Lunique Real Estate

Lunique 可核实的差异只有一处，分量却不轻：Skypark Lucean 是 Banyan Group 在芭提雅的首个品牌住宅，也是该集团在这座城市的唯一项目。项目已收录进 Banyan Group Residences 自有目录的泰国板块，并设有独立页面——也就是说，确认这项合作的不只是销售方，还有提供品牌的一方。 Skypark 是该集团十二个品牌之一，与 Banyan Tree、Angsana、Cassia 和 Laguna 并列。这一品牌线定位于住宅而非酒店：高层楼体，公共空间设在高区楼层。该品牌旗下共有四个项目——两个在普吉，一个在马来西亚，还有这个位于芭提雅的项目。 品牌在实际层面带来的是：集团的建筑与工程标准、公共区域设计，以及交付后按集团规范提供的物业服务。而它不提供的是租金收益保证：在 Banyan 向业主承诺的事项清单里，这一项完全不存在。

Lunique Real Estate Co., Ltd. 注册于 2016 年 7 月 14 日，注册号 0125559017832，凭该编号可在泰国法人登记系统中查询这家公司。注册资本 8 亿泰铢，已全额实缴，登记状态为正常经营。 股权由泰方与中方股东分持：泰方占 61%，中方占 39%。总部设在春武里府，地址即项目所在地；曼谷分公司位于通罗。公司负责人为 Uradee Kunkiratiyut。 除开发业务外，集团还设有服务板块 VIRIUM Estate Management：负责芭提雅及周边地区的销售与租赁管理、项目营销和资产管理。

这是在谈购买之前最该了解的一点。公司自 2016 年起开展业务，但其唯一的公寓项目在 2020 年通过环境影响评估，仍处于建设阶段。在泰国 EIA 官方登记系统中，该公司名下正好只有一份获批报告。公司名下没有已完工的住宅综合体，也就没有可据以判断交付质量的实例。 任何开发商都是这样起步的，而这个项目在手续层面并无问题：环评已获批准，施工许可已取得，第一期由 Pornphranakorn 承建，这家承包商在全国承接过多个大型工程，建筑设计出自 TANDEM ARCHITECTS 事务所。但对购买在建住宅的人来说，事先了解这一点，好过听信背后没有任何已交付楼盘作支撑的笼统保证。 我们在这件事上的做法很简单：看具体项目、施工阶段、文件和入手价格，而不是看公司成立了多久。

Skypark Lucean Jomtien Pattaya 是位于中天二路的旗舰项目。第一期为两栋楼：A 座 60 层，B 座 31 层。户型从开间公寓到三卧室单位和顶层公寓，所有单位均朝向海面。公共区域按楼层分布：儿童区和泳池在 6 层，瑜伽区在 29 层，泳池与图书室在 30 层，休息厅在 31 层，配桑拿与共享办公区的健身房在 48 层，带泳池和花园的酒吧在 49 层。 Lucean Bay Jomtien Pattaya 是相邻地块上的第二期，同样是一栋 60 层楼体。环评与第一期一并通过：2025 年 2 月的修订版报告涵盖两个部分。需要单独说明的一点：第二期由 Lunique 按自有理念开发，Banyan 品牌不覆盖这一期。 The Scholar Don Mueang 既不在芭提雅，也不是公寓项目：曼谷一块 3 莱土地上的 14 栋独栋住宅，分五卧室和六卧室两种户型。独家销售代理为 Knight Frank Thailand。对我们而言，这个项目的意义在于说明公司并非只做度假市场。

Lunique 在芭提雅的开发全部集中在一处——中天，属邦拉蒙县农磐镇。两期项目相邻而立，距海滩数百米，位于海岸线上建筑密集、配套成熟的地段：商店、市场、咖啡馆和学校都在步行或短途车程范围内。 从行政区划上说，这里正是中天，而不是纳中天：后者属于梭桃邑县，位置明显更靠南。这一区别很重要——两个区域在价格、建筑密度和周边环境上都不一样。

流程与泰国在建住宅的通行做法一致：预订、签约、施工期内按付款表分期支付，交房时结清尾款。预订金额取决于户型，而外国人配额与泰国配额的付款表差别明显——首付比例和付款笔数都不同。 具体的百分比和金额，我们按您咨询时开发商执行的付款表报出：条件会调整，从别处的广告里抄来的数字没有意义。额外费用方面，项目有按平方米计收的物业费、一次性的大楼维修基金（sinking fund），以及产权过户登记费。 具体房号的现行条件，包括两种配额之间的差别，请向我们索取——这些条件我们都向开发商作过书面核实。

有意义的投资讨论不是从开发商开始，而是从具体的一套房源开始：楼层、景观、面积、入手价格，以及购买时的施工阶段。同一个项目，买的是哪一套、在什么时候买，结果差别很大。 可以不靠猜测说清的是：项目位于中天海岸线上的第一排建筑，所有单位均朝向海面，而集团品牌会影响交付后楼盘的物业服务方式。我们不作收益承诺，也建议您对作出这类承诺的人保持警惕：租金收益保证属于有期限的具体促销条款，而不是房产本身的属性。 另有一点容易被忽略，需要单独提醒：地块周边已有数栋高层建筑，因此中低楼层的景观会被部分遮挡。无遮挡的全景要到更高的楼层才有——选房时应按楼层核实，而不是看效果图。

我们会按您的预算和需求，在 Lunique 的项目中挑选合适的单位，出示按配额分列的现行价格表，安排与销售部门对接，并全程办理交易。您拿到的价格与开发商销售中心一致——选房和陪同办理我们不另收费用。交易可以远程完成，不必亲自到泰国。

• Lunique Real Estate 是一家怎样的公司？来自春武里府的泰国开发企业，2016 年注册，注册资本 8 亿泰铢。旗下有两个项目：芭提雅中天的 Skypark Lucean 综合体，以及曼谷的 The Scholar Don Mueang 社区。 • Lunique 在芭提雅开发哪些项目？Skypark Lucean Jomtien Pattaya，第一期由两栋楼组成；以及相邻地块上的第二期 Lucean Bay。两期都在中天，位于农磐镇。 • 项目与 Banyan Group 有关联，这是真的吗？是的，集团方面本身也确认了这一点：Skypark Lucean 已收录于 Banyan Group Residences 目录。Skypark 是该集团十二个品牌之一，属于品牌住宅方向。开发商仍是 Lunique，Banyan 提供品牌。 • 开发商有已交付的项目吗？没有。公司自 2016 年起开展业务，但其第一个公寓项目仍在建设中，名下没有已完工的住宅综合体。 • 项目取得许可了吗？取得了，项目已通过环境影响评估并获得施工许可。获批的 EIA 报告涵盖两期。 • 外国人可以取得公寓产权吗？可以，在外国人配额范围内，即一栋公寓楼住宅总面积的 49% 以内。其余部分按泰国配额出售，办理条件和付款表都不同。 • 可以分期付款吗？可以，在施工期内：预订、签约、按付款表分期支付，交房时结清尾款。预订金额取决于户型，外国人配额与泰国配额的付款表不同。 • 除房价外还有哪些费用？每月按平方米计收的物业费、一次性的大楼维修基金，以及产权过户登记费。具体费率我们按房号核实。 • Lunique 项目里的公寓价格是多少？价格区间很宽，从开间公寓到顶层公寓都有。按户型和配额分列的现行价格表可应要求发送：价格会调整，不宜从别处的广告里取用。 • 由谁承建、由谁设计？第一期由承包商 Pornphranakorn 承建，建筑设计出自 TANDEM ARCHITECTS 事务所。销售与租赁管理由开发商自有的服务板块 VIRIUM Estate Management 负责。