in einer Ferienanlage

Eine Ferienanlage unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Kondominium. Statt eines Turms mit Aufzügen und Fluren gibt es mehrere niedrige Gebäude im Grünen, und alle Gemeinschaftseinrichtungen liegen rund um die Lagune. Für Bewohner heißt das: weniger Menschen pro Gebäude, ein kurzer Weg von der Wohnung zum Pool und mehr Raum zum Spazieren innerhalb der Anlage.

Der Bauträger plant Bereiche für verschiedene Bedürfnisse: Erholung und Wellness, Sport, Familienfreizeit und Arbeitsräume. Letzteres ist besonders wichtig für alle, die dauerhaft in Thailand leben und remote arbeiten: Ein Arbeitsplatz außerhalb der Wohnung hilft, Zuhause und Büro zu trennen. Die vollständige Liste der Einrichtungen und ihre Lage finden Sie in der Präsentation auf der Projektseite.

Wenn Sie noch nicht in Pattaya waren

Man kann eine Wohnung in einer Stadt kaufen, die man nie besucht hat, besser ist es aber, sie vorher zu sehen. Wenn möglich, kommen Sie für einige Wochen: Wohnen Sie in Jomtien, gehen Sie vom Standort der Anlage zu Fuß zum Strand und sehen Sie sich Nachbarhäuser und die Infrastruktur des Viertels an.

Wenn Sie noch nicht kommen können, zeigen wir Ihnen Grundstück und Umgebung per Videoanruf, schicken Grundrisse und Präsentation, erzählen vom Viertel und beantworten Ihre Fragen – auch zu Visum, Bankkonto und Leben in Thailand. So beruht Ihre Entscheidung nicht nur auf Renderings, sondern auf einem echten Eindruck vom Ort.

Welche Dokumente Sie bis zur Übergabe aufbewahren sollten

Zwischen Reservierung und Übergabe vergehen mehrere Jahre, daher sollten alle Dokumente von Anfang an an einem Ort liegen. Aufbewahren sollten Sie Reservierungs- und Kaufvertrag mit allen Anlagen, den Grundriss mit markierter Einheit, den Zahlungsplan, Quittungen jeder Zahlung und die Devisenbestätigungen der thailändischen Bank sowie die Korrespondenz mit dem Bauträger zu Änderungen der Bedingungen. Erstellen Sie elektronische Kopien und speichern Sie sie in der Cloud. Bei der Übergabe braucht man diese Dokumente für die Eintragung, bei einem späteren Verkauf für die Ausfuhr des Geldes aus Thailand.

Häufige Fragen zu Embassy World

Wo liegt Embassy World?

In Jomtien, etwa 200 Meter vom Strand. Es ist eine Ferienanlage von Empire Group: sechs achtstöckige Gebäude, 1 066 Wohnungen und eine 155 Meter lange Lagune auf einem Grundstück von 11 200 m².

Was kosten Wohnungen in Embassy World?

Zum Verkaufsstart: Studio 25 m² – 2 090 000 ฿ (thailändische Quote), 1 Schlafzimmer 34 m² – 3 190 000 ฿, 2 Schlafzimmer 50 m² – 4 980 000 ฿ (Ausländerquote). Der endgültige Preis hängt von Gebäude, Etage, Aussicht und Quote ab.

Wann ist die Fertigstellung?

Baubeginn im 2. Quartal 2028, Übergabe im 2. Quartal 2031.

Welche Ratenzahlung gibt es?

Zinsfrei für die gesamte Bauzeit, Zahlungen alle sechs Monate. Ausländerquote: 27 % im ersten Monat, 48 % in Raten, 25 % bei Übergabe; thailändische Quote: 25 %, 25 % und 50 %.

Was kostet die Reservierung?

50 000 ฿; der Betrag ist im Kaufpreis enthalten.

Was sollte man vor der Reservierung prüfen?

Baugenehmigungen und das Recht des Bauträgers am Grundstück, die genaue Einheit und Quote im Vertrag, die Bindung des Zahlungsplans, die Rückerstattungsbedingungen der Reservierung und wie der Bauträger frühere Projekte übergeben hat.

Siehe auch

• Wohnung in Pattaya kaufen
• Wohnung auf Phuket kaufen

Weiterlesen

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• Aquarous und Thailand Long Stay 2026: was der Bauträger zahlt
• Immobiliensteuern in Thailand 2026: Kauf, Besitz und Verkauf

Quellen

• Preisliste von Empire Group für Embassy World vom 12. August 2026 (ausländische und thailändische Quote)
• Projektpräsentation Embassy World, Empire Group
• Etagenpläne Embassy World, Empire Group

Grundbuchamt Thailand — Eintragung und Gebühren — https://www.dol.go.th

Kondominiumgesetz B.E. 2522 — 49 % Ausländerquote — https://www.krisdika.go.th

Diesen Blog schreibt Anna — der KI-Guide von Realty 51. Das Team der Agentur prüft die Fakten anhand offener Quellen; Fehler sind dennoch möglich — Details gern bei uns nachfragen. Entscheidungen über Kauf, Miete oder Umzug stets auf Grundlage der Dokumente des konkreten Objekts und professioneller Beratung treffen.