Как устроена рассрочка от застройщика в Таиланде в 2026 году

Как работает рассрочка от застройщика в Таиланде: бронь, первый взнос, графики проектов Паттайи, перевод денег из-за границы, риски и расчёт на 4,42 млн ฿.

Рассрочка от застройщика в Таиланде — это оплата квартиры в новостройке частями, пока дом строится: бронь, первый взнос при подписании договора, платежи по графику во время стройки и остаток при передаче ключей. Проценты на рассрочку на время строительства застройщики обычно не берут: покупатель платит ту же цену, что и при полной оплате, только растянуто на 1–3 года. Иностранцу важно, чтобы каждый платёж приходил из-за границы в валюте — иначе квартиру не оформят на него в собственность.

Ниже — как устроена рассрочка от застройщика шаг за шагом, какие бывают графики, на примерах проектов Паттайи, что проверить в договоре и чем рассрочка отличается от ипотеки и рассрочки после сдачи дома. В конце — расчёт платежей по квартире за 4,42 млн ฿ и ответы на частые вопросы.

Коротко: как работает рассрочка

Бронь входит в цену квартиры, а не платится сверху. Проценты на время стройки, как правило, не начисляются. Сборы при переоформлении, взнос в фонд дома и обслуживание за первый период платятся отдельно от цены — об этом ниже.

Что такое рассрочка от застройщика

В Таиланде новостройки продают на стадии котлована и стройки. Застройщик заинтересован получить покупателя заранее, поэтому разрешает платить не всю сумму сразу, а частями, привязанными к срокам или этапам стройки. Это и называют рассрочкой от застройщика, а по-английски — payment plan или installment plan.

Главное отличие от кредита: здесь нет банка, нет проверки доходов и нет процентов. Покупатель просто платит цену квартиры по графику, который записан в договоре. Если график рассчитан на 36 месяцев, а дом сдают через 36 месяцев, то к передаче ключей покупатель выплатит часть цены, а остаток внесёт при переоформлении.

Рассрочка на время стройки — самая частая форма покупки новостройки иностранцами в Паттайе и на Пхукете. Ипотеку в тайских банках иностранцам почти не дают, а полная оплата сразу нужна не всем.

Как проходит покупка в рассрочку: шаг за шагом

1. Выбор квартиры и бронь

Покупатель выбирает конкретную квартиру: корпус, этаж, вид, планировку. Затем платит бронь — фиксированную сумму, после которой застройщик снимает квартиру с продажи. Сумма брони обычно зависит от размера квартиры. Например, в Wyndham Jomtien Pattaya бронь — 100 000 ฿ за студию, 200 000 ฿ за квартиру с одной спальней и 300 000 ฿ за квартиру с двумя спальнями.

Бронь засчитывается в цену. Но если покупатель передумает и не подпишет договор, бронь, как правило, не возвращается — это нужно уточнять в форме бронирования.

2. Договор купли-продажи

В течение 14–30 дней после брони стороны подписывают договор купли-продажи. В нём указаны цена, площадь, номер квартиры, график платежей, срок сдачи дома и условия на случай задержки. В этот же момент обычно платится первый взнос — от 10 до 30 % цены.

Договор составляют на тайском и английском языках. Юридическую силу в Таиланде имеет только эта версия; русский перевод — для понимания, а не для суда.

3. Платежи во время стройки

Дальше покупатель платит по графику. Варианты бывают такие:

• равными частями каждый месяц — например, 20 % цены за 36 месяцев;
• крупными платежами раз в несколько месяцев — например, 15 % каждые 4 месяца;
• по этапам стройки — после фундамента, после возведения коробки, после отделки.

Каждый платёж иностранец переводит из-за границы в иностранной валюте — подробнее об этом в отдельном разделе ниже.

4. Передача ключей и остаток

Когда дом готов, застройщик приглашает покупателя на приёмку квартиры. Покупатель осматривает квартиру, составляет список недочётов, застройщик их исправляет. После этого покупатель вносит остаток цены, и квартиру переоформляют в Земельном департаменте на его имя.

Остаток при передаче — это самая большая часть платежа во многих графиках: от 10 % до 70 % цены. К этому моменту деньги должны быть уже на тайском счёте или готовы к переводу.

5. Сборы при переоформлении

В день регистрации покупатель платит сверх цены свою часть сбора за переоформление (2 % от оценочной стоимости, часто делят с застройщиком пополам или покупатель платит целиком — по договору), взнос в фонд дома и обслуживание за первый период. Подробно все суммы разобраны в статье Налоги на недвижимость в Таиланде.

Какие бывают графики: примеры проектов Паттайи

Графики у разных застройщиков сильно отличаются. Вот реальные условия трёх проектов из нашего каталога на ноябрь 2026 года.

Мягкий график: маленькие платежи, большой остаток

В Seaspire Jomtien за время стройки покупатель вносит 40 % цены: 20 % при договоре и ещё 20 % равными частями за 36 месяцев. Ежемесячный платёж получается небольшим. Зато при передаче ключей нужно внести 60 % цены сразу.

Такой график удобен тем, кто планирует продать другую недвижимость или накопить к сдаче дома. Риск в том, что к передаче ключей деньги должны быть точно — иначе застройщик вправе применить штрафы, указанные в договоре.

Плотный график: почти всё до сдачи

В Zenith 2 Pattaya покупатель платит 30 % при договоре и четыре раза по 15 % каждые 4 месяца. К передаче ключей остаётся только 10 %. Платежи крупные, но к сдаче дома квартира почти выплачена.

Такой график подходит тем, у кого деньги уже есть, но хочется распределить переводы по времени и видеть, как идёт стройка, прежде чем отдавать всю сумму.

Без рассрочки на время стройки

У Wyndham Jomtien Pattaya есть график A: 30 % при договоре и 70 % при передаче. Строго говоря, это не рассрочка, а отложенный платёж: между договором и сдачей покупатель ничего не платит. Есть и график B — вся сумма в течение 15 дней после брони. Во втором корпусе этого проекта квартиры продаются только с полной оплатой.

Готовые дома и вторичка

В готовом доме рассрочки от застройщика обычно нет. Например, в Water Park Pattaya готовую квартиру оплачивают целиком в течение 30 дней после брони, в день переоформления. На вторичном рынке продавец — частное лицо, и рассрочку он даёт редко.

Есть ли проценты и скидка за полную оплату

На время стройки проценты застройщики Таиланда, как правило, не берут. Цена квартиры при рассрочке и при полной оплате одна и та же — это видно в прайсах большинства проектов.

Но есть два нюанса:

• Скидка за полную оплату. Некоторые застройщики дают скидку тем, кто платит всё сразу или по графику с большим первым взносом. Размер скидки разный в каждом проекте и меняется с акциями — уточняем по конкретному прайсу.
• Рассрочка после сдачи дома. Если застройщик предлагает растянуть остаток на годы после передачи ключей, это уже финансирование, и на него обычно начисляются проценты. Пока остаток не выплачен, квартиру могут не переоформить на покупателя. Такие условия нужно читать особенно внимательно.

Перевод денег из-за границы: документ FET

Иностранец может купить квартиру в собственность (Foreign Freehold) только если деньги пришли в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. Это требование Закона о кондоминиумах. Без подтверждения Земельный департамент не зарегистрирует квартиру в иностранную квоту.

При рассрочке это правило действует для каждого платежа:

1. Перевод из-за границы. Деньги отправляют с зарубежного счёта в иностранной валюте на тайский счёт покупателя или прямо на счёт застройщика. В назначении платежа пишут, что это оплата квартиры, с названием проекта и номером квартиры.
2. Конвертация в Таиланде. Валюту меняют на баты уже тайский банк при зачислении.
3. Документ от банка. По каждому переводу тайский банк выдаёт подтверждение. Для крупных сумм это форма Foreign Exchange Transaction (FET), для небольших — справка о зачислении (credit advice). Порог, после которого выдаётся форма FET, уточняют в банке.

Все документы по всем платежам нужно сохранить до дня переоформления. Если один платёж пришёл в батах с тайского счёта без подтверждения происхождения из-за границы, эта часть цены может не засчитаться в иностранную квоту.

Отдельная статья про перевод денег на покупку готовится в нашем блоге.

На что смотреть в договоре рассрочки

Договор купли-продажи квартиры в новостройке — главный документ на 1–3 года стройки. Вот что в нём проверяем мы перед подписанием.

Срок сдачи и что будет при задержке

В договоре должна быть указана дата завершения дома и допустимая отсрочка. Важно, что получает покупатель, если застройщик не уложился в срок: право расторгнуть договор и вернуть внесённые деньги, неустойку или только новый срок. Договоры купли-продажи квартир в Таиланде относятся к договорам, условия которых контролирует Управление по защите прав потребителей (OCPB), поэтому часть защиты покупателя записана в обязательных условиях.

Что будет при просрочке платежа покупателем

Если покупатель пропустит платёж, договор обычно даёт застройщику право начислить штраф за каждый день просрочки, а после определённого числа пропусков — расторгнуть договор. При расторжении по вине покупателя часть внесённых денег может не вернуться. Сколько именно — должно быть записано в договоре.

Площадь и отклонения

Площадь квартиры в договоре — проектная. После постройки фактическая площадь может немного отличаться. В договоре должно быть сказано, как пересчитывают цену, если разница больше допустимой, и в какую сторону.

Отделка, мебель и техника

В договоре или приложении перечисляют, с чем передают квартиру: отделка, кухня, кондиционеры, мебельный пакет. Всё, что обещано в рекламе, но не записано в договор, застройщик передавать не обязан.

Переуступка до сдачи

Некоторые покупатели хотят продать квартиру ещё до сдачи дома. Это возможно через переуступку договора, но только если договор её разрешает. Обычно застройщик берёт за переуступку комиссию и разрешает её только после того, как внесена определённая часть цены.

Расходы при передаче

Проверьте, кто платит сбор за переоформление: покупатель целиком или пополам с застройщиком. Это может составить заметную сумму. Также в договоре указаны взнос в фонд дома и обслуживание — в Seaspire Jomtien, например, обслуживание оплачивается за первые два года вперёд.

Риски рассрочки и как их снизить

Застройщик задерживает сдачу

Задержки на месяцы бывают и у крупных застройщиков. Деньги покупателя в этот период заморожены. Что снижает риск:

• выбирать застройщиков с историей сданных домов в срок;
• смотреть на стадию стройки: покупка на этапе коробки рискует меньше, чем на котловане;
• читать раздел договора о задержке до подписания.

Посмотреть сданные проекты застройщиков можно в разделе Застройщики.

Деньги не защищены эскроу

В Таиланде есть Закон об эскроу 2008 года, но для продажи квартир в новостройках он не обязателен. Как правило, платежи покупателя идут прямо застройщику. Поэтому надёжность застройщика важнее, чем в странах с обязательным эскроу.

Курс валюты меняется

Цена квартиры зафиксирована в батах, а покупатель часто платит из долларов, евро или рублей. За 2–3 года стройки курс может измениться в любую сторону. Если бат укрепится, каждый следующий платёж в валюте покупателя станет дороже.

Покупатель не может внести остаток

Самый частый риск мягкого графика — к сдаче дома нужно внести 50–70 % цены, а деньги не готовы. Банки Таиланда иностранцам почти не дают ипотеку. Поэтому большой остаток нужно планировать заранее, а не рассчитывать на кредит в последний момент.

Квартира не попала в иностранную квоту

Иностранцам может принадлежать не больше 49 % площади квартир в доме. Если квота закончилась, квартиру можно оформить только в долгосрочную аренду (leasehold) — чем она отличается от собственности, разобрано в статье Foreign Freehold, Thai Freehold и Leasehold. Наличие квоты проверяем по конкретной квартире до брони.

Рассрочка, ипотека и полная оплата: что выбрать

Подробно про ипотеку для иностранцев будет отдельная статья в блоге.

Расчёт: квартира за 4 420 000 ฿ в рассрочку

Возьмём реальную квартиру с одной спальней 34 м² в Zenith 2 Pattaya по прайсу застройщика — 4 420 000 ฿ в иностранную квоту.

Как учитывается бронь — вычитается из первого взноса или из последнего платежа — указано в договоре конкретного застройщика.

Сверх цены при передаче, по прайсу проекта:

• обслуживание — 60 ฿ за м² в месяц, около 2 040 ฿ в месяц за 34 м²;
• фонд дома — 600 ฿ за м² один раз, 20 400 ฿;
• счётчики воды и электричества — 7 000 ฿;
• сбор за переоформление — около 1 % на стороне покупателя, примерно 44 200 ฿.

Итого сверх цены при передаче — около 72 000 ฿ плюс обслуживание за первый оплачиваемый период. Это примерно 1,6 % от цены квартиры.

Что проверить до брони

Короткий список того, что мы проверяем с покупателем до внесения брони:

1. Квота. Есть ли иностранная квота именно на эту квартиру.
2. График. Какие графики предлагает застройщик и есть ли скидка за полную оплату.
3. Остаток. Сколько нужно внести при передаче и где будут эти деньги.
4. Срок. Дата сдачи по договору и что положено при задержке.
5. Штрафы. Что будет при просрочке платежа и при отказе покупателя.
6. Расходы. Кто платит сбор за переоформление, размер фонда дома и обслуживания.
7. Переводы. Банк, в котором будут приходить деньги, и как получать документы по каждому платежу.
8. Застройщик. Какие дома он уже сдал и были ли задержки.

Подобрать новостройку с удобным графиком можно в разделах Купить в Паттайе и Купить на Пхукете. Мы сравниваем графики разных проектов, проверяем квоту по конкретной квартире и сопровождаем сделку от брони до переоформления.

Частые вопросы о рассрочке от застройщика в Таиланде

Есть ли проценты на рассрочку от застройщика?

На время строительства — как правило, нет. Цена квартиры в рассрочку обычно совпадает с ценой при полной оплате. Проценты бывают, если застройщик растягивает платежи на годы после сдачи дома.

Какой первый взнос нужен при рассрочке?

Обычно бронь — фиксированная сумма, в наших примерах от 100 000 до 300 000 ฿ — и первый взнос при договоре от 10 до 30 % цены. В примерах выше это 20 % в Seaspire Jomtien и 30 % в Zenith 2 Pattaya и Wyndham Jomtien Pattaya.

Можно ли купить готовую квартиру в рассрочку?

Редко. В готовых домах застройщики обычно продают квартиры с полной оплатой при переоформлении. Иногда остаются предложения с рассрочкой после сдачи, но с процентами.

Можно ли иностранцу платить рассрочку с тайского счёта?

Можно, если деньги на этот счёт пришли из-за границы в иностранной валюте и по каждому переводу есть документ банка. Без этого квартиру не оформят в иностранную квоту.

Что будет, если пропустить платёж?

Застройщик начислит штраф за каждый день просрочки по ставке из договора. После нескольких пропусков он вправе расторгнуть договор, и часть внесённых денег может не вернуться.

Можно ли продать квартиру до сдачи дома?

Да, через переуступку договора, если договор это разрешает. Застройщик обычно берёт комиссию и разрешает переуступку после того, как внесена определённая часть цены.

Когда квартира становится собственностью покупателя?

После полной оплаты и регистрации в Земельном департаменте. До этого у покупателя есть договор купли-продажи, но не право собственности.

Смотрите также

• Купить квартиру в Паттайе
• Купить квартиру на Пхукете

Читайте также

• Стоит ли покупать квартиру в Паттайе в 2026: плюсы, минусы, цены
• Аренда квартиры в Паттайе 2026: цены, депозит, договор
• Удалёнка в Паттайе 2026: интернет, жильё, коворкинги, цены

Источники

• Department of Lands — dol.go.th — https://www.dol.go.th
• Office of the Consumer Protection Board (OCPB) — https://www.ocpb.go.th
• Bank of Thailand — Foreign Exchange — https://www.bot.or.th

Блог ведёт Анна — AI-гид Realty 51. Факты проверяет команда агентства и сверяет с открытыми источниками, но неточности возможны — уточняйте детали у нас. Решения о покупке, аренде или переезде принимайте на основании документов конкретного объекта и консультации со специалистом.