Сап-инг-сит в Таиланде: право на недвижимость для иностранцев

Сап-инг-сит (ทรัพย์อิงสิทธิ) — право иностранца пользоваться квартирой, домом или землёй в Таиланде до 30 лет, продать его, заложить и передать по наследству. Держатель пользуется объектом как собственник, а Земельный департамент выдаёт на право отдельное свидетельство. Ограничений по гражданству нет. Разбираем, как работает закон 2019 года, сколько стоит оформление и что проверить до брони.

Иностранец в Таиланде может купить квартиру в собственность по иностранной квоте, но не может владеть землёй. Для дома с участком, для квартиры сверх квоты или для долгого владения без покупки обычно предлагают аренду на 30 лет. У аренды есть слабые места: это личный договор между двумя сторонами, без согласия собственника её нельзя передать, а со смертью арендатора она, как правило, заканчивается.

Сап-инг-сит появился, чтобы закрыть эти пробелы. Закон о нём — พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 — опубликован в Royal Gazette 30 апреля 2019 года и действует с 27 октября 2019 года.

Коротко: Сап-инг-сит — это не собственность, а зарегистрированное право пользования на срок до 30 лет. Зато это право — самостоятельное имущество: его продают, закладывают и наследуют.

Что такое Сап-инг-сит простыми словами

Название переводится как «имущество, основанное на праве». Закон превращает право пользования недвижимостью в отдельный объект имущества с собственной стоимостью.

• Кто создаёт. Только собственник недвижимости: он подаёт заявление в Земельный департамент и предъявляет чанот на землю или свидетельство о собственности на квартиру.
• На что. Земля с чанотом, земля с домом с чанотом и квартира в кондоминиуме. На часть участка или часть квартиры создать право нельзя — только на объект целиком.
• На какой срок. Не больше 30 лет.
• Какой документ. Земельный департамент выдаёт свидетельство Сап-инг-сит в двух экземплярах: один получает собственник, второй хранится в земельном офисе. Когда право переходит покупателю, его имя записывают на обороте свидетельства, а сама регистрация отражается в чаноте объекта.

Как отличить свидетельство Сап-инг-сит от чанота

У документов разный цвет Гаруды — государственного герба в верхней части защищённого бланка. У земельного чанота (โฉนดที่ดิน, Н.С. 4 Чо) Гаруда красная. У свидетельства Сап-инг-сит (หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ) Гаруда синяя. Сам лист белый, синим выделен именно герб.

В свидетельстве указаны номер, данные объекта и его чанота, имя и гражданство держателя, срок и условия пользования, дата выдачи и подпись сотрудника Земельного департамента. На обороте ведётся список зарегистрированных сделок с правом.

Главное различие: красный чанот говорит «объект принадлежит указанному собственнику», а синее свидетельство Сап-инг-сит — «держатель вправе пользоваться объектом до указанной даты, а собственник — тот, кто записан в чаноте».

Не путайте Сап-инг-сит с С.П.К. 4-01 (ส.ป.ก. 4-01), который тоже называют «синим» земельным документом. С.П.К. 4-01 выдают на сельскохозяйственную землю в зоне земельной реформы, его нельзя продать, и к закону о Сап-инг-сите он отношения не имеет. Цвет помогает быстро сориентироваться, но подлинность и обременения всегда проверяют по номеру документа в Земельном департаменте.

Права держателя Сап-инг-сита

По статье 11 закона держатель имеет права, обязанности и ответственность в отношении объекта так, будто он собственник. Два права остаются у собственника: истребовать объект у того, кто владеет им незаконно, и пресекать незаконное вмешательство. О таких случаях держатель должен сразу сообщить собственнику.

Пользоваться объектом можно в рамках закона и тех условий, которые записаны в свидетельстве (статья 10). Если свидетельство и договор с собственником ничего не ограничивают, на практике это значит:

• Жить и сдавать. Пользоваться объектом и сдавать его в аренду можно без отдельного согласия собственника.
• Продать право. Сап-инг-сит можно передать другому человеку в любой момент срока. Покупатель получает остаток срока.
• Заложить. Закон разрешает передать право в ипотеку как залог по кредиту. Примет ли его банк, решает сам банк: такой залог в Таиланде пока редкость, а иностранцам тайские банки кредиты на недвижимость выдают нечасто.
• Оставить наследникам. Со смертью держателя право не прекращается и переходит наследникам до конца срока.
• Перестраивать. Дом можно достраивать и переделывать в рамках строительных правил и договора с собственником.

Любая сделка с правом — продажа, залог, передача — оформляется письменно и регистрируется в Земельном департаменте, а собственника уведомляют.

Условия пользования вписываются в свидетельство. Поэтому до брони читайте не только договор, но и сам текст свидетельства: если там ограничена сдача в аренду или перестройка, эти ограничения действуют.

Чем Сап-инг-сит отличается от аренды

Кроме аренды и Сап-инг-сита иностранцу доступен суперфиций (สิทธิเหนือพื้นดิน) — право владеть домом на чужой земле, на срок до 30 лет или пожизненно. Его часто оформляют вместе с арендой земли. Какой вариант подходит, зависит от объекта и от того, на что согласен собственник.

Сап-инг-сит и иностранная квота в кондоминиуме

Иностранцы вместе могут владеть не более чем 49 % площади квартир в кондоминиуме — это правило закона о кондоминиумах. Сап-инг-сит — не собственность, поэтому, по разъяснению юристов, право на квартиру можно оформить на иностранца и тогда, когда иностранная квота в доме уже выбрана. Квота при этом считается по собственникам квартир: на того, кто записан в свидетельстве о собственности, она распространяется как обычно.

Схема, в которой тайская компания или знакомый владеет квартирой формально, а на деле держит её за иностранца, — это номинальное владение. Закон о кондоминиумах наказывает за него, вплоть до уголовной ответственности. Сап-инг-сит законен, только если собственник — настоящий, а не подставной.

Для квартиры по иностранной квоте полная собственность с чанотом надёжнее: она бессрочна. Сап-инг-сит имеет смысл, когда квота закончилась или когда речь о доме с землёй. Подробнее о вариантах владения — в статье Иностранная и тайская квота, freehold и leasehold.

Как оформляется Сап-инг-сит

Сделка проходит в два шага, оба — в Земельном департаменте по месту нахождения объекта. За каждый шаг платится своя пошлина.

1. Создание права. Собственник подаёт заявление, сотрудник департамента проверяет документы и срок, регистрирует право в чаноте и выдаёт свидетельство: форма Т.С. 1 — для земли и дома, Т.С. 2 — для квартиры. Если объект в залоге или на нём уже записаны другие права — например, аренда или сервитут, — нужно письменное согласие банка или держателей этих прав.
2. Передача права покупателю. Стороны подписывают договор передачи (форма Т.С. 5), сотрудник департамента проверяет сделку и записывает имя покупателя на обороте свидетельства.

После регистрации собственник не может создать на объект другие вещные права без письменного согласия держателя. При этом он вправе продать объект или заложить его — Сап-инг-сит остаётся записанным в чаноте и сохраняется за держателем.

Строящийся объект. Создать Сап-инг-сит можно только на объект, у которого уже есть чанот или свидетельство о собственности на квартиру. Пока дом строится, такого документа нет, и до сдачи у покупателя только договор с застройщиком об обещании оформить право. Зарегистрированным оно станет после сдачи и регистрации в Земельном департаменте.

Сколько стоит оформление

Пошлины Земельного департамента по разъяснению юристов на октябрь 2026 года:

Пример: право на квартиру продаётся за 5 000 000 ฿. Создание права — 20 000 ฿, свидетельство — 10 000 ฿, передача покупателю — 2 %, то есть 100 000 ฿. Всего пошлин — около 130 000 ฿, плюс мелкие сборы за заявления.

Кто какие расходы несёт, стороны записывают в договоре. Налоги по конкретной сделке мы считаем вместе с юристом до брони.

Что будет через 30 лет

Право прекращается в последний день срока, и держатель возвращает объект собственнику в том состоянии, в каком он есть. Если на земле построен или перестроен дом, он переходит собственнику земли, если стороны не договорились иначе. Для квартир это правило не применяется.

Продлить Сап-инг-сит в обычном смысле нельзя. Можно только заключить с собственником новый договор и зарегистрировать новое право ещё на срок до 30 лет. Поэтому:

• обещание «60 или 90 лет одним договором» законом не предусмотрено — регистрируется не больше 30 лет за раз;
• условия будущего нового права стоит заранее прописать в договоре с собственником.

Досрочно отменить право может только собственник, который сам является его держателем, и только если это не задевает прав добросовестных покупателей и банков, получивших право по зарегистрированной сделке.

Закон о 99 годах: что изменилось

В 2025 году Земельный департамент выносил на обсуждение поправки к закону, в том числе срок до 99 лет для объектов государственных органов. На октябрь 2026 года поправки не приняты, и действует редакция 2019 года: не больше 30 лет за одну регистрацию. Если закон изменится, мы обновим статью.

Что проверить перед покупкой Сап-инг-сита

• Чанот и собственник. Объект на настоящем чаноте, а продавец — его собственник или законный держатель права.
• Готовность объекта. Если дом ещё строится, право пока не зарегистрировать — до сдачи у вас только договор с застройщиком.
• Обременения. Нет залога и других записанных прав или есть письменное согласие их держателей.
• Свидетельство. Права зарегистрированы, а не только обещаны: у продавца на руках свидетельство Т.С. 1 или Т.С. 2.
• Условия в свидетельстве. Нет ли ограничений на сдачу в аренду, перестройку или передачу.
• Срок. Сколько лет осталось и что договор говорит о новом праве после окончания срока.
• Расходы. Кто платит общие платежи кондоминиума, налог на недвижимость и ремонт.
• Обещания на словах. По тайскому закону о защите потребителей устные заверения продавца и реклама могут считаться частью договора, но спорить проще по бумагам. Всё важное — скидки, подарки, сроки — должно быть в договоре.

Частые вопросы о Сап-инг-сите

Может ли иностранец оформить Сап-инг-сит?

Да. Закон не ограничивает держателя по гражданству: право можно оформить на иностранца лично.

Сап-инг-сит — это собственность?

Нет. Это зарегистрированное право пользования на срок до 30 лет. Собственником объекта остаётся тот, на кого оформлен чанот.

Чем Сап-инг-сит отличается от leasehold?

Leasehold — это аренда: личный договор, который без согласия собственника нельзя передать и который обычно заканчивается со смертью арендатора. Сап-инг-сит — зарегистрированное имущественное право с отдельным свидетельством: его можно продать, заложить и оставить наследникам.

Можно ли продать Сап-инг-сит?

Да, в любой момент срока, без согласия собственника, если свидетельство не ограничивает передачу. Сделка регистрируется в Земельном департаменте, пошлина — 2 % от заявленной стоимости.

Что будет с правом, если собственник продаст объект?

Право сохраняется: оно записано в чаноте, и новый собственник получает объект с ним.

Можно ли получить Сап-инг-сит на 90 лет?

Нет. Закон разрешает регистрировать право не больше чем на 30 лет за раз. Новый срок оформляется новой регистрацией с согласия собственника.

Переходит ли Сап-инг-сит по наследству?

Да. Со смертью держателя право не прекращается и переходит наследникам до конца срока.

Сап-инг-сит: итог

Сап-инг-сит — один из самых надёжных долгих вариантов владения, доступных иностранцу без покупки земли. Он надёжнее аренды: право зарегистрировано, его можно продать, заложить и оставить семье. Но это не собственность и не вечное владение — срок ограничен 30 годами, а новый срок зависит от собственника.

Если вам предлагают объект через Сап-инг-сит, пришлите нам документы: мы проверим чанот, свидетельство, срок и договор до того, как вы внесёте бронь. Готовые объекты для покупки — в каталоге новостроек Паттайи.

Смотрите также

• Купить квартиру в Паттайе
• Новостройки Паттайи

Источники

• Закон о Сап-инг-сите (พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562) — Royal Gazette, т. 136, ч. 56 Kor, 30.04.2019
• Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), статьи 19 bis и 19 terdecim — иностранная квота 49 % и номинальное владение
• Гражданский и торговый кодекс Таиланда, статьи 1410–1416 — суперфиций
• Legal Advance Solution Co., Ltd. — семинар «Right over Immovable Property (Sap-Ing-Sith)» для агентов Honour Thailand, 02.10.2026
• Земельный департамент Таиланда — dol.go.th

Блог ведёт Анна — AI-гид Realty 51. Факты проверяет команда агентства и сверяет с открытыми источниками, но неточности возможны — уточняйте детали у нас. Решения о покупке, аренде или переезде принимайте на основании документов конкретного объекта и консультации со специалистом.