在东芭提雅购买独栋别墅

东芭提雅（East Pattaya）是素坤逸路以东的绿色区域，环绕马巴占水库和暹罗乡村俱乐部的高尔夫球场。人们来这里不是为了买海景公寓，而是为了在安静、有安保的封闭式社区里拥有一栋带独立土地的房子：空间宽敞，有花园、泳池，国际学校就在附近，开车15–25分钟即可到达海滩和购物中心。下面介绍东芭提雅的位置、区域特点、有哪些社区和房屋、外国人如何持有房产，以及目前在售的房源。

该区域房源

• Spectra Residence SUNLIGHT 四居室住宅 350 平方米 — 22,400,000 ฿ (≈ ¥4,450,000)
• Spectra Residence MOONLIGHT 四居室住宅 240 平方米 — 13,900,000 ฿ (≈ ¥2,760,000)
• SO Origin Pattaya 一居室加强型 35 平方米 泳池景观 — 3,240,000 ฿ (≈ ¥644,000)
• SO Origin Pattaya 一居室 27 平方米 — 1,840,000 ฿ (≈ ¥366,000)
• SO Origin Pattaya 开间 25 平方米 — 1,840,000 ฿ (≈ ¥366,000)
• Windemere 五居室别墅 704 平方米 — 35,400,000 ฿ (≈ ¥7,030,000)
• Windemere 四居室别墅 552 平方米 — 40,900,000 ฿ (≈ ¥8,130,000)
• Windemere 四居室别墅 428 平方米 — 22,500,000 ฿ (≈ ¥4,470,000)
• Windemere 三居室别墅 399 平方米 — 25,500,000 ฿ (≈ ¥5,070,000)
• Windemere 四居室别墅 329 平方米 — 15,000,000 ฿ (≈ ¥2,980,000)

各房型价格

• 开间 — 起价 1,840,000 ฿ (≈ ¥366,000) (1)
• 一居室 — 起价 1,840,000 ฿ (≈ ¥366,000) (2)
• 三居室及顶层复式 — 起价 13,900,000 ฿ (≈ ¥2,760,000) (7)

人民币价格为按当前汇率折算的参考值，交易以泰铢结算。可在页面顶部切换币种：人民币、美元、欧元、卢布。

该区域楼盘

• Spectra Residence
• SO Origin Pattaya
• Windemere

为什么选择这个区域

住别墅而非公寓

这里开发的是独栋住宅社区：每栋房子都有自己的土地、自己的入口和自己的花园。公寓很少，这是东芭提雅与海滨区域最主要的区别。

马巴占湖

带跑步道和自行车道的水库是这个区域的中心。周围有餐厅和咖啡馆，傍晚在这里散步的是附近社区的居民，而不是游客。

学校与高尔夫

马巴占周边有多所国际学校，包括Regents和Rugby School Thailand，附近就是暹罗乡村俱乐部的球场。因此很多家庭搬到这里长期居住。

长租需求稳定

这里的房子通常租一年或更久：孩子就读国际学校的家庭，以及在本地区签约工作的专业人士。这个区域依靠业主和长租住户，而不是季节性游客。

东芭提雅在地图上的位置

芭提雅沿泰国湾由北向南延伸：那克鲁阿和翁阿玛、中芭提雅和南芭提雅、帕塔纳克山、中天和那中天。这些区域都位于大海和素坤逸路之间——素坤逸路是一条与海岸平行、距离海边几公里的主干道。

在芭提雅，素坤逸路以东的所有地方都被称为东芭提雅。它不是一个街区，而是远离海边的一大片区域：山丘、田野、果园、湖泊和独栋住宅社区。区域的中心是马巴占水库，最知名的社区都建在它周围。在行政上，这些土地属于春武里府邦拉蒙县的农勃禄和蓬两个分区。

几个地标可以帮您快速了解方位：

• 素坤逸路 — 区域的西侧边界。沿路有大型超市、汽车展厅、医院，以及通往区域内部的路口。
• 马巴占湖 — 区域的中心，周围是社区、咖啡馆和散步道。
• 暹罗乡村俱乐部 — 位于芭提雅市中心东北方向、拥有多个球场的高尔夫俱乐部，周边也有大量住宅。
• 7号高速公路（Motorway） — 通往曼谷和素万那普机场的收费高速。出入口就在东芭提雅边缘，这是该区域最重要的优势之一。

需要了解的距离：

• 到芭提雅和中天海滩 — 开车15–25分钟；
• 到Central Pattaya和Terminal 21购物中心 — 约20分钟；
• 到区域内的国际学校 — 5–15分钟；
• 到乌塔堡机场 — 约45分钟；
• 经高速到素万那普机场 — 约1小时20分钟；
• 到曼谷市中心 — 约两小时。

首先要明白的一点：在东芭提雅生活离不开汽车。这不是缺点，而是前提条件。人们搬到这里，是为了在海滨芭提雅几乎已经找不到的宽敞与安静。

马巴占湖：区域的中心

马巴占是一座为芭提雅供应部分用水的水库。环湖有一条带跑步道和自行车道的道路，早晚附近社区的居民都会在这里相遇：跑步、骑车、带孩子和狗散步。游客很少，氛围更像郊外，而不是度假胜地。

湖岸及附近有可以看水景的咖啡馆和餐厅、小农场、马术俱乐部和户外活动场地。周末也有人从芭提雅市中心过来在水边坐坐，但工作日这里很安静。

对买家来说，马巴占重要的原因有三点：

• 自然环境。 在大多数区域建筑密集的度假城市里，身边有水、山和绿色十分难得。
• 空气与安静。 没有夜生活，没有拥堵，傍晚比主干道旁明显舒适。
• 稳定的需求。 湖边的房子受到全年住在泰国的人青睐，因此这个区域对旅游季节的依赖更小。

景点与休闲

东芭提雅不是旅游区，但这里的空闲时间可以过得很好：

• 高尔夫。 暹罗乡村俱乐部的球场是泰国最知名的球场之一，曾举办国际赛事。芭提雅周边还有其他俱乐部，大多在20–40分钟车程内。
• 芭提雅水上市场 — 位于素坤逸路、区域边缘：水上摊位、咖啡馆和纪念品，适合带客人参观。
• 环马巴占骑行和跑步 — 居民最主要的运动。
• 马术俱乐部和农场 — 适合孩子和喜欢亲近自然的人。
• 海滩 — 15–25分钟车程：中天、帕塔纳克、翁阿玛。很多居民周末去海边，平日在自家泳池游泳。

区域日常生活

商店与市场

大型超市和建材商店位于素坤逸路沿线，距离大多数社区5–15分钟。区域内有小型超市、路边商店和市场，出售水果、蔬菜和熟食。大宗采购和逛商场，居民会开车去中芭提雅。

咖啡馆与餐厅

马巴占湖周边及通往湖边的路上有泰式和西式餐厅、湖景咖啡馆和面包店。数量比海边少，但很多是面向本地居民而非游客，全年营业。

医疗

芭提雅的大型私立医院位于素坤逸路和市中心区域，从东芭提雅开车10–25分钟。区域内有诊所和药店。对家庭来说，这是选择社区时的重要因素：建议提前了解夜间到医院需要多久。

学校与幼儿园

正是学校让东芭提雅成为家庭区域。在马巴占周边几公里范围内有国际学校，包括Regents International School Pattaya和Rugby School Thailand，还有英语幼儿园。上学路程5–15分钟，而从海滨区域在早高峰需要25–40分钟。

运动与休闲

高尔夫、环马巴占的步道、健身俱乐部、网球场、马术俱乐部，以及社区内带泳池和健身房的会所。区域内没有夜生活，想要的话需去海边。

交通与出行

在东芭提雅需要私家车。在芭提雅载客的蓝色双条车这里几乎不跑，距离也不适合步行。Grab和Bolt打车可以应急，但满足不了日常生活。

需要注意：

• 一家两辆车 很常见：一辆接送孩子上学，一辆用于上班和办事。大多数房子设计了两到三个车位。
• 素坤逸路高峰期 — 早晚路口可能拥堵。如果学校或单位与住宅在主干道同一侧，路程会短很多。
• 7号高速公路 就在附近 — 从东芭提雅去曼谷和素万那普机场比从海滨区域更方便，因为不需要穿过整个城市。
• 芭提雅火车站 位于素坤逸路以东 — 去曼谷的火车班次不多，但可以作为不开车出行的选择。

东芭提雅的房地产

这里出售哪些类型的住宅

东芭提雅是芭提雅购买独栋住宅的主要区域。主要类型：

• 封闭式社区里的独栋住宅 — 入口有安保，有公共区域、会所和社区规定。最受欢迎的选择。
• 泳池别墅 — 面积更大的房子，地块更大，带私人泳池和花园。
• 联排别墅 — 共用墙体的排屋，以较低预算住进独栋而不是公寓的方式。
• 社区外的独立住宅 — 建在自有土地上，没有社区规定，也没有安保。
• 公寓 — 数量不多，主要是靠近素坤逸路的低层建筑。
• 土地 — 用于自建房屋。

东芭提雅有哪些项目

我们的房源目录中有马巴占湖畔的Windemere社区和Spectra Residence，以及靠近素坤逸路的SO Origin Pattaya公寓。所有项目的介绍、照片和价格见本页的项目板块。

影响房价的因素

别墅的定价方式与公寓不同。主要因素：

• 土地面积 — 往往比房屋面积更重要。地块以泰国单位「平方哇」（1平方哇=4平方米）或平方米标示。
• 房屋面积和卧室数量 — 社区出售多种户型，价格主要取决于户型。
• 泳池 — 是否包含在价格内，还是只预留了位置。
• 社区本身 — 安保、会所、公共区域品质和开发商口碑。
• 位置 — 湖边、高尔夫球场旁，还是靠近素坤逸路。
• 完工状态 — 在建房屋通常比现房便宜，但需要等待。
• 家具与装修 — 是否包含家具、厨房和空调。

在东芭提雅买房

人们来东芭提雅，是为了一种特定的生活方式：自己的房子、自己的花园、安静的环境、附近的学校。买房前，最好坦诚地问自己是否适合。

东芭提雅适合谁

• 孩子在读或将读国际学校的家庭。
• 长期移居泰国、希望住独栋而不是公寓的人。
• 养狗和其他宠物的人 — 在公寓养宠物更难。
• 喜欢高尔夫、骑行和安静郊外生活的人。
• 需要独立书房和空间的远程工作者。
• 打算长期出租给家庭的投资者。

谁应该考虑其他区域

• 想步行去海滩的人 — 中天、那中天或翁阿玛更合适。
• 不开车、也不打算开车的人。
• 买来做游客短租的人 — 很多社区规定禁止短租。
• 希望不通过任何结构、以个人名义获得完全产权的人 — 只有公寓才能做到。

期房还是现房

新社区在建设期间销售房屋：价格较低，可分期付款，还能选择地块和户型。缺点是需要等待，并需要信任开发商。现房可以实地查看、检查并立即入住，但已完工社区的户型和地块选择有限。无论哪种情况，都必须在支付定金前核查土地证、建筑许可和社区规定。

外国人如何持有别墅

这是在泰国买别墅最关键的问题。公寓方面，外国人可在外国人配额内获得完全产权。别墅更复杂：房屋本身可以登记在外国人名下，土地却不行。因此会采用合法的结构：

• 长期土地租赁（Leasehold） — 土地租赁30年并在土地厅登记，通常附带续租条款。房屋归买家所有。
• 地上权 — 在租期内拥有他人土地上建筑物的登记权利。
• 泰国公司 — 土地归公司所有，外国人可在法律允许范围内持股。这种结构需要严谨的法律支持和年度申报。
• 登记在泰籍配偶名下 — 适用于夫妻一方为泰国公民的家庭。

具体社区提供哪种结构取决于开发商。必须在支付定金之前弄清楚，而不是之后。我们会向您展示社区的文件，并解释您究竟能获得什么。

土地与地块：买别墅需要知道的

买公寓的人看平方米，买别墅的人首先看土地。每份价格表和合同中都会遇到的几个概念：

• 平方哇 — 泰国面积单位，1平方哇=4平方米。社区的地块面积几乎都这样标示，物业费也常按它计算。
• 安和莱 — 更大的单位：1安=100平方哇=400平方米，1莱=4安=1,600平方米。整个社区的土地以莱计量。
• 地契（Chanote） — 边界与坐标精确对应的土地证，是最可靠的土地权属文件，买别墅应选择有地契的。
• 土地分割许可 — 开发商将大块土地分成单独住宅地块所需的许可。没有它，社区不能合法地按地块出售。
• 通行权与社区道路 — 内部道路通常是社区的共有财产；重要的是您的地块要有通往公共道路的合法通道。

购买前，我们会核对合同中的地契编号与开发商文件是否一致，检查地块是否有产权负担，并查看实地边界是否与文件相符。如果整个社区的土地为建设融资抵押给银行，合同应写明交房时地块如何解除抵押。

东芭提雅的公寓

区域内公寓不多，且与海边的不同：是带泳池和绿地的低层建筑，靠近素坤逸路。在这里买公寓，可以用比海边更少的钱住在安静的区域，靠近学校和去曼谷的道路。这类公寓有人买来自住，也有人长期出租给在本地区工作的人。外国人可在外国人配额内获得公寓的完全产权——最多为建筑面积的49%。

在东芭提雅租房

区域内以长租为主——一年或更久。租房的是为了学校搬到芭提雅的家庭，以及在泰国东部沿海工厂和企业工作的专业人士。

有哪些选择

• 封闭式社区里的独栋住宅 — 需求最大。
• 泳池别墅 — 适合重视空间和隐私的家庭。
• 联排别墅 — 以较低预算住进独栋。
• 低层公寓。

租赁条件

合同一般为6–12个月，押金为两个月租金，按月付款。水电按表另付。花园和泳池维护有时包含在租金内，有时不包含——请查看合同。

东芭提雅生活：优点与缺点

优点

• 拥有带土地、花园和泳池位置的自己的房子。
• 安静、绿意盎然，马巴占湖就在附近。
• 国际学校几分钟车程。
• 有安保和公共区域的封闭式社区。
• 上高速去曼谷和机场方便。
• 长租需求稳定。
• 同样的预算，空间比海边更大。

缺点

• 没有车生活不便。
• 到海滩15–25分钟。
• 餐厅和娱乐比海边少。
• 外国人持有土地比持有公寓更复杂。
• 房屋、花园和泳池的维护意味着持续的费用和精力。
• 很多社区禁止短租。

东芭提雅还是周边区域

东芭提雅还是会艾

两个区域都适合买别墅。会艾位于更南边，在中天和那中天之后：更宽敞，地价更低，但离市中心和学校更远。东芭提雅离城市、学校和高速更近，配套也更密集。

东芭提雅还是中天

中天意味着海边公寓、步行到海滩、餐厅和海滨步道。东芭提雅意味着安静环境中带土地的房子，但去海边需要开车。在两者之间选择，就是在度假生活和郊外生活之间选择。

东芭提雅还是中芭提雅

市中心适合想住在城市中心的人：商场、餐厅和夜生活近在咫尺。东芭提雅适合想远离这些、但20分钟仍能到市中心的人。

东芭提雅的各个部分：去哪里找房子

马巴占湖周边

区域内最高端的部分：湖景社区或距湖几分钟的社区，有散步道和咖啡馆。Windemere社区就位于这里。

暹罗乡村俱乐部附近

紧邻高尔夫球场、被绿色环绕的房子。是高尔夫爱好者和喜欢山景的人的选择。

蓬及通往高速的道路

离去曼谷的高速入口最近，适合经常去首都或素万那普机场的人。

素坤逸路附近

离大型超市、医院和城市更近。这里联排别墅和低层公寓更多，去海滩的路也更短。

考塔罗及更深处的道路

有很多老社区和独立住宅——是在二手市场寻找现房的好地方。

东芭提雅的旺季与淡季

在海边，生活随季节变化明显：冬天酒店和餐厅爆满，夏天较为安静。东芭提雅的差别较小：这里生活着全年在此工作、学习和居住的人。

• 11月—2月 — 凉爽的旱季，打高尔夫、环马巴占散步和看房的最佳时间。
• 3月—5月 — 炎热季节。隔热好、花园有树荫、带泳池的房子更受欢迎。
• 6月—10月 — 雨季。阵雨短暂，绿意盎然，空气清新。适合检查房屋的排水和渗漏。

东芭提雅的生活成本

住别墅比住公寓花费更多，主要因为面积和泳池。主要开支：

• 电费 — 因空调和泳池水泵而成为最大开支；
• 水费 — 按表计费，通常不贵；
• 社区维护公共区域和安保的物业费；
• 花园和泳池维护；
• 汽车油费；
• 网络和手机通讯；
• 食品 — 在市场和素坤逸路的大型超市购买。

另一方面，东芭提雅的日常小开销更便宜：本地咖啡馆和市场面向居民，而不是游客。

别墅业主的费用

除购房款外，别墅业主还需支付：

• 社区物业费 — 用于安保、公共区域清洁、照明和会所。通常按平方哇计算的地块面积收取，新社区常常预收数年。
• 社区基金 — 交房时一次性支付。
• 土地及建筑物税 — 每年缴纳，住宅税额不高。
• 泳池维护 — 化学药剂、清洁、水泵维修。
• 花园 — 园丁每周一次或更频繁。
• 维修 — 屋顶、外墙粉刷、空调。在热带气候下，房子需要定期维护。
• 过户费用 — 土地厅规费和税费；由谁支付由合同约定。

买别墅的流程

1. 选房。 您告诉我们需要几间卧室、预算、是否需要泳池、学校和单位在哪里。我们推荐社区和房子。
2. 看房。 亲自看或通过视频通话在线看：房子、地块、社区，以及到学校和商店的路线。
3. 核查文件。 地契、建筑许可、社区的土地分割许可、社区规定。
4. 选择持有结构。 土地租赁、地上权、公司——在支付定金前决定。
5. 预订。 支付少量定金为您锁定房子。
6. 签约。 买卖合同，如有需要还有土地租赁合同，由律师审核。
7. 付款。 在建房屋按开发商的计划分期付款；现房在过户当天付款。
8. 在土地厅登记： 房屋产权过户，并在土地上登记租赁权或地上权。
9. 交房。 按清单验收房屋，过户水电表，认识社区的物业管理公司。

如何在东芭提雅选房：清单

• 高峰期到学校、单位和医院需要多久？
• 土地证是哪种类型、登记在谁名下？
• 社区为外国人提供哪种持有结构？
• 泳池包含在价格内，还是只预留位置？
• 物业费多少、预收几年？
• 如果您需要，是否允许短租？
• 社区旁边有什么：道路、工厂、垃圾场、施工场地？
• 房子朝向如何——白天哪里有阴凉？
• 雨季地块如何排水？
• 是否有备用水源和电源？
• 价格包含什么：厨房、家具、空调、围栏？
• 谁在管理社区、管理了多久？

不同目的下的东芭提雅

全年居住

认真移居泰国的人的最佳选择：宽敞、安静、学校，医院15–25分钟车程，去曼谷的道路便利。

远程办公

独立书房，花园代替墙后的邻居，大多数社区有光纤网络。安静有助于工作，海边也只有半小时。

有孩子的家庭

区域的主要人群：国际学校在附近，孩子可以在社区内部道路骑车的安全社区，家里有泳池和花园。

投资

别墅长租需求稳定：家庭和专业人士长期租住。别墅的租金收益低于海边公寓的短租，但对旅游季节的依赖也更小。如果投资短租，海边的公寓是更好的选择。

东芭提雅数据与事实

• 位置：素坤逸路以东，环绕马巴占湖。
• 分区：春武里府邦拉蒙县农勃禄和蓬。
• 到海边：约10–12公里，开车15–25分钟。
• 到芭提雅市中心：约20分钟。
• 到素万那普机场：约1小时20分钟。
• 到乌塔堡机场：约45分钟。
• 主要住宅类型：封闭式社区里的独栋住宅和别墅。
• 主要地标：马巴占湖、暹罗乡村俱乐部、国际学校。

安全与封闭式社区

东芭提雅是一个安静的区域。大多数房子位于封闭式社区：入口有安保、道闸，公共区域有监控，访客和快递需要通行证。这是家庭选择社区而不是独立住宅的主要原因之一。

如果您看的是社区外的房子，请注意围墙、街道照明、邻居情况，以及能否安装监控和报警系统。

房屋与气候：需要检查什么

热带气候每年都在考验房子：

• 雨水。 地块要能排水，房子应高于路面。在雨季看房，或问问邻居是否发生过积水。
• 炎热。 屋顶隔热、窗户上方的遮檐、花园里的树和优质空调都很重要。
• 潮湿。 检查墙面是否发霉，尤其是封闭房间和衣柜。
• 虫害。 防白蚁处理是泰国房屋的必需项目——请询问上次处理的时间。
• 泳池。 阳光和雨水会影响水质——泳池需要每周维护。

泳池与花园：需要知道的

拥有自己的泳池是在东芭提雅买房的主要原因之一，但这也是一份责任：

• 泳池维护每周1–2次，通常由上门的专业人员负责；
• 水泵和过滤器每天运行，会影响电费；
• 有些社区的房价不包含泳池——开发商预留位置，由买家另行建造；
• 热带花园长得很快——没有园丁，几个月就会变得杂草丛生。

如果您不是全年居住，可以由物业管理公司或社区负责维护。

国际社区

东芭提雅住着来自欧洲、俄罗斯、澳大利亚、亚洲和泰国本地的家庭。很多孩子在同一所学校上学，大家很快就会熟识。区域里有学校活动、高尔夫比赛和环马巴占的慈善跑。这是一个邻里相识的区域。

分期付款与付款方式

新社区通常以分期付款方式销售房屋：

• 预订 — 锁定房子的小额款项；
• 签约 — 房价中第一笔较大的款项；
• 建设期间的付款 — 按开发商的计划；
• 尾款 — 交房时支付。

具体付款计划取决于社区，标示在项目卡片中。外国人在泰国很难获得银行贷款，因此开发商的分期付款是分摊付款的主要方式。二手现房通常在过户当天全额付款。

资金与银行

外国人购房的资金需以外币从境外汇入泰国，并注明汇款用途——购买房产。银行会出具资金到账证明，过户时需要用到。为了支付水电费和物业费，开一个泰国银行账户会更方便。我们会告诉您如何办理。

适合在泰国过冬的人

很多买家每年11月到4月住在芭提雅，其余时间回国。对他们来说，社区里的房子很方便：安保帮忙看房，物业管理公司可以负责花园、泳池和房屋巡查。夏天可以把房子出租几个月，或在有人照看的情况下空置。

东芭提雅正在如何变化

城市正向内陆扩展：海边几乎没有空地了，新社区正是在东部出现。新的学校、咖啡馆和商店不断开业，道路也在改善。对买家来说，这意味着区域在发展，但也意味着社区周围将来可能出现新的开发。请查看相邻地块的规划。

如何选择新社区的开发商

• 开发商已经交付了多少个社区，现在情况如何？
• 项目是否有土地分割许可和建筑许可？
• 土地是否抵押给银行？如果是，您的资金如何保障？
• 交付后由谁管理社区？
• 结构和设备系统提供哪些保修？
• 房价具体包含哪些内容？

开发商卡片（含公司历史和已交付项目）在我们的网站上，链接见项目卡片。

如何看懂本页的价格

本页价格来自我们的房源目录，自动更新：

• 按卧室数量的价格板块显示每种类型的最低起价；
• 房源卡片显示具体某栋房子或某套公寓的价格；
• 项目卡片显示该项目的最低价格。

在东芭提雅，公寓和别墅的价格差别很大，请参考按卧室数量的价格并使用房产类型筛选。目录中的别墅价格是开发商或业主的标价；包含税费和家具的总成本我们会单独为您计算。

社区通常配备什么

• 入口安保和监控；
• 带泳池、健身房、有时还有共享办公的会所；
• 儿童游乐场和绿地；
• 内部道路和照明；
• 负责秩序和社区规定的物业管理公司；
• 新社区 — 地下管线和光纤网络。

配套取决于具体社区，详情见项目卡片。

东芭提雅的普通一天

早上趁天还不热，环马巴占跑步或骑车。然后送孩子上学，开车5–15分钟。白天在家里的书房工作或进城办事，在湖边咖啡馆吃午饭。下午在自家花园的泳池里游泳。晚上在家或水边餐厅吃饭；周末打高尔夫、去海边或逛商场。夜晚很安静：没有酒吧的音乐，只有花园里的声音。

买别墅所需文件

• 护照；
• 境外汇款证明；
• 房屋买卖合同；
• 土地租赁合同或地上权合同 — 视持有结构而定；
• 地契和建筑许可的复印件；
• 通过公司购买时 — 公司的注册文件。

清单取决于持有结构。我们会核查卖方文件，并提前为买家准备清单。

买家常见错误

• 只看照片选房，没有核实高峰期去学校的路程。
• 没弄清土地持有结构就支付定金。
• 没有确认泳池是否包含在价格内。
• 在禁止短租的社区指望短租收益。
• 没有把花园、泳池和物业费计入预算。
• 在社区外买房却没有核查相邻地块。
• 签署只有泰文的合同，没有翻译也没有律师审核。

不在泰国时如何管理房子

如果您不是全年居住，需要有人：

• 通风并开空调，防止发霉；
• 维护花园和泳池；
• 支付账单；
• 大雨后检查房屋；
• 如果出租，负责接待租客。

这些工作可以交给物业管理公司或信任的人。我们会帮您找到可靠的服务方。

业主出租：可以期待什么

东芭提雅的别墅主要用于长租。优点是收入稳定、租客可靠、损耗较少；缺点是收入低于短租，租客之间可能有空档期。出租情况最好的是位于封闭式社区、靠近学校、带泳池和家具的房子。

宠物

东芭提雅是芭提雅最适合养狗的区域之一：自家院子、绿树成荫的社区道路、环马巴占的步道。但每个社区都有自己的规定：哪里可以遛狗、是否必须牵绳、是否限制体型。请在购买前确认。

二手别墅：检查与翻新

二手现房可以连同花园、泳池和家具一起购买。购买前建议检查：

• 屋顶和天花板是否有渗漏痕迹；
• 电线和配电箱；
• 泳池水泵和过滤器；
• 防白蚁处理；
• 空调状况；
• 地块排水。

在泰国小修很快，但屋顶或地基的大问题最好在购买前发现，并在价格中体现。

如何在线看房

如果您不在泰国，我们会通过视频通话带您看房：

• 走遍整栋房子和地块；
• 展示社区、会所和入口；
• 开车走一遍去学校、商店和素坤逸路的路线；
• 实时回答您的问题。

看房后，我们会发送照片、视频和文件，让您从容做决定。

区域特色：为什么东芭提雅与芭提雅其他地方不同

大多数人知道的芭提雅是度假胜地：海滩、海滨大道、夜生活、海边高楼。东芭提雅是这座城市的另一面。这里没有酒店和酒吧，但有房子、花园、学校和湖泊。这是属于在这里生活、而不是度假的人的芭提雅。我们的很多客户先在海边买公寓，几年后搬到东部——住进独栋别墅。

谁在东芭提雅租房

• 为了国际学校搬来的家庭；
• 在泰国东部沿海工厂和企业工作的专业人士；
• 每年在泰国住半年或更久的退休人士；
• 先租房、之后在同一社区买房的家庭；
• 为员工租房的公司。

东芭提雅的傍晚与周末

傍晚，居民在马巴占湖边散步，在水边餐厅或自家花园吃晚饭。周末打高尔夫、去海边、逛中芭提雅的购物中心和周末市场。想要夜生活就去海边——打车20–25分钟。

机场与出行

从东芭提雅出发很方便：

• 去素万那普机场 — 走高速，约1小时20分钟；
• 去乌塔堡机场 — 约45分钟，有国内航班和部分国际航班；
• 去曼谷 — 约两小时；
• 去格兰岛和西昌岛 — 从芭提雅和是拉差的码头出发。

在东芭提雅的最初几周：从哪里开始

• 买车或签订租车合同；
• 开通网络和手机号；
• 开立泰国银行账户用于缴纳水电费；
• 在社区物业管理公司登记并领取通行证；
• 找园丁和泳池维护人员；
• 购买医疗保险并选择医院；
• 有孩子的话，提前预约学校面试。

我们如何帮您在东芭提雅买房

• 根据您的预算、家庭和日常路线挑选社区和房子。
• 带您实地看房和在线看房。
• 核查土地文件和持有结构。
• 全程陪同交易直至过户，也可远程办理。
• 购房后协助出租和物业管理。

常见问题

东芭提雅在哪里？

在素坤逸路以东、远离海岸的内陆，环绕马巴占水库。距海边10–12公里，开车15–25分钟；到Central Pattaya和Terminal 21购物中心约20分钟。

这里卖的是别墅还是公寓？

主要是封闭式社区里带土地的独栋住宅和别墅。区域内公寓很少，主要是靠近素坤逸路的低层公寓。

东芭提雅的房子多少钱？

我们目录中的房源1,840,000 ฿起，每平米中位价74,000 ฿。别墅价格主要取决于土地面积、户型、是否有泳池以及所在社区；按卧室数量的价格见本页价格板块。

外国人可以在东芭提雅买别墅吗？

房屋登记在买家名下，其下的土地通过登记的30年长期租赁、地上权或泰国公司持有。具体结构取决于社区，必须在支付定金前弄清楚。

外国人可以在这里购买完全产权的公寓吗？

可以，在公寓楼的外国人配额内（最多为建筑面积的49%），在土地厅登记产权。

这里需要车吗？

需要。区域内几乎没有公共交通，去海滩、商场和学校都要开车或打车。大多数房子设计了两到三个车位。

附近有哪些国际学校？

马巴占周边有多所国际学校，包括Regents International School Pattaya和Rugby School Thailand。从区域内的社区开车5–15分钟。

到海滩多远？

开车15–25分钟到芭提雅、中天和翁阿玛海滩，取决于社区位置和时间段。

东芭提雅适合有孩子的家庭吗？

适合，这是芭提雅最主要的家庭区域：国际学校在附近，封闭式社区有安保，房子带花园和泳池。

别墅可以做短租吗？

很多社区的规定禁止短租。长期出租给家庭和专业人士是该区域的主要形式。需要逐个社区核实规定。

这里的房子好出租吗？

长租很好出租：家庭为了学校来租，在本地区工作的专业人士也会租。需求对旅游季节的依赖比海边小。

房价包含泳池吗？

取决于社区和户型：有的房子带泳池，有的开发商在地块上预留了泳池位置。房源卡片中有说明——请在预订前确认。

可以分期付款买房吗？

可以，新社区按开发商的计划分期付款：预订、签约、建设期间付款，交房时付尾款。

住在东芭提雅安全吗？

安全，这是一个安静的区域。大多数房子位于封闭式社区，入口有安保、有监控，访客需要通行证。

东芭提雅和会艾有什么区别？

两个区域都适合买别墅。东芭提雅离市中心、学校和去曼谷的高速更近；会艾在更南边，更宽敞，离城市更远。

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